总的来说，我觉得济南现在的房价已经偏高了。比如烟台，作为山东省排名第二的城市，房价比济南低很多，但未来的规划是提高济南的首位度，将所有资源向济南倾斜。最近几年将是济南跨越式发展的时期。这个观点是几乎所有生活在济南的人的共识。济南楼市最高点是2018年初，吴家宝拆迁，500万户遍布济南，周边4s店豪车全部售罄。西站拆迁前房产均价13000元。吴家宝拆迁后，周边的钟健锦绣、腊山御花园、汲水尚花园等。
如何看待济南的房价走势？
我是济南人，对这边比较了解。济南目前的房价应该还算合理，并且未来一段时间仍有可预见的上涨空间。在我周边的朋友里，对房价上涨的心理预期率接近100%，其中不乏一些刚需的朋友，他们认为目前的房价并不低，但都在想办法尽快买房。因为他们都认为未来的房价会更高，好，说说为什么。最近几年将是济南的跳跃式发展期，这个观点几乎是所有现居济南人们的共识，
快速路，高架桥，立交桥，轻轨，地铁。这些支撑城市快速发展的基础设施正在大规模的建设，在之前的省两会中，确定了济南首位度的概念。之前，济南作为山东省的省会，实际经济实力却只排到第三，属于弱省会城市。但未来的计划是提高济南的首位度，一切资源向济南倾斜，18年计划投资超过1万亿。济南17年的GDP才7000亿，
（钱从哪里来？可以去搜一下济南近期的土拍。囧）另外，旧城改造，棚改，各种拆迁。释放了大量的资金，这应该是房价上涨的第一推动力。我认为这样并不健康，但除了改变政策，好像没人能阻止，济南和大多数二线城市一样，房产基数并不低。但大多数还是2000年之前的老旧小区，筒子楼，单位宿舍，所以老济南人虽不缺房产，但依然有较强的改善性需求。
这也是支撑房价的动力之一，总体来看的话，济南目前的房价我认为已经偏高了。但就未来的规划和发展来说，还有继续上涨的空间，济南的房地产泡沫很低，就目前的情况来看。还看不到任何会导致房价崩盘的可能，就刚需族来说，尽快买房还是最优的选项。对本地投资者来说，改善性住房目前可以入手，如果纯投资的话，可以看机会选择商品房或者部分位置的商铺。
但商铺这些年的投资价值正在直线下滑，风险远高于商品房，需要有一定的投资眼光和必要的投资回报率分析能力才建议入手。对于外地投资客来说，济南不适合投资，其一是因为限购，恐怕你拿不到门票。其次是投资价值相对并不高，。比如说烟台作为山东省经济排名第二的城市，房价远低于济南，还不限购。如果你银子多到没地方花，可以去烟台看看。
近期济南楼市降温明显，济南房价走势将会如何？
济南楼市最高点在2018年初，那时候吴家堡拆迁，家家户户500万，传遍整个济南，周边的4s店里面的豪车都卖光了，西客站的楼盘，拆迁之前均价1.3万，吴家堡拆迁后，周边的中建锦绣，腊山御园，济水上苑，鑫苑世家等等，房价都1.8万-2.0万左右，涨幅之大，令人难以置信，鑫苑世家要求50万验资，并且绑定车位。
这段时间的房价简直就是给吴家堡村民准备的，现在这些楼盘均有所下跌，1.3-1.5万左右。目前看来西客站的楼盘价格会稳定在这一价位，不会再出现大幅度下降，东部楼盘经过东部片区济钢，张马片区，北湖片区拆迁，价格也夯实了几分。现在，由于国家出台房住不炒的定位，导致很多开发商从银行贷款额度受到限制，没有资金，也就不太敢大幅度拿地，所以，地王，楼王也就没在出现，
郑州，济南的历史文化名城，不可同日而语，但济南的发展却受到地形限制的阻碍。往南，由于南部山区是省城的后花园，也是泉水涵养地，不能干涸。北面，虽然黄河护城河提出了北跨战略，但是越江交通解决不了。虽然黄河大桥是免费的，但是文同对经济的支持在节假日期间影响到整个东二环，所以戚迹黄河大桥和绕城高速的收费应该取消。济南路穿黄隧道开通后，将对济南北部地区的发展起到带动作用。但是，在政府的财政支持下，应该取消所有的通行费。向东扩展，向西延伸，让整个经十路不堪重负。受限于济南狭长的地形，没必要和一线城市并驾齐驱。发展有特色的历史文化名城，应该在泉水旅游文化上下功夫。盲目发展不是城市的无限扩张和建设，房地产支撑的经济不得人心。特色社会主义就是让老百姓老有所养，病有所医
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