首先，我们需要关注项目的主体。会开发不等于会运营。一个没有运营经验的开发商，经营酒店式公寓会亏钱，所以未来回购的可信度很低。如果是酒店运营公司，运营非常成功，他们用8%的长期债券融资扩张非常划算，那么这个项目是可信的。你说的这个产品类似于一个开发公司把一套酒店式公寓抵押给你，每年给你7%的回报，10年还完本金后再给你20%的利息，所以本质上是一个金融产品，而不是酒店式公寓。
花30w投资酒店式公寓，年回报7%，10年后以120%回购公寓，这样酒店值得投资吗？
评论员门宁你说的这个产品类似于开发公司把酒店式公寓抵押给你，每年给你7%的回报，10年还本再给额外20%的利息，所以本质上讲这属于一个金融产品，并非酒店式公寓。我使用excel计算了一下这个投资的内含报酬率，刚好是8%，收益率马马虎虎，勉强可以接受。不过这个投资也有风险，就是不确定7%的返息和最后的回购能不能兑现，万一最后没有兑现，那这就真成了买公寓了。
你透露的信息不多，所以我不确定这个项目的真实情况，我按照自己的理解说一下我的看法。首先需要关注的是项目主体，会开发不代表会运营，一个没有运营经验的开发商做酒店式公寓运营大概率要赔钱，那么未来回购的可信度很低如果是一家酒店运营公司，且运营很成功，他们使用8%的长期债券融资扩张是很划算的，那么这个项目就可信。
另外，我把钱借给项目主体，这个公寓相当于抵押物，我们还需要考虑抵押物的覆盖面。如果一套价值100万的公寓需要投资80万，那么大概率是合适的。如果借款人以后还不了本息，接管公寓也不错。如果一套价值100万的公寓需要投资200万，那么担保比例只有50%，那么就有可能违约。所以这个项目到底值不值得投资，具体问题具体分析还远远不够。毕竟就算白纸黑字签了，还钱的时候没钱也够你心疼的。
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