1，什么是房地产抵押,房地产抵押的性质是什么
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。 房地产抵押的性质就是以不转移对房地产的占有作为债权的担保。 本质就是一种担保
任务占坑
2，私人房产抵押给私人需要什么手续
要有一个抵押合同，或者在借款合同中有抵押条款；然后还要到房产局进行抵押登记。拿你们彼此有效的身份证是必须的，提供抵押方还要拿房产本。 1、双方签订一份抵押借款协议； 2、到房产局办理抵押手续，即办他项权利登记（注明抵押相关事宜）。 3、办好他项权利登记后，贷款人收存它项权证；房产证可以由你持有。 4、你的朋友不需要持有房产证原件，持有它项权证即可。 房产证原件给他，没有你的授权，他是无法拿房产证原件去再次抵押的。他持有房产证原件，抵押不能生效，办他项权利登记（注明抵押相关事宜），抵押才能生效。
3，房地产抵押权具有哪些法律特征
(1)房地产抵押权具有附属性。房地产抵押权是为了担保债权而设立的，它与所担保的债权形成主从关系。房地产抵押权以主债权的存在为前提，被担保的主债权有效存在，房地产抵押权才存在，如主债权无效或被撤销，房地产抵押权也随之失效。 (2)房地产抵押权的追及性。在抵押人将抵押房地产转让于他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权，不论抵押房地产由谁所有或占有，抵押权人均可行使追及权，以确保债权得到清偿，新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出议异。 (3)房地产抵押权的物上代位性。指抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上的特征。如因房屋的失灭、损坏、拆除而得到的赔偿金，包括保险金、补偿金、损害赔偿金等，都是抵押房地产的转换物，抵押权人可以对其行使抵押权。 (4)房地产抵押权的优先受偿性。房地产抵押权属物权，优先于债权，附有抵押权的债权优先于未附抵押权的债权而受偿。
4，办理正式房屋抵押是什么意思
房产抵押贷款流程： 1、借款人在银行开立活期存款帐户； 2、准备贷款要求的资料； 3、面签银行； 4、银行报卷和审批； 5、银行审批通过后，通知借款人审批结果，并与借款人签订借款合同； 6、到建委做抵押登记； 7、建委出它项权利证； 8、视情况办理保险、公证等手续； 9、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中； 10、借款人按借款合同的规定还本付息。 申请房贷款的资料： 1.借款人的有效身份证、户口簿; 2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚); 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证; 4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地); 5.房产的产权证; 6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)。
房屋期权是一种债权，在一些地方性的立法中，这种期权己可以进行预告登记、也可以进行抵押。 预告登记是以保全一项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的权属登记。在物权法的拟议中，将预告登记列为登记的种类是较为一致的意见，在立法以后，经预告登记的房屋期权将具有物权的效力。 我国原来是实行广义抵押权的国家，按《民法通则》规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物”。即抵押物除了不动产以外，还可以是动产或某些权利。《担保法》公布以后，已将动产抵押和权利抵押称为质押。敝保渤规定了一些可以质押的权利，对房屋期权虽未作明确规定。但在可以抵押的财产中列入了“依法可以抵押的其他财产”。 房屋期权抵押究竟属于权利质押还是抵押，按现行的法律，尚值得商榷：但作为合法的债的担保，则是毫无疑义的。 《城市房地产抵押管理办法》将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押，这种抵押显然不是通常所称的房地产抵押，否则就毋须另作规定。按这一规定，预购商品房贷款抵押在登记时，由登记机关在抵押合同上作记载，待房屋竣工以后，再由当享人重新办理房地产抵押登记。这种“记载”还不是严格意义上的权属登记，因此也无法颁发房屋权属证书。 在实际工作中，房屋期权的抵押十分普遍，且关系到许多购房者的切身利益，建设部在立法时，既考虑了此一因素，又要符合现行法律的规定，因而采取了这一方法。
5，房产抵押需要什么手续
(一)房地产抵押的基本条件 根据我国《担保法》的有关规定，下列房地产可以设定抵押; (1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物; (2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物; (3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。 同时，下列房地产不得设定抵押： (1)土地所有权; (2)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权除外; (3)用于学校、幼儿园、医院等公益性的房地产; (4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产; (5)依法被查封、扣押、监管的房地产; (6)其他依法不得抵押的房地产。 房地产可以重复设定抵押。根据我国法律的规定，如果房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。也就是说重复抵押是允许的，但该房地产的价值要大于(或等于)它所担保的债权的总和。 (二)银行发放抵押贷款时要对房地产进行重新估价 抵押贷款申请人买进房地产时的价格，称为房地产成交价格。但是，金融机构并不把房地产成交价格作为确定抵押房地产价值的依据，而必须由发放抵押贷款的金融机构委托房地产估价机构对该房地产重新估价。因为当债务人不履行债务时，债权人(即金融机构)需要将该房地产予以变卖来实现它的债权，所以金融机构必须了解该房地产的实际价值是多少，这样才能确定其贷款额度(按房地产价值的一定比率确定)，以确保贷款的安全。 (三)如何签订个人住房抵押贷款合同 在个人住房贷款业务中，借款人与银行需签订书面的《住房抵押借款合同》，该合同主要包括抵押合同和借款合同两部分。 借款合同应包括： (1)贷款种类和用途。贷款的种类为住房抵押贷款，贷款只能用于购、建、修自住住房，不得挪作他用。 (2)贷款的金额和利率。贷款金额最多只能为购房款或修建住房投资额的70%，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。 (3)贷款的期限和还款方式。贷款的期限一般不得超过十年。还款方式一般有两种：月均还款法和累进还款法。月均还款法指贷款期限内每月以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息;累进还款法是指贷款期限内，逐年或每隔几年递增偿还额，但每年或某几年内各月均以相等的偿还额归还贷款本金和利息。 (4)合同的变更和解除。借款合同需要变更和解除的必须借贷双方协商同意，在双方达成协议之前，原借款合同继续有效。 (5)违约责任。对于贷款方来说，其违约行为主要指贷款方不按合同的约定，按时将款项交付借款方;对于借款方来说，其可能发生的违约行为就比较多，主要有以下行为：①借款人不能按期归还本息;②借款人向贷款人提供虚假文件;⑧借款人未经贷款人同意，擅自改变贷款用途，挪用贷款的;④借款人未经贷款人同意将设定抵押权的房屋出租、出售、转让、馈赠或再抵押的;⑤借款人使用贷款从事违反国家政策、法律活动的;⑥在同一贷款人的两个以上(含两个)分支机构取得贷款的。 抵押合同应当包括以下内容： (1)被担保的债权种类、数额。被担保的主债权为住房抵贷款数额即为贷款金额。 (2)债务人履行债务的期限。债务人履行债务的期限实际上就是贷款的期限。 (3)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。 (4)抵押担保的范围。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押的费用。 (5)抵押双方认为需要约定的其他事项。在一般情况下，借款方和贷款方将借款合同和抵押合同并为一个统一的《住房抵押贷款合同》。 最后想指出的是，房屋一经设定抵押权，原房屋业主仍然具有所有权和处分权，只是这种权利受到限制，所以仍然可以买卖、出租。实际上，抵押房屋的转让、出租并不影响抵押权人的权利，该房仍然是抵押权的标的物，抵押权人的任何权利都未受到侵犯。
6，如何办理房地产抵押登记?办理的具体流程是什么
房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。 1、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记 抵押作为担保的一种方式，由于具有诸多的优点而被广泛采用，成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分？我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。 抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。 抵押权的变更登记，是指房地产抵押权主体（抵押人、抵押权人、抵押物）不发生改变，只是抵押权的客体和内容发生变化（例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积发生改变等），将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。 在登记实践中，需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更，例如抵押权人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面积发生改变；抵押权内容发生改变，包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。 2、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，是否意味着其为后顺位 优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。 债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的内容之一。根据前述对抵押权变更登记的理解，它并不对抵押权的主体产生改变，只是抵押的客体和内容的变化，并不影响到抵押当事人的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权变更登记又是一种先后的、从属的关系。笔者认为抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时便产生的，而抵押权变更登记并没有改变抵押权的效力。所以因债权数额减少的抵押权变更登记不对抵押权的顺位产生影响，抵押权顺位的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。
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房地产抵押登记办理流程
1、办理房地产抵押登记，向登记机关交验下列文件：
（1）抵押当事人的身份证明；
（2）抵押登记申请书；
（3）抵押物清单；
（4）《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，共有的房屋必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明；
（6）证明抵押房地产价值的资料（含有资质的房产评估机构的评估报告）；
（7）登记机关认为必要的其他文件。
备注：
1.若以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，由抵押权人和抵押人一起按政策规定重新办理房地产抵押登记。同时以预售商品房贷款的，应提供《商品预售许可证》和生效的预购房屋合同。
2.以在建工程抵押的，抵押合同还应当具备以下证件：
（1）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》(复印件)和《建设工程规划许可证》（原件）
（2）《商品预售许可证》以及证明房地产开发资质的相关资料
（3）提供设计图纸原件（平面图、立面图）
（4）已投入在建工程的工程款，进度、竣工日期、已完成的工作量和工程量、质量等证明原件（此项证明材料由工程监理单位出具）
7，房产可以质押吗
房屋属于不动产，不能质押。 根据《担保法》的规定，质押是一种动产物权，只适用于动产或者权利，对不动产不能设定质押。而且，质押的标的物是法定的，法律未允许的标的不得成为质押权的客体。 《担保法》第六十三条规定本法所称动产质押，是指债务人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。 中国担保法规定，质押分为动产质押和权利质押两种。可作为质押的权利有： 汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单; 依法可以转让的股份、股票; 依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权; 依法可以质押的其他权利。 所以综上可知房屋产权是不动产，不符合质押的规定，不能进行质押。 扩展资料： 质押与抵押的区别 1、抵押与质押最大的区别就是抵押不转移抵押物，而质押必须转移占有质押物。第二个大区别就是，质押无法质押不动产(如房产)，因为不动产的转移不是占有，而是登记。 2、抵押与质押是经济活动中两种常见的担保方式。但实践中常常有人将二者混同，例如本是质押，却在合同中写成抵押。要知道，抵押与质押是两种不同的担保方式，其法律后果是不同。 质权是移转质物的占有的担保物权，质权以占有标的物为成立要件。而抵押是指债务人不转移对其特定财产的占有，将该财产作为对债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法就该财产折价或以拍卖、变卖的价金优先受偿的物权。 参考资料：搜狗百科-质押
著作权亦称版权，是指作者对其创作的文学、艺术和科学技术作品所享有的专有权利。著作权是公民、法人依法享有的一种民事权利，属于无形财产权。那么著作权能不能质押呢?根据2010年新修订的《中华人民共和国著作权法》第二十六条的规定，著作权可以出质，但以著作权出质的，应由出质人和质权人向国务院著作权行政管理部门办理出质登记。著作权质押是指债务人或者第三人依法将其著作权中的财产权出质，将该财产权作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产权折价或者以拍卖、变卖该财产权的价款优先受偿。其中债权人为质权人，债务人或者第三人为出质人。按照《担保法》，债的担保方式有抵押、质押和留置三种，质押又可分为动产质押和权利质押两种。著作权中的财产权是一种可让与的财产权，因此它可以成为权利质押的标的。属于担保方式中的权利质押。法律依据：《中华人民共和国著作法》第二十六条以著作权出质的，由出质人和质权人向国务院著作权行政管理部门办理出质登记。
房屋属于不动产，不能质押。 根据《担保法》的规定，质押是一种动产物权，只适用于动产或者权利，对不动产不能设定质押。而且，质押的标的物是法定的，法律未允许的标的不得成为质押权的客体。 担保法 第六十三条 本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。 第七十五条 下列权利可以质押： （一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单； （二）依法可以转让的股份、股票； （三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权； （四）依法可以质押的其他权利。
可以，房屋抵押贷款申请的条件：不是所有的房子都能用来做房屋抵押银行贷款，首先，大部分银行的硬性要求是房龄在15年以内，面积在60平米以上，贷款申请额度不能低于30万。申请人要有备用房。以及要提供还款来源和贷款用途，比如说个人流水，发票等等。有些人觉得自己的房子地段好，市价高，就一定能够从银行申请房屋抵押银行贷款。那是错误的。银行办理贷款，首先要考虑的就是风险。
森 强 温馨提示： 北京市场，所谓的质押，就是短期拆借。只要房子可以上市买卖，就可以做质押。
8，什么叫去房管局进抵押
就是拿着你的产权证去房管所抵押窗口进行抵押、按照你的房龄来算、如果房子房龄不超过10年、那么在银行就能带出来此房评估价的7成、因为房管局和银行是合作关系、房管所又是登记办理各种房子买卖的、所以在房管所办理抵押、在银行拿钱。 动产和不动产物品进行抵押贷款时，是需要到当地政府登记机关进行抵押申请，进行物品抵押登记，得到批准后，才能够进行抵押贷款。 如：林地需要到当地林业局、土地需要到当地土地管理局、船舶需要到当地海事局、车辆需到当地公安局车管所、房屋需要到当地房屋产权监理处等等去办理抵押手续。 扩展资料： 抵押的注意事项 （1）办理抵押消费贷款较为简单，不过对于贷款用途有一定的限制；在办理前，消费者需要对抵押消费贷款还款压力较大的现实有理性的认识，充分考虑自身的还款能力，避免以房产冲抵债务的不利局面。 （2）消费者在申请个人住房抵押贷款时，一定要分析自身的家庭结构、工作性质、收入状况等，以便能够正确把握个人的贷款总量以及贷款期限，尽量避免由于考虑不周带来的贷款风险。 （3）抵押房产需是借款人名下房产，如果是与第三人共有的，在抵押时必须出具共有人同意抵押声明书； （4）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明； （5）需要明确贷款用途，抵押消费贷款一般只能用于装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品（购车等）等消费项目。 另外，抵押贷款。据此，下列物业不能申请抵押贷款：依法查封或者经其它形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；依照政府有关房改政策，按成本法购买的政府福利房。 不动产抵押设立要件主要包括： ①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权； ②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。 A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产； B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物； C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产； D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产； E、产权关系不清或有争议的财产； F、来自全体共有人书面同意的不动产； G、未取得合法权证的违法建筑物。 ③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值； ④办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记。 注意：不动产抵押未办理抵押登记时，抵押权不设立，但不影响抵押合同的效力。 参考资料来源：搜狗百科--中华人民共和国城市房地产管理法 参考资料来源：搜狗百科--不动产抵押
意思就是拿着你的产权证去房管所抵押窗口进行抵押，按照你的房龄来算，如果房子房龄不超过10年，那么在银行就能带出来此房评估价的7成，因为房管局和银行是合作关系，房管所又是登记办理各种房子买卖的，所以在房管所办理抵押，在银行拿钱。 动产和不动产物品进行抵押贷款时，是需要到当地政府登记机关进行抵押申请，进行物品抵押登记，得到批准后，才能够进行抵押贷款。 扩展资料: 抵押贷款投资有风险： 对银行来说，最大的风险是很难把控消费者对贷款的使用。银行对贷款用途都有限制，比如装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品；作为一种消费贷款，银行是不允许消费者把贷款用于投资炒股、购买基金的，因为投资有风险，一旦失败，便很难偿还银行贷款。 但是由于银行很难约束众多的消费者，因此有可能出现贷款人把贷款用于投资，结果无法偿还贷款的风险，只能拍卖房产，而拍卖所得有可能出现无法清偿债务的情况。 对消费者来说，风险主要是还款压力比较大。因为与普通二手房按揭贷款最高期限30年，最高成数8成相比，抵押消费贷款的贷款期限一般为10年，最高15年。 贷款成数最高为7成，无论是贷款期限以及贷款成数都更低，而且二手房贷款能够享受优惠利率，而抵押消费贷款只能使用基准利率，这就意味着贷款人的还款压力更大。 参考资料来源：搜狗百科-不动产抵押
去房管所抵押就是你想用钱、想向银行借钱、但是不是你说借就借的、你还不上怎么？ 这时就有了、拿着你的产权证去房管所抵押窗口进行抵押、按照你的房龄来算、如果房子房龄不超过10年、那么在银行就能带出来此房评估价的7成、因为房管局和银行是合作关系、房管所又是登记办理各种房子买卖的、所以在房管所办理抵押、在银行拿钱！（你买房子贷款和用房子办理抵押贷款都是一个道理）
动产和不动产物品进行抵押贷款时，是需要到当地政府登记机关进行抵押申请，进行物品抵押登记，得到批准后，才能够进行抵押贷款。如：林地需要到当地林业局、土地需要到当地土地管理局、船舶需要到当地海事局、车辆需到当地公安局车管所、房屋需要到当地房屋产权监理处等等去办理抵押手续。
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9，房地产抵押担保的内容和登记和程序是什么？
一方面，抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全，经过登记这一法定程序，能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用，有利于抵押权人的保护。另一方面，我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。 我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。 是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。 房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。 根据"中华人民共和国担保法"第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。 房地产抵押登记包括房地产抵押设定登记、房地产抵押注销登记和处分抵押房地产后的过户登记。 (1)房地产抵押设定登记。房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。所以房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》。《城市房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县以上地地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 (2)房地产抵押注销登记。在抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭之后，房地产抵押合同当事人应及时地向房地产抵押登记机关申请注销登记。注销登记后，房地产抵押权在形式上消灭。 (3)处分房地产后的过户登记。债务人到期不能偿还全部债务，抵押权人即可根据公证机关依法赋予强制执行效力的《房地产抵押合同》向人民法院申请强制执行，拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖，即发生房地产权属变更，新的房地产权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。 2受理单位 《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。鉴于我国各地土地和房地产管理体制差别很大、有多种管理模式，法律规定以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其登记机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利——担保物权，即限制物权，其主要作用在于限制抵押人对抵押房地产的处分权利，未经抵押权人同意，抵押物不得进行转让、出租等处分，以避免担保悬空，所以登记机关只能从不动产的交易权属登记机关中指定，不能委托其他部门。《城市房地产管理法》对房地产转让或者变更规定了法定程序，即先申请房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记。为了简化程序，方便当事人申办，同时也为了保证抵押登记的安全性，部分地方规定，以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关；以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。 [编辑] 3登记材料 根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记，应当提交下列材料： (1)登记申请书； (2)申请人的身份证明； (3)房屋所有权证书或者房地产权证书； (4)抵押合同； (5)主债权合同； (6)其他必要材料。 登记机关应当对申请人的申请进行审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，查对权属证书的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记记入登记簿并颁发他项权利证书。 4登记程序 房地产抵押登记基本程序如下： 1．抵押登记申请 办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件： (1)房地产抵押登记申请书； (2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (3)抵押合同； (4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》； (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； (6)可以证明抵押房地产价值的资料； (7)登记机关认为必要的其他文件。 2．受理申请 审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。 3．审核 (1)登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请： A．权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的； B．根据城市规划，政府决定收回土地使用权的； C．司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； D．共有房地产，未经其他共有人书面同意的； E．权属有争议的； F．法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。 驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。 (2)从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效： A．身份证明； B．《房地产证》或其他房地产权利证书； C．抵押登记申请书是否按要求填写； D．抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。 经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。 4．登记 (1)对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。 (2)预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。 5．收费发证 (1)登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。 (2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。 6．立卷归档 按规定建立土地和房地产登记的档案。 5变更 行政主管部门 1，国务院建设行政主管部门(建没部)：负责归门管理全国的城巾房地产：抵押管理工作； 2．省、自治区建设行政主管部门(建设厅)：主管本行政区域内的城巾房地产抵押管理工作； 3，市、(区)县人民政府房地产行政主管部门(市国土房管局或(区)县国土房管局)负责管理本辖区内的城市房地产抵押管理工作。 相关主体 1．抵押人，指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织； 2．抵押权人，指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 基本工作流程 1．抵押期间房地产权转移或变更的，当事人应自转移变更之门起30日内，持抵押权人同意其转移变更的证明文件，到原登记行政主管部门办理转移或变更登记。 2．房地产抵押当事人发生变更即合同主体变更的，当事人应自变更之日起30日内，持抵押权转让合同及有关证件到原登记行政主管部门重新办理抵押登记； 3．抵押当事人双方对抵押合同内容进行变更的，应自变更之日起15日内到原登记行政主管部门办理变更登记手续。 4．抵押房地产被处分后。原抵押当事人应自处分之日起15日内，到原登记行政主管部门办理注销登记。 5．已办理抵押登记的房地产，抵押权人将其债权及抵押权转让给第三人时，应当在抵押权转让合同签订后，到原登记行政主管部门办理抵押权变更登记手续。由于抵押权转让无须事先征得抵押人同意，因此，应由抵押权人和受转让的第三人到原登记行政主管部门办理抵押权变更登记手续。 申报文件 抵押权人和受转让的第三人办理抵押权变更登记时应提交以下各项文件、资料： 1．抵押权人原持有的房地产他项权利执照； 2．抵押权入和受转让第三人的身份证明； 3．原抵押合同； 4．债权及抵押权转让合同； 5．市国土房管局规定的其他文件。 补充说明 1．《他项权利执照》遗失，抵押权人应向登记行政主管部门书面报失，并在有关报纸上声明作废，登记行政主管部门于登报声明30日后，补发《他项权利执照》。 2．抵押权人办理抵押登记，取得《他项权利执照》后，不得扣押抵押人的房地产权证。 6常见问题 《物权法》及《房屋登记办法》实施以来，对房地产登记实务具有非常强的指导作用。在办理房地产抵押登记实践中产生了许多新问题。 一、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记 抵押作为担保的一种方式，由于具有诸多的优点而被广泛采用，成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分？我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。 抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。 抵押权的变更登记，是指房地产抵押权主体（抵押人、抵押权人、抵押物）不发生改变，只是抵押权的客体和内容发生变化（例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积发生改变等），将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。 在登记实践中，需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更，例如抵押权人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面积发生改变；抵押权内容发生改变，包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。 根据法律法规规定，房屋所有权、用益物权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销（撤销）情形。抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件，未经登记的抵押权不发生效力。所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记，简单地理解，两者间关系类似于所有权初始登记与所有权变更登记，是一种先后关系、从属关系，只有先办理了抵押权的设立登记，才有条件发生抵押权的变更登记。 二、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，是否意味着其为后顺位 优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。 《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序：1.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。2.抵押权已登记的先于未登记的受偿。3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。 要解决因登记在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，受偿顺序是否因此改变的问题，首先我们要确定的是，办理债权数额减少的变更登记是否影响到抵押权的顺位，登记时间是看抵押权设立的登记时间还是抵押权变更的登记时间。 债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的内容之一。根据前述对抵押权变更登记的理解，它并不对抵押权的主体产生改变，只是抵押的客体和内容的变化，并不影响到抵押当事人的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权变更登记又是一种先后的、从属的关系。笔者认为抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时便产生的，而抵押权变更登记并没有改变抵押权的效力。所以因债权数额减少的抵押权变更登记不对抵押权的顺位产生影响，抵押权顺位的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。 但需注意的是，《物权法》第一百九十四条也规定了抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。所以，因抵押权人放弃抵押权的顺位所办理的抵押权变更登记当然对抵押权的顺位产生了改变。 三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押登记 关于房地产抵押的范围，我国《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》均做出了禁止性规定。其中，对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施做出了禁止抵押的规定。如何正确理解这一规定并应用于房地产抵押登记实务中非常重要。 首先我们对《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》的这一规定要理解透彻。笔者认为，要满足这一规定需要同时具备三个条件：一是房产必须是以公益性为目的；二是房产属教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是这些房产必须是为事业单位、社会团体所有。满足了这些条件，则符合上述法律法规明确规定的禁止抵押范围。 所以，公办学校、幼儿园、医院，显然是属于法律法规规定禁止抵押的范围。但是随着我国教育体制和医疗体制的改革，出现了越来越多的民办学校和医院，这种新型的教育、医疗单位由于自身的特点经常会出现融资需求，而以自身的资产进行抵押贷款无疑是一种重要的融资方式。那么在登记实践中遇到这类抵押需求，登记机构能否为其办理抵押登记？笔者认为，应当从下面几个方面来认识。 首先，我们应当认清民办学校、私立医院的本质。根据《中华人民共和国民办教育促进法》规定，国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办的学校及其他教育机构属于民办教育事业。民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。民办学校与公办学校具有同等的法律地位。 由此可以看出，以个人、社会组织名义开办的学校、幼儿园等，同样需要按照《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》、《幼儿园管理条例》等法律法规及相关规定设立，同样属于公益性事业，他们所有的教育设施（例如教学楼、实验楼等） 是实现办学目的的根本保障。同样，根据国务院《医疗机构管理条例》规定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病，为公民的健康服务为宗旨。因此，私立医院同样是以社会公益为目的。因此，学校和医院无论是公立还是私立，均属于法律法规禁止抵押的范围。同样属于禁止抵押的范围还包括其他社会公益设施，例如公共图书馆、科学技术馆、工人文化宫、敬老院等用于社会公益目的的设施。 其次，我们还需注意的是，根据《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国担保法 > 若干问题的解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”这解释了例外的允许抵押情形需要满足两个条件：一是满足抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产；二是满足抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务设定抵押。 7注销登记 如果上家也有贷款并没有还清，需要先给上家还清贷款，才能进行过户交易。若有上家贷款没还清的情况，则须在上述过户流程第二步前完成贷款，并办理注销抵押登记。 一、步骤 ①申请提前还贷(如果上家还贷满一年，一般都可以申请提前还贷;如果没有还满一年，则根据上家贷款合同约定，支付违约金或者根本不能还贷) ②如果还贷满一年，则可以提前还贷。 ③贷款后3—5工作日内至银行领取注销抵押登记所需的资料。 ④到银行领取的注销抵押登记所需要的资料到交易中心办理注销抵押登记。 二、到银行领取的资料一般为 ①房地产其他权利证明(他证) ②注销抵押登记的申请书 ③银行给出的委托书 ④银行营业执照复印件 ⑤客户已还清贷款的证明 ⑥保险单正本 三、到交易中心办理注销抵押登记所需的资料 ①银行取出的注销抵押登记所需要的资料 ②注销人的身份证原件以及复印件 ③需要办理注销抵押登记手续的房屋产权证原件 注：卢湾区、普陀区交易中心要提供房屋产权证 若上家委托本公司人员替其办理注销抵押登记，需要另外提供以下资料： ①上家的委托书 ②受委托的本公司人员的身份证以及复印件[1]
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