与其他一线城市相比，上海的房价长期来看还是有改善的。不能说上海房价疯了，只是轻微的。的确，从去年10月份开始，上海的房价开始出现变化，但主要是内环和中心学区。中国的商品房始于上世纪90年代初。首先，我国的土地制度非常特殊，属于国家和集体所有。
李嘉诚曾预测未来房价走势，中国未来的房价会如何发展？会出现暴跌吗？
中国的商品房自上个世纪90年代初开始。到今天为止仅仅有30多年时间。首先，中国的土地制度是很特殊的，属于国家所有和集体所有。从土地的供应来看，国家绝对有控制能力来抑制土地的无限供应。第二，中国的城镇化还在进行，远未结束，大城市虹吸人口的效应依然如故。第三，现在中国的管理层已经开始了户籍制度改革，除了特大城市以外，所有的其他城市人口都将放开。
上海房价未来的发展走势会是什么样的？
确实从去年的10月份，上海的房价就开始异动了，但是主要是内环和中环的学区房。除此之外，普通的住宅上涨的还是比较少的。所以也不能说上海的房价涨疯了，只能说略有上涨。如果对比2020年的深圳楼市啊，那简直是小巫见大巫了，深圳楼市那真正是叫普涨。上海楼市的宏观调控政策是非常严的，在全国所有城市的限购政策中，可能是最严格的。
自从2017年到现在，其实已经维持了4年。刚需购房也并不住了，所以在去年的下半年楼市才有了缓和的迹象。然后伴随着教改，让学区房真正开始了上涨的过程。想想一套房那么贵，刚需购房基本上都是年轻的小家庭，都想着一步到位，给自己未来的孩子预备好学区。在上海楼市的这一通上涨中，幼升小小升初的双学区房涨幅最猛。
在12月到1月的过程中，简直是一天一个价。其次是小升初的学区房也有一定的涨幅，再其次是幼升小的学区房。其实针对普通住宅，也就是那些无学区的商品房，基本上价格没有太大的变化。另外从区域角度来看，内环的涨幅最大，其次才是中环和外环。主要在于内环和中环的新建楼盘比较少，所以只能购买二手房。而外环很多人还能去等待新开的楼盘。
有身边朋友曾经在浦东的御桥次新房和松江的新盘之间徘徊，最终购买了松江的新房，现在真的挺后悔的。因为御桥的次新房配套有一个学区，到目前为止，价差已经拉达到百万以上。现在上海又出了楼市新政，针对假结婚去投机购房现象进行了打击，这对于上海楼市的健康发展是有好处的。一般来说刚需房买购入之后，如果不作改善用途，基本上不会再次出手。
而投机购房只要有利就会出手，这才是加剧了楼市动荡的原因。上海即使没有了投机购房，整个楼市长期还是向上看好的。楼市的宏观调控以稳为主，尤其是针对一线城市。稳的含义并不是禁止上涨，而是稳定有序的可以适当上涨或者适当下跌。在一定程度上，上海压抑4年的刚需用房会推动楼市稳定上涨的。尤其是在去年上海推出了新的户籍制度，会吸引很多高素质人才入籍上海。
他们的收入比较高，对住房的需求是刚性的。正确认识不同城市楼价未来的分化趋势。比如北上广深这样的地方，还有一些限购的城市，长期来看不太可能跌，但是快速上涨也是不允许的。然而，在许多四五线城市和一些小城市，房价可能会缓慢下降。在新的调控措施下，投机性需求基本上会被抑制。但是上海的房价相对于其他一线城市，长期来看还是有提升的。
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