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1，如何判断房价进入拐点

从历史规律可以看出，每次放开调控，鼓励购房。都是ZF以“去库存”的名义拿房地产来救市。否则绝不会它做文章，最后导致房价大涨，民怨沸腾。而从历史上来看，几次房价暴涨的原因分别是金融危机、非典、低迷市场情况下积压的超大库存量。那么现在库存已经去的差不多了，上述的危机事件几乎不可能再发生（全球各个国家对于金融危机的防范已很成熟）。

如何判断房价进入拐点

2，南宁市二手房还会升吗

会啊，那些恶心的江浙有钱人炒房，南宁房价涨得像非典时期的板蓝根一样，害得很多人成了终身房奴。真讨厌中国的泡沫经济楼盘。
会啊，南宁房价涨的像非典时期的板蓝根一样，超恶心的，恨那些江浙一带的有钱人，跑来南宁炒房，害得很多人成了终身房奴。
琅东附近的房子均价在5000以上，别的区域价格在5000一下吧。具体看在哪里了
土地稀缺,供小于求,必涨...年底开始有二手房井喷现象,卖房多于买房,但死死都咬住不跌.

南宁市二手房还会升吗

3，不能履行合同就等于违约吗

依据合同法的规定，合同履行完毕的合同的权利与义务就中止，但合同如果有后义务的，不履行后义务的情况下，要承担一定的责任。违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。违约责任是合同责任中一种重要的形式，违约责任不同于无效合同的后果，违约责任的成立以有效的合同存在为前提的。合同法第98条规定，合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力，其中的结算和清理条款当然也应当包括违约金条款。因此在合同因为一方违约，而另一方依法解除的情况下，合同约定的违约条款仍然是合法有效的，被违约一方仍然可以请求违约金，只极富在本质上，合同当事人在多数场合里约定的违约金是对受害方的损失进行填补。非违约方向违约方主张的违约金并不是可期待利益，而只是待弥补的损失。因此，即使是合同履行完毕也是可能违约的。法律依据《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
”2、《合同法》第六十三条规定：“执行政府定价或政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。”3、《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”孟宪江法律热线解读以上规定是这样认为的： 在你的房屋买卖合同中房价已确定，按照政府引导虽然房价现已上涨，但合同仍应按照当时的约定来进行，现在卖方想要加价是没有法律根据的，因而，你可以要求他按照约定价格继续履行合同，若他不继续履行，你可以要求他负赔偿损失等违约责任。 以上解答请仅供参考，具体办理和决策尚需慎重。孟宪江法律热线是一家专业从事互联网上法律服务与现实生活中法律服务的团体机构。“ 孟宪江法律热线，排忧解难天天在线”-----创立中国法律服务第一品牌我们一直在尽职尽责。
不能履行合同不一定就是违约。 一、在双方签订合同中一般有约定的免责条款，如果满足该条款的约定，那么是可以不履行合同并不构成违约。 二、遇到不可抗力，或者政府行为导致不能履行合同的也是法定 的免责条款，不承担违约责任。
不能履行合同不一定就是违约。　　一、在双方签订合同中一般有约定的免责条款，如果满足该条款的约定，那么是可以不履行合同并不构成违约。　　二、遇到不可抗力，或者政府行为导致不能履行合同的也是法定 的免责条款，不承担违约责任。
不能履行，又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。　　不能履行有自始不能履行和嗣后不能履行之分，通常系以合同订立时为标准。前者是合同无效的原因，后者是违约的类型，分别债务人是否具有免责事由，或依风险负担规则处理，或依违约责任规则处理。　　不能履行还有永久不能履行与一时不能履行之分。前者指在履行期限或者可以为履行的期限届满时不能履行。后者则为在履行期满时因暂时的障碍而不能履行。永久不能履行如属嗣后不能履行，则可为违约责任的构成要件。一时不能履行在继续性合同场合便成为部分不能履行，可构成违约责任的要件。一时不能履行因债务人在不能履行的暂时障碍消除后仍不履行，可以成为迟延履行，可为违约责任的构成要件。　　不能履行又可以分为全部不能履行与部分不能履行。全部不能履行如属嗣后不能履行，可构成违约责任的要件。部分不能履行如属嗣后不能履行时，自然属于违约责任的构成要件;如属自始不能履行，仍可能产生违约责任，即在能履行部分而不为履行时，构成违约责任。　　不能履行还可以分成事实上的不能履行与法律上的不能履行。前者是指基于自然法则而构成的不能履行。特定物灭失造成的不能履行，属于此类。后者是指基于法律的规定而构成的不能履行。出卖禁止流通物为其典型。如订立之后，履行之前，标的物被禁止流通，这属于法律不能，违约人可以免责。再如订立合同之后，特定标的物意外灭失，出卖人无法交付，这属于事实不能。嗣后履行事实不能是否构成违约责任，要具体问题具体分析。如果标的物是因不可抗力灭失，出卖人免责。

不能履行合同就等于违约吗

4，有关保护环境的作文500字

作文要自己想，不能光靠别人
人类只有一个地球，它是人类赖以生存的自然资源，爱护地球，就等于爱护自己的家园。然而，近几年来，地球的环境却越来越恶劣：全球性气候变暖，飓风、暴雨等灾害性天气频繁出现，“非典”、禽流感等传染性疾病时有发生，给人类的生活和工作带来严重威胁和许多不便。这些都是人们不断地“伤害”地球的结果。大片的森林被砍伐，碧绿的青山被挖掘，美丽的草原成荒漠，清澈的河水成浊流。树林少了，青山秃了，草原荒了，清水黑了，使人们生存的环境变坏，呼吸的空气变差，生活的环境被许多有害的东西所“侵占”，病毒就趁机钻进人们的体内，我们人类就会患上一些可怕的疾病。 前几天，我在报纸上看到这样一幅漫画：一个人坐在树梢上，正在砍他坐着的那根树枝。“哼，真好笑。”有些人可能会这么想。难道你就没有想一想，这仅仅是幅好笑的漫画吗？它不正是在讽刺我们吗？难道你就没有悟到，它在警告我们：人类在破坏环境的同时，也在不知不觉地伤害自己。当你走在大街上，如果你想吐痰，你会怎么做呢？如果你选择了吐在地上，那么你想过没有，你在害自己吗？一口痰含有大量的病菌，当太阳晒着时就会繁殖、传染。同样，当你砍伐一棵树，当你挖掉一片草，当你把脏物倒进河流，难道你没有觉得这是在破坏环境，“伤害”自己吗？ 保护环境，人人有责！但最关键的还是要唤起人们的环保意识。现在我们的政府，大多数的公民都有了一定的环保意识，也能注意保护环境，但破坏环境的行为还在某些人身上重演。希望大家都能从我做起，从小事做起，养成良好的卫生习惯，不随地乱扔垃圾，见到垃圾能弯一下腰捡一捡，那么，我们的环境就会更美丽！ 谢谢大家! 人类只有一个地球，它是人类赖以生存的自然资源，爱护地球，就等于爱护自己的家园。
2010年世博会将在上海举行，其命题“城市让生活更美好”，预示着上海及其他城市将要利用和改造自然环境而创造出来的高度人工化的生存环境，造福全体城市居民。 二十一世纪是一个绿色的世纪。日本爱知举行的世博会的主题是“自然的睿智”。从这点可以看出人们对自然，对生态越来越关注。二十一世纪主导的住宅是绿色家园，二十一世纪主导的食品是绿色食品，二十一世纪主导的的环境是绿色环境。绿色也是人类的永恒主题。绿化就是体现绿色的一个重要环节。 绿化，这个词对于我们并不陌生。众所周知，绿化可以美化环境，释放氧气，减弱噪声，降低气温，阻挡风沙、改良环境。不仅如此，绿化还可以减低人类害怕及生气的情绪促进正向的心理反应。可以说，绿化是生活中不可或缺的一部分. 2010年世界博览会的上海把绿化作为城市规划的重头戏。随着世博会申办工作进入倒计时，表盘上那分分秒秒都躁动着的指针撩拨起所有关心世博会的人的心弦，特别是与世博项目休戚相关的上海市绿化管理局的工作人员，毕竟400公顷的申办会址上有60%-80％都将是绿地。绿化对上海2010年世界博览会的城市建设、提高人们的生活质量、都非常重要，而且还能带动经济增长。 首先，绿化对上海的城市建设有促进推动作用。据了解，2010年世界博览会将有多条与黄浦江垂直的绿色植物走廊，将绿化带从滨江地区延伸到城市腹地，犹如现代城市与大自然连接的纽带；在满目绿意的衬托下，一条长四五百米、专供游人徜徉观光的花桥将横跨浦江两岸，成为联系过去、现在和未来的标志性建筑。世博会之后，将根据这一地区的城市雏形改造博览会的空间，将其融入上海市区。绿色走廊和运河将予以保留。穿越黄浦江的花桥也将保留，它可把散步的游人引向新的城市公园，在展览会之后，作为上海市容的一部分，成为上海的又一标志性景观。 其次，绿化能提高人们的生活质量，2004年2月2日上海被正式授予“国家园林城市”的称号，上海也提出了要建设森林城市的目标。在1990年，上海还处于还清债务阶段；但就2004年上海全年新建绿地1800公顷，绿化覆盖率达到36％，市区人均公共绿地达到10平方米。内环线内基本消除绿化500米服务半径盲区，建设了一大批大型公共绿地；由于2010年世界博览会建设的城市绿地将更多。在绿地建设中不仅突出生态功能，更加注重绿地的综合服务功能和城市景观功能。以这种发展势头，到2010年，上海达到目标就指日可待了。 不仅如此，绿化还带会动经济的增长。由于2010年世界博览会的缘故，上海的房价将会有所增长。房地产投资方面有数据显示绿地最直接的收益者就是房地产开发商：由政府投资建设的公园绿地总是"泽被"周边---公园附近的房价几乎没有不"草长价高"的。近年来，公园附近的楼价每平方米至少上涨1000元，靠近绿地的楼盘的平均销售套数也会高出远离绿地的楼盘许多。 缺少绿色的家园就缺少了宁静、安详。没有了茵茵绿草，只有片片惨白的路面，在强烈阳光下泛着刺眼的苍白…… 水是生命的源泉，而绿色是生命的色彩。只有充满绿色的城市才有勃勃生机，充满活力…… 绿色，是人类永恒的理念 绿色，是文明的象征。 绿色，它显示了大自然的灵感和魅力。 让我们从现在行动起来，让城市多一份绿色，添一份活力。 我的2010,我的世博!

5，民事审判中赌债如何认定

不予认定。赌债不受法律保护。
物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。 首先我们来看看三个典型的案例： 案例一：甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。 对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。 案例二：这是一个典型的“一房两卖”情况。甲乙双方签订合同，甲将房屋卖给乙，乙付款给甲，但未办理更名手续。后丙又出更高的价格欲购买该房屋，甲看丙的房价给的高，遂又与丙签订了卖房合同，将房屋又卖给了丙，同时办理了更名手续，乙得知后，诉至法院，要求解除甲、丙之间的合同，确认该房屋属于自己所有。 对这起案例：法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。 案例三：甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。 对这起案例：法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。 上述三个案例，是在房产纠纷中常常发生的典型问题，人民法院在审理这类案件时，只要遵循物权确认的规则，就会轻而易举的解决这些难题，同样，理解了物权确认的规则，也就不难理解法院为何会做出上述判决了。笔者认为，在民事审判中应依据下列规则确认不动产物权的归属： 一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。 过去，一提到登记，我们会认为登记的主要功能是行政管理功能，实际上，登记制度的真正功能在于进行物权公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。掌握了这一规则，就不难解决“一房两卖”及“一房多卖”的问题了。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。在上述第二个案例中，虽然乙与甲签订了房屋买卖合同，但未办理更名，所有权也就未发生转移。丙作为善意第三人因登记更名而取得所有权，是房屋的所有权人，乙仅享有因合同而产生的债权，只能要求卖方承担合同的违约责任。 二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。 实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。比如，甲与乙签订合同将房屋卖给了乙，并未更名，按照这样的理论，房屋的物权所有人应当为乙，实际上，这种观点是不正确的，办理所有权过户登记手续是发生所有权转移的要件，而非合同生效的要件，不能因未办理登记而否定合同的效力，同样，合同的生效不必然发生所有权转移的效力。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。 这时，肯定有人要问，既然登记记载的权利人是不动产物权所有人，那么，在上述第一个案例中，法院为什么要判决卖方继续履行合同，办理更名呢？直接认定房屋所有权并未转移，解除合同，卖方退还房款承担违约责任不就行了吗？这涉及到区分登记的效力与合同的效力问题。根据《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。合同法对登记的效力并没有做出规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中一贯的做法，即将登记的效力与合同的效力混同的观点，而将二者区分开来，具有重要的实践意义。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。在案例一中，卖方因价格上涨而反悔，以未登记为由要求收回房屋，如果机械地理解登记的生效效力的话，则无法保护善意买方的权益。而且，最高人民法院的司法解释也有规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行。”在案例一中，买卖双方的房屋买卖合同没有办理过户登记手续，因此不发生所有权的转移，但买方享有登记请求权，卖方拒绝协助办理产权过户，已构成违约，法院支持买方的主张，判决双方的买卖合同继续履行是正确的。 三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。 如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。比如，在同一房产上先后设有几项抵押权，有登记的也有未登记的，登记的抵押权优先于未登记的受偿。（这种情况下实际上不存在优先于否的问题，因为未经登记的抵押权未生效。）在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。在上述第三个案例中，银行的抵押权优先受偿的原因也在于此，银行的抵押权已经登记，具备生效和对抗的效力，买方虽然有生效合同在手，但合同仅能成为其主张债权的依据，即使债权发生在前，也不能对抗登记了的抵押权，所以法院判决银行就该房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权是正确的。 以上是笔者从事民事审判工作以来对不动产物权归属问题的一些浅显的看法。物权法博大精深，绝非短期研究或只字片语就能了解和说明的，因而，文章中错漏之处在所难免，还望大家批评指正。
不受理

6，民事审判中如何确认不动产物权的归属

物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。 首先我们来看看三个典型的案例： 案例一：甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。 对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。 案例二：这是一个典型的“一房两卖”情况。甲乙双方签订合同，甲将房屋卖给乙，乙付款给甲，但未办理更名手续。后丙又出更高的价格欲购买该房屋，甲看丙的房价给的高，遂又与丙签订了卖房合同，将房屋又卖给了丙，同时办理了更名手续，乙得知后，诉至法院，要求解除甲、丙之间的合同，确认该房屋属于自己所有。 对这起案例：法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。 案例三：甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。 对这起案例：法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。 上述三个案例，是在房产纠纷中常常发生的典型问题，人民法院在审理这类案件时，只要遵循物权确认的规则，就会轻而易举的解决这些难题，同样，理解了物权确认的规则，也就不难理解法院为何会做出上述判决了。笔者认为，在民事审判中应依据下列规则确认不动产物权的归属： 一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。 过去，一提到登记，我们会认为登记的主要功能是行政管理功能，实际上，登记制度的真正功能在于进行物权公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。掌握了这一规则，就不难解决“一房两卖”及“一房多卖”的问题了。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。在上述第二个案例中，虽然乙与甲签订了房屋买卖合同，但未办理更名，所有权也就未发生转移。丙作为善意第三人因登记更名而取得所有权，是房屋的所有权人，乙仅享有因合同而产生的债权，只能要求卖方承担合同的违约责任。 二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。 实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。比如，甲与乙签订合同将房屋卖给了乙，并未更名，按照这样的理论，房屋的物权所有人应当为乙，实际上，这种观点是不正确的，办理所有权过户登记手续是发生所有权转移的要件，而非合同生效的要件，不能因未办理登记而否定合同的效力，同样，合同的生效不必然发生所有权转移的效力。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。 这时，肯定有人要问，既然登记记载的权利人是不动产物权所有人，那么，在上述第一个案例中，法院为什么要判决卖方继续履行合同，办理更名呢？直接认定房屋所有权并未转移，解除合同，卖方退还房款承担违约责任不就行了吗？这涉及到区分登记的效力与合同的效力问题。根据《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。合同法对登记的效力并没有做出规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中一贯的做法，即将登记的效力与合同的效力混同的观点，而将二者区分开来，具有重要的实践意义。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。在案例一中，卖方因价格上涨而反悔，以未登记为由要求收回房屋，如果机械地理解登记的生效效力的话，则无法保护善意买方的权益。而且，最高人民法院的司法解释也有规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行。”在案例一中，买卖双方的房屋买卖合同没有办理过户登记手续，因此不发生所有权的转移，但买方享有登记请求权，卖方拒绝协助办理产权过户，已构成违约，法院支持买方的主张，判决双方的买卖合同继续履行是正确的。 三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。 如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。比如，在同一房产上先后设有几项抵押权，有登记的也有未登记的，登记的抵押权优先于未登记的受偿。（这种情况下实际上不存在优先于否的问题，因为未经登记的抵押权未生效。）在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。在上述第三个案例中，银行的抵押权优先受偿的原因也在于此，银行的抵押权已经登记，具备生效和对抗的效力，买方虽然有生效合同在手，但合同仅能成为其主张债权的依据，即使债权发生在前，也不能对抗登记了的抵押权，所以法院判决银行就该房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权是正确的。 以上是笔者从事民事审判工作以来对不动产物权归属问题的一些浅显的看法。物权法博大精深，绝非短期研究或只字片语就能了解和说明的，因而，文章中错漏之处在所难免，还望大家批评指正。
依据下列规则确认不动产物权的归属： 一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。 通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。 实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。 如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。

7，如何面对通货膨胀

1、国家中央银行，如美联储，可经由设定利率及其他货币政策来有力地影响通货膨胀率。2、高利率（及资金需求成长迟缓）为央行反通胀的典型手法，以降低就业及生产来抑制物价上涨。3、直接控制薪资与物价（参见工资议价，incomes policies）。美国在1970年代早期，尼克松主政下，曾试验过这种方法。4、对于有银行储蓄的人们来说，应作出相应的调整。为了缓解通货膨胀带来的压力，央行将会适时调整存贷款利率。5、有通货膨胀带来的物价上涨，无疑会影响我们的生活。这时候要学会节约开支，对于那种巨额的奢侈消费品，能不购买尽量不要去买。扩展资料：通货膨胀与通缩的区别：1、含义和本质不同。通货膨胀是指纸币的发行量超过流通中所需要的数量，从而引起纸币贬值、物价上涨的经济现象，其实质是社会总需求大于社会总供给。通货紧缩是与通货膨胀相反的一种经济现象，是指在经济相对萎缩时期，物价总水平较长时间内持续下降，货币不断升值的经济现象，其实质是社会总需求持续小于社会总供给。2、表现不同。通货膨胀最直接的表现是纸币贬值，物价上涨，购买力降低。通货紧缩往往伴随着生产下降，市场萎缩，企业利润率降低，生产投资减少，以及失业增加、收入下降，经济增长乏力等现象。主要表现为物价低迷，大多数商品和劳务价格下跌。3、成因不同。通货膨胀的成因主要是社会总需求大于社会总供给，货币的发行量超过了流通中实际需要的货币量。通货紧缩的成因主要是社会总需求小于社会总供给，长期的产业结构不合理，形成买方市场及出口困难。参考资料来源：搜狗百科-通货膨胀
面对通货膨胀时：1、根本的方法：发展生产，增加社会产品供应量。2、减少纸币发行量，使其与流通中实际需要量尽量相符。通货膨胀的含义：1、纸币的发行量超过流通中所需要的数量，从而引起纸币贬值，物价上涨，叫做通货膨胀。（通货是指流通中的货币） 2、引起通货膨胀的因素（1）货币发行数量（2）货币在市场中的流通次数 3、后果：纸币的发行量大大超过流通中所需的货币量，会引起纸币贬值，人民手中的钱不值钱了，存款所代表的实物量减少了。如果人民的收入没有变化，那么人民的生活水平会出现下降状况，购买力降低，商品销售困难，造成社会经济生活秩序混乱。
作为企业家，他们有两个选择。第一，当人民币升值的时候，国际购买力就强了。现在拿这一元钱在国外买东西，你会发现能买到的东西比以前多了。你在出国的时候，会发现你手里的人民币很足值，是一种强势货币。这时你做进口贸易合适，到境外去投资也合适，因为人民币增值了，你可换的外汇多了。你还可以到境外去收购一些企业。第二，在通货膨胀时期，在中国经济大爆发的过程中，拿现钱肯定是不合适的。如果有富余资金，应该选择持有合适的人民币资产。这就是为什么中国的股市和楼市这两年暴涨的原因所在。当人们预测通货膨胀要来的时候，一定去买房、买食物、买股票。当然不只是房子、股票（间接持有人民币资产）代表人民币资产，还有原材料、土地及林业、矿业资源。还有产业整合的机会，比如找到好企业，就去持有它们。在第十九章经济周期中我们还要探讨这个要点，这不只是一个物价问题。通货膨胀是一件非常严重的事情，作为普通百姓应该想明白这些事情。这里提出一个观点，就是持有人民币不如持有人民币资产。因为人民币的资产是物以稀为贵：土地不可再生，房子也不可多造，矿产也不可再多，石油储量有限，天然气也有限。对于普通百姓，我们问：当物价上涨的时候应该做点什么呢？拿什么抵消通货膨胀呢？如果国债的债息很高，那你当然可以选择买国债，可以抵消通货膨胀。经济学是一门选择的学问，你选择什么才能规避通货膨胀的风险？至少能让你的资产和财富保值？这里提出一个问题：究竟谁在为通货膨胀埋单？是借钱给别人的人，也就是存款人在为贷款人埋单。老百姓最想不通就在这里。他们会说，我没借钱给别人啊？你是没借，但银行帮你借出去了。借钱的人去消费、去投资，把物价抬上去了。等你把存款取出来的时候，你获得的利息不足以抵消物价上涨，你亏的“那点”，就是你付的账。虽然不多，但13亿人加起来呢？大家一起合力埋下这张单。这个说起来不好理解，其实经济学很简单。英国经济学家凯恩斯在《就业、利息和货币通论》中说了这么一句话：在高通货膨胀时期，欠债人是受益人。就是说，欠钱的人合适，借出钱的人吃亏。这个道理小到你要明白，大到银行都明白。所以全世界的银行都怕通货膨胀，因为高通货膨胀时期借出去的钱，等到还回来时就已经不如借出去的时候值钱了。当然，对于消费者，对普通的老百姓来说，谁都不愿意通货膨胀，谁都不愿意物价高涨，但这不以你的意志为转移，因为资源有限、土地有限，我们需要吃，我们需要喝，我们需要消费。大家不愿意物价涨，但物价上涨是一个必然趋势，就看政府能不能通过宏观调控的手段，把我国迅速上涨的物价压下来，让国民的财富不被通货膨胀抵消。如果你现在有三五万的存款，你可以考虑拿一部分出来，适度地做点理财，买一点国债或者基金，尤其是保值型基金、成长性好的基金。如果手上资金稍微多一点，你该仔细读前面探讨政府的那段内容，你不要说那跟自己没关系。你要知道，如果政府“开流”不成功，那会有多少资金堵在这里，只能盯着股市和房产？所以诸位如果觉得房价涨了，你们实际还不知道房价有多危险。如果没有一个很好的资金疏导方案，中国经济大爆发的机会明摆在这里，股市又跌成那样，你知道有多少资金看着楼市吗？你知道后果会有多可怕吗？如果庞大的资金一致行动，或者说再次形成趋势，这又有多可怕呢？全部的资金都会被撬动，你的钱最后在银行一定待不住，迟早也会出来“追涨杀跌”，就是人家涨了你跟着追，去高买；人家跑了跌了，你再去低卖。辛苦加班工作的财富最后就这样消失掉，而放在银行又会被通货膨胀销蚀掉，你怎么办？股市也是这样啊！跌到差不多了，你知道跌就是为了涨吗？你知道只有先跌才会有下一次涨的空间和机会吗？你知道大资金跟你一样，没有别的地方可去，都盯着楼市和股市吗？站在宏观的角度看问题，可以看远一些，不要总是“追涨杀跌”。你能不能看好中国经济，来个“守株待兔”呢？概括起来说，对钱少的人，买一点国债，买一点保险性的东西。对钱多的人，要学会理财，避免通货膨胀把你的财富悄悄卷走。身处大爆发之中的中国经济，面对通货膨胀，这是最艰苦的一仗。但我们必须要打好，打不好，我国30年改革开放的成果，我们两代人辛辛苦苦的努力，就很可能随着高通货膨胀被一步步蚕食掉。
面对通货膨胀可以有以下七点措施：1、国家中央银行，如美联储，可经由设定利率及其他货币政策来有力地影响通货膨胀率。2、高利率（及资金需求成长迟缓）为央行反通胀的典型手法，以降低就业及生产来抑制物价上涨。3、直接控制薪资与物价（参见工资议价，incomes policies）。美国在1970年代早期，尼克松主政下，曾试验过这种方法。4、对于有银行储蓄的人们来说，应作出相应的调整。为了缓解通货膨胀带来的压力，央行将会适时调整存贷款利率。在这样的背景形势下，人们应该采取短期储蓄和多份额储蓄的方式，以缓解通货膨胀带来的影响，如果采用长期单份额储蓄，就得不到加息后那一部分利息。5、有通货膨胀带来的物价上涨，无疑会影响我们的生活。这时候要学会节约开支，对于那种巨额的奢侈消费品，能不购买尽量不要去买。6、对于手中有股票或者基金的家庭，须看准行情，能够在该出手时便出手，避免使自己遭受到不必要的损失。7、拓宽自己的收入来源，以缓解通货膨胀带来的不利影响。扩展资料：一般说，通货膨胀必然引起物价上涨，但不能说凡是物价上涨都是通货膨胀。影响物价上涨的因素是多方面的。作家三盅说：通货膨胀书写价格历史，供求关系描绘价格波段。通货膨胀的表现主要为以下五个方面：1、纸币的发行量必须以流通中所需要的数量为限度，如果纸币发行过多，引起纸币贬值，物价就会上涨。2、商品价格与商品价值成正比，商品价值量增加，商品的价格就会上涨。3、价格受供求关系影响，商品供不应求时，价格就会上涨。4、政策性调整，理顺价格关系会引起上涨。5、商品流通不畅，市场管理不善，乱收费、乱罚款，也会引起商品价格的上涨。可见，只有在物价上涨是因纸币发行过多而引起的情况下，才是通货膨胀。参考资料来源：搜狗百科-通货膨胀
从2007年开始，我国进入一个全新的通货膨胀周期。至2008年8月，中国居民消费价格指数同比上涨4.9%，涨幅连续4个月回落，但是工业品出厂价格同比上涨10.1%，再创近十余年新高。自2008年5月以来，ppi与cpi的走势的背离进一步扩大，但由于ppi的上涨将会传导到cpi上，因此cpi可能在以后再度走高。在通货膨胀的阴影依然存在的同时，国民经济先行指数显示经济下行趋势日渐明显。因而新时期的宏观形势下通货膨胀对商业银行业的影响已成为当今的热点问题。 （一）通货膨胀对我国商业银行的影响及原因 在通货膨胀的大环境下，我国不得不施行从紧的货币政策。然而我国从紧的信贷政策的持续及经济下行可能使得银行面临很大的信用风险。虽然近期中国商业银行的盈利增长仍保持在比较好的水平，但宏观调控政策对贷款规模及投放节奏的控制使得银行的预期利润增长速度有所下降，从而促使商业银行的信用风险的上升。通货膨胀给我国商业银行带来风险的原因主要有下列几个方面： 1、随着我国从紧的信贷政策的持续及经济下行，大多数企业的盈利状况不佳，许多企业的还款意愿及还款能力下降，导致原来存在的一些信贷风险特别是中长期信贷风险可能突然爆发，银行的担保、承诺、金融衍生工具交易等一些表外业务的风险也相应加大。同时随着限制“两高”和产能过剩行业发展等国家产业政策调整执行力度的加大，使银行对所涉行业的存量贷款和增量贷款的风险也相应加大。 2、在股票市场不景气与信贷政策紧缩的状态下，一些企业的财务风险加大，相应贷款银行的信用风险随之加剧。中国一些企业的收益有一大块来自于资产市场投资收益，由资产市场波动引起的企业收益变化可能对企业甚或企业集团的信贷链形成冲击，进而影响到银行的贷款质量。 3、随着我国对房地产调控的深入，一些房地产商的资金链可能出现问题，进而引起银行信贷风险上升。如果房地产的价格出现超过20%甚或超过30%的急剧滑落，将对银行造成较大的不利影响。除了可能对银行的资产质量造成直接冲击，还可能通过抵押物的价值变化影响银行信贷资产的价值。如果出现利率上升、股市下跌、不确定性增加与银行资产负债表恶化相伴而生的情形，信贷市场上的逆向选择与道德风险问题将加剧，使得中国银行业的资产质量面临较大的风险。 （二）对我国商业银行抵御通胀所带来不良影响的建议 1、促进经营战略调整，以结构调整舒缓贷款规模的调控压力 商业银行在信贷资金配置时应考虑到通货膨胀对各行业的影响，在具备相应能力时提高盈利预见性强、产品价格可以提升的行业的信贷资金配置比率，降低受宏观经济影响大的行业的信贷资金配置比率，积极对能够抵御通胀与经济周期、国家政策支持导向明确的行业提供信贷支持。商业银行应密切关注国家产业政策的变化，防范有关行业信贷风险，把握产业结构调整带来的盈利机会，提高银行经营水平。 2、大力发展中间业务，增加收入渠道，提高盈利能力 商业银行应注意发挥和培育人力资本、客户基础、投资规模等方面的优势，加大在中间业务上的金融创新步伐，抓住机遇，突出重点，打造中间业务品牌。并完善员工激励考核机制、强化营销，从而加快发展投资银行、财富管理、资产托管等非利息收入业务，提高非利息收入占比，促进银行经营水平的提高。 3、全面加强信用风险的管理，促进业务持续稳健发展 在防范信用风险方面，商业银行应加大风险管理力度，提高银行的信贷风险定价能力。密切监控企业经营风险，特别是密切关注从紧货币政策环境下，房地产、"两高一资"、出口等行业中有关企业的信贷风险变化，注意防范企业或集团资金链断裂的风险，维护和提高信贷资产质量。

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