展望大湾区的房价，两极分化将更加激烈。我的预测是，大湾区的房价将分为两个层次。未来10-20年，比如深圳湾前海、蛇口豪宅区，单价可能超过60.1万平方米，已经有30万平方米的豪宅。惠州涨幅大有两个原因。首先是深圳房价飙升。曾经无人问津的屏山，现在已经卖到三四万，隔壁一万多的惠州，自然会吸引不少眼球。
惠州房价涨幅超过深圳，真的吗？
涨幅超过深圳的城市多的是，更何况是邻深的惠州。惠州涨幅大的原因有两个，第一是深圳房价暴涨，曾经无人问津的坪山都卖到三四万起步，隔壁一万多的惠州自然会吸引很多深漂的注意。其实早在大亚湾高规格定位之前，就已经有很多深圳投资客和刚需在惠阳买房子，那时深圳均价三万多，惠阳五千多。所以那个时期都有很多不堪深圳房价重压而去惠阳买房的，更何况现在。
第二是因为惠州房价基数低，虽然比前几年已经翻倍，但毕竟均价只有深圳的13%，老多层还有七八千的房源，用深圳网友的话说就跟白给一样。所以很多深圳人在那边投资，光我身边亲友在那边投资或给父母养老置业的就有十几个。所以惠州房价上行本身并非主城区推动，而是惠阳的临深和惠东的度假房给推起来的，由于单价是珠三角最便宜的，也是唯一不限购的城市，买的人多了价格自然涨的快。
不过惠州的涨幅不能用来跟深圳比，深圳均价8万，涨10%就是8000。而惠州均价1.1万，涨20%也才2200，这没有可比性。举个直观的例子，这几年东部强市的GDP增速很少有超过10%的，但是反观经济体量小的中西部城市，很多涨幅达到15%以上乃至20%以上的。这就是因为起点低基数小，所以拉升起来更容易。
未来五年惠州的房价会突破三万吗？
关于惠州房价5年内是否能突破三万，这个突破的是平均单价还是个别呢？如果是平均单价那就不太可能。最多在18000至21000左右。因为惠州目前的人口资源少，很多片区看似繁华，但是惠州消费群体不够庞大。如果五年后人口倍增，那就不一样。如果说得是个别楼盘单价突破三万，那也就只有江北市中心的城市花园6期。看江那两栋。
惠州的房子会破3万吗？
一是水满则溢，假如深圳的房价还继续涨的话，那惠州的房子也随着会涨，另外如果惠州惠阳地区能通14号地铁线，那可能涨的几率会更大些。二是通货膨胀，美国现在印1.50,000亿美元，这些热钱会流向世界各地，尤其是中国中国可以投资的地方就是股市和房市。国家现在正在防止热钱过，量涌进引发金融风暴，经济危机所以防房地产有可能不会持续的上涨，但是也不可能跌太多，属以横盘阶段。
未来深圳地铁14号线开通，惠州房价会破三万吗？你怎么看？
最近大亚湾边上的星河丹缇备案价已是19000元20000元/平，牧马湖新房备案价中，价格最低的一套14楼的房子已超过18000元/平，高的已接近20000/平。这两个楼盘还不在14号和16号线上，也不在惠州南站附近。明年后年上涨比较多的应该是南站邻深的龙山一路附近及五条通往深圳主要线路西段的房子。
未来三四年要达到三万还是困难的，个别优质楼盘可能会达到这个数，大亚湾平均达到17000元/平，惠州平均达到15000元/平，可能性还是比较大的。因为今年拍卖的土地的楼面价大多在3500/平5500元/平现在卖的房子所用土地，当年的楼面价一般不超过1500元/平，后年大后年这些地上的楼盘开盘时，就这一点，足以提高房价2500元/平4500元/平，现在大亚湾的均价是13700左右，惠州市的均价是11200元。
这还没有计算上调后附加在楼面价上的其他税费。如果考虑到今年住建部颁布的新的住宅建设标准，住宅规划建设的标准会有所提高。比如住宅楼最多只能建80米26层，路边楼最多只能建60米18层。这样会降低土地的利用率，实际上容积率也会降低。业主的居住质量更好。混凝土用的钢筋密度，电梯的粗糙度都有了新的标准，比如小区绿道的宽度，康复房的建设，产权房、学校、诊所、管网的面积等等。
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