根据有关法律可知，我国的土地所有权在国家和集体手中，所以这就决定了土地市场的垄断性，且土地市场不涉及土地所有权的交易，仅仅是在规定时间内、规定使用条件下的土地使用权的流通。房地产市场分为三级市场。房地产一级市场又称为土地一级市场（土地出让市场），是指土地原本为生地或毛地，经过政府相关主管部门主导，自行组织或者委托给具有相应资质的土地一级开发企业，开发整理为可出让熟地的市场集合。
房地产二级市场（增量市场）主要是指房地产项目开发的全过程，包括拿地和土地确权、规划方案设计、施工图设计等等，直到新房进入市场流通。房地产三级市场（存量市场）是指在房地产二级开发完成的基础上，进行房屋的过户、抵押和租赁的市场集合，如二手房市场等。大家如果关注我国房地产发展的话，会发现我国增量市场的增长空间其实已经逐渐看到了天花板，存量市场的时代就要来了。
房地产市场会出现哪些变化呢？购房者该不该买房呢？
从2018年年尾开始，东莞房地产市场上“刚需主导效应”开始显现。整个2018年东莞楼市观望氛围浓厚，开发商和购房者的博弈一直在撕咬纠缠，最终在惨淡成交、资金回笼、业绩压力的多重压力下，开发商先一步让利，带动楼市成交回升。2019年，“房住不炒”的基调不变，楼市降温，炒房客彻底过滤，市场逐渐回归理性，价值公积金及个税新法利好加持，不失为刚需客入市时机。
2019年，“稳健”是东莞楼市一切之大前提东莞合富大数据显示，2018年东莞一手住宅供应量约为506万平方米，同比减少27%，连续2年萎缩；签约量月516万平方米，同比略减9%，连续3年萎缩。网签均价约17928元/平方米，同比略涨9%，涨幅连续两年回落，房价涨幅明显放缓。2019年房价的涨跌仍是东莞人重点关注的问题。
点评：东莞市房地产秘书协会秘书长陈骏良比表示，2019年东莞楼市依然会以“稳”为主，预计较2018年不会有太大变化。2018年12月的中央经济工作会议明确提出，“房住不炒”仍是房地产行业基本定调，“稳房价、稳地价、稳预期”是来年的目标。一方面反映出国家防止高房价抬头和抑制投机买房的决心。另一方面，房地产从成交、价格、投资等多方面来看，各项指标增长趋势均在放缓，如无意外，2019年将继续在降温通道运行，不会出现剧烈的波动。
炒房快速获利时代退出东莞市场据合富研究院统计数据显示，2018年东莞新建商品房网签金额约1246亿元，同比前年略减58亿元，减幅约4.4%；均价约17401元/平方米，同比前年略涨7.3%；其中住宅网签金额约925亿元，同比微减1%，非住宅网签金额约321亿元，同比小幅减少13%；商铺成交同比下降28%，创三年新低。
点评：从2016年东莞楼市到达顶点，2017、2018连续两年楼市政策不断收紧，“六限一紧”调控政策持续制约，供需两端观望氛围浓厚，东莞楼市降温明显。2018年金九银十成交量均创2010年以来同期新低，银十行情迎来2009年以来最冷行情。尽管政策持续收紧、不断加码，2018年东莞一手楼市销售总体依然与去年基本持平，不难看出，炒房投机需求基本被过滤干净；更值得注意的是，商品房成交中，非住宅网签金额321亿元，较去年同比下降13%；商业公寓有面积小总价低的价格优势，一度备受东莞投资客追捧，2018年东莞商业公寓在8月后签约均价下滑趋势显现，正说明“炒房一族”逐渐退出战场。
东莞潜在供应增加，足够支撑房价合富大数据显示，2018年全市总体开工1191万平方米，同比去年降低5%，开工面积连续7年破千万；东莞一手住宅库存面积约为490万平方米。点评：今年东莞住宅开工662万平方米，同比去年减少7%，创下自2011年来住宅开工最低年份，住宅开工与总体开工走势基本一致，自2014年达到峰值后，开始呈现出逐年递减的态势。
开工减少的最直接原因是可开发土地不足，今年下半年众多土地临时中止出让或也在一定程度上加剧了这一困境；其次，房企资金不足造成部分已开发项目后期开发力度减缓也是起因之一。2018年，全市商品住宅潜在供应882万平方米，较2017年年底增长约13%，处于9年中的中间水平，目前足以支撑房价。按照东莞过去6个月的平均去化速度来看，东莞目前去库存时间为10.3个月，去化压力适中。
新增供应集中，2019年为刚需置业好时机据东莞中原战略发展中心梳理，包括商务公寓产品在内，2019年东莞住宅新增供应量或仅为600万平方米左右，住宅的新增供应量月500余万平方米左右。点评：自2018年开始，房价、土拍及的区域分化开始显现，商品房新增供应也不例外，2019年的新增供应主要集中在虎门、麻涌、茶山、塘厦、石碣这几个镇街，新增供应集中区域，购房者可选择机会更多。
其次，在东莞楼市政策不见放松迹象的情况下，业绩压力及资金回笼压力在一定程度上逼迫开发商降价、让利、促销吸引购房者入市。“一口价”、“特价房”再度成为东莞楼市热词，不仅是打折促销，在低迷的市场，开发商降低市场预期，拒不完全统计，2018年四季度，不少于10各镇街楼盘项目下调备案价，下调幅度3000至4000元不等。
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