美国的陆地面积是日本的25倍。我们知道，房价是固定资产价值的变现，是一个国家或地区经济开发区发展的标志性指标之一。日本当年经济泡沫带来的客观现象——房价下跌，还有十年前美国的次贷危机。泡沫是国家/地区经济高速发展的副产品，不可能消失或终结，这是一个相对的、辩证的概念。
当年日本90年代房地产崩溃后，日本经济是如何复苏的？
主要有几点1财阀救市说到财阀，我们首先想到的是韩国对吧！韩国财团，但是日本上世纪90年底经济泡沫之后，财阀确实对于经济复苏起到了很重要的作用。而且不像是韩国那样，97年经济危机，举国买债券。那么日本的财阀是怎么做的呢？经济泡沫破裂后，日本7大银行迅速整合成3大银行，要知道上世纪八九十年代全世界前十的商业银行，日本就有6家。
因此在泡沫经济破裂后，银行业巨头先开始整合，然后大规模降低金融行业杠杆倍数，偏向保险业发展，限控房价严格管制不动产泡沫。这一点其实是很难的，此外，鼓励国民经济向外扩张，我们现在说日本是外向型经济，其中很大一部分，是当年泡沫之后，外向扩张是种浪潮。这些举措都为后来的小泉内阁上台奠定了基础，而且这也使得国民经济由虚拟经济向实体经济转变！2小泉内阁改革时间到2001年，其实这期间日本经济一直是处于衰退状态，但也因祸得福，因为实在没什么好再倒退的了，反而成为97年亚洲金融危机受损伤最小的国家。
2001，小泉内阁上台，上台之后办法了双紧措施，首先出台新的反托拉斯法拆分财团旗下的企业——三井三菱以及旗下控股的松下索尼等大型公司惨遭拆分，2000年还在500强第一位的三井财团一下跌落到250名以后，直到今天变成了隐形的巨人。接着出台一系列看似顽固的反金融杠杆法规——使金融的杠杆作用仅成为理论上的东西，继续保持低汇率的金融开放——实际国际游资进入日本市场会发现这里根本没有可投机之处。
日本房价破灭后，最后的接盘侠现在怎么样了？
众所周知1985年广场协议后，为了解决美国财政贸易双赤字问题，日元被迫大幅升值。从而引发了长达5年之久的日本经济泡沫。在那纸醉金迷的五年时间里，日本人天真的认为工资会一直增长，房价也会一直高升。夜夜笙歌的银座街头，拿着万元大钞居然打不到车的故事流传至今。在日本泡沫经济巅峰期，东京皇宫附近的土地就能买下美国加利福尼亚州或者加拿大全境，日本整体的房地产价格居然达到了美国的4倍。
美国国土面积是日本的25倍。终于在1990年3月日本财务省下达对于土地的融资条款俗称总量规制，日本银行更是在一年之内六次升息，将基准利息从2.5%提升到了6%。政府随后又通过对土地增税等手段，迫使房地产产业强行硬着陆，主动刺破了地产引发的经济泡沫。到2013年安倍经济之前，东京圈房产指数只有1991年巅峰时期的35%左右。
那么现在咱们来回头看，在1990年购买了哪类房产的人最终成了最惨的接盘侠呢？答案是使用贷款上限购买了郊外自住房的人。房地产下降的大趋势来临时，流动性最好的核心区域其实并不愁易手的机会，而且只要有稳定的租客承租，只要租金能够还得起贷款，尽管房产自身的价格大幅贬值，房东并不会承受过大的压力。而使用自己贷款上限购买了郊外自住房的人就不一样了。
郊外的房子流动性极差，价格跌得跟断了线的风筝一样，根本无人接盘。房主人买来自住，在接下来近10几年的经济不景气的大环境下，如果能保住工作慢慢还贷倒是还好，一旦工作都出了问题，不但要把房子归还给银行，流落街头，还要继续归还因房产下落产生的差额部分。所以在购买房地产的时候，无论是投资还是自住，一定要牢记地点才是重中之重。
日本的房价下跌后，银行货款用还吗？
是的，除非银行破产。这个问题让人想起1991年的日本，当时跌了70%，前年却涨了100%。结果穷人失业，连租房吃饭都成问题。泡沫后东京房价一度低至每平米几千人民币，但几年后马上过万，在35万区待了很久，然后是普通区5万左右，中心区615万。搜了一下，日本去年的房价经历了2017年8月、9月、10月的上涨，马上回到了2017年初的价格。
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