我们回归主题，一个楼盘什么时候的优惠力度最大。这样连房价和装修都下来能省四五十万，这价格都够买辆车外加一个车位了，性价比很高。您好，本人在曾在开发商任职营销管理工作十年，针对这个问题，我来做一个简单的分享。首先我们要了解开发商的价格体系的构成。
开盘价真的是最实惠的吗？
您好，本人在曾在开发商任职营销管理工作十年，针对这个问题，我来做一个简单的分享。首先我们要了解开发商的价格体系的构成。每个开发商在销售期房前，首先是楼盘的工程进度要达到当地政府的要求。然后预售方案上报到政府。预售方案包含备案均价、每一户的备案价和优惠方式。上报通过之后，方可拿到预售许可证进行销售。说完了前提，我们来说开发商的价格体系是由哪些构成。
备案价。备案价一般开发商都会公示出来，如果在售楼处里没有公示，可以自行上网查询，或者到当地的房管局服务窗口查询。所有开发商的销售价格，均不得高于备案价销售，哪怕是高出一元都不行。网上有传言备案价就是楼盘的销售底价的，这块纯属误导消费者。开发商系统底价每个开发商都有一份自己的销售系统底价，这个系统底价是开发商在拿地阶段时预设的一个利润值。
如果破底价销售，就会低于利润值，反之亦然。为了保证利润值，一般楼盘的优惠权限会分到各个职能岗位上。置业顾问-案场主管-案场经理-项目营销总-城市营销总-城市总经办。（会根据每个楼盘而略有差异）成本价成本价一般根据工程进度、销售节奏等因素做一个销售预期，如果一个楼盘销售业绩较差，销售周期较长，那实际成本价就很有可能会高于预设值。
这块就不展开细说了。知道了开发商的价格体系之后。我们回归主题，一个楼盘什么时候的优惠力度最大。一般情况下（如果遇到大的熊市周期例外），一个新楼盘的首次开盘优惠力度是最大的。在这个时候城市营销总及以下的优惠会全部放出。原因一：从后期销售节奏出发。新楼盘首开的热度会直接或间接的影响后期销售的节奏。如果首开销售业绩突出，会更容易受媒体和购房者关注。
原因二：从成本考虑。直接影响楼盘的资金周转。如果销售成绩好，现金流就比较充裕。开发商支付相关费用会更加从容。原因三：从个人的岗位稳定性考虑。每个开发商都有自己的销售考核指标。如果首开去化率偏低，会影响岗位的稳定性。在无锡曾出现从首开前到首开后前前后后换了4、5个营销总的楼盘。当然，如果这个楼盘本身比较热销，认筹的客户比较多。
买房是二手房划算还是新房划算？
二手房分三种，要分别看待：第一种，次新房。这种房子通常价格只有周边同级别小区新房价格的9成左右。同区块200万一套的房子，次新房能省二三十万。另外次新房通常都是新装修没住几年，既然是同区块同级别，说明装修档次也不会有太大落差，而且买次新的说明也是为了省钱，不至于拆除原装修再重装。这样连房价和装修都下来能省四五十万，这价格都够买辆车外加一个车位了，性价比很高。
第二种，老破小和老破大。很多人觉得老房子没电梯、没绿化，甚至没物业，所以尽量不买。其实不然，因为绝大多数老多层都集中在主城区，周边配套齐全，交通便捷，生活便利。而且价格比新楼盘低很多，通常只有新房70%左右的价格，非常适合手头不宽裕的刚需。省下的钱拿出一部分把室内好好装修一下，毕竟休息时间主要是在室内而不是小区里，所以住着舒服才是最实在的，其他小区环境和物业都是次要。
部分老房子也有自身特有优势，比如名校学区属性。由于每个城市的顶尖名校都集中在主城区，所以很多主城区的老房就成了名校学区房。几乎无论大小城市，最好的学区周边都有很多老房子，这些房子比附近非名校学区的新房还贵很多，但依然有众多家庭卖掉新房买学区，全家挤进老破小。某些发达城市二三十平的老破小学区能在郊区换三套两居室高层。
第三种，偏远二手房。此类既包括次新也包括老房子。这是最难辨别前景的类别，随着城市规划的扩张，郊区老房被大规模拆迁改造，所以买对地方是有“以旧换新”可能的，但这些地方往往配套不完善，交通不方便，也没什么好学校。而已经开发大规模新小区的高层也未必就能形成气候，因为这类社区集群往往都是在市区买不起房的人群，所以小区定位不高，消费水平也不高。
关键是这些区域都是纯住宅区，周边企业少、商业更少，所以就业岗位就少，在这些地方居住的十有八九都在市区上班，通勤距离较大，无论工作、逛街、聚会、游玩都在主城，因此难以整体带动住宅周边的商业。如果一个区域已有二三十栋高层，并且入住五年以上其周边都没能兴起大型商圈或者带动大量就业，那么这个区域无论新房还是二手房最好都别买。
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