先说结论：商业地产行业很难做，细水长流，需要精细化运营管理。四大行本身做这些也很专业，的确商业地产这个行业真的难做，有时候的确很难定义1 1这个问题究竟等于几（手动滑稽）。商业地产的要求如果想要进入商业地产这个领域，想要下一番苦功夫才可以。
商业地产如何运作？
商业地产运作，这个问题太宽泛了，这将是一门伟大的学科，当然也可以用几句话概括清楚，商业地产的最终目标，运作成功，达到几个条件，第一条件就是自己赚钱，把房子卖掉，招商成功，第二个条件就是招来的商户，都赚钱，才有后续更多的租金收益，第三个条件，要有足够的专业度，而且对市场的把控，对社会消费心里的把控，足够强。
其实完成以上三个条件，会有很多工作要做，比如说前期调研，项目定位，项目设计，资源整合，招商能力，运营能力，策划能力，等等，都需要有专业的一套工具，帮助你完成，另外又要有灵活的团队能力，其实真实的落实到实际，运作当中，除了选择有利的土地位置，新颖的设计理念，运用全新的运营思维，融入商圈，制造商圈的能力，这些都会帮助你成功运营，一个商业地产项目。
这个问题比较宽，只能说这么多了，其实运营好一个商业地产，招商能力，只是前期工作，相当于打头阵的尖刀队，真正厉害的是大部队，客源引流能力，商品吸引度，整体的人员素质，培养，招募，还有就是信誉，商誉，把这些都逐步的建立起来，之后才是一个强大的商业帝国，当然，还有配套，这就在设计里边了，车位配套很重要，不多说了。
商业地产这个行业好吗？
先说结论：商业地产行业很难做，细水长流，需要精细化运营管理。很多商业地产都是要几年才能收回成本，变现慢，周期长，不易出售。一个商业地产项目需要“极具内功”的运营力，这是商业地产能够活下来、与众不同的核心所在，就市面上做起来的商业地产项目，以及无数死去的或者半死不活的商业地产项目而言，他们的典型问题是项目资金回收周期长，商业运营是一个工作的常态。
商业地产的要求如果想要进入商业地产这个领域，想要下一番苦功夫才可以。下面这个是一家商业地产公司招聘商业营销副总裁的职位设置的要求：其中非常重要的几点是：营销方案的制定和实施、招商运营和整合商业资源、制定目标和带领团队等等。从企业的角度看商业地产从项目的财务角度看，目前一个商业项目的回报周期至少在5年以上，这5年的资金沉淀成本是非常高的，后期如果招商运营能力足够高的话会给公司提供源源不断的现金流，而项目本身又可以作为资产进行抵押以及其他的融资租赁来获取现金流···这些让商业地产在一定程度上有了相对的吸引力，但是对于要求“高周转”和快速回笼资金的开发商来说，商业地产是非常“烫手的山芋”。
一个商业地产项目的招商要做哪些工作？
一个项目从零开始，第一步都是先做可行性研究。看题主问的问题来看，这个项目本身也不是连锁性质的商业项目，本身在定位上就有比较大的选择。所以要先从城市、区域、人口结构、消费水平、竞品等多方面来做调研，定位自身，是做一个牛逼哄哄的一线大盘商业（北京星光天地；）），还是就是一个市级的屌丝商场，亦或是一个小型的面向周边社区的商业。
这方面戴德梁行、第一太平等机构都是有专门的部门人员做这类工作，但从个人角度来说，他们的方案ppt、排版、图片非常酷炫，但本身内容和结论作为甲方还是要做结合自身的情况来参考（手动滑稽）。四大行本身做这些也很专业，但是的确商业地产这个行业真的难做，有时候的确很难定义1 1这个问题究竟等于几（手动滑稽）。但最起码，项目在最开始一定要定个调子，之后的建设和招商、运营才有一个方向。
第二步，根据定位，设计院出设计，施工队施工，什么定位就要做出什么样子的装修效果。另外在设计和施工的过程中，商业人员就要涉及进入了，动线的涉及、铺子大小的划分（甚至都要考虑未来5-10年调整的铺子的切分）、强弱电点位、“风火水电”是否够用，这些设计公司和施工队是不考虑的，但是商业人员不考虑，后期的麻烦事也都是招商运营的人来兜底，而且前期这些的修改成本相对要低得多，后期改造，这部分费用会变得很大，并且甚至是，有些区域就不具备修改这方面的条件。
所以造商业盒子和盖楼不一样，楼盖完卖了就卖了，商业这个十年后什么样子谁也不知道，所以只能说尽可能的周全，并且一些功能能模块化就模块化（IT出身的习惯），需要的后期做相应的修改就好。楼盖着，招商就同时也就启动了，定位定了，招商的主力店基本也就定得七七八八了（国内的牌子真的少、少、少.......），根据图纸确定落位，主力店（超市、影院、大零售）这些首批洽谈，次主力店像餐饮或者本地的大代理商，在主力店落位之后也都落位，剩下的其他位置就是后期来填铺保开业的。
这段时期一般的地产都提前三年甚至更久都开始筹备，前期全国各地乃至世界各地的对标项目来回看，学习人家的先进套路。然后洽谈、招商、签合同，这些都是内部流程问题，一般也都不是问题。但看了之前各个答案，很少提到运营或者物业部分，商户不是签了合同，然后就会老老实实的进场听指挥，尤其主力大店铺，真正说最配合的是那些小铺，但这个场子能不能活，还是要靠那些主力。
在开业前一年到之后开业运营，运营工作的能力也是决定这个场子最后发展的重要一环，如何让商户进场、装修进度的跟进、工程问题的解决乃至人员货品等，都是需要专业的运营人员来一项项跟进解决，看似不大的问题，都是会影响整体的进度。上面说的问题一项项的推进，最终到了毕业大考，开业阶段，这时候，推广工作：开业前宣造势，开业活动、第一年整体的推广活动计划，这些也是必不可少。
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