1，何为销售跟单
销售跟单是指在企业运作过程中，以客户订单为依据，跟踪产品，跟踪服务运作流向。跟单员需要围绕着订单去工作，对出货交期负责。
2，销售跟单是何工作
跟单员是业务员。他的工作不仅仅是被动的接受订单，而是要主动的进行业务开拓，对准客户实施推销跟进，以达成订单为目标，既进行业务跟单。
3，销售和跟单有什么区别
如果是我的个人理解是这样的的，跟单是销售中间的一个过程，比如医药批发行业，有市场开发的，有跟单的。有的销售呢是需要长时间的去维持的，这种销售一般就叫跟单，比如外贸业务。其实区别只是形式上的.作为销售最主要的是做人,只要你能用你的真心和诚意去对待你的客户,那么你一定会做得很好的.
4，销售跟单和业务跟单有什么区别
销售跟单,很多是跟客户的,也就是我们常说的客户服务
业务跟单,很多是销售部门和生产部门对接的,催货期之类的
但是有些公司可能会把职务范围和名称调转来称呼,或者统一起来为一个部门,这个要看公司规模及架构设置
至于出差问题,就不一定了.但是,与生产挂钩的很多是需要出差,但是范围不讳太远,只是去工厂.但是客户方面的就不一定,如果公司有相关培训或者督导部门,可能出差的机会就很小,否则,就会有出差
其实区别只是形式上的.作为销售最主要的是做人,只要你能用你的真心和诚意去对待你的客户,那么你一定会做得很好的.
5，销售跟单主要是做什么的工作流程如何
销售就是把产品推荐给客户，跟单就是 给你一堆客户的信息，让你一个个联系推荐产品，和销售差不多都是联系为一体的1，信息沟通，紧密的跟业务，跟工厂，跟客户直接沟通产品的需求；要跟踪产品实现的高质量，需要沟通很多信息，特别是大的项目复杂的产品。还有沟通公司各个部门，采购，质检，财务，仓库，生产，研发，公司高管甚至直接跟总经理沟通。还要熟练公司内部管理的软件系统，比如ERP，MRP，以及电子邮件，OA 管理软件等等，并且要协调各个部门及时有效的运用管理软件实现你的产品实现过程中的信息的整个沟通过程。
2,物流安排，原材料的购进要跟踪采购部门，和原材料质检，原材料入库，甚至直接到原材料的供应商那里去跟踪进度，以及跟采购和进料检验一起追踪数量和质量。产品的生产你要跟踪生产部门.出现生产问题的时候，你要协调质量部门和研发部门和生产部门解决问题，成品你要跟踪及时入库。还要沟通运输拖车公司，要沟通联系货代公司，有时候还要直接跟船东联系，以实现货物能够顺利出到客户的目的地。期间的所有出口单证你都要亲自做或者监督核查单证员做好。
3，资金方面，你要会看LC，会看合同，了解公司外汇账户以及资金分流避税的技巧。然后你要追踪相关核销单据和国内增值税发票的进项，另外你还需要会熟练使用EXCEL的计算分析工具，要会做报表提交给公司财务部门对账用。一般公司的财务是比较难沟通的，一切都要靠数据和表格来说话。如果是小公司，你还要亲自去跟银行的客户经理甚至是行长谈资金业务的相关手续和收费标准。
6，销售工作跟跟单工作有什么区别
销售工作跟跟单工作最主要的区别在于是否直接进行销售。销售人员一般是指直接对顾客进行销售的人员；而跟单工作就以客户订单为依据，跟踪产品销售，现阶段很多单位出现跟单销售人员，但是该职位一般不会直接对顾客进行销售，是被动地进行销售工作。
销售人员是指直接进行销售的人员，包括：总经理、业务经理、市场经理、区域经理、业务代表等 。
销售是创造、沟通与传送价值给顾客，及经营顾客关系以便让组织与其利益关系人（stakeholder）受益的一种组织功能与程序。销售就是介绍商品提供的利益，以满足客户特定需求的过程。
跟单员是指在企业运作过程中，以客户订单为依据，跟踪产品，跟踪服务运作流向的专职人员。（不能兼职，替代）所有围绕着订单去工作，对出货交期负责的人。销售工作与跟单工作最主要的区别：
1.销售人员一般是指直接对顾客进行销售的人员，而跟单工作就以客户订单为依据，跟踪产品销售，现阶段很多单位出现跟单销售人员，但是该职位一般不会直接对顾客进行销售，是被动地进行销售工作。
2.销售人员是指直接进行销售的人员，包括：总经理、业务经理、市场经理、区域经理、业务代表等 。
3.销售是创造、沟通与传送价值给顾客，及经营顾客关系以便让组织与其利益关系人受益的一种组织功能与程序。
4.销售就是介绍商品提供的利益，以满足客户特定需求的过程。
5.跟单员是指在企业运作过程中，以客户订单为依据，跟踪产品，跟踪服务运作流向的专职人员。所有围绕着订单去工作，对出货交期负责的人。
跟单员的工作几乎涉及的企业的每一个环节，从销售，生产，物料，财务，人事到总务都会有跟单员的身影出现。特点是:复杂的，全方位的。
1.责任大。跟单员的工作是建立在订单与客户上的，因为订单是企业的生命，客户是企业的上帝，失去订单与客户将危及到企业的生存。做好订单与客户的工作责任重大。
2.沟通，协调:跟单员工作涉及各部门。跟单员与客户，与计划部门，生产部门等许多部门的工作是一种沟通与协调。都是在完成订单的前提下而进行的与人沟通的工作。
3. 做好客户的参谋:跟单员掌握着大量的客户资料，对他们的需求比较熟悉。同时也了解工厂的生产情况，因此对客户的订单可以提出意见，以利于客户的订货。
4.工作节奏多变，快速:面对的客户来自五湖四海，他们的工作方式，作息时间，工作节奏各不相同，因此，跟单员的工作节奏应是多变的。另外，客户的需求是多样的。有时客户的订单是小批量的，但却要及时出货。这就要求外面跟单员的工作效率是快速的。
5.工作是综合性的:跟单员工作涉及企业所有部门，由此决定了其工作的综合性。对外执行的是销售人员的职责。对内执行的是生产管理协调。所以跟单员必须熟悉进出口贸易的实务和工厂的生产运作流程。跟单员的定义documentary handler 跟单员是指在企业运作过程中，以客户订单为依据，跟踪产品，跟踪服务运作流向的专职人员。（不能兼职，替代） 所有围绕着订单去工作，对出货交期负责的人，都是跟单员。
不过没有听说过具体的关于“销售跟单”和“业务跟单”的区别，但从表意上理解，似乎可以这样说：
业务跟单和销售跟单的时间不一样。
业务跟单：对客户进行跟进。尤其是已对本公司的产品已有了兴趣，有购买意向的人进行跟进。以缔结业务，签定合同为目标的一系列活动。此时跟单员对公司负责。
销售跟单：当双方已签定买卖合同的时候，厂方就要进行包括采购、设计、生产、检验以及最后发货的工作了，而此时，跟单员会跟踪以上过程，对客户负责。
首先解释下什么是跟单，跟单其实可以细分很多种的，简单来说就是督促一个指令单的按时保质完成，可以是采购跟单，也可以是生产跟单，还有出货跟单等，当然也可以是整个流程的跟单。
你提到的你的工作内容就是从生产到出货的跟单。
关于跟单，在不同性质和规模的公司是由不同的职务来完成的，小公司由于规模较小，没有细分职务，大多由业务员来完成，稍大点的公司是由专门的跟单员去帮业务员完成接到订单之后的工作，然后随时通知业务员本订单的实际进度，以便业务员能抽出更多的时间去开发更多的客户，同时又能保证业务员能及时和客户沟通信息。不同的产品报价的复杂程度是不一样的，很多上规模的企业报价是不由业务人员直接完成的，由专门的工程部或报价核算部门去完成。规模小的公司很多事由业务人员自己计算，然后领导批准。
其实刚开始做业务的时候自己跟跟自己的单并不是坏事，虽然繁琐些，但能学到很多东西。通过跟单你知道企业的运作流程，同不同部门的人员打交道能够提升自己的协调能力，更能使自己对企业的内部资源了解得更为透彻，这样在和客户洽谈的时候能够更专业和更有把握，什么东西能做，质量水平会怎样，大概什么时候能完成。若报价也是由你自己去做的话，你能准确掌握该产品的成本构成以及你的报价会有多少利润空间，这样在和客户沟通的时候，你能说出自己的价格为什么会是这样，以及同客户讨教还价的空间有多少。所以综合来说，初入道者自己跟单是能学到很多东西的。
如果你自我感觉已经完全掌握了这些知识，有把握能开拓更多的客户，那可以给老板提建议由专业的跟单人员去跟单，以便业务员花更多时间去开发新客户。只有你说得在理，相信任何有眼光的老板是不会拒绝的。
7，如何做好销售跟单
一、跟单员的定义：（什么是跟单员？）Documentary Handler
跟单员是指在企业运作过程中，以客户订单为依据，跟踪产品，跟踪服务运作流向的专职人员。（不能兼职，替代）。
所有围绕着订单去工作，对出货交期负责的人，都是跟单员。
二、跟单员的工作界定：
跟单员广泛存在于订单型生产企业和进出口外贸企业中，跟单员的工作性质与特点随企业的规模与性质而有所区别，但跟单员总的来说是作为业务跟单与生产跟单而存在的。
1． 业务跟单：对客户进行跟进。尤其是已对本公司的产品已有了兴趣，有购买意向的人进行跟进。以缔结业务，签定合同为目标的一系列活动。对外叫业务员或业务助理。
2． 生产跟单：对已接来的订单进行生产按排。对生产进度进行跟踪，按期将货物送到客户手中。对内叫：业务经理、生产主管或总经理助理。不管是外贸公司的跟单员，还是工厂企业里的跟单员，他们基本职责都是由“业务跟单”和“生产跟单”两部分构成。
三、跟单员的工作定位：(工作性质)
跟单员是业务员。他的工作不仅仅是被动的接受订单，而是要主动的进行业务开拓，对准客户实施推销跟进，以达成订单为目标，既进行业务跟单。因此，跟单员要：
（1）寻找客户：通过各种途径寻找新客户，跟踪老客户。
（2）设定目标：主要客户和待开发的客户。我们的工作着重点及分配的工作时间。
（3）传播信息：将企业产品的信息传播出去。
（4）推销产品：主动与客户接洽，展示产品，为获取订单为目的。
（5）提供服务：产品的售后服务，及对客户的服务。
（6）收集信息：收集市场信息，进行市场考察。
（7）分配产品：产品短缺时先分配给主要客户。
跟单员是业务助理；跟单员在许多时候扮演业务经理助理的角色，他们协助业务经理接待，管理，跟进客户，因此跟单员要：
（1） 函电的回复：
（2） 计算报价单
（3） 验签订单
（4） 填对帐表
（5） 目录，样品的寄送与登记
（6） 客户档案的管理
（7） 客户来访接待
（8） 主管交办事项的处理
（9） 与相关部门的业务联系
跟单员是协调员：跟单员对客户所订产品的交货进行跟踪，即进行生产跟踪。跟踪的要点是生产进度，货物报关，装运等。因此，在小企业中，跟单员身兼数职，既是内勤员，又是生产计划员，物控员，还可能是采购员。在大企业，则代表企业的业务部门向生产制造部门催单要货，跟踪出货。
四、跟单员的工作特点：
跟单员的工作几乎涉及的企业的每一个环节，从销售，生产，物料，财务，人事到总务都会有跟单员的身影出现。特点是：复杂的，全方位的。
1． 责任大。跟单员的工作是建立在订单与客户上的，因为订单是企业的生命，客户是企业的上帝，失去订单与客户将危及到企业的生存。做好订单与客户的工作责任重大。
2． 沟通，协调：跟单员工作涉及各部门。跟单员与客户，与计划部门，生产部门等许多部门的工作是一种沟通与协调。都是在完成订单的前提下而进行的与人沟通的工作。沟通，协调能力特别重要。
3． 做好客户的参谋：跟单员掌握着大量的客户资料，对他们的需求比较熟悉。同时也了解工厂的生产情况，因此对客户的订单可以提出意见，以利于客户的订货。
4． 工作节奏多变，快速：面对的客户来自五湖四海，他们的工作方式，作息时间，工作节奏各不相同，因此，跟单员的工作节奏应是多变的。另外，客户的需求是多样的。有时客户的订单是小批量的，但却要及时出货。这就要求外面跟单员的工作效率是快速的。
5． 工作是综合性的：跟单员工作涉及企业所有部门，由此决定了其工作的综合性。对外执行的是销售人员的职责。对内执行的是生产管理协调。所以跟单员必须熟悉进出口贸易的实务和工厂的生产运作流程。
五、跟单员的主导意识：
什么是主导意识？就是全局观念
你要对所处的环境，担负的任务及产生的结果有深刻的了解，这样你去做你的工作的主导意识就会很强。举例：足球队，每个队员有自已的位置，但如只顾自已的位置，这一定是个很差的球队。这就要有全局观念：要不失球，要进攻，要战胜对方，要进球。
作为跟单员的跟单工作也同样如此，不是我将订单下了就没事了，你们如何生产？何时完成？出来的产品怎样？与我无关，那就不能做好跟单员工作。你就没有主导意识。
有责：全局意识，责任感，对一切负起责任。
有方：有办法，有主意，遇到问题有解决的能力
有效：有效率，有结果。
目标要达到：所有工作以最终结果，最终目标作为我们的指导思想。最终失败了，就没什么好说的。
总之，主导意识的你心中要装着大目标，要有全局观念，每个人的工作只是整个工作链中的一个部分。而不是以某一个人，一个部门来评定。因此，在你的工作中，你心中要把别人（工作环节涉及到的人）看成是自已的部下。（不是说你就是领导，而是要给他们布置任务，明确目标，提供条件。你的目标很明确：就是对最终结果负责。
六、跟单员的素质要求：（跟单员的训练）
跟单员的工作性质与特点决定了其从业的素质要求：
（1） 分析能力。分析出客户的特点及产品的价格构成，以利于报价。
（2） 预测能力。能预测出客户的需求，企业的生产能力及物料的供应情况，便于接单，生产及交货的安排。
（3） 表达能力。善于用文字和语言与客户沟通。
（4） 专业知识。对所跟单的产品要熟悉。了解产品的原材料特点，来源及成分。知道产品的特点，款式，质量。便于和客户及生产人员的沟通。
（5） 与人共事的能力。与各部门的人员打成一片，使其自觉完成客户订单。
（6） 人际关系处理的能力。处理好与客户，与上级，与同事，与外单位人员的关系。通过他们来完成自己想要做的事。
（7） 法律知识。了解合同法，票据法，经济法等与跟单工作有关的法律知识。做到知法，守法，懂法，用法。
（8） 谈判能力。有口才，有技巧。
（9） 管理与推销能力。对外推销高手。对内管理行家。
（10） 物流知识。了解运输，装卸搬运，保管，配送，报关等知识。
七、跟单员的工作内容及知识，技能要求：
跟单员的工作内容主要有：外贸业务跟单，物料采购跟单，生产过程跟单，货物运输跟单及客户联络跟踪（客户接待）。
1. 出口货物跟单（外贸业务跟进）。了解外贸基本知识：（谈判，报价，接单，签合同 等等）。基础外语及函电往来。
2. 物料采购跟单（业务跟进）。懂营销，懂产品。（物料，性能，使用，保养）。
3. 生产过程跟单（生产进度跟进）。懂生产，懂管理，懂沟通。
4. 货物运输跟单（出货跟进）。货物运输知识，（运输工具，方法，配柜）及了解报关知识。
5. 客户联络跟踪（客户接待）。了解对客户的管理，懂国际礼仪知识。
八、跟单员工作的重要性：
企业之生存与发展都是以订单为主线的。跟单工作是一个企业的主生命线和管理制高点。而作为订单的跟进者——跟单员的工作跨越了企业运作的每个环节，它是企业内各部门之间及企业与客户之间相互联系的中心区纽和桥梁，是一个企业的窗口和门户。
8，销售跟单做什么的
销售跟单基本工作：
1、筹备货物：按订单及信用证的要求，按时，按质，按量地备好货物。
2、催审单证：跟单员应对以L/C为支付方式的合同进行催证，审核和修改的跟踪工作。
3、订仓装船：确认货物备妥，L/C没问题后，就进入到出货装柜，租船订仓和装船的阶段。
4、制单结汇：出口货物跟单的最后一个环节。单据要求：正确，完整，及时，简明，整洁。
5、交货审查：跟单员应审查交货期是否合理，公司是否能及时筹备到货物，并装船送达。
跟单员：
是指在企业运作过程中，以客户订单为依据，跟踪产品，跟踪服务运作流向的专职人员。（不能兼职，替代）所有围绕着订单去工作，对出货交期负责的人。
跟单员分类：
业务跟单员，外贸跟单员，生产跟单员。如果真的想在这上面有所发展的话,那首先你得对你自己的产品非常非常的了解. 甚至要多过了解自己. 还有一定要有良好的口才,俗话说就是要有一副三寸不烂之舌. 再有个就是自身的形象,就是自己的外观. 我认为要做好销售的话,首先得具备这三个最基本的条件.1，信息沟通，紧密的跟业务，跟工厂，跟客户直接沟通产品的需求；要跟踪产品实现的高质量，需要沟通很多信息，特别是大的项目复杂的产品。还有沟通公司各个部门，采购，质检，财务，仓库，生产，研发，公司高管甚至直接跟总经理沟通。还要熟练公司内部管理的软件系统，比如ERP，MRP，以及电子邮件，OA 管理软件等等，并且要协调各个部门及时有效的运用管理软件实现你的产品实现过程中的信息的整个沟通过程。
2,物流安排，原材料的购进要跟踪采购部门，和原材料质检，原材料入库，甚至直接到原材料的供应商那里去跟踪进度，以及跟采购和进料检验一起追踪数量和质量。产品的生产你要跟踪生产部门.出现生产问题的时候，你要协调质量部门和研发部门和生产部门解决问题，成品你要跟踪及时入库。还要沟通运输拖车公司，要沟通联系货代公司，有时候还要直接跟船东联系，以实现货物能够顺利出到客户的目的地。期间的所有出口单证你都要亲自做或者监督核查单证员做好。
3，资金方面，你要会看LC，会看合同，了解公司外汇账户以及资金分流避税的技巧。然后你要追踪相关核销单据和国内增值税发票的进项，另外你还需要会熟练使用EXCEL的计算分析工具，要会做报表提交给公司财务部门对账用。一般公司的财务是比较难沟通的，一切都要靠数据和表格来说话。如果是小公司，你还要亲自去跟银行的客户经理甚至是行长谈资金业务的相关手续和收费标准。跟单员的工作其实真的很重要：
A． 面对客户、面对订单开展工作的跟单员 ，在当今社会竞争日益激烈
的市场经济环境下，重要性不断突显出来，在很多公司，跟单员成了老板们
的“特别助理”
B． 跟单员是企业与市场、业务员与客户之间联系的纽带
C． 随着商品市场的多样化、小批量化以及节奏的加快 ，跟单员工作质
量的好坏直接影响公司的服务品质和企业形象
D． 跟单员工作是一项非常“综合性”和“边缘性”的“学科” ：对外
要有业务员的素质，对内要有生产管理的能力。
E． 作为一个企业的接单、跟单、出货的窗口 ，跟单员不了解工厂生产
环节的运作情况，那是难以想象的
F． 在订单的生产来说，执行者是生产部门 ，跟单员对客户负责而追求
的交期达成率就几乎“掌握在” 生产部门的手里了。于是 ，沟通、跟催等
能力就特别致命。这是跟单员工作的挑战性所在。
G． 有些时候，跟单员是业务经理的助理；有些时候 ，跟单员是业务部
门所有业务人员的助理；有些时候，跟单员是老板的助理；更多的时候，跟
单员是客户的助理。
3、跟单员这个岗位是对传统组织架构的一种超越：它可能挂在业务部 ，
也可能挂在总经理室或厂长室，但它的工作却是跨部门的，它似乎要去“指
挥”很多部门。------于是它不只是对传统组织形式的一种超越，同时更是
对传统“官本位” 组织作风的一种超越。是的，可以不必夸张的说 ：自从
有了跟单员这个岗位，中国企业的管理似乎也上了一个新的台阶。
续：
（1） 一个企业之存在，一个企业之生存与发展，都是以订单为主线条的，作为订单的跟进者，跟单员的工作跨越了一个企业运作体系的每一个环节！
（2） 站在订单和客户要求的角度，跟单员的“官”虽然小，但是，“权力”却大着呢！----问题的关键只在于，你是否能把它用好。
（3） 跟单员的“权力”是做事做出来的：事是别人在做，而你又不是别人的顶头上司，于是，你的沟通技巧、借力使力、四两搏千斤的能力和手法就特别重要！
（4） 一个公司的客户资料，对公司里的很多人都会保密，但是不可能对跟单员保密---事实上，跟单员每日都在经手着公司的客户资料。于是：一方面要求跟单员对公司忠诚，另一方面，老板、总经理们对跟单员自然会“疼爱有加”！
（5） 在企业管理来讲，跟单员前途无量！企业以订单为主线，生产以客户为中心，管理则以跟单为核心，作为一名跟单员---面对客户、面对订单开展工作的跟单员，在当今社会竞争日益激烈的市场经济环境下，重要性不断突显出来，在很多公司，跟单员成了老板们的“特别助理”
（1） 随着商品市场的多样化、小批量化以及节奏的加快，跟单员工作质量的好坏直接影响公司的服务品质和企业形象
（2） 跟单员工作是一项非常“综合性”和“边缘性”的“学科”：对外要有业务员的素质，对内要有生产管理的能力。
（3） 作为一个企业的接单、跟单、出货的窗口，跟单员不了解工厂生产环节的运作情况，那是难以想象的
（4） 在订单的生产来说，执行者是生产部门，跟单员对客户负责而追求的交期达成率就几乎“掌握在” 生产部门的手里了。于是，沟通、跟催等能力就特别致命。这是跟单员工作的挑战性所在。
（5） 有些时候，跟单员是业务经理的助理；有些时候，跟单员是业务部门所有业务人员的助理；有些时候，跟单员是老板的助理；更多的时候，跟单员是客户的助理。
（6） 跟单员工作的管理性：如果你想学管理，最好的就是从跟单员开始。毫不夸张的讲：“在一个工厂里，相对而言，除跟单员外，几乎所有的工作都是执行性质的，唯跟单员工作是计划性、管理性的。-------奇怪吗？不奇怪。一个工厂所有的工作都是以客户和订单为中心去展开，作为站在‘订单的高度上’去工作的跟单员，当然就没有谁比他更抽象、更有管理性了！！”
（7） 跟单员这个岗位是对传统组织架构的一种超越：它可能挂在业务部，也可能挂在总经理室或厂长室，但它的工作却是跨部门的，它似乎要去“指挥”很多部门。------于是它不只是对传统组织形式的一种超越，同时更是对传统“官本位” 组织作风的一种超越。是的，可以不必夸张的说：自从有了跟单员这个岗位，中国企业的管理似乎也上了一个新的台阶接单 → 下单 → 跟单简单的就是保证客户订单能及时交付 和客户沟通了解客户需求并下单， 和你们内部沟通保证定单按时交付
9，有关于销售跟单的步骤与技巧
什么样素质的售楼人员，才是有效的售楼人员呢？
1、 在形象有可信度
2、 有一定的专业背景和市场知识
3、 人缘好人气旺，成就动机高
4、 对工作有宗教般的热
5、 有房地产销售经验
6、创造性思维方式
7、 不是朝三暮四的“聪明人”
8、不是逆来顺受随遇而安的人
9、是善于倾听的洞察者
10、是善解人意的人
11、灵活的应变能力
12、愿意吃苦并不怕吃苦的人
13、勇于挑战自我的人
总之，售楼人员的良好素质是实现楼盘销售的重要条件，因为顾客在感受楼
盘的优越性之前，首先感受到的是售楼人员的个人魅力
有效售楼人员的基本素质与条件
那么具备什么样素质的售楼人员，才是有效的售楼人员呢？根据专家理论研究与笔者的经验，挑选有效售楼人员应从以下几方面着手。
1．外在形象有可信度
笔者曾经对多家大型企业进行销售诊断，分析销售人员的素质与业绩的关系，发现销售业绩名列前茅的的人，男性80%以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透各种缘由，实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能迅速成为顾客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这种错觉。在国外，房地产销售中年女性几乎占半数。漂亮的女性固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交出自己身家性命的人恐怕不多。
2．一定的专业背景和市场知识
房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾起一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们的楼盘不是……结构，而是……结构，具有……特点，这种结构能降低……，能提高……”；“内墙涂料别人是……，而我们采用……，是……环保产品，有……功效”；“插座是……产品，是……材料，有……特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。
售楼人员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。
3．人缘好人气旺
一些人的面孔就是被大多数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特别明显，同时也是目前社会心理学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是个人内在素质的外在综合表现被多数人认可。首先将这种现象实际应用于人员招聘的是美国西南航空公司。成立于1971年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除最初两年外，是近30年来唯一一直赢利的航空公司。它在招聘空姐的时候，请常飞乘客与普通乘客分别做评委，结果却惊人的相似。确保乘客对空姐满意，就是将用户满意放在首位。我们同样可以把这个原理应用于房地产销售人员的招聘与评价上，即请入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品牌楼盘入住者。
人缘好、人气旺的售楼人员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力。
4．成就动机高
心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的可能性更高。就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行动；成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力；他审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的结果。
5．对工作有宗教般的热情
一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。国内外专家从自然生理素质、心理素质、社会文化素质三方面分析了有效销售人员的基本素质。
H·格罗普曾对不同种类公司35000多名销售人员进行分析，结果表明大多数成功的销售人员通常显现出以下特质：魄力、活力、可信任性、果断、情绪能自控、自负、自信、乐观、外向、乐意劝说、能面对困难、渴望成功、能承认和接受制约等。
P·科特勒认为，诚实、可靠、有知识和会帮助人是优秀销售代表必须具备的素质。
C·加菲尔德认为超级销售员具有下列品质：能承受风险、强烈的使命意识、有解决问题的癖好、认真对待顾客和仔细做好每次访问。
D·梅耶和H·格林伯格提出有效的销售人员至少应该具备两种基本素质：①感同力Empathy，就是我们通常说的善于站在顾客的角度看问题，即关心顾客需要什么。②自我驱动力ego—drive，想达成销售的强烈的个人意欲。即能根据顾客的爱好，随时调整和引导他们的介绍以符合顾客的期待。
R·迈克默里认为：高效率销售员是一个习惯性的追求者，有赢得和抓住他人好感的迫切需求的人，同时有把各种异议、阻力或障碍当作挑战的竞争心理倾向。
台湾学者钟隆津认为优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。内在素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯；④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；⑦判断力与常识；⑧对客户需求的满足，以及发自真诚的关心；⑨悟性；⑩说服能力；⑩机警善变；⑩忍耐力强，精力充足，勤勉过人；⑩见人所爱，满足其要求；⑩乐观，富创造性；⑩记忆力；⑩顺应性。外在素质有：①善于接近顾客，引起顾客的注意；②善于表达自己和有关商品；③善于激发顾客对商品的信心；④善于唤起顾客对商品的占有欲望，并博得顾客信任；⑤把握顾客占有欲望，促成购买。
1．外在形象有可信度
笔者曾经对多家大型企业进行销售诊断，分析销售人员的素质与业绩的关系，发现销售业绩名列前茅的的人，男性80%以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透各种缘由，实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能迅速成为顾客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这种错觉。在国外，房地产销售中年女性几乎占半数。漂亮的女性固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交出自己身家性命的人恐怕不多。
2．一定的专业背景和市场知识
房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾起一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们的楼盘不是……结构，而是……结构，具有……特点，这种结构能降低……，能提高……”；“内墙涂料别人是……，而我们采用……，是……环保产品，有……功效”；“插座是……产品，是……材料，有……特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。
售楼人员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。
3．人缘好人气旺
一些人的面孔就是被大多数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特别明显，同时也是目前社会心理学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是个人内在素质的外在综合表现被多数人认可。首先将这种现象实际应用于人员招聘的是美国西南航空公司。成立于1971年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除最初两年外，是近30年来唯一一直赢利的航空公司。它在招聘空姐的时候，请常飞乘客与普通乘客分别做评委，结果却惊人的相似。确保乘客对空姐满意，就是将用户满意放在首位。我们同样可以把这个原理应用于房地产销售人员的招聘与评价上，即请入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品牌楼盘入住者。
人缘好、人气旺的售楼人员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力。
4．成就动机高
心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的可能性更高。就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行动；成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力；他审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的结果。
5．对工作有宗教般的热情
一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。
6、有房地产销售经验
经验者不仅可以立即投入工作，而且可以将过去的经验带入公司；但从市场上招聘的有销售经验的售楼人员，忠诚度往往比较差，甚至损害所售楼盘形象，带走顾客，这可以通过公司的激励机制与约束机制加以杜绝。许多房地产开发商或销售公司考虑到这一点，招聘礼仪小姐或高校应届毕业生做售楼人员。实际上，大多数高校毕业生尽管有较高的IQ，但往往自视甚高，心理素质一般比较差，又缺乏心理学、市场营销学、房地产的基本理论与实战，根本不能胜任房地产销售这项高难度工作。如果开发商更重视售楼人员的忠诚度，要么招聘具有潜力者，要么就在企业内部培养自己的售楼人员。
7．创造性思维方式
销售本身就是一种创造性极强的活动，房地产销售更是如此，不同的楼盘有不同的“性格”，也有不同的需求对象，周边环境更是难以“同质”，因此，没有“放之四海而皆准”的销售方法，只有营销理论与现实楼盘密切结合，才能创造出有针对性的售楼技巧。
有效或高效率的售楼人员，善于利用新方法，新思维，从不墨守成规，因循守旧，更不放过任何可能产生销售效果的机会。他们的思维是创造性的，在售楼过程中解决问题的方法是非常规的和有效的，是标新立异、独具一格、突破传统的，并且又是为置业者所接受的。他们为了实现“销售”这个结果，销售办法层出不穷。
8．不是朝三暮四的“聪明人”
有效或高效率的售楼人员是善于与人打交道的“乐天派”。售楼人员经常在拒绝、冷落、挖苦、羞辱与失败的氛围中煎熬自己的自尊心，每一次挫折都可能导致情绪的低落，能够忍受这种结果的人，必定是乐天而又坚忍不拔、做事坚持要有结果、靠规模销售获得收益的“固执”的人，而不是经常换单位幻想不切实际收益的“聪明人”。经常换单位售楼人员，或应聘时一副怀才不遇、觉得付出与得到不平衡的人，80%以上都是能力太差，因此在任何一个单位都干不长；其余大部分则是打算为自己取得工作经历的人、竞争对手的卧底人员、根本不知道自己想干什么的人、测试自己能力的人等等。有效或高效率有业绩的售楼人员，根本不会轻易丢掉个人的良好信誉、熟悉的工作环境及以往的客户关系等，新的工作单位未必就更好，因为一切都要从头开始。有朝三暮四的时间，不如将现有的顾客搞定。
9．不是逆来顺受随遇而安的人
所谓被生活所打击，就是心理、性格异于常人，得过且过、逆来顺受的人。
逆来顺受与售楼人员所必备的宽容精神与忍耐力不同，宽容与忍耐的结果是要达到既定的目标；而逆来顺受的人，则是因为有较强的妥协性。
如怕妻子的或怕丈夫的人，他们在生活中仰视对方的存在，漠视自己的利益与权利，无法与对方平等相处，这样的人在售楼谈判中也会具有较强的妥协性，不善于争取自己的利益。在与顾客的交流与沟通中，极易中顾客为降价而设的各种圈套，相信客户为讨价还价而发出的各种抱怨，甚至将这种抱怨上报经理为顾客争取利益。
10．是善于倾听的洞察者
敏锐的洞察力表现在售楼人员特别善于倾听，善于倾听不是听而不闻，更不是冷眼旁观者。而是身体语言、口头语言与顾客说话内容的高度配合。就是说，不论顾客说话内容是如何的乏味，售楼人员都要变现出积极的态度和真诚加入话题的热情，爱顾客之所爱，憎顾客之所憎，用钦佩的表情、赞叹的语气、肯定的态度、到位的提问调动顾客说话的积极性，例如，只要顾客讲笑话，售楼人员的职责便是配合以朗声大笑（不是傻笑，也不是皮笑肉不笑），从而达到与顾客沟通的目的。只有深入交谈的机会，才能了解顾客的心理、爱好性格习惯。只有与顾客感情发生共鸣，才能找到降低顾客阻抗值的方法，有的放矢的对不同类型的顾客提供不同类型的服务。
善于倾听另一层含义便是善于交谈，因为售楼最终是通过与顾客的交谈来达到目的，但善于交谈不是售楼人员自己侃侃而谈，而是以激发顾客对楼盘的兴趣和购买欲望为目的，应变能力与广博的知识固然对说服顾客又帮助，但应该避免伤害顾客的自尊心。
11．是善解人意的人
善解人意的基础是准确的判断力。有正确的判断力，才能迅速找出你要服务的真正客户，譬如很得体的问一些“是否要公司讨论一下？”、“是否再征求一下太太的意见？”等问题，判断他是不是决策人，否则会浪费大量的时间并很可能是徒劳无益的。一个有效售楼人员，不仅要善解人意还应该有很强的敏感性，如果仅仅是善于倾听，尽管抓住了顾客，但不善于归因，就难以准确地从顾客的细微神情变化中，把握其思想状况和内在意图，结果仍然可能在下一步的价格谈判中失败。善于倾听，并不能认识到顾客内心真正的动机；善解人意，就是顾及对方心理状态，而不是一味热情推销。准确地判断对方的心态，才能采取正确的销售策略，使销售任务顺利完成。总之，就是有目的地接待顾客。用最快的时间发现客户并最快成交，用最快的时间打发掉不是自己的客户。
12．灵活的应变能力
就是思维及行为的敏捷性，售楼人员接触的顾客很多，他们不同的性别、年龄，不同的文化背景、社会阅历、生活习惯，需求有所不同。要使大多数的顾客满意，就要求售楼人员具有较灵活的反应能力，对消费者的不同要求及时做出正确反应。尤其是顾客产生异议时，能够迅速地做出判断，及时地采取对策。要眼观六路，耳听八方，既要集中注意接待顾客，又能合理分配自己的注意力，所谓身体在甲，耳朵在乙，眼睛在丙，却同丁打招呼，售楼无常法，机遇不常存，售楼人员惟有以灵敏的观察和反应力，才能使每一个来售楼处的顾客感到自己是最受重视的。
总之，售楼人员的良好素质是实现楼盘销售的重要条件，因为顾客在感受楼盘的优越性之前，首先感受到的是售楼人员的个人魅力，这个魅力就是情绪智能销售，通俗的说就是卖东西，专业一点就：发展新客户，维护老客户，经销转专销。我觉得你所描述的更像是物流部做的工作，order processing
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