1，为什么房价一旦涨上去就再也跌不下来了

今年我国的房地产飞速发展，房价也飞速的上涨，从几年前的2000~3000元一平米涨到了现在7000~10000元一平米，一线大城市房价更夸张，大城市偏僻的地方都是几万元一平米起步，房价的确涨幅的太夸张了，这也使年轻人买房变得更加困难，但随着房价的泡沫越来越大，房子价格太高就很难卖出去，而且现在房子越来越多，很多二手房根本卖不出去，房价也就相对稳定了，虽然房价已经不涨了，但也不会大幅度下跌。现在我国的房地产泡沫很大，一但房价大幅度下降，房地产泡沫破裂对我国的经济会有很大影响，国家也要求房地产泡沫可以缓慢浮动但不能破裂，日本发达国家房地产泡沫破裂，全国经济倒退几十年，这都是前车之鉴。房价如果大幅度下架，地卖不出去，地方的收入减少，房地产公司赚不到钱，就还不上银行的贷款，银行就会出现大量的坏账，而且房地产公司倒闭，太多的销售会失业，还有买房人断供，客户丧失信用，然后房地产没钱，和房地产相关沙石，钢筋型的公司就会受到影响，这些公司挣不到钱，就会有大量的工人失业，与房地产的产业链都会出现奔溃，全国失业率大幅度上升，全国经济会开始倒退。人们的心里是买涨不买跌，一但房价下降买的人未必会有很多，大家都希望还能再低，这就进入恶性循环，所以国家一定不会让房价有大幅度的下降，只会处于一个相对平稳的状态，慢慢的对房子进行消化和过度，因为房价大跌的后太过严重，不是说房价跌了，人人都能买的起房子，大家的生活水平就提高了，房地产牵扯的经济太多了，所以目前房价会维持在一个相对稳定的水平。

为什么房价一旦涨上去就再也跌不下来了

2，为什么现在房价明显超出了一般人的承受能力也不会大跌

部分地区房价明显超出一般家庭购买力，为啥房价却降幅不大？相信这个问题一直困扰着很多刚需购房者，他们大都要么等着买房结婚，要么实在家里居住环境需要改善，然而自己的收入却距离所在地的房价相去甚远，于是部分购房者纷纷抱怨“本地平均收入这么低，为何房价不能降一降呢？”今天这篇文章我们就来告诉大家“房价是由哪些因素构成？”以及“为何商品房价格很难下降？”两个问题。房价的构成具备一定经济常识的朋友都清楚，过去几十年来，房地产一直作为我国经济的支柱性产业，直接因房地产带动的产业就多达50多个，间接受房地产影响的产业甚至高达上百个。举个简单的例子，一家以设计见长的广告公司，在房地产行业未发展起来时，日常接触到最大的单子也就是给企业设计个VI系统，价格因不同城市不同企业而定，大约几万到几十万不等，然而当设计公司遇到了房地产企业，因为房地产企业的特殊性，需要大量的设计输出（如宣传材料、广告、媒体等等），从而与广告公司签定全年服务合同，仅每月的设计费用就达到了几万到几十万不等。我身边很多跟房地产合作的广告公司老板，两三年就换了办公室、换了车、换了房。那么广告公司赚取的费用来自哪里？自然是购房者，房地产企业将这部分支出划定到营销费用。如果你仔细留意你所在城市的户外广告、电梯广告、公交站亭广告、地铁广告以及各种多媒体广告都能看到房地产的广告，这些广告是由设计公司设计，再有广告制作公司制作，再有广告载体或平台发布，最终与消费者见面，其中任何一个环节都需要支付高额的价格。而这些仅仅是房地产企业日常支出的很小一部分费用，房价最大的成本来自于土地成本。土地成本有多贵呢？这里以2016年上海静安中兴社区一幅地块为例，当时拍出110.1亿元，楼面价100315元/平方米，溢价率为139%，扣除商业配套以及配建保障房，实际楼面价约11万元/平方米。除了土地成本外，房企最大的支出就是税收。房地产企业需要缴纳包括：营业税、城市维护建设税、教育税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税等等在内的几十种税收，这也正是地方财政最为依赖的税收来源，因此此次疫情蔓延的同时，我们可以看到全国不到十天时间，就有二十多个城市推出房地产调控政策，目的就是给予房地产企业支持，因为支持房地产企业就是支持本地经济。除此之外，房地产企业还要指出高额的人力成本，房企从业者的收入本身就高于很多行业。因此简单总结：房价=土拍价格+各种税收+建筑成本+人力成本+营销费用+销售分成+盈利等综合因素，而以上所有的成本最终都折现成房价由购房者买单，房价怎么降？为何商品房价格很难下降？这里的关键词是“商品房”，其他类型产品的住房都有可能价格下降，唯有人口持续流入+产业结构合理的省会及中心城市房价难以下降。看清楚其中的关键词：“人口持续流入”、“产业结构合理”、“省会城市”、“中心城市”。然后对这几个关键词进行统一说明，省会城市集中了一个省的经济、交通、教育、医疗资源，对于省内想找更高水平工资的人、想儿女享受更好教育的人、想享受更完善医疗条件的人都将向省会城市集中，如果该省会的产业结构合理，就会提供更多更全更具挑战性的工作岗位，给予不同学历、不同技术的从业者提供更多可供选择的就业岗位，从而可以持续的吸引更多外来人口落户和常住甚至安家。这就形成了目前我国城市房价体系：人口持续流入的城市房价不断攀升却依然一房难求（需要摇号），人口持续流出的城市房价不断下跌也无人问津。房价上涨还是下跌的背后就是供需是否平衡的问题。当一个城市流入人口激增，商品房建安量达不到相应水平，市场上甚至出现部分开发商要求全款支付者优先购买的现象。文章最后我想跟广大购房者说一句：没必要把房地产妖魔化，关于购房这个问题很简单明了，不同收入群体购买不同类型的房屋。你如果丧失了劳动能力，无法通过劳动获取报酬，那你就去你所在的城市申请廉租房；如果你的收入很低，且整个家庭就你一个人赚钱养家，那你就去申请经济适用房；只有当你的父母拥有自己的商品房和每个月的稳定收入不需要你贴补家用，而你所在的公司给予你缴纳五险一金，你收入稳定且不大手大脚肆意消费，同时你还有既定的成长目标和看得见的晋升空间，在以上基础上满足所有条件的，你再去考虑购买商品房，只要其中有一条不满足，我都不建议你去购买商品房，为什么？因为你会痛苦、会被折磨、会因为降低了生活品质而怨天尤人，这样的心态也不适合购买商品房。我本人从事房地产行业已经超过10年，在网络上回答房地产相关的问题也已经有3、4年，对于人口持续增长、产业结构合理的省会城市、中心城市我一直强调房价不会下降，如果你不相信，可以把我的这段言论收藏起来，再过个3、4年翻出来看看孰是孰非。

为什么现在房价明显超出了一般人的承受能力也不会大跌


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