公寓是商业。中介为了赚房企的高额公寓成交佣金，自然拼命推公寓。为了把卖不掉的公寓变成现金，房企愿意支付中介高额的佣金，让中介帮忙推公寓。2、住宅产权70年，公寓一般40年。住宅首付30%，即可获得银行贷款，而商业公寓最少50%。3、房企有大量的公寓砸在手里，正愁找不到接盘侠。
房企拼命推公寓的原因是：1、由于商业不景气，商业地产的需求孱弱，商业用地如果盖成写字楼和商铺，根本就卖不掉，只能房企自己持有，空置率还非常的高。因此房企也不喜欢拿商业地块，对于纯商业地块，房企一般都会选择敬而远之。2、对于地方而言，卖住宅用地是一锤子买卖，卖商业地产可以带来稳定的现金流。为了多卖商业地块，各地都会在住宅用地上混搭商业地块，要求房企建造住宅时，配建一定的商业地产，业界的说法是：满足一定的商住比。
3、就这样，房企不得不建造商业地产，如果建成写字楼和商铺，只能自己持有，不仅租金收益率低，空置率非常高，还占有大量的资金，影响房企回款。4、于是房企想到了一个办法，把商业地产这一块，改造成各种公寓，以不限购、不限贷、不限售的广告，卖给广大普通购房者。中介拼命推公寓的原因是：1、国家不断加码房地产调控，限制房贷额度，提高房贷利率，暂停二手房贷款，出台二手房指导价，导致二手房失去流动性，中介的二手房业务非常冷清，中介即使花精力去推二手房也是徒劳无功。
2、国家对新房实行严格的限价，导致一二手房差价巨大，只要买到新房就相当于中了一注彩票头奖，可以赚上几十万甚至几百万，人们排队都买不到新房，房企自然也不需要中介帮忙推新房。3、房企有大量的公寓砸在手里，正愁找不到接盘侠。为了把卖不掉的公寓变成现金，房企愿意支付中介高额的佣金，让中介帮忙推公寓。中介为了赚房企的高额公寓成交佣金，自然拼命推公寓。
为什么开发商先盖住宅后面开发公寓？
1、性质不同。公寓是商业。2、住宅产权70年，公寓一般40年。3、相关的水电燃气费用也不一样。公寓一般都是商业价格（虽然有地方可以改成居民价格）。以上造成了大家对住宅和公寓的接受度不一样。开发商进行房地产开发，最主要的是为了赚钱以及获得大量现金流。这里就要提到银行等金融机构对房地产产品的政策。住宅首付30%，即可获得银行贷款，而商业公寓最少50%。
有人说公寓不好，那么为什么开发商还建很多？
从行业的开发源头来说，还是和政府的引导有关系，城市化进程需要房地产，有了人居住就要吃喝拉撒，那就需要商业，如果各个商业配套都需要政府去做，那肯定是不行的，所以政府就在土地拍卖的时候给土地设定一定数量的商业指标，最常见的比例就是商业51%，住宅49%（是指总建筑面积的各自比重），那对于一个上百亩的土地来说，这样的商业体量是非常惊人的，就算修商场，修酒店依然消化不了这么多商业指标，最后发现，商住公寓是最好的选择了，面积小，兼顾办公、住宅功能，如果能通天然气，活脱脱就是套一的房子，这种房子集中在一线，二线城市，因为房价高，各种限购政策，会挤压大量的刚性需求去选择公寓，此时投机，投资自然会夹杂其中，造成短暂的疯狂。
政府的这种土地指标分配做法在城市化初期非常有效果，然而完成的恶果就是商业体量某个片区非常集中，严重过剩，商业价值拉低，商户生存困难，招商，运营都会出现问题。这种现象政府也看到了，就会降低商业在土地开发当中的比例。经过一定时间发展，这种曾经卖不出去的公寓也许就有了市场，加上城市里大量的中介人员需要生存，这种类型的产品就会集体炒作，完成热销的现象，卖不出去的商业，能经过二次改造改成公寓的，也都跟风了，会有更多的公寓出现。
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