就像综合体能实现客流循环一样，我们的各大业态会构成一个资源生态系统、一个产业链闭环，为每一位入驻者带来可观效益。”与国内的房企投资并主运营医疗机构不同，美国地产主要采取“不动产投资信托”（REITs）的形式。这是指拥有、并运营产生收入的地产项目的公司。拥有、并运营的地产项目包含各行各业，医疗行业只是其中一个部分。
“医疗不动产投资信托”主要经营的项目包括：1.养老地产：包括提供医疗服务的互助型养老和独立养老； 2.医院项目：大部分医院项目是长期护理院以及长期持续医疗护理院； 3.高技能护理院：主要为老年患者提供提供长期护理，不需要急症医院支持和服务的项目； 4.医疗办公楼：医疗办公楼是“医疗不动产投资信托”投资的为数不多的纯医疗密切相关资产，包括医生诊所，日间手术中心等； 5.生物科技园区：还有极为少数的医疗不动产信托经营生命科学园区实验室项目，并非医疗地产主流。
其运营方式主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。
在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000美元-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担。
相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。其中以具有46年历史，手握1328处房产，市值273亿美元的美国HCN最具代表意义。
它87%的收入是来自自费医疗机构，所以政府医疗保险制度的变化对它影响不大。强调投资渠道与投资类型的多元化，提出了5×5的投资模式，即采用5种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、Down REITs[伞型下属合伙房地产投资信托]）投资于5类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。
在运营方面，美国HCN较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但在其他医疗地产领域，如生命科学实验楼或医疗办公楼，如果预租率能够达到50%以上，HCN就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的5%。在债权投资上，HCN在金融海啸中投资持有了一些养老/医疗地产公司的债券。作为主要的债权人，HCN在后来的债务重组过程中获得了低谷收购的好机会，如2010年收购HCR MonorCare时，就利用了自身的债主地位（此前，HCN持有HCR MonorCare价值17.2亿美元的债务）。
截至2010年底，其持有的20亿美元债权投资，为公司贡献了1.6亿美元的利息收益。2015年，该公司已经拥有超过300亿美元的房地产投资总额。 而从万达坚持的轻资产战略来看，信托模式也早已涉及。在2016年报中披露，万达与投资人共签订7份投资合作协议，其中2份协议投资方为中信信托，1份协议投资方为民生信托，单个协议对应4-5个万达广场组成的资产包，涉及项目总数量约达29个，均为二、三线城市。
在大战略的框架下，借鉴美国地产转型医疗的路径，或许将带给万达一丝灵感。当然，我们目前所能看到的万达模式也只是冰山一角。中国地产商大规模转型医疗健康领域的帷幕才刚刚拉开，如何结合中国国情，探索一条适合的道路，这是一个需要反复论证探索的漫长过程。本文由 动脉网 发表，原文链接https://www.huxiu.com/article/208206.html。
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