东莞万科物业招聘，东莞万科物业待遇大概是多少

年底各个公司的员工最期待发生的事情，除了放假、发年终奖之外，就是一年一度绝不迟到的公司年会了。

有的公司喜欢摧残老板，要红包、穿异装；有的公司喜欢让员工跳舞、卖唱、喝高高。虽然风格、脑洞各不相同，但都是一种仪式感，也可以看出各家企业的文化水平和动员能力。

谁家稳，谁家躁？小七带你看看这些房企。

万科集团

地点：总部大梅沙（深圳）

大奖：Concept 划船机

关键词：简单、轻松、没有敬酒环节

作为宇宙第一大房企，万科没有把所有人都召集回总部开会，而是选择了各区域和集团各开各的。年会形式“平淡无奇”，就是简单的吃饭、抽奖、员工表演节目，敬酒都没有刻意安排。

但万科集团的年会在奖品设置上还是有特点的。大奖是京东上面价值13800的Concept 划船机，其余奖项有运动手表、蓝牙耳机等等，阳光普照奖都是运动品牌迪卡侬的购物卡。

现场评选出优秀奋斗者与优秀团队，颁发奖杯，并由他们抽取当晚的各类奖项，制造了充分的参与感。

万达集团

地点：哈尔滨

大奖：木有抽奖

关键词：节俭、王健林工作报告、三十周年

万达年会的流程一向很清晰，年度工作会议、表彰先进代表、11场分系统会议，然后是晚宴+新春联欢会。万达集团董事长王健林每年的手写工作报告和唱歌环节，更被外界视为万达年会最值得关注的“知识点”。

但不同于往年王健林的放声高歌，今年他没唱，而是哭了。2017年对于万达集团来说，可谓风波不断。1月20日，万达集团召开2017年年会，王健林做了年度工作总结，他表示，“2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。在困难的经营条件下，仍然较好地完成各项工作任务。”

时逢万达三十年，系统内员工准备了一个名为“万达三十年”的诗朗诵，并被万达内部评为一等奖。多名员工对小栖表示，深受感动。

在年会的第二天，万达集团的官网就制作了年会专题回顾页面，不但有各环节的播报图片，还有2017年万达的各种大事件，执行力很到位。

融创集团

地点：合肥

大奖：Iphone X、Mac Book等

关键词：风华正茂、美好、价值

工作体系报告、表彰、晚宴、晚会、抽奖，15岁的融创一个也不少。

最有意思的是董事长孙宏斌与总裁汪孟德的演讲。孙宏斌解释了恰风华正茂的主题，他说15年的融创还年轻，又碰上了最好的时候。汪孟德则解释了何为芳华。他说最美的生活方式，不是躺在床上睡到自然醒，也不是坐在家里无所事事，更不是走在街上随意购物，而是和一群志同道合的人，一起奔跑在理想的路上，回头有一路的故事，低头有坚定的脚步，抬头有清晰的远方。

年会上花了很长的时间分析融创目前还有哪些不足，哪些需要改进的地方，也花了很大的精力总结长处，以及对于自己和员工的认可。很多员工说，他们不多的话，能让自己实实在在的知道公司的状况、发展，以及努力和成功的地方。

在颁奖和晚宴上，除了一般的先进员工、团队，融创还有一个特别的奖励给优秀的老员工，10年，15年，它通过一块奖牌，感谢融创老员工的付出。

对于新员工，融创同样照顾周到。虽然各区域、系统都会选送自己的员工在年会上表演节目，但还有一个节目是留给当届的校招生：梦想家。融创鼓励员工表现自己，你行，你就上，公司会给你机会。

龙湖集团

地点：昆泰酒店

大奖：手机

关键词：低权利距离、自掏腰包、年轻文化

1月30日，CEO邵明晓坐镇龙湖集团年会，透露集团目标时“到2020年争取迈过3000亿元、‘空间即服务’”这些重大信息。之后，各区域公司相继举办了各自的年会。

重庆龙湖的年会主题为“敢创心 世界新”，会场布置、参会人员衣着或者服饰配件都以粉色为主色调。现场包装则以独角兽为延展形象，寓意龙湖脱颖而出，用精神之角冲破阻隔的门，发现新世界。

另外，区域公司年会都遵循龙湖“低权利距离”文化，比如重庆龙湖和北京龙湖的年会，整个高管团队参与到节目设置中，或互动或者表演，而且因为龙湖是一家年轻人居多的企业，其节目设置也都倾向符合年轻员工的审美品味。要特别强调的是，年会抽奖奖品全部由公司高管团队个人提供，供员工随机现场抽取。

北京公司的主题为“峯行致远”，一段有关“感恩家人支持”的视频，在现场引起了非常大的共鸣：平时工作忙碌，没有更多时间陪伴家人，但心底里从不忘对家人的感恩，展现了龙湖一贯的企业风格。

中国金茂

地点：公司食堂

大奖：苹果电脑、华为手机等

关键词：干货、传承、团圆

想看看央企的年会都是什么样子吗？中国金茂的年会现场可谓干货满满，一场主题为中国金茂2018年工作会议，内容是领导讲话+外部专家讲话；一场是纯联欢会。两场会议单独举办，前一场举办了1天半时间，后一场年会于晚餐时间在单位食堂吃饺子，两场活动都是总部员工参加，区域公司员工参加各自区域公司年会。

至于为什么是吃饺子，一是因为活动当天恰好是小年2月9号，北方素有“过年吃饺子”的习俗；二是因为“这是中国金茂的传统”。在中国人过年追求喜庆、团圆、祥和、热闹，这是永远不变的文化底蕴，饺子是一种文化传承，中国金茂用吃饺子的形式，也从某种意义上，显示出其领悟母公司中化方兴的文化以及传承。

在形式上，第一年年会吃饺子有团队包饺子比赛环节，此后每年年会只是吃饺子。边吃饺子边抽奖，一等奖是苹果电脑，二等奖华为手机，三等奖佳明运动手表，四等奖戴森吸尘器。

金科集团

地点：诺金酒店

大奖：iPhone X、单反相机、华为P10手机、BESTS耳机、小米音箱

关键词：欢乐喜庆、金科红、正能量

在房企的年会中，还有一些企业会允许携带家人一起参加，比如金科集团。在其华北区域（产业集团）新春年会上，就邀请到部分员工家属参加。在每一个人的座位上，放着写给家属的一封《慰问信》。

2017年,金科提出2017年至2020年期间,计划各年度签约销售金额跨越式发展，其中意味着工作忙碌的金科人，必然需要家人多一份理解和支持。

年会主题为“2018更美好”，颜色以红色为主基调，呼应该公司的红色LOGO，主题也与金科集团近两年的品牌主张比较吻合，2016年的品牌主张是“美好你的生活”，2018年为“为你，美好如初”，当前其公司也正从“地产开发商”转型升级为“美好生活服务商”。

在整体节目设计上，充满正能量，比如相声《盛世齐鸣》、舞台秀《东方美学主题秀》、诗歌朗诵《璀璨华北》、合唱《骄傲的少年》，都属自创节目，都属自创节目，品牌核心与调性都较突出。

蓝光BRC

地点：成都洲际酒店

大奖：木有抽奖

关键词：节目质量高、表彰人数多、誓师大会

年会由领导讲话、誓师大会、各路颁奖、晚宴以及员工节目组成，极具形式感。

蓝光集团董事局主席杨铿认为，一切事都是人做成的，有功必奖，蓝光才能“奋楫者先”。所以本次年会花了特别多的时间和精力表彰为蓝光立下汗马功劳的优秀蓝光人。比如设立了优秀个人奖、优秀经理人奖、攻坚克难奖、威猛军团奖、董事局主席奖，覆盖范围从总裁班子成员到一线员工。

“威猛军团奖”被蓝光人视为至高荣誉，是从全年业绩表现突出的单位为基础，进一步评选出来的最卓越单位。

董事局主席杨铿此前做了首诗，名为《向前方》，本次年会，蓝光的高管团队集体上台，一起朗诵了该诗，体现的是团队“我心依旧斗志昂扬”。

链家集团

地点：国家会议中心

大奖：海南游、云南游、欧洲四国双人游、马尔代夫双人游

关键词：用户责任、互联网、未来

链家今年的主题是“WE·来2018”。最出彩和让人期待的，分别是链家CEO彭永东(Stanley)的演讲和舞蹈。

彭永东的演讲将近一个小时，从2017年的变化说起，还谈到了成绩、责任与未来的方向。让链家员工记忆最深的一句话是：对用户，链家依然“敢承诺，敢担责”：全国总计16项安心服务承诺落地，覆盖交易全流程。自服务承诺公布以来，累计赔付7.5亿元，2017年实际垫付/赔付3.9亿元，2017年24小时客诉处理率达到95.3%。

优秀员工、团队表彰以及员工精心编排的节目当然也少不了。现场评选出未来之星、进取之星、创新之星等多个奖项，涉及上百个员工，看“路透图”颁发了约一米长的“奖牌”。

而作为越来越有互联网基因的企业，在员工的节目上，劲歌、热舞、校园、二次元，真的一个环节都没少。

我爱我家集团

地点：工人体育馆

大奖：Apple电脑、iPhoneX等

关键词：一部话剧演了4小时、时尚

2017年，我爱我家发生了很多大事：被昆百大A收购，登陆A股，升级我爱我家网和App，发布新战略。

我爱我家北京公司年会组收到的指令是“必须创新”。其主题为“用心服务，创新价值”，在工体360度全景舞台上，4个小时的年会由一场话剧贯穿，大意是：因为工作，宋总没时间回家陪父母，宋总和经纪人小王互换身体后，听到了父亲真心的话！宋总终于意识到，亲情是无法替代的，旅游路线图是他送给父亲最好的礼物，因为这份礼物，叫作陪伴。

话剧的具体内容表现形式上，通过歌曲、舞蹈、小品等表现故事的背景、人物心情，比如互相体验人生的《YMCA》，学艺时的《远走高飞》、住院时无法陪伴的《父亲》等等。整场话剧在欢笑的同时试图引发思考，如何真正做到“用心服务，创新价值”，当历史的车轮轰隆而过，唯一不变的是不断变化。

这是别人家的年会，你们公司的年会有没有震到你？

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省份

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人数

国家能源

2019国家能源集团校园招聘

5284

运营商

2019中国联通秋季校园招聘

——

2019中国铁塔秋季校园招聘

918

2019中国电信秋季校园招聘

1681+

中国邮政

2019黑龙江邮政招聘

460

中国烟草

湖南中烟工业

196

深圳中烟工业

13

浙江烟草商业系统校招

136

浙江中烟工业

40

上海烟草集团

24

广东烟草汕尾市公司

7

广东烟草云浮市公司

6

广东烟草潮州市公司

11

中国烟草总公司郑州烟草研究院

15人

中国烟草总公司郑州烟草研究院招收博士后研究人员

若干

铁路局

2019中国铁路南宁局

1655

中国铁路青藏集团

716

中国铁路哈尔滨局

427

中国铁路上海局

700

中国铁路昆明局集团

539

中国铁路上海局

300

——

中国轻纺城集团

29

中国铁路青藏集团

716

中国铁路上海局

700

中信信托

30

中国平安寿险

30

中冶赛迪研发中心

34

中海地产

35

中国太平洋保险股份

38

北京人寿

40

西部矿业集团

133

上海期货交易所

200

伟光汇通集团

200

中煤能源集团

——

人民日报社中国城市报

——

中建六局土木工程

——

水利部小浪底水利枢纽管理中心

11

国家电投集团远达环保工程

16

中国机械工业集团

17

中核环保工程有限公司

20

北汽新能源

20

——

国家能源投资集团

22

中电国际新能源控股

27

中国核建所属和建国际

28

中交第二公路工程局有限公司

30

中国船舶重工集团应急预警与救援装备

36

苏美达国际技术贸易

37

苏美达国际技术贸易

37

中航证券

40

中钢集团

42

九冶建设有限公司

53

新华社

54

国家电投集团氢能科技发展

54

中国能源建设集团浙江省电力设计院

60

国核电力规划设计研究院

62

中联西北院有限公司

62

中国电建集团北京勘测设计研究院

72

中移动金融科技

90

中国兵器工业集团公司北方设计院

92

交控科技

97

北控水务集团

100

——

华诺科技（央企）

100

中国电子科技集团公司电子科学研究院

100

中铁二十局集团第六工程

105

华润水泥（安顺）

107

中国化学工程第三建设有限公司

110

国家电投集团

116

中国建筑国际集团

118

中建八局华南分公司

120

中航物业管理

125

兴业证券

130

中国电信武汉分公司

130

中建三局绿色产业投资

131

中国电建集团

139

水务集团汇总

140

中国兵器集团

145

中化集团

146

中铁二十二局集团第三工程

162

八冶建设集团

167

中铁建昆仑投资集团

173

国航股份集团

194

——

金川集团股份

200

西部机场集团

210

中国铁建重工集团

217

多维联合集团

218

国家能源集团国华能源投资

218

中化蓝天集团

230

中建交通建设集团

240

一拖集团有限公司

275

洋丰集团

280

九冶建设

297

中国天辰工程

300

中国联合工程有限公司

303

中国电子科技集团

315

中建安装工程

350

平安租赁

415

中国铁路哈尔滨局

427

国家电力投资集团

500

中国铁建重工集团

500

——

中建钢构(一）

509

中国通用技术集团

550

中建钢构

550

中建钢构(二)

550

国家能源集团

551

中国核工业第五建设

570

中国外运

747

中移在线服务有限公司

800

中国五矿二十三冶建设集团

900

近期电力公司招聘汇总

901

中国铁塔

919

华东建筑设计研究院有限公司

1132

中国电子信息产业集团有限公司

1500

中国铁路南宁局

1655

中国通号

1729

中国太平洋保险（集团）

1800

牧原集团

1829

中国航发

2000

中国中车

2660

牧原集团

2862

——

航天科技集团

3000

国家能源集团

5284

东风汽车集团

10000

中煤集团

——

中国人寿集团

——

大唐电力燃料有限公司

——

东南卫视广告部（东南卫星传媒公司）

——

国家能源集团

——

国药

——

航天科工三院

——

江铃汽车

——

青岛啤酒

——

厦门航空、河北航空、江西航空

——

万科集团

——

许继集团

——

越秀地产

——

浙化院安全性评价岗

——

浙化院田间药效试验岗

——

浙化院校招高分子材料加工人员

——

中国大唐集团新能源科学技术研究院

——

——

中国电建

——

中国电力建设集团水电水利规划设计总院

——

中国电器科学研究院

——

中国航发商发

——

中国航天科工集团

——

中国核建

——

中国核能电力

——

中国建筑第七工程局

——

中国联通校园招聘

——

中国水利水电第十四工程局

——

中建丝路建设投资集团

——

中建五局

——

中铁十七局集团

——

中铁十五局集团第四工程

——

中国物流股份

——

海尔

——

中国华电集团

——

华风集团

——

中国大唐集团科学技术研究院

——

安徽

城市轨道交通

400

安徽

高教科创城建设投资发展

10

轨道交通

11

供水服务

12

第三自来水厂

12

淮南东华实业(集团)有限责任公司

20

广播电视台

30

中青信息科技有限公司

98

中国联通校园安徽分公司

100

北京

排水集团

100

氢能科技发展

54

市政工程设计研究总院

80

首都国际机场股份

100

中国核电工程有限公司北京总部

100

城建六建设集团

103

中粮集团

500

中国华录集团

500

顺义区第二期“梧桐工程

640

中船集团

1569

中国联合重型燃气轮机技术

——

福建

中国邮政

82

邮电工程

15

中化石油

10

中远海运物流

10

福光电子公司

14

城乡建设发展

16

鑫叶投资管理集团

19

同安资产管理

26

电信技术发展有限公司厦门分公司

30

翼启飞通信服务

35

城市泊车管理

40

金鹭特种合金

87

三钢（集团）

88

巨电新能源股份

94

翔业有限公司

100

中铁二十二局集团第三工程

113

城投建筑

130

福光股份

162

厦门航空

729

建工集团

900

福建

时代新能源科技

1328

“引才引智”校园招聘

1948

福州航空

——

天地和诚物业

——

中国邮政集团公司福建省分公司

——

中土集团福州勘察设计研究院

——

甘肃

正大集团农牧食品

62

税务局12366热线

22

生物制品研究所有限责任公司

62

地铁安检

140

金川集团

495

金川集团股份有限公司

500

兰州市人力资源和社会保障局

1100

轨道物业管理

——

水电勘测设计院

——

中车兰州机车

——

广东

信安人力资源服务

15

燃气集团

61

广电城市服务集团

24

中国能源建设集团

30

广东

中建五局

——

高速公路股份

28

增城区委组织部

36

南方出版传媒股份

38

水务集团

54

中国中车广州电力机车

60

中国石化销售有限公司

100

中科（广东）炼化

100

中冶宝钢技术

111

华星光电

400

建筑设计研究总院

440

广东联通

——

中国大唐集团有限公司广东分公司

——

产业投资服务集团

——

戳阅读原文查看详情

近几年来，万科围绕着“城乡建设与生活服务商”的定位战略转型，多面出击。万科物业自2010年成为“中国物业百强”第一之后，蝉联9年至今，管理物业面积超4.6亿平米，服务人群超1174万人，在管资产突破6万亿元；物流地产方面，万科联合多方资本将世界上最大的物流地产商普洛斯全面私有化，而其自身物流地产可租赁面积也已经扩张至626万平米，跻身中国第二梯队；商业地产板块，万科联合合作方以128.7亿元收购印力集团96.55%股权，依靠印力商业平台共管理 126 个项目，总建筑面积 915 万平方米，自持项目已开业 79 个，包括 53个购物中心，项目分布在国内各大核心城市群。

站在目前时点往后看，未来如何通过组织重建，使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配，并最终实现从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变，实现进一步的“收敛”与“聚焦”，是下一阶段万科的战略重点。

来源:新财富(ID:newfortune)

作者:乐加栋 | 广发证券地产行业首席分析师、新财富最佳分析师

你所认为的万科，是不是今天真正的万科？迄今为止，许多人对万科的印象还停留在住宅开发上，事实上，在巩固住宅开发优势的基础上，经过多年的转型、探索，万科在物业服务、住宅租赁、物流地产、商业开发和运营等领域也形成了领先优势，并且在教育、养老、产业城镇、冰雪度假等领域业务也有所推进，围绕“城乡建设与生活服务商”的业务生态体系已初具规模。

01

万科物业：行业领军者，注重品质，优势显著

根据万科官网数据，截至2018年8月，万科物业已经进驻中国69个大中城市，服务的住宅、写字楼、商业、政府公共物业项目2314个，管理物业面积超过4.6亿平方米，服务328万户家庭，超1174万人口，在管资产突破6万亿元，在职员工人数超6万名。2010年，万科荣获由中国指数研究院评选的“物业服务百强”第一名，此后9年，蝉联榜首，无一落空。

注：2010年1月、2015年8月，万科物业分别启用新的品牌标志

万科物业能够成为行业标杆主要来自两方面原因，一是坚持物业管理公司的核心竞争力来自于让业主的物业升值。对业主的个性化服务和对物业的标准化管理，构成了万科物业的核心发展理念，而二十余年来的管理经验积累、庞大的业主基数以及与良好的业主口碑，构成了万科物业未来发展的护城河。另一方面是引入事业合伙人机制，从制度上保障了物业公司快速发展。

2015年至2017年期间，物业管理行业资源整合趋势持续，规模企业以并购、参股等方式不断外拓在管面积。万科物业在此次并购浪潮中，市场化拓展力度较大。据公司年报不完全统计，万科物业近三年合计收购物业管理公司超过30家，自身住宅开发规模的内生增长叠加外延并购的市场化拓展保障了万科物业在管面积的快速增长。

表1：万科及彩生活2015-2018年的并购事项

注：万科物业收购信息跟据年报、半年报中[本期通过收购方式增加的子公司]部分筛选物业管理公司获得

中国房地产已由增量时代转入存量经营时代。物业行业整合的机会还很大，除了继续做大规模外，万科尝试围绕“物业”本身，给业主提供多项高附加值服务。2015年万科与链家合作成立家装公司“万科链家装饰”，为业主提供家装服务。此外，2018年5月28日，万科物业旗下“朴邻·万科物业二手房专营店”在深圳揭牌，主营二手房租赁、买卖等房产经纪服务，标志着国内首家物业行业的二手房专营店诞生。“朴邻”将直紧跟万科物业价值理念，坚持“安心、参与、信任、共生”的核心价值观，依靠万科良好的自身信誉，持续为业主实现不动产的保值增值。

02

万科长租公寓：起步较早，先发优势显著

截止到2018年上半年，万科租赁住宅业务拓展到30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

万科租赁住宅业务最早可以追溯到2007年的“万汇楼”项目，主要是面对低收入群体的租赁住房，项目于2008年年中正式实现入住。“万汇楼”项目是万科探索中低收入人群居住解决方案的一种尝试。此后，2014年，万科开始加速布局租赁住宅业务，正式大规模进军长租公寓领域，经过1年的扩张，2015年累计获取房间数量超过2万间，开业超过1000间，实现了从“0”到“1”的突破。2016年，万科将旗下青年公寓整体更名为“泊寓”，开启了品牌化的发展道路。2017年，公司丰富和完善了产品线，初步形成了港湾计划、青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、高端服务式公寓等四大品类的全产品线布局，并于当年年底，累计获得房间数量超过10万间，开业超过3万间，规模化扩张取得积极成效。2018年半年报中，万科首次明确将租赁住宅业务确立为核心业务，战略定位提高到一个新的高度。

万科进军租赁业务的原因有两个。

第一，长租公寓是当前房地产市场政策支持力度最大的细分领域。2015年以来，租赁政策处于加速推进的弥补阶段，包含供给端增加租赁用地供给、支持租赁机构发展、需求端试水“租赁同权”、保护租户合法权益、金融端鼓励租赁创新融资等一系列支持政策，为长租公寓发展提供了良好的外部环境，而这也是万科布局长租公寓的政策基础。

第二，长租公寓市场空间广阔，满足了万科寻求新蓝海的战略诉求。根据链家研究院数据，我国的租赁人口占总人口数的比例明显低于美日等发达国家，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间。同时，随着经济水平以及人均收入的提高，未来租金也将稳步上涨，将共同推动市场规模（租金GMV）快速增长。长租公寓具备政策以及行业发展的双重红利，过去几年吸引了大量的参与者，竞争越发激烈，而万科能够无论在规模还是运营效率方面取得领先优势的原因有如下几点。第一，布局时间较早，避免了后期竞争加剧所面临的“获取房源困难”以及“成本推升”的双重困境。第二，万科作为龙头开发商，在租赁用地获取方面具备得天独厚的优势，具备获取房源的护城河。第三，万科通过信息系统建设以及全流程的服务提高了招租运营效率，并且在服务模式“轻”与“重”之间取得了较好的平衡（自身提供一些适配服务，其他附加服务采用市场化的合作方式）避免了运营费用的失控。第四，人员管控效率（人房比）较高，实现运营费用集约化，万科的费效比（即投入费用与产出效益之比）具备领先优势。最后，在运营模式上，万科采取“轻”“重”并举，尤其是对于持有的重资产模式而言，未来随着Reits的推进将助力万科成为我国领先的长租公寓运营商。

03

万纬物流——蓝海市场，力争上游

截止到2018年上半年，万科物流地产已经进入全国32个主要城市，全国网络化布局初步见效，服务客户60余家，累计已经获得项目84个，可租赁物业的建面626万方，其中已经建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率95%。

2014年5月，万科成立物流地产事业部，标志着公司正式战略布局物流地产。2015年5月，万科首次公布物流地产项目获取情况，并在当年6月成立万科物流地产发展有限公司，同时推出物流独立品牌“万纬”。事业部上升为子公司，既表明了万科进军物流地产的决心，同时也意味着物流地产从辅助支撑性职能开始向现金流核心营收业务进行转变。2017年之后，万科加大了外延式并购力度，2017年7月联合私有化第一大现代物流服务提供商普洛斯，公司占比21.4%。进入2018年，万科再次并购太古实业旗下冷链平台，获取上海等地7座冷库，完善了冷链业务的布局。

物流地产是存量细分领域供求关系最为健康的板块之一。

我国物流成本占GDP比重较高，无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对提高物流效率、降低物流成本的内在诉求较强，未来行业增量以及存量置换需求空间较大。高标仓储的需求增长将来于以下几个方面：

（1）高端制造业转向使用第三方物流带来对物流仓储需求的增长；

（2）零售业的行业集中度提升，以及泛渠道化拓展所带来的对物流仓储的增长；

（3）电商及由此带动的第三方物流的蓬勃发展，将极大推动物流仓储的需求增长。

其中电商以及第三方物流将逐步成为拉动高标仓储需求快速增长的主要动力。而电商“小单、大量”以及快速响应的物流需求特征使得其对高标物流仓储需求显著，美国物流地产巨头安博公布的数据表明，相比于传统零售商，电商每达到十亿美元的销售额需要约120万平方英尺物流设施面积，需求量是传统零售商的三倍。而对于第三方物流而言，随着整个社会对于专业化的第三方物流认知逐步加深，企业使用社会化物流的占比将逐步提升，并由此带动高标物流仓储需求快速增长。

然而我国物流仓储设施供给结构失衡较为严重，根据世邦魏理仕数据，我国高标库严重匮乏，市场供应主体绝大多数为“农民库”，不满足现代物流的需求，人均拥有的高标仓储面积与美国差距巨大。持续供不应求的状态，推动物流地产租金水平稳步上升，并且从投资回报率的角度看，物流地产NOI（租金扣除运营费用）口径的回报率高于其他持有型物业。

正是基于这样的判断，万科积极布局物流地产。

万科是物流地产的新进入者，目前我国物流地产大概有三类参与方。

第一类是外资运营商，主要包括普洛斯、嘉民、安博、丰树等，是当前我国物流仓储设施最主要的供应主体，其中戴德梁行数据显示，2017年普洛斯市场占比41%，位列第一。

第二类，是专注市场较早的内资物流地产运营商，主要包括宇培、易商以及宝湾，处于第二梯队的领先位置，其中宇培由建筑起家，切入物流地产，戴德梁行数据显示，2017年宇培市场份额约6%。易商则在电商细分领域具备明显的领先优势。宝湾则是老牌的国有企业，背靠大股东，在资金支持上具备一定的优势，同时能够提供“酒店式”的全流程服务也是其主要的竞争优势。

第三类，则是跨领域切入的企业，以平安和万科为代表，利用资金优势，实现扩越式发展。

过去10年外资在我国物流地产市场形成垄断，一方面是由于外资切入时间较早，导致国际物流地产商在土地获取方面具备了先发优势。另一方面，外资物流地产商具备较低的资金成本优势（2%左右），前期通过低成本的资金拿地，后端再通过基金退出实现资金滚动开发，快速做大。通过基金开发的轻资产运营模式是国际物流地产商通用的开发模式，也是其能够快速切入中国市场的主要原因。

轻资产运营模式以普洛斯为例：普洛斯在开发运营过程中主要包括物业开发部门、物业管理部门以及基金管理部门，三个部门之间协调合作形成了一个资产（物业）与资金的闭环。具体来看，物业开发阶段，普洛斯引入产业开发基金或者成立合资公司进行物业开发，通过标准设施开发或者定制开发形成开发产品。在项目建成后，物业管理部分对移交的新完工物业进行招租和培育，使其达到稳定运营状态。经过一定的培育周期（通常1年左右），当物业出租率、租金回报率满足一定条件后，普洛斯将成熟物业置入旗下物流地产基金（包括私募基金以及REITS），提前兑现物业销售收入，当然，一般情况下，物业管理部门还会继续对置业基金的物业进行物业管理，并收取一定的物业管理费。

从整个运营模式来看，普洛斯的开发部门是业务的基础，其拿地能力决定了公司的土地储备，并且其项目选址能力以及项目建设标准（结构、设计层高、承载力、立柱间距、消防等多个维度）也很大程度上决定了后续的出租率以及租金回报率情况。

物业管理部门则是基金开发模式的支撑，其管理能力（招租能力+管控能力）是物业能否实现较高投资回报率的关键，并由此决定了物业能否形成出售以及销售收入及利润空间（物业销售收入由NOI以及资本化率决定，其中NOI与单位租金、出租率、运营管控相关，而资本化率与市场成熟度有关）。

基金管理部门本质上承担了加杠杆职能，是打通资金闭环的最关键链条。根据普洛斯财报数据显示，普洛斯对旗下基金的平均持股比例为30.6%（2017年6月数据），由此撬动了3倍左右的股权资金杠杆，同时考虑到本身债务杠杆的使用，普洛斯资本杠杆率将会进一步放大。

虽然外资依旧具备优势，但未来向上突破空间有限。

地方政府对物流地产的认知逐步清晰，对招引外资也更加中立，更加看重其他产业的协同导入，国内资本在政府关系方面反而具备一定的相对优势。此外，随着我国资产投资回报率趋势性下行，国内资本逐步加大风险-收益率折中资产的配置，因物流地产租金回报率较高，尤其受到青睐。内资采用基金开发的轻资产模式成为可能，有望实现后来居上。

2017年7月14日，万科联合普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本、中银集团对普洛斯全面私有化收购，交易总价约为160亿新加坡元，成为亚洲历史上最大的私募股权并购，其中万科出资比例最高，占比21.4%。这一资本运作将极有利于万科借鉴普洛斯的运营模式及经验，为公司物流地产的发展提供支撑。

此外，尽管，万科作为一个跨领域切入者，但也具备一定的领先优势，仍然具备弯道超越的可能性，其优势主要体现在以下几点。

第一，万科住宅销售回款以及多元化的融资渠道为物流地产的扩张提供了前端的资金支撑。2015年，万科物流地产的可租赁面积仅为51万方，到2017年可租赁面积已经扩张至482万方，市场份额已达4%，三年跻身第二梯队。

表2：普洛斯各国项目运营情况（2017年3月）

数据来源：GLP公告，广发证券发展研究中心

第二，规模化的扩张使得万科物流仓储已经形成全国化的布局，已经布局20多个省份，32个城市，有助于增强客户粘性。同时，万科能够为客户提供标准园区设施开发、定制开发、收购回租等多种服务，多元化的深度服务也为公司的招租运营提供支撑。

第三，公司布局选址精准。公司主要布局在物流仓储需求旺盛的三大城市圈，同时也兼顾了中西部物流节点城市的布局。较优的城市布局将保障项目出租率以及租金水平，叠加较强的运营费用管控以及较低的资金成本，保障项目的投资回报率。

04

万科商业：外延式扩张助力弯道超越

2016年7月，万科参与设立有限合伙制基金（联合收购平台），以128.7亿元与合作方收购印力集团96.55%股权，自此印力成为万科旗下的商业地产开发及运营平台。截至2018年中，印力商业平台共管理 126 个项目，总建筑面积 915 万平方米，自持项目已开业 79 个，包括 53个购物中心，项目主要分布在广深、北京、上海、杭州、武汉、西安为核心的城市群。

印力集团前身是深圳国投商用置业发展有限公司，2003年4月成立于深圳，经过十余年的发展，如今已成为国内商业地产领域的行业龙头之一，形成了“印象城”、“印象汇”、“印力中心”、“印象里”四大成熟产品线，覆盖从区域性购物中心到社区商业的完备产品体系。万科发端于13年的商业地产板块，通过收购印力集团大大加快了扩张进程。

表3：2017年中国商业地产top10排行榜

名次

企业名称

总得分

1

华润置地有限公司

89.7

2

恒隆地产有限公司

87.9

3

印力商用置业有限公司

86.6

4

大连万达商业地产股份有限公司

85.8

5

龙湖地产有限公司

82.4

6

凯德集团（中国）

82.3

7

新鸿基地产发展有限公司

81.7

8

太古地产投资有限公司

81.5

9

大悦城地产有限公司

80.9

10

九龙仓集团

80.8

数据来源：观点地产网，广发证券发展研究中心；注：企业得分由营运、管理、品牌、创新构成

商业地产项目资金沉淀较大，回报周期较长，如何通过有效的融资以及资本运作解决现金流问题是商业地产运营的核心。印力集团凭借较强的综合实力，融资渠道顺畅，尤其是在创新融资方面具备领先优势。印力集团在2004年首次发行商业地产信托产品，规模超过10亿元，此后与凯德置地、美国西蒙和摩根士丹利等国际公司陆续展开合作，2013年引入黑石基金和工银国际作为战略投资者，成为国内商业地产领域国际化程度最高的公司之一。

此外，万科也积极尝试商业地产轻资产化。2017年万科联合其他资方成立两支商业地产投资基金，总出资人民币50.31亿元，万科对应出资比例为39%。公司将持有的42个在建和已完工商业地产项目的部分或全部权益转让给投资基金，并委托印力集团进行经营管理，通过出售项目资产的大部分股权加速资金回款的同时，实现了资产出表。

2018年1月，万科通过印力集团收购凯德集团在国内的20家购物中心，交易对价83.65亿元，进一步实现商业地产业务的外延扩张。20家购物中心分布于19个城市，收购规模占凯德集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，进一步完善了万科的商业地产布局。

05

万科教育：“全日制+营地”，素质教育产业服务商

作为万科转型城市配套服务商的一环，在教育业务方面，万科集团通过创新型公办、PPP模式、民办国际化学校等多种模式探索覆盖K12的全日制教学体系，同时积极拓展包括城市营地、社区营地、户外营地在内的素质教育基地。

教育品牌上，目前万科旗下主要有两大教育品牌，分别为2017年5月在上海发布的“德英乐”，及2015年在深圳建立的“梅沙教育”，分别由万科上海区域和万科南方区域主导。从目前的业务范围来看，万科全日制教学体系主要由“德英乐”品牌承担，营地教育主要由“梅沙教育”品牌承担。但同时，“德英乐”旗下通过青少年俱乐部也提供夏令营、冬令营活动，梅沙教育旗下也已开设4所全日制学校。

全日制教学体系方面，1996年，上海万科与复旦大学附属中学建立上海市复旦万科实验学校，万科正式涉足教育领域，2015年，万科联手深圳中学共建万科梅沙书院；2017年起发展提速，上海万科推出一个全新的教育品牌“德英乐”教育，目前德英乐教育体系涵盖以下3个板块：公办全日制教育、民办全日制教育、非全日制教育。

万科营地教育分为社区营地、城市营地、户外营地三部分构成，其中，社区营地打造“家门口的一站式教育平台”，主要解决放儿童托管问题，目前已在广州、深圳、厦门、佛山、东莞、长沙等6座城市运营。城市营地定位于城市级的教育综合体，聚焦科学、体育、语言、艺术、公共五大模块，致力为0-12岁孩子提供定制化的发现和成长空间。户外营地致力于打造专业体验式教育营地，通过“旅游+教育”模式提供户外教育产品。

万科梅沙户外营地创立于2015年初，截至2017年，梅沙营地已形成全方位的优质户外课程体系，覆盖“雪地课程”、“海洋课程”、“语言课程”、“综合课程”四大课程板块，并在全国建立惠州、三亚、厦门、宁波、吉林、清远、深圳等七大校区，为3-18岁孩子提供专业的户外教育产品，参营地点覆盖上海、三亚、云南、深圳、广州、佛山、珠海、厦门、广州、台湾、巴厘岛、普吉岛、英国、瑞典、加拿大、香港、新加坡、日本、美国等海内外城市与国家。

整体来看，万科教育是万科做好城市配套服务商的一大举措，全日制教育已形成覆盖K12（从幼儿园到12年级）的教育体系，营地教育目前形成“社区营地—城市营地—户外营地”三位一体的架构，依托于万科管理物业小区的规模庞大的住户基础，对于教育产业链的拓展值得期待。

06

“收敛”与“聚焦”，期待成长

成立至今的30余年里，万科已经成长为我国房地产行业的龙头之一，一方面得益于改革开发40年来，万科充分享受到住房改革与城镇化大发展带来的社会以及行业红利，另一方面，在时代发展的潮流中，万科能够及时调整公司战略，顺势而生，并最终有所作为。

纵观来看，万科一共经历了3次重大战略业务调整，概括起来是先做“加法”后做“减法”再做“加法”。1984年-1992年期间以“综合商社”作为发展模式，追求多元化的业务发展，涉及房地产、进出口贸易、零售连锁商业、证券投资、文化影视制作等多个方面。1993年-2001年期间，进行业务聚焦及专业化调整，先后剥离怡宝饮料、万佳百货等非地产业务，经过9年业务做“减法”，最终确立了将城市大众住宅开发作为主导产业。2002年-2011年，公司致力于“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”，并于2010年销售规模首次突破1000亿元，提前4年完成了千亿目标。2012年至今，公司在主业上做好“三好住宅”的同时，从推进城市功能完善，满足城市综合发展的诉求出发，公司围绕“城市配套服务商”的定位，叠加多元化新业务，并在2017年进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，将战略定位再次由城市建设升级延展至城乡，首次将战略目光拓展至乡村振兴。

可以说万科在2012年之后再次做加法，背后反应了万科对行业以及社会变化的战略判断：一方面，我国城镇居民人均住房建筑面积超过35平米，户均住房接近1.1套，住房总体需求基本得到满足，住宅开发行业增速下降不可避免，这种背景下，万科判断我国房地产行业将进入白银时代。另一方面，在总体社会、经济持续发展的推动下，人民对美好生活的追求更加多元化，对消费服务的需求更加渴望。因此，万科的业务转型，是在行业新背景、社会新时代的情况下，围绕城乡发展以及居民消费升级的战略升级，是自身业务寻求新增长点的前瞻布局。

站在当前时点往后看，万科如何在巩固住宅开发优势的基础上，通过组织重建，使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配，并最终从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变，实现进一步的“收敛”与“聚焦”，是下一阶段的战略重点。

（声明:本文仅代表作者观点,不构成任何投资建议。）

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