要了解房价是如何构成的，首先要知道什么是房价？房地产价格，简称房价。房价的制定由多种因素构成。每一项因素的变动都可能影响房价总水平，从以上也可以看出我国房价为什么居高不下？谁是真正的最大的赢家。以上因素基本上反映了我国城市房价构成状况。
房价是如何确定的？
要了解房价是如何构成的，首先要知道什么是房价？房地产价格，简称房价。是指建筑物连同其占用土地在一定阶段内房产的市场价值。房价有三种存在形式：要约价格、销售价格、申报价格。房价的制定由多种因素构成。具体来说，房价包括以下部分：开发成本、管理费用、销售费用、税费、财务费用和利润。其中，开发成本具体包括土地取得费用（土地征用及拆迁补偿费等）、前期工程费、基础设施配套费、建筑安装工程费和开发间接费。
1、土地成本。目前，市场上开发销售的商品房的土地大多是开发商通过公开市场以招拍挂形式竞争取得，因而土地成本较高。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30-40%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，项目可行性研究费，水文地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不超过6%3、基础设施配套费配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公共设施配套而必须投入的费用。
其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、通讯等设施，当房地产为住宅项目，还有公建设施配套费。这些设施又可分为“大配套”和“内配套”即“红线”内外两种，红线外配套指开发项目地块以外的，从规范的角度讲，今后大市政配套设施费等公共产品的费用，应逐步改为由城市财政承担；红线内配套指位于开发项目的地块以内的。
基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。4、建筑安装工程费建筑安装工程费是为房屋主体的土建(含桩基工程)、水电安装工程、装修工程所发生的费用。
这是必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。其中，直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费、施工现场经费（如临时设施费、管理人员工资费、工程排污费等）；间接费主要有建筑施工企业管理费、财务费用和其他费用。 建筑安装工程费又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的30-40%。5、开发间接费为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过5%。6、销售费用销售费用是指为了进行房地产销售而发生的销售人员工资、广告宣传费、销售代理费、办公费等。7、财务费用 财务费用，是开发企业为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及企业筹资发生的其它财务费用。
8、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费等。
它在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在10%~20%左右。9、其他不可控费用主要指不能列入前几项的所有预备费用。按投资等级提取一定比例，以补充项目建设的不确定因素，在成本构成中一般不超过5%。10、利润利润是房地产开发企业为开发房地产项目应获得的收益。 它是房地产开发企业的销售收入扣除以上成本、税费以后的余额。
以上因素基本上反映了我国城市房价构成状况。每一项因素的变动都可能影响房价总水平，从以上也可以看出我国房价为什么居高不下？谁是真正的最大的赢家。因为目前房价很大一部分成本是地价，国内频频出现的地王项目，政府通过竞价方式把地卖出去，无形中推高了房价，在这里面开发商显然在一定程度上背了“黑锅”。目前，我国绝大部分地区商品住宅价格居高不下，这与价格构成中的不合理因素有很大关系。
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