福田为什么没南山房价高，为什么深圳南山区这么破房价比罗湖还高接近福田

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1，深圳南山区的房子贵还是福田区的房子贵
2，为什么深圳南山区这么破房价比罗湖还高接近福田
3，夫妻两人都在深圳市南山区西丽上班买光明的房子算不算鸡肋
4，急高人帮帮忙

1，深圳南山区的房子贵还是福田区的房子贵

主要看你是住在城中村还是小区相比起来在福田区中心点的地方都会相对比较贵如果是住高层的小区都差不多在福田要2200至2500 一个月在南山1800至2300这样子

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2，为什么深圳南山区这么破房价比罗湖还高接近福田

因为前海自贸区在南山区，科技园也在南山，许多上市企业(如腾迅、飞亚达、TcL等)总部都在南山，所以南山区后来居上，发展迅猛。

3，夫妻两人都在深圳市南山区西丽上班买光明的房子算不算鸡肋

板块和楼盘的选筹对比为主。一般来说，我都会帮大家分析一下问题中提到的楼盘。不过必须要说，站在投资的角度，只单独讨论选筹是没有意义的。毕竟，如果我不知道你的资金体量，不清楚你的月现金流能力，所提出的建议也只能是基于楼盘本身的品质。楼盘品质固然重要，但是投资这道数学题，不是看你想做什么，是看你能做什么。你资金能力范围之内的楼盘，我们讨论“值不值得”、“能不能买”才有意义。而这个资金的能力范围，通常才是我的认知和大家的认知相差最大的地方。有时，你认为自己能买到500万的房子，但其实，你只能买到400万左右；而也许，你以为只能买到200万的房子，其实，你可以买得更大……有机会我可以再跟大家详细讲讲，资金能力范围的拓展和界定。 1、板块对比知多少你现在能买的大空港是假的大空港，福永沙井都是依托于南山的外溢，地铁11号线沿线传导的是南山和福田的购买力。因为福永沙井是本地村民的地盘，除了零星的几个楼盘，外面大片的都是农民房、小产权，政府不会花心思和资金投入这里，基本利益关系要搞清楚。而大空港、海洋新城现在还没填海，建出来还早，国际会展中心西面已经预留了管线和道路接口，而这些区域是没有轨交通到沙井福永板块的，看似近、实则远，空间上的邻居未必是交通上可达的。目前上车是ok的，买新房确实容易，但这里的价格体系会长期低于宝中碧海，不要期望能逆袭。图为海洋新城概念图，都是未来填海区域看城市规划和定位。福田是首善之区，金融中心和交通中心，存量的写字楼商业交通配套足以支撑金融中心的定位，再加上深交所和会展中心这样的功能设施很难迁移。前海是国家级自贸区，定位是国际（融合香港）金融中心，未来会更多以跨境贸易和对外金融为主。深圳这个城市有很多的想象空间，双金融中心是可以的。2、价值决定价格领航城5.3-5.7w 乐尚林居7.6w 华丰前海湾7.9w 前海东岸8.5w 枫叶望海公馆9w。目前你列举的这些新盘只谈单价，比同地段同档次二手贵了20%-30%，即便是叠加二手税费，也是二手现房划算。至于地段，个人更看好领航城和华丰，乐尚林居和前海东岸都在南头新安这种交通瓶颈区，非常不方便。看具体户型产品枫叶望海公馆的有点差，70平做一房。不是新房的产品就一定更好的，现在设计规范严格很多，赠送率和实用性都下降了。深圳楼市三大谎言：谎言一：深圳房价单价破9万，套均破千万。均价是个什么东西？就是一块遮羞布，让市场失真。不说龙岗、宝安二个大区，即便市中心的罗湖，紧邻罗湖的盐田、布吉，淘到500W乃至以下的三房不难，眼晴不要老盯着几个热点片区和网红楼盘。谎言二：深圳买房要靠抢。都怪润4！让全国人民以为深圳人买房都靠抢。其实这是典型的饱汉不知饿汉饥，西部不知东部苦，龙岗、坪山、盐田等区域的一些新开盘，可以不用抢，尽管慢慢挑。谎言三：在深圳有房的都是赢家。其实未必，这得看你有什么房？持有公寓、商铺、写字楼，甚至临深度假物业，可就一言难尽了，成“负翁”都有可能。深圳楼市这几年，一半海水一半火焰，住宅硬商办软，上错花轿嫁错郎，一样深套，有苦说不出。

4，急高人帮帮忙

一季度关外房价之所以出现爆发性的增长，是许多一直被积压的力量在这段时间被释放出来。但是关外房价同比上涨27%，仍然是过快的。一季度关外房价同比出现27%的增幅，是情有可原的，也是客观事实所致。目前关内外房价差距在1倍以上，需要尽快拉近关内外房价的差距。关外房价的这种27%的上涨，是对所有产品简单、平均的统计，是受产品供应结构的影响，不是完全真实的市场信号。今后关外房价走势较平稳，不会超过20%，涨幅保持在10%左右。从2005年到2008年，关外房价将保持一个较高的上涨幅度，关内外房价差逐步缩小，最终将缩小到1000~2000元。 27%震动业界今年一季度，深圳房价中有两个数字十分显眼。一个是福田区同比小幅下降4.89%；一个是宝安龙岗房价上涨27%多。具体数字是这样的：最新公布的2005年一季度楼市发展报告显示，一季度全市住宅销售均价为6415.99元／平方米，同比上升11%。从住宅的各区销售价格来看，福田区同比小幅下降4.89%，罗湖区小幅上升5.34%，其他各区尤其是特区外增长势头迅猛。特区内南山区7006.87元／平方米，同比上升16.13%，盐田区9046.51元／平方米，同比上升21.09%，特区外宝安区4973.59元／平方米，同比上升27.55%，龙岗区4596.97元／平方米，同比上升27.14%。这一组数字一出，业界十分关注。关外是今年深圳地产的主战场，27%让关外地产又增添了神秘色彩。在房价调控压力越来越大的今天，这一数字会产生什么样的震动可想而知。是调控不力，还是合理增长？是去年房价的惯性，还是必然趋势？与其相关的另一组数字也让人关注：今年一季度新批准预售的商品房中，住宅总量为1096480.8平方米，其中，宝安509919.48平方米，占46.5%；龙岗173376.31平方米，占15.8%；两区总量占全市62.3%，超过其他4个个区的总和。而福田仅为50207.34平方米，南山9847.55平方米，盐田54534.54平方米。未来，宝安、龙岗会有更多的放盘量，房价会怎么样？是否会延续27%的走势？ 27%，快了，还是正常？ 27%的涨幅是快了，还是正常，不同的人有不同的看法。 ——上涨幅度过快。德思勤置业副总经理刘中华认为，今年一季度关外房价之所以出现爆发性的增长，是许多一直被积压的力量在这段时间被释放出来。但是关外房价同比上涨27%，仍然是过快的。综合来看，促使关外房价上涨有4种力量：一、土地供应向关外倾斜。近几年，深圳新增房地产供应用地九成在关外，使关外房价具有较高的成长空间。二、关外房价一直被低估。近几年，关外房价一直徘徊在4000元左右，去年迅速上涨到5000元。在很多人心目中，宝安中心区房价在6000元是一个梦想，现在已经成为现实。三、精英阶层承受总价在60~70万元之间。特区内动辄上百万的楼盘总价，使位于社会主流的精英阶层消费不起，而关外60~70万元之间的总价符合他们的消费能力。四、关内外交通一体化。大深圳、大交通的构建，使关内外的交通更加便捷，购房者的消费半径也随之扩大。 ——27%的增幅是客观事实所致。深圳市房地产研究中心王锋博士认为，关外房价基数低，目前关内外房价差距在1倍以上，从许多城市的发展历程来看，这是不正常的，需要尽快拉近关内外房价的差距。随着深圳城市化进程的加速，2007、2008年4条地铁线的陆续开通，关外基础配套设施日益完善，关内外地位和作用的差距在逐步缩小，关外房价有了快速发展的基础。所以，今年一季度关外房价同比出现27%的增幅，是情有可原的，也是客观事实所致。 27%，有一定的“欺骗性” 针对关外房价的上涨问题，地产知名专业人士半求提出不同看法。他认为，大家看到关外房价上涨这么多，可能会比较紧张。但这个数据有一定的欺骗性。第一，关外的房价肯定是在上涨，这是不可置疑的，但真实的均价应该没有那么高。这个27%的上涨幅度是怎么统计出来的呢？它是对所有产品的一个简单、平均的统计。这种简单平均统计出来的房价，就会受到产品类型不同的直接影响。比如别墅突然多了，均价就肯定会上涨，但是这种上涨不是真实均价的上涨。还有，我们的二手房价与一手房价没有实行一体式统计。比如说你要买一辆汽车，如果买最新的汽车，它一定是最贵的，因为它的配置比较好，造型改进了、升级了。房地产也是同样的道理，如果不统计二手房，只统计升级产品(指一手房)，那么这种平均价格在大势没有发生变化的情况下，一定是步步走高的。所以说这个均价、这种涨价的幅度带有一定的欺骗性，不是一个准确、真实的价格信号。要实现真实的价格信号，首先，一手房、二手房要一起统计；第二，不能再用简单平均的房价做推断了，而是应该用加权平均的房价做推断，比如说，单价在8000~10000元的房子占多少份额，单价在6000~8000元的房子占多少份额。这样经过加权平均，整个深圳的房价信号就比较真实了。如果只是进行简单的平均，这种信号就是不真实的，一旦哪一年的别墅多了，平均房价肯定就上去了。福田的均价在下降，也是一个虚假的价格信号。福田的价格没有下降，出现这种结果，是因为福田的大盘没有了，要到下半年才能卖，目前在卖的都是一些小户型、小盘，整个统计结果就不一样了。此外，这次的统计数据可能会导致一些心理恐慌，因为到关外去买房的人，可能更看重一种经济上的实惠。突然之间，关外看起来没有实惠了，或是实惠很小了。其实，我们还是要分析一下具体情况。为什么说这是虚假的价格信号呢？深圳大概在五年之内没有出让过Townhouse或是别墅的用地，在五年之后突然出让了，就出现了这种集中性的、大量的这种产品的供应，最后就导致了价格统计数据的上涨。按理来说，整个深圳的土地出让应该有一个结构，比如说豪宅占10%，中档住宅占60%，经济类的占30%，如果每年都这样供应，别墅的供应量就比较均衡。如果第一年别墅用地供应，第二年又不供应了，这就出现了“断顿”。就像人，一会儿不吃饭，一会又暴饮暴食，人的体重会发生变化的。所以说，这个统计数据有一定的虚假成分，但它作为一种简单平均的数据，也是可信的。第一，关外的迅速城市化，会赋予土地更大的资本的符号，而土地价格的提升，直接影响到房价。第二点，特区内现在没有土地供应了，这就要把所有的购房者向外赶。深圳现在已经是一个千万人口级别的城市了，一方面，我们的置业力量在向关外输出；另一方面，关外土地的量看起来很大，但是容积率很低，建筑面积的供应量不够。这时候，供求就出现了一定的紧张成分，使关外的房价出现了这样一种上涨的信号。总体而言，关外房价的这种27%的上涨，是受产品供应结构的影响，不是完全真实的市场信号。后市保持约10%的增幅市场会对房价做出合理的选择。是高还是低，其实，要从长远来看，一是从深圳地产发展来看，关内外一体化趋势越来越明显，房价的差距缩小；一是从开发水平来看，关外开发水平提高是房价上涨的重要因素。 ——后市保持10%左右的增长。德思勤置业副总经理刘中华认为，从长远来看，关外房价不会“一枝独秀”，将跟着宏观大势和政策走。政府的宏观调控政策对关外房价的影响将出现在第二季度。届时，房价增幅将明显放缓，并在7月出现拐点。7月后，关外房价涨幅又将有所加快。总体看来，深圳楼市一直保持着健康稳定的发展态势，房价不会出现大起大落，像一季度27%的涨幅将不会出现。今后关外房价走势较平稳，不会超过20%，涨幅保持在10%左右。 ——该买还是要买。就后市来看，半求建议购房者该买房的还是买房。历史上的经验表明，现在的宏观调控，包括加税，它的作用主要是转移支付，对房价不会有大的影响，有影响的只是20%的投资客。 ——关内外房价差将缩小到1000~2000元。深圳市房地产研究中心王锋博士认为，现在关外房价就像当年的南山。滨海大道开通前，南山房价只有福田、罗湖的一半。滨海大道开通后，南山房价在短期内迅速上涨，目前南山房价与福田、罗湖的差距只有1000元左右。从2005年到2008年，关外房价将保持一个较高的上涨幅度，关内外房价差逐步缩小，最终将缩小到1000~2000元。

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