青岛西海岸、黄岛区、胶南市。谁能理清这三者的关系?

我来给你说说吧。青岛西海岸,黄岛区,青岛开发区,胶南市,黄岛街道,估计很多人都傻傻分不清吧。青岛西海岸新区和黄岛区的范围完全一致,黄岛区政府也叫西海岸新区管委,属于一个班子两个牌子。胶南已经合并到黄岛区,也就是说胶南市已经没了,现在只有一个胶南街道。黄岛街道属于黄岛区的一个街道而已,与黄岛区属于两个不同的行政单位。

青岛西海岸新区未来那个区域发展的会更好,是胶南区域还是黄岛区域?

对于这个问题,我的看法是:挺复杂,很难一概而论。如果硬要给一个答案,是胶南区域(勉为其难,这个是很牵强的)。既然勉为其难,那么说来话长:看看之前(2000年左右)的黄岛地图。很明显,很多人疑惑,为什么西海岸新区滨海大道一线,直到2015年前后才大规模开始建设,之前都干嘛去了?要知道,在2014年以前,黄岛区之所以叫“黄岛”,得名于黄岛咀,也就是上图的黄岛街办的位置。

当年之所以选择这个地方把它从胶南独立出来,建设黄岛区,是由于要把一些高污染、易燃易爆,但是又关系国计民生、没有它不行的企业,如大家众所周知的油码头、油库,搬得离人口密集的青岛老城区远一些。因此,老黄岛区域当年发展的重中之重,是发展港口、物流、工业。当年优先发展的区域是黄岛街办、辛安街办。西海岸最早的商业区,为什么会出现在看似和西海岸核心区域八竿子打不到的香江路一带,是因为香江路、长江路的位置按照当年的规划,是最早一批来黄岛工作的工厂工人下班后的生活集中地域。

也幸亏当年这个有远见的规划,黄岛的工业区放在西海岸后海,没有把靠近西海岸前海、金沙滩位置的薛家岛都塞满工厂和仓库,否则现在我们就看不到游客如织的金沙滩景区和啤酒城了。但是随着经济的发展,在“大青岛”概念提出以后,2014年黄岛胶南再度合并成立西海岸新区,这个事情就不太一样了。按照官方说法,西海岸新区战略定位为海洋科技自主创新领航区、深远海开发战略保障基地、军民融合创新示范区、海洋经济国际合作先导区、陆海统筹发展试验区。

很明显,合并后新西海岸新区的定位是比较综合的,这也是西海岸成立之初喊出“再造一个青岛”的底气之所在。但是要明确一点的是,西海岸新区的面积高达2096平方公里,比市南、市北、李沧、崂山、城阳五个区的面积之和还要大一倍。这些地方是不可能在短时间内都发展起来的。那么究竟哪些地方能发展好呢?我们继续来看地图:不用说,那些写着“生态板块”的地方,实际上就是当年规划用来种田,现在的规划继续种田的地方。

那些图上写着“产业区、保税区”的地方,实际上就是继续用来建设工厂、码头、仓储物流的地儿。名字高大上,实际上内核大家都懂。那么哪些地方可能有前景呢?抛开实际上一时半会儿还难以建设得到的琅琊,西海岸新区有前途的地域,其实就是上图的青岛经济技术开发区拓展区(新区核心区)。这怎么算的呢?原黄岛区的长江路、香江路生活区,整个老胶南城区、胶南的灵山卫街办南部、滨海街办东部,还有铁山(现在名字比较高大上,叫西客站板块)。

就这些地方。有人会说,貌似当年老黄岛也划到这个地方去了,不过就老黄岛工业区的定位来看,明显是个滥竽充数的,这一块地方没有什么讨论价值。因此,图上说350平方公里,实际上也就是300平方公里左右,比扣掉崂山风景名胜区的崂山区大一点,比城阳区小一点。这300平方公里,才是西海岸最有前景、最值得考虑的地方。

但是考虑到题主的问题,这个新区核心区,有一半属于老黄岛区,有一半属于原胶南区,这就尴尬了。也就是说了半天,还跟没说一样。那么,为什么我一开始说,勉为其难,非要说一个结论,会是胶南呢?这个问题,我之前写过另一篇问答,论西海岸买房子,到底是选属于老黄岛薛家岛街道的安子(金沙滩)周边,还是选属于老胶南的灵山卫街道(东方影都)周边呢?论述过程参考我2020年1月19日写的文章,关于为什么灵山卫宜宅,金沙滩利交通,这里不再赘述。

因此,结论是这样的,传统主城区刚需外溢,或者看好旅游景点,追求租金、经营收益,选金沙滩;真正的自住高品质住宅,看中房屋档次、提升居住品质,选灵山卫。也就是说,西海岸最高档次的住宅区属于胶南片区,西海岸80%以上的别墅、洋房都在灵山卫、隐珠两个街道的范畴里,剩下的20%的别墅,还有一大半属于古镇口,位于老黄岛的楼盘,虽然有一些的单价很高,但明眼人都能看出来,金沙滩、唐岛湾一带的高端、低密、高品质住宅并不多,虽然金沙滩和唐岛湾名气大,但是这两个地方并不是西海岸最宜居的场所,灵山卫才是。

另外,当年的积米崖,也就是现在西海岸最大的商圈,嘉年华、新城吾悦、梦乐城这些商场,也属于胶南片区——尽管是黄岛和胶南的边界上。还有一个原因是,老黄岛地区,从长江路往北,老筒子楼居多,地已很少,即便有空地也临近工业区,环境不是很好,而胶南主城周边,还有大量的空地,尤其是古镇口,前海后山的地理位置类似麦岛和灵山卫,一片白纸的现状有利于高规格的规划,再加上政策强力扶植,这个地方的后劲深不可测。


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