1，上海万科集团和上海现代建筑设计集团有限公司哪个大
万科集团是全国的房地产公司，从事房地产开发，上海有分公司；现代建筑设计集团是设计院，从事房屋设计。从绝对值来说，当然万科比现代的规模要大了
2，上海万科集团邮编
上海邮政区码： 200000 上海，简称“沪”或“申”， 中华人民共和国直辖市，国家中心城市，超大城市，中国的经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心
邮编查询 201199 上海市闵行区莘庄镇万科假日风景
3，进上海万科有前途吗
如果想要稳定，那么就进大公司，行业龙头，福利会比较好点。 如果想要前景好点的，就进发展空间比较大的公司，就是公司已经在该行业里站住脚了，但还不是很强大，这样的公司发展壮大的空间比较大。 如果你自己很有能力，那么进刚开不久的公司是最好的。或者自己开个公司慢慢做大。
自己决定比较好
万科是行业的老大，企业实力和工资水平都是可以的，但是人会比较辛苦，要有吃苦的准备，自己也要付出比较多，年轻人进去有前途的。
4，万科集团是怎么样的公司
万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。
万科集团是 主营房地产的上市公司
规模大的房地产公司
5，万科企业股份有限公司的概况
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。 1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。 万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。 公司致力于不断提升产品品质。至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011年度总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。 万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动 “春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助；并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共济制度。 自2008年6月，万科公益基金会开始资助孤贫先天性心脏病患儿手术，在30个月里累计完成近1700例手术资助，救助范围遍布全国各地。万科公益基金会本着对所有捐助者善款负责的态度，通过企业志愿者走访及回访的方式，确保让那些最需要帮助的孩子得到最及时的救助。 万科始终关注在自身专业领域发挥优势、实践社会责任。2006年以来，万科响应政府号召，积极参与各地保障房、廉租房建设。2007年，万科在广州落成万汇楼，该项目是国内首例由企业出资、探索低收入人群居住问题的廉租房，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。项目不仅成为了近1800位居民的栖息之地，更受到了社会各界的关注和好评，成为国内在廉租房领域有益的实践，为廉租房的广泛建设提供了有价值的参考。万科已竣工和在建的保障性住房共367万平方米。 2008年，万科捐资1.24亿元，无偿建设四川绵竹、都江堰等多个汶川地震极重灾区的公共建筑。在捐建项目中，万科综合运用了17项防灾减震技术措施，不仅显著提高了建筑物的结构安全性，使所有项目均达到最高抗震设防等级，同时更关注了减灾、备灾、避难等理念的实践。 2013年07月，在万科总裁郁亮宣布万科未来定位为“城市配套服务商”仅一个月后，万科上海分公司正式宣布万科在上海崭新的发展战略，即用5至10年时间，将上海万科从一家传统的住宅开发商建设成为全区域、全品类、综合性的城市主流开发商 。
6，一家基建企业的房产帝国野心_
房地产行业是一个江湖，也是一座围城。城里的人不断尝试跨界，想要走出去；而城外的人则跃跃欲试，想要走进来。尤其是对于中交这样的基建行业来说，盖住宅比建设路桥、港口在技术难度上下降了太多。就像是一名身怀绝技的剑客，在官军里历练多时，终于得到了一个肥差，带着笔官府划拨的银两想要在这个江湖中开宗立派。
可身在江湖，才发现原来这里并不单单技与力的比拼……
业务整合正成为困住中交的泥潭
昨天，一则有关绿城曹舟男离职的消息传出，在这个谣言里，接任者是由中交空降下来的张亚东。当然，绿城方面很快回应这一传闻为误传，而中交系方面则保持了一贯的沉默。同众多传闻一样，消息也迅速被人遗忘。但是传闻的背后，中交系这个绿城的恩主，在两年半的蛰伏后，终于闪现了一下它的獠牙。
中交地产——这家低调的央级房企，通过2010年合并中房获得了从事房地产业务的“合规”身份。它背靠着庞大的基建帝国——中国交通建设集团，在行业内人士看来，无论是在开发技术和资金背景上都应该不成问题。可就是这样要给庞大的地产企业，如今在市场上却依然籍籍无名。项目是最好的广告牌，在北京的人们肯定会知道万科、恒大甚至哪怕上上城……但是对于中交这样的名字依然会露出一脸茫然。比起知名度，绿城甚至都远高于它。
2017年10月，中房地产更名为中交地产，第一次以中交这一品牌向外正式发声。一位中交系内部人士说：“中交地产旗下有着众多地产业务，从属复杂。但如果将其全部的地产类业务线整合在统一的品牌下，那么其规模几乎已经是千亿量级的了。”
从那时开始计算，10个月过去；而从中交系整合开始算起，已经过去7年又11个月。
中交至今仍在房地产这片江湖中徘徊，如果按照销售额来计算，其规模应该是位列房企100名开外的。按照中交地产副总经理周济对媒体的介绍，中交集团旗下的地产业务规模总和实际上是相当大的：“我们目前在量化上实际上已经领先了，去年我们报表销售规模达到1260亿，按照去年的排名是百强第8，央企第3。领先地位实际上是有的。”周济表示，中交最大的特色在于协同能力，这在市场上是很少。“中交旗下，桥梁第一、道路第一、很多业务上都是第一位的。
但开山、架桥、填海于住宅地产开发来说却是屠龙之术。房地产的江湖里没有龙，更现实的困境是中交系旗下众多地产类业务的整合——虽然作为中国交通建设集团有限公司在房地产板块唯一的A股上市平台，中交地产是具备良好的企业背景及信用水平等条件。但是产权还是分散在各个公司，无法以统一的口径进行统计。因此，央企前三的豪言，至少对于今天的中交地产，仍然是遥远的梦想。
2017年中交地产的营收入仅为57.9亿元，与之相比保利地产营收入1450.4亿元、中海地产营收入1443亿元，差距显著。而如果追溯中交2017年的细节数据，可以看出更多的问题。比如，其前三季度的营收仅为14.1亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润在前三季度也均为负。直到10月份依靠收购中交系华通置业在报告期内完成，才使得中交地产较过往两年的财务数据出现了较大变化。
再比如，中交最近几年持续下滑的经营活动现金流净额仍旧没有改善，2017年这一数字为净流出36亿元。而2017年，中交地产新涉及收购公司共计十多家，总计投资金额18.6亿元，其中只有一个项目资金为债转股，而其余项目资金皆为自筹，截止2017年年末，这些项目还处于开发阶段，对于中交地产的现金流并没有正向影响。
被束缚在二三线的土地储备
中交地产旗下的业务构成中地产销售占据97%，是其业务线条的绝对主力。在2017年中交地产的营销费用增长了67%、财务成本增加了76.98%，负债率也达到88.56%。这是其为了快速扩张所支付的代价。但是，中交的规模，无论是从营收入、土地储备还是战略布局上来看，仍然被挡在百强之外。
按照中交方面的说法，由于内部整合在持续，因此其规模发展也受到一定的影响。但房地产始终是一个规模的生意，尤其是在中国房地产行业已经进入强者恒强的时代，没有规模，在市场上就没有话语权。2017年，中交地产新增10幅地块，总建筑面积达到了172.26万平方米。储备建筑面积达到了795.42万平方米，其中在建和待建626.95万平方米。从土储规模来看，中交在2017年得到了明显的扩张。但中交所售产品主要为刚需及改善型住宅产品，项目布局集中于经济较为发达的重点二线城市，仍然没有一线城市的影子。
同时，在规模扩张与债务的博弈中，中交显然也承担了资金压力。去年12月，中交地产以出售主要项目部分股权的方式来缓解资金压力。旗下中交西南置业29%股份以8.1亿元价格转让给金地集团。
另外，尽管较大规模的土地储备，中交的项目运营和营销能力依然是一个未知数。中交说自己作为一个央企，要保证建筑质量，不做高周转，而代价就是项目的回款能力会直接影响到资金流。比如，西南置业旗下有中交地产目前最大的地产项目，重庆中央公园项目，但是截止2017年，该项目竣工面积仍然为0，这个预计投资高达180亿元的项目，在拿地两年之后依然没有能为中交提供现金流。截至2017年年底，西南置业净利润为-2988万元。
中交距离其千亿目标还有多远？
自身地产业务陷入混乱对于中交央企前三的梦想来说压力巨大。相对来讲，绿城则是中交手中为数不多的成熟地产平台。目前，中交地产已经形成的是中交地产、绿城以及中交海外三大平台。其余的整合工作还在推进过程之中。2017年绿城中国营收入为419.5亿元，规模远高于同样作为地产平台的中交地产。
在中交地产的设计里，绿城在业内的物业以及营销方面都有着自己的独到优势。同时中交地产的母公司中交集团在基础设施建设方面拥有强大优势，运用这些工程技术上的优势和房地产行业之间的天然联系，依靠母公司资源，又能在土地获取、市场察觉以及资金方面有较大的优势，中交集团在地产行业中实际上应该是能够有一番作为的。
业内的机构分析师也认为：“从品牌、规划设计、产品、物业等综合角度方面考虑，中交地产并不比同为央企的保利、中海、绿地等差。”
但从战略分布上来看，中交地产即使在完成了资源整合之后要比肩一流的地产央企，仍然需要快步追赶。中交地产方面也在其2017年年报中承认：与行业内标杆企业相比较，整体规模仍相对偏小，市场占有率及行业影 响力较为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。
当然，从土地储备和扩张速度来看，中交仍然具备冲击千亿的体量和能力。但需要给它一定周期。据上海易居研究院智库中心总监严跃进预计，整个中交地产能够达到千亿规模还是需要一定的时间的，或需要在这五年持续发力。
7，国企招聘丨近期国有企业招聘12万余人_
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省份
公告(阅读原文可查看内容)
人数
国家能源
2019国家能源集团校园招聘
5284
运营商
2019中国联通秋季校园招聘
——
2019中国铁塔秋季校园招聘
918
2019中国电信秋季校园招聘
1681+
中国邮政
2019黑龙江邮政招聘
460
中国烟草
湖南中烟工业
196
深圳中烟工业
13
浙江烟草商业系统校招
136
浙江中烟工业
40
上海烟草集团
24
广东烟草汕尾市公司
7
广东烟草云浮市公司
6
广东烟草潮州市公司
11
中国烟草总公司郑州烟草研究院
15人
中国烟草总公司郑州烟草研究院招收博士后研究人员
若干
铁路局
2019中国铁路南宁局
1655
中国铁路青藏集团
716
中国铁路哈尔滨局
427
中国铁路上海局
700
中国铁路昆明局集团
539
中国铁路上海局
300
——
中国轻纺城集团
29
中国铁路青藏集团
716
中国铁路上海局
700
中信信托
30
中国平安寿险
30
中冶赛迪研发中心
34
中海地产
35
中国太平洋保险股份
38
北京人寿
40
西部矿业集团
133
上海期货交易所
200
伟光汇通集团
200
中煤能源集团
——
人民日报社中国城市报
——
中建六局土木工程
——
水利部小浪底水利枢纽管理中心
11
国家电投集团远达环保工程
16
中国机械工业集团
17
中核环保工程有限公司
20
北汽新能源
20
——
国家能源投资集团
22
中电国际新能源控股
27
中国核建所属和建国际
28
中交第二公路工程局有限公司
30
中国船舶重工集团应急预警与救援装备
36
苏美达国际技术贸易
37
苏美达国际技术贸易
37
中航证券
40
中钢集团
42
九冶建设有限公司
53
新华社
54
国家电投集团氢能科技发展
54
中国能源建设集团浙江省电力设计院
60
国核电力规划设计研究院
62
中联西北院有限公司
62
中国电建集团北京勘测设计研究院
72
中移动金融科技
90
中国兵器工业集团公司北方设计院
92
交控科技
97
北控水务集团
100
——
华诺科技（央企）
100
中国电子科技集团公司电子科学研究院
100
中铁二十局集团第六工程
105
华润水泥（安顺）
107
中国化学工程第三建设有限公司
110
国家电投集团
116
中国建筑国际集团
118
中建八局华南分公司
120
中航物业管理
125
兴业证券
130
中国电信武汉分公司
130
中建三局绿色产业投资
131
中国电建集团
139
水务集团汇总
140
中国兵器集团
145
中化集团
146
中铁二十二局集团第三工程
162
八冶建设集团
167
中铁建昆仑投资集团
173
国航股份集团
194
——
金川集团股份
200
西部机场集团
210
中国铁建重工集团
217
多维联合集团
218
国家能源集团国华能源投资
218
中化蓝天集团
230
中建交通建设集团
240
一拖集团有限公司
275
洋丰集团
280
九冶建设
297
中国天辰工程
300
中国联合工程有限公司
303
中国电子科技集团
315
中建安装工程
350
平安租赁
415
中国铁路哈尔滨局
427
国家电力投资集团
500
中国铁建重工集团
500
——
中建钢构(一）
509
中国通用技术集团
550
中建钢构
550
中建钢构(二)
550
国家能源集团
551
中国核工业第五建设
570
中国外运
747
中移在线服务有限公司
800
中国五矿二十三冶建设集团
900
近期电力公司招聘汇总
901
中国铁塔
919
华东建筑设计研究院有限公司
1132
中国电子信息产业集团有限公司
1500
中国铁路南宁局
1655
中国通号
1729
中国太平洋保险（集团）
1800
牧原集团
1829
中国航发
2000
中国中车
2660
牧原集团
2862
——
航天科技集团
3000
国家能源集团
5284
东风汽车集团
10000
中煤集团
——
中国人寿集团
——
大唐电力燃料有限公司
——
东南卫视广告部（东南卫星传媒公司）
——
国家能源集团
——
国药
——
航天科工三院
——
江铃汽车
——
青岛啤酒
——
厦门航空、河北航空、江西航空
——
万科集团
——
许继集团
——
越秀地产
——
浙化院安全性评价岗
——
浙化院田间药效试验岗
——
浙化院校招高分子材料加工人员
——
中国大唐集团新能源科学技术研究院
——
——
中国电建
——
中国电力建设集团水电水利规划设计总院
——
中国电器科学研究院
——
中国航发商发
——
中国航天科工集团
——
中国核建
——
中国核能电力
——
中国建筑第七工程局
——
中国联通校园招聘
——
中国水利水电第十四工程局
——
中建丝路建设投资集团
——
中建五局
——
中铁十七局集团
——
中铁十五局集团第四工程
——
中国物流股份
——
海尔
——
中国华电集团
——
华风集团
——
中国大唐集团科学技术研究院
——
安徽
城市轨道交通
400
安徽
高教科创城建设投资发展
10
轨道交通
11
供水服务
12
第三自来水厂
12
淮南东华实业(集团)有限责任公司
20
广播电视台
30
中青信息科技有限公司
98
中国联通校园安徽分公司
100
北京
排水集团
100
氢能科技发展
54
市政工程设计研究总院
80
首都国际机场股份
100
中国核电工程有限公司北京总部
100
城建六建设集团
103
中粮集团
500
中国华录集团
500
顺义区第二期“梧桐工程
640
中船集团
1569
中国联合重型燃气轮机技术
——
福建
中国邮政
82
邮电工程
15
中化石油
10
中远海运物流
10
福光电子公司
14
城乡建设发展
16
鑫叶投资管理集团
19
同安资产管理
26
电信技术发展有限公司厦门分公司
30
翼启飞通信服务
35
城市泊车管理
40
金鹭特种合金
87
三钢（集团）
88
巨电新能源股份
94
翔业有限公司
100
中铁二十二局集团第三工程
113
城投建筑
130
福光股份
162
厦门航空
729
建工集团
900
福建
时代新能源科技
1328
“引才引智”校园招聘
1948
福州航空
——
天地和诚物业
——
中国邮政集团公司福建省分公司
——
中土集团福州勘察设计研究院
——
甘肃
正大集团农牧食品
62
税务局12366热线
22
生物制品研究所有限责任公司
62
地铁安检
140
金川集团
495
金川集团股份有限公司
500
兰州市人力资源和社会保障局
1100
轨道物业管理
——
水电勘测设计院
——
中车兰州机车
——
广东
信安人力资源服务
15
燃气集团
61
广电城市服务集团
24
中国能源建设集团
30
广东
中建五局
——
高速公路股份
28
增城区委组织部
36
南方出版传媒股份
38
水务集团
54
中国中车广州电力机车
60
中国石化销售有限公司
100
中科（广东）炼化
100
中冶宝钢技术
111
华星光电
400
建筑设计研究总院
440
广东联通
——
中国大唐集团有限公司广东分公司
——
产业投资服务集团
——
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8，闽系房企和它们的江湖_
虎嗅注：闽系地产商们，是中国地产行业中独特的存在，他们的“激进”是出了名的，甚至被冠以“土地收割机”的帽子，房企50强榜单，闽系独占14席。那么，他们是如何崛起的？闽系地产的秘诀是什么？
本文转自公众号“地产风声（ID:fangshi488）”，作者：内幕君。
齐楚秦燕赵魏韩，战国七雄缺了哪个角儿，历史都会失色不少，中国房地产亦如是。
如果说过去的三十年，中国房地产是京沪粤三系房企统治的天下，那未来十年，一定是闽系搅局、四分天下的时代。
说起闽系，绝大多数人会想到“激进”，近年声名鹊起的闽系，倚靠的是高杠杆快速扩张路数。有个段子说，“在杭州，只要融信报名的土拍，只有请信达来。”
段子也好，事实也罢。“土地收割机”的帽子，闽系一时难摘。撇开这些固有的印象和成见，我们不得不承认，桐花万里丹山路，雏凤清于老凤声。房企50强榜单，闽系独占14席，后起之秀来势汹汹。
闽系分南派和北派，南派诞生于厦门或以厦门为主战场崛起，北派则以福州为大本营。南派代表有世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙、联发、国贸；北派有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、福晟、金辉、三盛。
深扒历史后，内幕君谨以此文还原闽系崛起之路。
1. 萌芽
历史倒回至1950年。
新中国成立第二年的夏天，在福建泉州石狮的穷苦小村庄，一名男婴诞生了。和很多同时期出生的孩子不同，他没有被取名建国，否则，今天的南派代表世茂也许会叫世建。
许家人万万没有料到，这个了不起眼的精瘦男孩，会成为中国豪宅教父。自小就不想出人头地的许荣茂，同样想不到有一天他会站上春晚舞台，一夜成网红。
1975年前后，许荣茂初闯香港，带着从父亲那学来的中医知识，找了个药店当伙计，因为不会粤语和英文，听不懂病人的话，许荣茂没几天便放弃了，转投工厂打工。
70年代中后期的香港股市，正在经历第二轮牛市，霓虹闪烁、纸醉金迷。一次偶然的机会，许荣茂当上了证券经纪人。期间，恒指从1974年150点冲到1981年1810.2点，涨幅11倍，这一涨造就了无数暴富者，包括许荣茂。
1981年，许荣茂的金融公司赚得钵满盆满，年仅31岁的他身价已过千万。
这一年，13岁的林中和林腾蛟、15岁的黄朝阳、16岁的黄其森还在懵懂地继续着学业。
此时的欧宗洪，是穷人孩子早当家的典型，离开老家莆田的他正随兄闯荡江西，17岁的他当上了施工队的负责人，并在四年后成立了自己的第一家公司，做路桥工程，这也为他日后踏足地产埋下铺垫。
80年代的中国大地生机盎然，祖国南端的厦门，正沐浴着特区发展的春风，国企建发、国贸、联发应运而生。
1980年，作为建发集团的核心，当时的建发房产是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。
1983年，联发成立，时任厦门市市长的邹尔均亲自挂帅董事长。联发集团最初以开发厂房为主，联发4号厂房的建设，缔造了当时闻名全国的湖里速度。
相较于国企的风生水起，民营房企的诞生颇有几分孤勇。
1980年，许建康结束了8年从医生涯，离开老家晋江移居澳门，走街串巷卖手袋，后来建立贸易公司、制衣厂赚得第一桶金，借以创办宝龙。
四年后，也就是1984年，他的泉州老乡黄朝阳，从泉州市南安华侨中学高中毕业，远走东北，以销售挖掘机配件为生，并在3年后创办中骏，开始制造、销售建筑机械，这时的黄朝阳还未嗅到房地产的甜味。
并不奇怪，毕竟1987年，房地产在内地刚起步不久。
在深圳，37岁的王石正带着4岁的万科正式进军房地产。经历了87股灾的许荣茂决定北上掘金。
1989年，许荣茂在兰州投了第一个地产项目——东方红商业城。
这时，从印尼回到福清不久的林文镜，与黄祖仕等以港资创办了福建冠顺房地产有限公司，融侨地产的前身。其实，无论是后来更名元洪地产，还是1996年另创融侨地产，林氏的融侨一直有着黄祖仕的影子。
黄祖仕是融侨最初十几年的核心经营人物，颇具战略眼光，融侨至今沿用的“为居者着想，为后代留鉴”的口号便出自他。可以说，是他将"融侨"塑造成福建曾经最知名的地产品牌。
这个元老级的人物，却在2004年当打之年离开了融侨。对于他的离职原因，众说纷纭，有人说他在融侨的明星效应掩盖了林氏家族应有的地位，有人说是融侨高层不满他引入兄弟，借用融侨品牌开发重庆项目，有人说是由于他反对投资江阴码头……
星光变换，没有哪一颗星可以永远璀璨。
总之，80年代，在春风的吹拂下，一切才刚刚萌芽。
2. 启程
历史跃入九十年代，每一年都充斥着传奇的色彩。
1990年，刘欢和韦唯唱红了亚洲雄风，中国迎来亚运会，这也是中国第一次举办国际性体育大赛。
我们亚洲，山是高昂的头。我们亚洲，河像热血流……一句句歌词，像是时代在酝酿强音。
1991年，万科A以14.58元的价格挂牌深交所，代码0002，首支地产股诞生。
1992年，邓老南巡就像一场及时雨、一颗定心丸，全国经济掀起新一轮发展浪潮，与大洋彼岸房价开始暴跌的日本相反，中国内地房地产业急剧升温。
在闽系南派房企大本营厦门，房价从1991年的1000元飙升到1993年的4000元每平，仅仅在92年，厦门新增100多家开发商，足见当时的地产行业如日方升。
但这一时期厦门的开发主体以大型国企、外商为主，民营房企尚在襁褓之中。
1993年，地产商们还在隔江嗨唱，没有人意识到危险正在逼近。这阶段，无论是风暴中心的海南，还是整个中国房地产市场都迎来了巅峰时刻。房价、房企数量、投资额、商品销售额都刷新了记录。为挤出泡沫、防止过热，国十六条横空出世，给当时一路高歌的房地产行业当头棒喝。
这一轮调控直接导致海口1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。
历史的舞台，有人在退出，有人在进入。
受邓老南巡影响，两年内公务员“下海经商”多达12万人，闽系房企中就有两位。
1993年，潘伟明辞去了广东从化镇长职务，拉着同属公职的大哥潘超文创办了云星地产。6个员工、一辆“五十铃”农用车、一辆摩托车，以及一部时值3.6万元的“大哥大”，便是当时云星的所有“家当”。2003年，潘伟明独闯福州，创办福晟，这个由广东人开办的房企才被打上闽系烙印。
同样下海经商的还有林龙安。1994年年末，三十而立的林龙安从厦门财政系统离职，创立禹洲地产，随即在厦门开发第一个楼盘禹洲新村，赚得第一桶金。
同在厦门的林中着手创办了旭辉的前身永升旭日，26岁的他由中介摇身一变成为开发商。
此时，黄朝阳把中骏总部由泉州迁到厦门已有4年，看到了地产春天的他跃跃欲试。
到了1996年，这一年应该被视为闽系房企的发端年，当今主流闽系房企有一半在这一年诞生。
酝酿许久的黄朝阳终于在这一年踏进地产，成立中骏置业。这期间，不断有人劝他去开ktv，去开矿。好在黄老板不为所动，才有今天的中骏。
30岁的林定强在福州闽清创办了金辉，并在多年后与同出自闽清的融侨上演了一段珠联璧合的故事。
联发，决定把触角伸向房地产开发。
新加坡留学归来不久的林腾蛟，在厦门开发了首个地产项目“阳鸿新城”。
31岁的黄其森从福建建行离职，组建泰禾。
欧宗荣收获一块南昌政府抵工程款划拨的地皮，阴差阳错进入到地产行业。此时，欧宗荣的弟弟、融信掌门人欧宗洪还在路桥领域埋头苦干。
地产是香饽饽已成闽企共识，有点财力的个人、企业都在争先进入，包括赖昌星。他也在1996年涉足地产，成立厦门远华房地产开发有限公司。后来据查，“远华”涉案土地多达200多万平米，占据厦门市各个黄金地段。
快人一步的世茂和融侨，此时已是地产老江湖，开发了各自早年的代表作。融侨在福州开发了元洪购物广场、元洪锦江、融侨1区等多个地标项目。
世茂在1995年进京后，5年内投资超40亿，连开亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等高档项目，独占当时北京1/3以上的高档住宅市场。亚运花园一度成为京城名盘风向标。
有趣的是，世茂的楼盘名满京城，但低调的许荣茂始终鲜为人知。甚至在2001年，以60亿元身家首次进入《福布斯》排行榜前5位时，他一反常人作为，致函《福布斯》表示拒绝登载自己的名字。
1998年，中国房地产的分水岭。取消福利分房后，中国开始进入商品房时代。正是这波改革的浪潮，让闽系房企能够顺应潮流，从此迈入发展的快车道。
那一年的7月28日，建发房地产集团成立，地产业务从集团剥离，打造钻石人生的口号响彻鹭岛，厦门人买房首选建发。直到今天，建发在厦门仍然是一块金字招牌，建发二字被视为品质的代名词。
在福州，欧宗荣忙着整合分布于福建、江西等地的８家企业，成立正荣集团。30岁的黄仙枝意识到房地产将有一番大作为，毅然从一家大型企业投融资岗跳槽到正荣，一入侯门深似海，这一跳就是20年，黄仙枝早已从普通小职员跃至正荣集团总裁。
如他自己所言，地产这个行业造就了一批企业、一批人，他不过是其中的一位幸运者罢了。
3. 风起
跨入新世纪，闽系房企真正迎来了属于他们的时代，第一个传奇的十年。这一次，得从陆家嘴说起。
2000年的陆家嘴旁，一个叫“世茂滨江花园”的楼盘预售时引发排队争购，这在当年的上海算是新鲜事。2001年，滨江花园请来梁朝伟代言，面向全球发售，首次开盘便冠销上海。从此，世茂在上海滩一战成名，滨江花园被视为陆家嘴豪宅的标志。
这种沿江、海、湖，依水而建的滨江模式后来也被众房企争先效仿，一度成为高端住宅的代名词。
然而，当年许荣茂选择南下的时候，外界以及他的儿子许世坛都十分不解。1999年的上海楼市依旧低迷，现在不是一个好的进入时机。
直到一年后，以恒源祥闻名沪上的老牌商业股上海万象，突然宣布第一大股东易主，而这个新股东就是许荣茂的上海世茂投资，随后上海万象更名为“世茂股份”，这时，外界才认识到许荣茂在资本界的长袖善舞和投资眼光。
当年，美国为中国加入WTO签署协议，许荣茂知道中国加入WTO势在必得，上海将会成为中国的经济中心，成为国际大都会。
他看中占地14万平的黄金地盘万象广场，这块地方原来设计40层，6年只建了地下3层，标准的烂尾楼，力排众议的他建起了333米的世茂国际广场，时至今日仍然是上海地标建筑之一，十里南京路的繁华尽收眼底。
蛰伏鹭岛6年的林中决定北上，有人说林中当初是受了曾经复星四剑客之一范伟的影响才来到上海。
无论是世茂的深谋远虑还是旭辉的阴差阳错，他们无疑是闽系布局全国的试探者和先行者。
后知后觉的欧宗洪终于在这一年踏入地产，成立了莆田市交通房地产开发有限公司，投资建设了当时莆田市中心第一高楼“观桥御景”，被莆田市民惊呼“天价”。在周边房价不到500元/平方米的时候，“观桥御景”卖到了1400元/平方米。
2002年，联发也走出厦门，西去桂林。对一个地方国企而言，离开庇护地出去闯荡实属不易。当时的厦门，除了建发、国贸、特房、海投、东区开发等一众本土国企开发商觊觎有限的土地外，还有禹洲、中骏、明发、新景地、源昌等实力民企虎视眈眈。走出去是迟早的事，也是正确的事。
这时候，大部分的闽系房企还在福建积累资本，泰禾作为北派吃螃蟹者决定进发北京，随后开发了“运河岸上的院子”，后更名中国院子。拿地时黄其森自信地说：“我们要打造中国第一豪宅别墅！”
后来，他做到了。这个院子系的开篇之作让泰禾在京城一炮而红，创造了全盘货值从6个亿上涨到80个亿的价值传奇。
2003年，闽系先头部队开始布局南京。当时给南京人印象最为深刻的有三家：世茂、明发，以及后来的融侨+金辉联合体。
世茂豪掷18亿斩获下关宝善地块，滨江模式得以再次复刻。另一家闽系房企明发，则以极便宜的地价，不声不响地在桥北拿下1600余亩地，开发180万方的明发滨江新城。曾经风光无限的明发，如今走到了面临退市摘牌的窘境，令人不胜嘘唏。
意识到在莆田小打小闹难成气候，欧宗洪拍马北上，在福州创办融信地产，与其兄欧宗荣聚首榕城。
2004年，阳光城也走出福建，在上海着手建设酒店与地产嫁接的天骄大厦。同样在上海，林中的永升旭日正式更名为旭辉集团，定下了“不捂盘、高周转、高去化”的全国化布局战略。
有着福州地产黄埔军校校长之称、融侨创始人之一的黄祖仕退出融侨，并在重庆重组融汇集团，随他离开的还有一大批融侨的管理人才。
黄祖仕的离开使融侨顿时陷入僵局，人才匮乏、战略不清。要知道，融侨开创15年来，黄祖仕是最核心的操盘手，是他力促融侨企业品牌、产品研发、营销方面在福建遥遥领先。
就在林氏一筹莫展之时，同样来自闽清的金辉进入了融侨高层的视野。林文镜看中了金辉扩张的能力、开发项目的速度和盈利能力，而林定强则看中了融侨的品牌、资金实力、资源优势和平台，两者一拍即合。
2005年，金辉董事长林定强出任融侨执行总裁，双方以股权置换的方式开始了战略合作。合并后，融侨金辉的项目扩张由金辉团队主导，融侨输出品牌。
由于不接受新股东金辉的理念，2006年融侨大批员工集体辞职，有员工表示，“当时我们就知道我们的‘融侨’品牌已不复存在了，从此‘融侨’只是一群地产暴发户杀鸡取卵的牟利工具。”
在商人的世界里，做生意当然是为了赚钱。
此后，金辉挥舞着融侨的旗号，项目开始大卖。而融侨也借助金辉的扩张能力开始了全国化布局。2009年，融侨金辉已经布局了全国11城，跻身百亿行列，并将总部搬到北京。
就在大家觉得强强联合不可限量之时，融侨和金辉却宣布分手，蜜月期终结在第五年。这段陈年往事，外界知之甚少，两家日后也闭口不谈。
诚如古人所说，天下大势，分久必合，合久必分。
在融侨金辉全国扩张之际，禹洲也开始外拓，2006年首次将目光投向长三角，入主合肥。此时的北派房企，阳光城、泰禾虽已走出，但主战场仍在福州，大部队与正荣、融信、福晟围剿省会。
2007年9月11日，是一个令欧宗洪终生难忘的日子。那一天，福州市土地拍卖市场大厅内人满为患，200多家地产商齐聚一堂，走道上水泄不通，大厅里烟雾缭绕。
在福州还名不见经传的融信，以每平9953元的楼面价斩获福州原玻璃厂、保温瓶厂地块，刷新了福州地块单价记录。一人独得两地块，拍下地王，欧宗洪一役成名，但需为此支付15.5亿元。
对于酷爱打80分的欧宗洪来说，这一次出牌显然时运不济。你手里有对子，别人却一手天牌。
拿地不到20天，央行出台房贷新政——第二套房首付提高至四成、利率在基准利率的基础上提高一成，严厉打击炒房行为。效果立竿见影，10月，福州商品房交易量环比下降50%。
形势急转直下，欧宗洪只好丢车保帅，损失7000万元保证金，于2008年2月退了这块地。如此过山车一役，也让福州地产界认识了一身是胆的融信。
2008年，18年前唱亚洲雄风的刘欢成了胖刘欢。在我和你心连心的歌声中金融危机弥漫全球。中国的房地产应声跌落，深圳房价腰斩，厦门房价跌了30%。为了扛住资金链，万科、金地等全国性房企带头降价，闽系房企同样在寒夜中等待曙光。
2009年，4万亿掷地有声，柳暗花明又一村。房价开始了新一轮的暴涨，熬过08年的房企看见的不是曙光，而是一轮旭日。两年内，宝龙、禹洲、中骏、泰禾、明发纷纷上市。
这十年是中国地产的黄金时代，也是闽系房企的传奇十年。
4. 惊雷
2010年，亚运会时隔20年再次回到中国。地产江湖，也出现了奖牌榜一样的排名榜，研究机构发现，每年给房企销售额排排名，就能从这些地主身上大把捞钱，何乐不为？
于是，销售金额、土地储备货值、综合实力、品牌价值等排行榜层出不穷。
榜单，像天使也像恶魔。通过一纸数据，房企摸清了自己的江湖地位，也背负了空前的焦虑，领头羊担心被取代，尾随者担心被甩得更远……
1026亿，这个数字值得被地产界记住。2010年的万科一骑绝尘，凭借年销1026亿成为国内首家年销超千亿的房企。世茂269亿排行14，是唯一进入Top20的闽系。
一年之后 ，世茂在销售榜上又进一步，凭借315亿第一次挤进前10。融侨与金辉虽已解体一年，但扩张带来的威力还在，凭借185个亿的销售额，融侨杀到19位。
2012年，破百亿的房企超过50家，包括闽系中的世茂、融侨、建发、旭辉。
闽系的迅速崛起，始于2013年。
这一年，欧宗荣和欧宗洪两兄弟都想着进军最繁荣的一线城市，欧宗洪同时派出两支队伍，分赴北京和上海，要求“两地必取其一”。
终于，通过内部牵线，融信在上海联合绿地拿了第一块地，此后一发不可收拾，半年内在上海连斩6个项目。壕气冲天的正荣更是一口气拿下5个项目，阳光城也在同年拿项目跟进布局。
其实，阳光城在2012年就已把总部搬到上海，并且在地产挖掘机林腾蛟的努力下，崛起之迅速猛过闽系同僚。
当时，他挖来时任龙湖运营总经理的陈凯，并果敢任其为总裁。仅仅两年，阳光城实现了23亿到220亿的10倍增长。此后，林老板的挖掘机越开越猛，万科重臣张海民、碧桂园顶梁柱双斌…地产界的角们接踵而至。
除了魔都，“房价四小龙”之首的南京，也在2013年成为闽系重仓的城市。先是正荣斥资67.4亿连下三幅高价地块，紧接着，禹洲将城南赛虹桥“地王”收入囊中。不久后，旭辉、泰禾也挥师金陵。
说起泰禾，黄院长从北京首个院子大获成功后，便一直张罗着四处造院子，挥师金陵后也不例外，11万元每平的南京院子，轻松捅破南京顶豪天花板。成龙、冯小刚、王刚、章子怡、范冰冰、孙红雷等都成了黄院长的座上宾。
不过话说回来，在遍地是罗马小镇、托斯卡那、加州水岸的崇洋、伪洋地产界，建筑系出身的黄院长确实凿出了一股清流。
2014年，房企变革成为一个时髦话题，虽然多元化和转型成为共识，但大家的表现都很实诚——卖房不能慢。
万科迅速迈上2000亿台阶。这一年，销售额突破110个亿的房企已达70家。闽系中，除了稳得一匹的世茂，阳光城、旭辉、融信、泰禾、正荣在全国扩张下纷纷挺进50强。
到了2015年，关于闽企激进的声音甚嚣尘上。因为在这一年的销售榜单中，30强里闽系占了6席，分别是世茂、泰禾、旭辉、正荣、阳光城、融信，并且销售额都破了300亿。
如果这点小成绩就能唬住业界，那闽系就不是那个爱拼才会赢的闽系。
2016年8月17日早上，两万公里外的巴西奥运赛场，女排四分之一决赛剧烈上演。对阵双方，一支是两届奥运冠军得主、小组赛全胜志在卫冕的东道主巴西，一支是小组赛战况不佳、胜少负多垫底出线的中国。要么晋级、要么回家，退无可退的中国女排在绝境中力拼东道主，迎着全场2万名巴西球迷的嘘声，她们鏖战五局上演惊天逆转，亿万国人为之热血沸腾。
这一天注定不平凡，对中国地产界也是。一天内，上海轰出三块地王，楼面价14.3万元每平更是创下史上最贵单价地王的记录，更令人膛目结舌的是，这些地王的制造者均是闽系。
上午，经过400多轮争夺，融信击败万科、保利、华润、恒大等18家房企，以110.1亿元拿下上海静安中兴地块，14.3万每平创下最贵单价地王纪录；下午，中骏以总价6亿，溢价率165%，斩获青浦区徐泾镇徐南路北侧地块，楼面价4.5万每平；建发联合中粮、首开以67.9亿竞得宝山区顾村地块，楼面价5.37万每平。
这三块地都刷新了所在区域的最高单价，妥妥的地王。
和9年前初出茅庐拿下福州地王不同，此时的欧宗洪和融信已今非昔比。把总部搬到上海后，欧宗洪左手忙着融资，右手忙着拿地，半年之内在杭州连下6个项目。
融信的抢眼表现也只是闽系房企的缩影，这个“土地收割机”军团在2016年和2017年，斥资超4000亿在招拍挂市场攻城略地。
除此之外，收并购战场也不乏闽系黑马。销售额400亿的福晟，却在土地市场出手阔绰、挥金如土，2017年猎获土地1786.9万平，货值3199亿元，排在全国房企第7位。
操作如此之猛，得益于潘伟明成立了一支专门拿地，有着300多人规模的飞虎队，两年拿了80几个项目，可见扩张之神勇、追求规模之心切，也难免要面临步子扯得太大的质疑。
对于房企而言，土地是粮食更是弹药，要活下去手中就得有粮。有了充足的土储，闽系在进击的路上才能步履不停。
2018年5月，福晟以29个亿接过海航上海前滩项目，这让已经集结了世茂、旭辉、正荣、融信、阳光城、禹洲、中骏、宝龙、建发的上海滩，又增加了一丝福建味。不出所料的话，2018年闽系千亿房企将突破历史，达到6家。
如今，面对新一轮地产调控洪流，谁会成为时代的出局者，谁会成为创造者？也许，只有时间会替敢拼、爱闯的闽系回答这个问题。
许文强与丁力第一次合作失败后，逃命时说：“在上海就是这样，一夜之间什么都有，但一夜之间也可以什么都没有。”
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9，万科:战略转型谋突破,收敛聚焦待新春_
近几年来，万科围绕着“城乡建设与生活服务商”的定位战略转型，多面出击。万科物业自2010年成为“中国物业百强”第一之后，蝉联9年至今，管理物业面积超4.6亿平米，服务人群超1174万人，在管资产突破6万亿元；物流地产方面，万科联合多方资本将世界上最大的物流地产商普洛斯全面私有化，而其自身物流地产可租赁面积也已经扩张至626万平米，跻身中国第二梯队；商业地产板块，万科联合合作方以128.7亿元收购印力集团96.55%股权，依靠印力商业平台共管理 126 个项目，总建筑面积 915 万平方米，自持项目已开业 79 个，包括 53个购物中心，项目分布在国内各大核心城市群。
站在目前时点往后看，未来如何通过组织重建，使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配，并最终实现从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变，实现进一步的“收敛”与“聚焦”，是下一阶段万科的战略重点。
来源:新财富(ID:newfortune)
作者:乐加栋 | 广发证券地产行业首席分析师、新财富最佳分析师
你所认为的万科，是不是今天真正的万科？迄今为止，许多人对万科的印象还停留在住宅开发上，事实上，在巩固住宅开发优势的基础上，经过多年的转型、探索，万科在物业服务、住宅租赁、物流地产、商业开发和运营等领域也形成了领先优势，并且在教育、养老、产业城镇、冰雪度假等领域业务也有所推进，围绕“城乡建设与生活服务商”的业务生态体系已初具规模。
01
万科物业：行业领军者，注重品质，优势显著
根据万科官网数据，截至2018年8月，万科物业已经进驻中国69个大中城市，服务的住宅、写字楼、商业、政府公共物业项目2314个，管理物业面积超过4.6亿平方米，服务328万户家庭，超1174万人口，在管资产突破6万亿元，在职员工人数超6万名。2010年，万科荣获由中国指数研究院评选的“物业服务百强”第一名，此后9年，蝉联榜首，无一落空。
注：2010年1月、2015年8月，万科物业分别启用新的品牌标志
万科物业能够成为行业标杆主要来自两方面原因，一是坚持物业管理公司的核心竞争力来自于让业主的物业升值。对业主的个性化服务和对物业的标准化管理，构成了万科物业的核心发展理念，而二十余年来的管理经验积累、庞大的业主基数以及与良好的业主口碑，构成了万科物业未来发展的护城河。另一方面是引入事业合伙人机制，从制度上保障了物业公司快速发展。
2015年至2017年期间，物业管理行业资源整合趋势持续，规模企业以并购、参股等方式不断外拓在管面积。万科物业在此次并购浪潮中，市场化拓展力度较大。据公司年报不完全统计，万科物业近三年合计收购物业管理公司超过30家，自身住宅开发规模的内生增长叠加外延并购的市场化拓展保障了万科物业在管面积的快速增长。
表1：万科及彩生活2015-2018年的并购事项
注：万科物业收购信息跟据年报、半年报中[本期通过收购方式增加的子公司]部分筛选物业管理公司获得
中国房地产已由增量时代转入存量经营时代。物业行业整合的机会还很大，除了继续做大规模外，万科尝试围绕“物业”本身，给业主提供多项高附加值服务。2015年万科与链家合作成立家装公司“万科链家装饰”，为业主提供家装服务。此外，2018年5月28日，万科物业旗下“朴邻·万科物业二手房专营店”在深圳揭牌，主营二手房租赁、买卖等房产经纪服务，标志着国内首家物业行业的二手房专营店诞生。“朴邻”将直紧跟万科物业价值理念，坚持“安心、参与、信任、共生”的核心价值观，依靠万科良好的自身信誉，持续为业主实现不动产的保值增值。
02
万科长租公寓：起步较早，先发优势显著
截止到2018年上半年，万科租赁住宅业务拓展到30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
万科租赁住宅业务最早可以追溯到2007年的“万汇楼”项目，主要是面对低收入群体的租赁住房，项目于2008年年中正式实现入住。“万汇楼”项目是万科探索中低收入人群居住解决方案的一种尝试。此后，2014年，万科开始加速布局租赁住宅业务，正式大规模进军长租公寓领域，经过1年的扩张，2015年累计获取房间数量超过2万间，开业超过1000间，实现了从“0”到“1”的突破。2016年，万科将旗下青年公寓整体更名为“泊寓”，开启了品牌化的发展道路。2017年，公司丰富和完善了产品线，初步形成了港湾计划、青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、高端服务式公寓等四大品类的全产品线布局，并于当年年底，累计获得房间数量超过10万间，开业超过3万间，规模化扩张取得积极成效。2018年半年报中，万科首次明确将租赁住宅业务确立为核心业务，战略定位提高到一个新的高度。
万科进军租赁业务的原因有两个。
第一，长租公寓是当前房地产市场政策支持力度最大的细分领域。2015年以来，租赁政策处于加速推进的弥补阶段，包含供给端增加租赁用地供给、支持租赁机构发展、需求端试水“租赁同权”、保护租户合法权益、金融端鼓励租赁创新融资等一系列支持政策，为长租公寓发展提供了良好的外部环境，而这也是万科布局长租公寓的政策基础。
第二，长租公寓市场空间广阔，满足了万科寻求新蓝海的战略诉求。根据链家研究院数据，我国的租赁人口占总人口数的比例明显低于美日等发达国家，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间。同时，随着经济水平以及人均收入的提高，未来租金也将稳步上涨，将共同推动市场规模（租金GMV）快速增长。长租公寓具备政策以及行业发展的双重红利，过去几年吸引了大量的参与者，竞争越发激烈，而万科能够无论在规模还是运营效率方面取得领先优势的原因有如下几点。第一，布局时间较早，避免了后期竞争加剧所面临的“获取房源困难”以及“成本推升”的双重困境。第二，万科作为龙头开发商，在租赁用地获取方面具备得天独厚的优势，具备获取房源的护城河。第三，万科通过信息系统建设以及全流程的服务提高了招租运营效率，并且在服务模式“轻”与“重”之间取得了较好的平衡（自身提供一些适配服务，其他附加服务采用市场化的合作方式）避免了运营费用的失控。第四，人员管控效率（人房比）较高，实现运营费用集约化，万科的费效比（即投入费用与产出效益之比）具备领先优势。最后，在运营模式上，万科采取“轻”“重”并举，尤其是对于持有的重资产模式而言，未来随着Reits的推进将助力万科成为我国领先的长租公寓运营商。
03
万纬物流——蓝海市场，力争上游
截止到2018年上半年，万科物流地产已经进入全国32个主要城市，全国网络化布局初步见效，服务客户60余家，累计已经获得项目84个，可租赁物业的建面626万方，其中已经建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率95%。
2014年5月，万科成立物流地产事业部，标志着公司正式战略布局物流地产。2015年5月，万科首次公布物流地产项目获取情况，并在当年6月成立万科物流地产发展有限公司，同时推出物流独立品牌“万纬”。事业部上升为子公司，既表明了万科进军物流地产的决心，同时也意味着物流地产从辅助支撑性职能开始向现金流核心营收业务进行转变。2017年之后，万科加大了外延式并购力度，2017年7月联合私有化第一大现代物流服务提供商普洛斯，公司占比21.4%。进入2018年，万科再次并购太古实业旗下冷链平台，获取上海等地7座冷库，完善了冷链业务的布局。
物流地产是存量细分领域供求关系最为健康的板块之一。
我国物流成本占GDP比重较高，无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对提高物流效率、降低物流成本的内在诉求较强，未来行业增量以及存量置换需求空间较大。高标仓储的需求增长将来于以下几个方面：
（1）高端制造业转向使用第三方物流带来对物流仓储需求的增长；
（2）零售业的行业集中度提升，以及泛渠道化拓展所带来的对物流仓储的增长；
（3）电商及由此带动的第三方物流的蓬勃发展，将极大推动物流仓储的需求增长。
其中电商以及第三方物流将逐步成为拉动高标仓储需求快速增长的主要动力。而电商“小单、大量”以及快速响应的物流需求特征使得其对高标物流仓储需求显著，美国物流地产巨头安博公布的数据表明，相比于传统零售商，电商每达到十亿美元的销售额需要约120万平方英尺物流设施面积，需求量是传统零售商的三倍。而对于第三方物流而言，随着整个社会对于专业化的第三方物流认知逐步加深，企业使用社会化物流的占比将逐步提升，并由此带动高标物流仓储需求快速增长。
然而我国物流仓储设施供给结构失衡较为严重，根据世邦魏理仕数据，我国高标库严重匮乏，市场供应主体绝大多数为“农民库”，不满足现代物流的需求，人均拥有的高标仓储面积与美国差距巨大。持续供不应求的状态，推动物流地产租金水平稳步上升，并且从投资回报率的角度看，物流地产NOI（租金扣除运营费用）口径的回报率高于其他持有型物业。
正是基于这样的判断，万科积极布局物流地产。
万科是物流地产的新进入者，目前我国物流地产大概有三类参与方。
第一类是外资运营商，主要包括普洛斯、嘉民、安博、丰树等，是当前我国物流仓储设施最主要的供应主体，其中戴德梁行数据显示，2017年普洛斯市场占比41%，位列第一。
第二类，是专注市场较早的内资物流地产运营商，主要包括宇培、易商以及宝湾，处于第二梯队的领先位置，其中宇培由建筑起家，切入物流地产，戴德梁行数据显示，2017年宇培市场份额约6%。易商则在电商细分领域具备明显的领先优势。宝湾则是老牌的国有企业，背靠大股东，在资金支持上具备一定的优势，同时能够提供“酒店式”的全流程服务也是其主要的竞争优势。
第三类，则是跨领域切入的企业，以平安和万科为代表，利用资金优势，实现扩越式发展。
过去10年外资在我国物流地产市场形成垄断，一方面是由于外资切入时间较早，导致国际物流地产商在土地获取方面具备了先发优势。另一方面，外资物流地产商具备较低的资金成本优势（2%左右），前期通过低成本的资金拿地，后端再通过基金退出实现资金滚动开发，快速做大。通过基金开发的轻资产运营模式是国际物流地产商通用的开发模式，也是其能够快速切入中国市场的主要原因。
轻资产运营模式以普洛斯为例：普洛斯在开发运营过程中主要包括物业开发部门、物业管理部门以及基金管理部门，三个部门之间协调合作形成了一个资产（物业）与资金的闭环。具体来看，物业开发阶段，普洛斯引入产业开发基金或者成立合资公司进行物业开发，通过标准设施开发或者定制开发形成开发产品。在项目建成后，物业管理部分对移交的新完工物业进行招租和培育，使其达到稳定运营状态。经过一定的培育周期（通常1年左右），当物业出租率、租金回报率满足一定条件后，普洛斯将成熟物业置入旗下物流地产基金（包括私募基金以及REITS），提前兑现物业销售收入，当然，一般情况下，物业管理部门还会继续对置业基金的物业进行物业管理，并收取一定的物业管理费。
从整个运营模式来看，普洛斯的开发部门是业务的基础，其拿地能力决定了公司的土地储备，并且其项目选址能力以及项目建设标准（结构、设计层高、承载力、立柱间距、消防等多个维度）也很大程度上决定了后续的出租率以及租金回报率情况。
物业管理部门则是基金开发模式的支撑，其管理能力（招租能力+管控能力）是物业能否实现较高投资回报率的关键，并由此决定了物业能否形成出售以及销售收入及利润空间（物业销售收入由NOI以及资本化率决定，其中NOI与单位租金、出租率、运营管控相关，而资本化率与市场成熟度有关）。
基金管理部门本质上承担了加杠杆职能，是打通资金闭环的最关键链条。根据普洛斯财报数据显示，普洛斯对旗下基金的平均持股比例为30.6%（2017年6月数据），由此撬动了3倍左右的股权资金杠杆，同时考虑到本身债务杠杆的使用，普洛斯资本杠杆率将会进一步放大。
虽然外资依旧具备优势，但未来向上突破空间有限。
地方政府对物流地产的认知逐步清晰，对招引外资也更加中立，更加看重其他产业的协同导入，国内资本在政府关系方面反而具备一定的相对优势。此外，随着我国资产投资回报率趋势性下行，国内资本逐步加大风险-收益率折中资产的配置，因物流地产租金回报率较高，尤其受到青睐。内资采用基金开发的轻资产模式成为可能，有望实现后来居上。
2017年7月14日，万科联合普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本、中银集团对普洛斯全面私有化收购，交易总价约为160亿新加坡元，成为亚洲历史上最大的私募股权并购，其中万科出资比例最高，占比21.4%。这一资本运作将极有利于万科借鉴普洛斯的运营模式及经验，为公司物流地产的发展提供支撑。
此外，尽管，万科作为一个跨领域切入者，但也具备一定的领先优势，仍然具备弯道超越的可能性，其优势主要体现在以下几点。
第一，万科住宅销售回款以及多元化的融资渠道为物流地产的扩张提供了前端的资金支撑。2015年，万科物流地产的可租赁面积仅为51万方，到2017年可租赁面积已经扩张至482万方，市场份额已达4%，三年跻身第二梯队。
表2：普洛斯各国项目运营情况（2017年3月）
数据来源：GLP公告，广发证券发展研究中心
第二，规模化的扩张使得万科物流仓储已经形成全国化的布局，已经布局20多个省份，32个城市，有助于增强客户粘性。同时，万科能够为客户提供标准园区设施开发、定制开发、收购回租等多种服务，多元化的深度服务也为公司的招租运营提供支撑。
第三，公司布局选址精准。公司主要布局在物流仓储需求旺盛的三大城市圈，同时也兼顾了中西部物流节点城市的布局。较优的城市布局将保障项目出租率以及租金水平，叠加较强的运营费用管控以及较低的资金成本，保障项目的投资回报率。
04
万科商业：外延式扩张助力弯道超越
2016年7月，万科参与设立有限合伙制基金（联合收购平台），以128.7亿元与合作方收购印力集团96.55%股权，自此印力成为万科旗下的商业地产开发及运营平台。截至2018年中，印力商业平台共管理 126 个项目，总建筑面积 915 万平方米，自持项目已开业 79 个，包括 53个购物中心，项目主要分布在广深、北京、上海、杭州、武汉、西安为核心的城市群。
印力集团前身是深圳国投商用置业发展有限公司，2003年4月成立于深圳，经过十余年的发展，如今已成为国内商业地产领域的行业龙头之一，形成了“印象城”、“印象汇”、“印力中心”、“印象里”四大成熟产品线，覆盖从区域性购物中心到社区商业的完备产品体系。万科发端于13年的商业地产板块，通过收购印力集团大大加快了扩张进程。
表3：2017年中国商业地产top10排行榜
名次
企业名称
总得分
1
华润置地有限公司
89.7
2
恒隆地产有限公司
87.9
3
印力商用置业有限公司
86.6
4
大连万达商业地产股份有限公司
85.8
5
龙湖地产有限公司
82.4
6
凯德集团（中国）
82.3
7
新鸿基地产发展有限公司
81.7
8
太古地产投资有限公司
81.5
9
大悦城地产有限公司
80.9
10
九龙仓集团
80.8
数据来源：观点地产网，广发证券发展研究中心；注：企业得分由营运、管理、品牌、创新构成
商业地产项目资金沉淀较大，回报周期较长，如何通过有效的融资以及资本运作解决现金流问题是商业地产运营的核心。印力集团凭借较强的综合实力，融资渠道顺畅，尤其是在创新融资方面具备领先优势。印力集团在2004年首次发行商业地产信托产品，规模超过10亿元，此后与凯德置地、美国西蒙和摩根士丹利等国际公司陆续展开合作，2013年引入黑石基金和工银国际作为战略投资者，成为国内商业地产领域国际化程度最高的公司之一。
此外，万科也积极尝试商业地产轻资产化。2017年万科联合其他资方成立两支商业地产投资基金，总出资人民币50.31亿元，万科对应出资比例为39%。公司将持有的42个在建和已完工商业地产项目的部分或全部权益转让给投资基金，并委托印力集团进行经营管理，通过出售项目资产的大部分股权加速资金回款的同时，实现了资产出表。
2018年1月，万科通过印力集团收购凯德集团在国内的20家购物中心，交易对价83.65亿元，进一步实现商业地产业务的外延扩张。20家购物中心分布于19个城市，收购规模占凯德集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，进一步完善了万科的商业地产布局。
05
万科教育：“全日制+营地”，素质教育产业服务商
作为万科转型城市配套服务商的一环，在教育业务方面，万科集团通过创新型公办、PPP模式、民办国际化学校等多种模式探索覆盖K12的全日制教学体系，同时积极拓展包括城市营地、社区营地、户外营地在内的素质教育基地。
教育品牌上，目前万科旗下主要有两大教育品牌，分别为2017年5月在上海发布的“德英乐”，及2015年在深圳建立的“梅沙教育”，分别由万科上海区域和万科南方区域主导。从目前的业务范围来看，万科全日制教学体系主要由“德英乐”品牌承担，营地教育主要由“梅沙教育”品牌承担。但同时，“德英乐”旗下通过青少年俱乐部也提供夏令营、冬令营活动，梅沙教育旗下也已开设4所全日制学校。
全日制教学体系方面，1996年，上海万科与复旦大学附属中学建立上海市复旦万科实验学校，万科正式涉足教育领域，2015年，万科联手深圳中学共建万科梅沙书院；2017年起发展提速，上海万科推出一个全新的教育品牌“德英乐”教育，目前德英乐教育体系涵盖以下3个板块：公办全日制教育、民办全日制教育、非全日制教育。
万科营地教育分为社区营地、城市营地、户外营地三部分构成，其中，社区营地打造“家门口的一站式教育平台”，主要解决放儿童托管问题，目前已在广州、深圳、厦门、佛山、东莞、长沙等6座城市运营。城市营地定位于城市级的教育综合体，聚焦科学、体育、语言、艺术、公共五大模块，致力为0-12岁孩子提供定制化的发现和成长空间。户外营地致力于打造专业体验式教育营地，通过“旅游+教育”模式提供户外教育产品。
万科梅沙户外营地创立于2015年初，截至2017年，梅沙营地已形成全方位的优质户外课程体系，覆盖“雪地课程”、“海洋课程”、“语言课程”、“综合课程”四大课程板块，并在全国建立惠州、三亚、厦门、宁波、吉林、清远、深圳等七大校区，为3-18岁孩子提供专业的户外教育产品，参营地点覆盖上海、三亚、云南、深圳、广州、佛山、珠海、厦门、广州、台湾、巴厘岛、普吉岛、英国、瑞典、加拿大、香港、新加坡、日本、美国等海内外城市与国家。
整体来看，万科教育是万科做好城市配套服务商的一大举措，全日制教育已形成覆盖K12（从幼儿园到12年级）的教育体系，营地教育目前形成“社区营地—城市营地—户外营地”三位一体的架构，依托于万科管理物业小区的规模庞大的住户基础，对于教育产业链的拓展值得期待。
06
“收敛”与“聚焦”，期待成长
成立至今的30余年里，万科已经成长为我国房地产行业的龙头之一，一方面得益于改革开发40年来，万科充分享受到住房改革与城镇化大发展带来的社会以及行业红利，另一方面，在时代发展的潮流中，万科能够及时调整公司战略，顺势而生，并最终有所作为。
纵观来看，万科一共经历了3次重大战略业务调整，概括起来是先做“加法”后做“减法”再做“加法”。1984年-1992年期间以“综合商社”作为发展模式，追求多元化的业务发展，涉及房地产、进出口贸易、零售连锁商业、证券投资、文化影视制作等多个方面。1993年-2001年期间，进行业务聚焦及专业化调整，先后剥离怡宝饮料、万佳百货等非地产业务，经过9年业务做“减法”，最终确立了将城市大众住宅开发作为主导产业。2002年-2011年，公司致力于“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”，并于2010年销售规模首次突破1000亿元，提前4年完成了千亿目标。2012年至今，公司在主业上做好“三好住宅”的同时，从推进城市功能完善，满足城市综合发展的诉求出发，公司围绕“城市配套服务商”的定位，叠加多元化新业务，并在2017年进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，将战略定位再次由城市建设升级延展至城乡，首次将战略目光拓展至乡村振兴。
可以说万科在2012年之后再次做加法，背后反应了万科对行业以及社会变化的战略判断：一方面，我国城镇居民人均住房建筑面积超过35平米，户均住房接近1.1套，住房总体需求基本得到满足，住宅开发行业增速下降不可避免，这种背景下，万科判断我国房地产行业将进入白银时代。另一方面，在总体社会、经济持续发展的推动下，人民对美好生活的追求更加多元化，对消费服务的需求更加渴望。因此，万科的业务转型，是在行业新背景、社会新时代的情况下，围绕城乡发展以及居民消费升级的战略升级，是自身业务寻求新增长点的前瞻布局。
站在当前时点往后看，万科如何在巩固住宅开发优势的基础上，通过组织重建，使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配，并最终从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变，实现进一步的“收敛”与“聚焦”，是下一阶段的战略重点。
（声明:本文仅代表作者观点,不构成任何投资建议。）
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