尽管如此，我们仍然要对市场产生敬畏，因为理性不能解释一切，由于信息不对称，市场有时是不理性的。比如滨湖“46中 师范附小”的学区房，尽管46中搬到滨湖已有十余年，学区也从原来的一档退化为二档，甚至连真学区都算不上，但是目前房价已经2w ，其学区溢价一点不输其他真学区（公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》）。
有时候市场是盲目的，加上信息获取成本太高，大部分不知情的民众只相信品牌和名气，而不管其实质如何，这是最可怕的。不管怎样，奥体之争这场闹剧以这个结局收尾，奥体小学未见其校，已闻其名，一个未建成的学校竟能引起如此大的风波，这种影响力还是超出了我的想象。民众对奥体小学的盲目追崇和期待，有可能客观上造就一个假想的“优质学区”，再通过中介中间炒作，这种假想可能会影响一大批购房者，加上又是距离50中新校天鹅湖校区最近的小学，存在促其最终成为真学区的可能。
对政务区部分小区的影响我在之前文章中分析过合肥的学票价值，也就是说合肥目前学区房的溢价，主要体现在学票的价值上。一般房产的价值构成为：土地价值 建筑价值，而学区房的价值构成为：土地价值 建筑价值 学票价值。我们大家都知道，房子自建成以后，就在不断磨损，建筑价值其实是一直在贬值的，只有土地价值和学票价值一直在升值。
从某种意义上来讲，当区域成熟以后，土地价值基本是固定的，学区房升值主要体现在学票价格的上涨。学票价值占学区房价值的比重越大，学区房升值的潜力就越大，因此我们看到许多老破小学区房的升值潜力不输新房。面积越大总价越高的学区房，学票比重越低，学区溢价反而越低，即使是顶级学区，升值潜力也不如新房。你投资的主要是学票，总价越高，学票价值占比越低，投资价值越低。
我前面测算过，政务区50中新校的学票价值大概在22w左右，而政务区户均成交价格在200w左右（公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥政务区二手房成交分析及购房建议》），学票价值占比大概只有10%。南门小学 45中的户均总价130w，学票价值大概在55w，占比超过40%。也就是说，政务区学区溢价还是非常低的，特别对大户型学区房来讲，不值一提。
最典型的例子就是潜山路东沿线的几个小区，比如湖畔徽映阁和天鹅湖一号，尽管学区是50中南校，其成交均价一点不输50中新校的绝大部分小区，地段价值在政务区也是非常重要的。学区划分出来之后，有凯旋门业主找我为他们请愿，我觉得凯旋门和新地中心不必沮丧，本来学区就是维持原状，况且两个小区户型普遍偏大，总价普遍偏高，学区对房价的影响非常有限，地段价值对小区贡献可能比学区更大更重要。
奥体小学学区内的小户型学区房可能会更加抢手，尤其是90-100平米左右的小三房，或者90平米以下的小两房。但大户型，特别是面积超过110平米或户型不好的房源，影响基本不大，毕竟学区范围内小区实在太多，依然缺乏一定的稀缺性。更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。
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