淮阴区11月二手房均价14701元/平方米，10月14776元/平方米，环比下降0.50%，同比下降11.78%。从今年3月份开始，淮阴区房价开始下降，到11月份，累计跌幅在10%左右。远处城市房价的平稳横向向下波动，在济南这样的城市会成为常态。图表显示了近一年济南新房均价，可以看出进入2019年下半年后济南房价下行波动趋势明显，但下行趋势在济南这样的城市很难存在。目前的情况可以理解为“价格回归理性”。毕竟除了主城区，济南。
近期济南楼市降温明显，济南房价走势将会如何？
济南楼市最高点在2018年初，那时候吴家堡拆迁，家家户户500万，传遍整个济南，周边的4s店里面的豪车都卖光了，西客站的楼盘，拆迁之前均价1.3万，吴家堡拆迁后，周边的中建锦绣，腊山御园，济水上苑，鑫苑世家等等，房价都1.8万-2.0万左右，涨幅之大，令人难以置信。鑫苑世家要求50万验资，并且绑定车位，
这段时间的房价简直就是给吴家堡村民准备的。现在这些楼盘均有所下跌，1.3-1.5万左右，目前看来西客站的楼盘价格会稳定在这一价位，不会再出现大幅度下降。东部楼盘经过东部片区济钢，张马片区，北湖片区拆迁，价格也夯实了几分，现在，由于国家出台房住不炒的定位，导致很多开发商从银行贷款额度受到限制，没有资金，也就不太敢大幅度拿地，所以，地王，楼王也就没在出现。
如何看待济南的房价走势？
我是济南人，对这边比较了解，济南目前的房价应该还算合理。并且未来一段时间仍有可预见的上涨空间，在我周边的朋友里，对房价上涨的心理预期率接近100%。其中不乏一些刚需的朋友，他们认为目前的房价并不低，但都在想办法尽快买房，因为他们都认为未来的房价会更高。好，说说为什么，最近几年将是济南的跳跃式发展期，这个观点几乎是所有现居济南人们的共识。
快速路，高架桥，立交桥，轻轨，地铁，这些支撑城市快速发展的基础设施正在大规模的建设。在之前的省两会中，确定了济南首位度的概念，之前，济南作为山东省的省会，实际经济实力却只排到第三。属于弱省会城市，但未来的计划是提高济南的首位度，一切资源向济南倾斜。18年计划投资超过1万亿，济南17年的GDP才7000亿。
（钱从哪里来？可以去搜一下济南近期的土拍，囧）另外，旧城改造，棚改。各种拆迁，释放了大量的资金。这应该是房价上涨的第一推动力，我认为这样并不健康，但除了改变政策，好像没人能阻止。济南和大多数二线城市一样，房产基数并不低，但大多数还是2000年之前的老旧小区，筒子楼，单位宿舍。所以老济南人虽不缺房产，但依然有较强的改善性需求，
这也是支撑房价的动力之一。总体来看的话，济南目前的房价我认为已经偏高了，但就未来的规划和发展来说，还有继续上涨的空间。济南的房地产泡沫很低，就目前的情况来看，还看不到任何会导致房价崩盘的可能。就刚需族来说，尽快买房还是最优的选项，对本地投资者来说，改善性住房目前可以入手。如果纯投资的话，可以看机会选择商品房或者部分位置的商铺，
但商铺这些年的投资价值正在直线下滑，风险远高于商品房。需要有一定的投资眼光和必要的投资回报率分析能力才建议入手，对于外地投资客来说，济南不适合投资。其一是因为限购，恐怕你拿不到门票，其次是投资价值相对并不高。，比如说烟台作为山东省经济排名第二的城市，房价远低于济南。还不限购，如果你银子多到没地方花。可以去烟台看看，
济南2020年及未来三年房价走势会怎样？
根据国家统计局2019年10月份的数据来看，济南新房价格同比上涨4.6%，二手房同比价格下跌0.1%；这样的数据说句实话对于济南这样的省会城市来说不是什么好消息，甚至已经有不少坊间传闻济南房价出现了向下波动的趋势，虽然我在文章中也提到这些区域基本集中在远城区。但是不可否认的是从2020年开始，济南这样的省会城市也要为稳定房价开始忙碌了，
借此机会简单说一下我的观察。2020年以后，像济南这样的省会城市，为了稳定房价，稳定房地产市场，也会开始关注房地产新闻。朋友们应该知道，进入12月，不少省会城市开始出台政策，试图给2020年的房地产打气，比如:“武汉取消落户积分数限制”、“郑州公积金贷款额度提高到80万”等。，实际上可以理解为2020年房地产市场的提前。
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