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1，影响房价的因素有哪些

影响房价的因素是多维度、多方面的。宏观上的房价走势，主要由房产政策、经济状况和市场供需三个方面共同决定;而微观上，房子究竟能卖多少钱则受地理位置、学区、交通情况等因素的影响。一、哪些宏观因素影响房价走势?影响高房价走势的因素主要有国家政策、国家经济状况、市场供求关系。?1、国家政策国家在房地产方面的每一次推出新政，都会对整个行业带来一些或大或小的震荡，这些新政包括限购、贷款等。简单地说，影响房价的很重要的因素就是中央政策。举个例子：2014年9月30日颁布新政(930新政)：首套：贷款首付比例为30%;贷款利率下限为基准利率0.7倍。二套：已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。930政策之后房价走势如下：2、国家经济状况房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势也和经济走势密切相关。比如：2008年的房价下降就是源于当年全球范围内的经济危机对中国经济的影响。经济下行，房价必然进入平缓或者下降通道。3、市场供需关系市场供需关系落实在二手房市场上，最直接的数据是：新增房源量、新增客源量与带看量。房源带看量和新增客源量基本呈正相关关系，新增客源量增加，意味着到二手房门店登记要买房的人增加，势必会增加经纪人带看的次数。新增客源量和带看量代表了需求方，新增房源量代表供给方，三者可以衡量二手房市场供况。二、哪些微观因素影响房子售价?微观因素，由大及小，由外及内，在此粗略分为客观和自身两个大方面介绍。客观因素主要涉及位置、学区、交通3个方面。自身因素主要涉及装修、户型、税费3个方面。1、客观因素(1)位置一般情况下，中心房价高于郊区，商圈中心高于周边：特殊情况下，国家或者地方政府的政策对房价影响也是很大的，政府规划和投入，例如新区、CBD、旧改、地铁等规划投入等都可能带动房价的上升。(2)教育资源不得不承认，有很大一部分人购买有教育资源优势的房子，一方面是为了自己的子女上学，一方面为了投资。而一个高质量学校的片区内，房价要比同等条件下普通学校片区房价高。(3)交通交通对房价也有很大影响，其中地铁对房价的影响很大，且为阶段性表现。在地铁发展的不同阶段，附近地铁房的价格持上升趋势。而以一个区为视角看，区内地铁房要比非地铁房房价高一层。2、自身因素(1)户型房屋户型影响居住的舒适度，好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势，自然受到追捧，房屋价格也就水涨船高。同一小区优势户型，售价会相对更高。(2)装修精装修的房子卖相好，对于需求精装房的购房者来说，装修精美也是一大优势，既可以节省成本，又可以立即入户，即使价格略高，购房者也会考虑。精装修时需留意：①售价增值部分要高于装修款、时间成本、人力成本，否则得不偿失。②精装修有利也有弊。部分买家喜欢简装修，一方面是因为房价低，另一方面自己可以按照自己喜欢的风

影响房价的因素有哪些

2，房产市场进入存量时代旧改市场或将成为房企新目标

自从住房商品化以来，房价开始变成人们日益关注的对象，尤其是近几年，连番上涨的房价成让无数人“怨声载道”。但是还好， 房价的上涨周期终于在去年下半年宣告结束，房产市场也从“供不应求”转变为“供过于求”，进入了“存量时代”。 房产市场进入“存量时代”并不突然。自从2008年开始，为了抵消金融危机的影响，我国开启了极为宽松的货币政策。一时间，大量的资金开始向房地产行业流入，给房价的上涨创造了极为优厚的基础。 除此之外，“四万亿计划”上线后，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，仅仅当年房价就上涨25%。但还好，在2010年“国十条”政策的影响下，房地产行业进入了“冻市期”，在此后的五年里，维持了一个平衡。 2015年，国务院出台“去库存政策”，让房地产市场再次成为众人瞩目的对象，就房价而言，翻了一倍不止。于是越来越多的企业开始踏入房产市场这个大坑，进一步的改变了“供求关系”的平衡。 随着房子越建越多，再加上“房产税”“空置税”出台在即，房价的上涨周期终于结束，开始显露出现“下行”压力。于是就开始出现这些现象，“土地流拍”变得多了，“降价消息”变得多了，买房的人却变得少了。 出现这样情况其实很好理解，因为 真正的“刚需”群体，早在房价上涨时，就“上了车”。 剩下的人群，对于房子的需求远远没有那么强烈，尤其是在房产市场显露疲软之后，越来越多的人开始选择观望。 对于我们这些普通百姓来说，可以暂时松一口气了，毕竟房价在短时间内不会再出现太大的涨价趋势。但对于房企来说，却并不很友好了，甚至说很多房企会面临“生死存亡”之境也毫不过分。 进入“存量时代”，房子肯定不好卖了，尽管有人表示自己身边的房价还没有降，甚至仍然在上升但这也只是“表面现象”。因为买房的人变得越来越少，房企硬撑着不降房价也只是在观望，看“房产税”“空置税”到底会不会出台。 但从上层屡次透露出来的 “房住不炒” 信号，就算 “房产税”“空置税” 不出台，那么房价也不会再次回到“高速攀升”的时代。对于很多房企来说，这还是很危险的，因为很多房企自身存在着超高的“负债率”。 房企自然也是明白这些，为了应付进入“存量市场”的冲击，很多房企都选择降价来“回笼资金”，也开始放缓了“拿地建楼盘”的速度，甚至开始了“去地产化”。 说到这里不得不提及王健林，老王的2018全年都在“卖卖卖”，甚至宣布在2019年彻底脱离房地产行业，这其实很有“先见之明”，因为 房产市场的“下行压力”要远比整个经济市场的压力都大。 这并不意味着房企的“末日”到了， “转型”就成为了新的选择 。像王健林那样“完全去地产”化并不适合所有人，毕竟老王手下几百座万达广场，收收租金就能美滋滋的过日子，而新的一条道路，就是“旧改市场”。 “旧改市场”是一个很大的蛋糕 ，以深圳为例，根据深圳《城市更新十三五规划》，在2016至2021年期间，深圳预计推进规模为30平方公里、高达数万亿的用地更新，包括100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。 除了深圳以外，各大城市也纷纷开始启动了“城市更新”战略， 对于很多有实力的房企来说，这又将是一辆“奔向财富”的车。 其实“城市更新”战略的出现，有好也有坏。尽管这么多年来，受房价上涨的影响，让无数人对房企怨声载道，但不能否认，他让 社会 的发展变得更加美好了，尤其是在城镇建设这方面。 在此前，很多地方都是一片平房、臭水沟、菜市场扎堆聚集，对市容市貌的影响是很大的。而房企承包土地之后，把这些地方都规划成一个有一个的新世纪小区，这其实也是一个莫大的进步。 我们不能忽视，这些“平房、臭水沟、菜市场”扎堆的现象依然存在，就存在于“老城区”之中，“旧改市场”的目标就是这些。把这些地方进行现代化改造后，对市容市貌的影响还是非常好的。这就是“旧改市场”“好”的一面。 “坏”的一面也很明了，那就是这些被“旧改”的地方，房价势必会再次上涨。“坏”的直接，也“坏”的难以取舍。 一方面是市容市貌，一方面是房价上涨，确实很难取舍，但不可否认，“旧改市场”将会成为房企的新目标。

房产市场进入存量时代旧改市场或将成为房企新目标


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