1，为什么地价会影响房价

房价成本的组成1.地价：50%2.建安成本（4000-8000/平 居多,刚需盘在15%-20% 高端盘20%-25%）：20%3.营销：1-2%4.人力：3-5%5.税费利息：10-15%6.利润：15-20%（实际更少）注：开发商年均利润率：12.27% 通货膨胀率：5%所以房价≈楼面价的2-2.5倍

为什么地价会影响房价

2，地价决定房价

这么说不准确，应当说，早期地价是影响房价的一个主要因素，后期房价是影响地价的一个主要因素。 举个例子，有一大片空地，你买下了盖起房子，那么你的房子要卖的时候，地价影响了你的房价，其它影响房价因素是材料、人工等。 房子卖出去，住人，做工厂，做公司等等，时间久了，房子慢慢不够用了，这时你想在买地皮盖房子，地皮的价格，不会按照原先地皮卖的价格卖给你了。因为房子慢慢变成稀缺商品，升值了。人工、材料不会有大变化，因为人工和材料相比于早期的供需变化不大。 那么地皮的价格就上涨了 但这只是表面因素，内在因素是供需关系的变化影响了地价和房价的变化。学学经济学就知道了

地价决定房价

3，有些地价现在每亩500万以上有的城市楼面价没有低于3500元的房价会降吗

并不一定。楼市的供给端，土地市场早就给出了姿态。自从今年开始，从一线的哑火，二三线的疯狂，再到二三线渐渐退烧……调控史无前例，在土地市场的表现尤为明显。最近中指院发布了2018年10月，全国300个大中城市的土地市场交易报告。面粉市场，供求关系似乎正发生一些变化。10月成交面积和土地出让金则持续走低。尤其是同比，成交面积跌掉了19%，土地出让金跌了28%。楼面均价在此基础上继续走跌，同比的跌幅较大，达到了15%。与之相伴的就是溢价率的下降。从整体的数据来看，土地市场是越来越凉了。供应面积在持续增加，成交面积却呈缩水的态势，楼面均价环比和同比罕见双跌。其实从最近一些城市土地流拍率走高就能感觉到，土地市场的热度已经大不如往了。无论是开发商拿地还是政府卖地，态度都在发生变化。地价看上去是走在回归理性的路上了，这对房价的影响几何？杠杆游戏觉得还很难说。在我们国家，其实主要还是看政策的变化。如果说土地市场的冷热程度，能侧面反映政府对楼市的态度，那么从整体的土地出让金及楼面均价的同比、环比涨幅来看，楼市调控的决心似乎丝毫没有松懈过。无论是稳定已久的一线城市，还是曾经火爆的二线城市，以及红极一时的三线城市，都开始潮水褪去。这时候，谁还在裸泳，可能就危险了。所以说，地价降了房价也不一定会降，即便降了，也别指望降太多，买不起的还是买不起。
并不一定。楼市的供给端，土地市场早就给出了姿态。自从今年开始，从一线的哑火，二三线的疯狂，再到二三线渐渐退烧……调控史无前例，在土地市场的表现尤为明显。最近中指院发布了2018年10月，全国300个大中城市的土地市场交易报告。面粉市场，供求关系似乎正发生一些变化。10月成交面积和土地出让金则持续走低。尤其是同比，成交面积跌掉了19%，土地出让金跌了28%。楼面均价在此基础上继续走跌，同比的跌幅较大，达到了15%。与之相伴的就是溢价率的下降。从整体的数据来看，土地市场是越来越凉了。供应面积在持续增加，成交面积却呈缩水的态势，楼面均价环比和同比罕见双跌。其实从最近一些城市土地流拍率走高就能感觉到，土地市场的热度已经大不如往了。无论是开发商拿地还是政府卖地，态度都在发生变化。地价看上去是走在回归理性的路上了，这对房价的影响几何？杠杆游戏觉得还很难说。在我们国家，其实主要还是看政策的变化。如果说土地市场的冷热程度，能侧面反映政府对楼市的态度，那么从整体的土地出让金及楼面均价的同比、环比涨幅来看，楼市调控的决心似乎丝毫没有松懈过。无论是稳定已久的一线城市，还是曾经火爆的二线城市，以及红极一时的三线城市，都开始潮水褪去。这时候，谁还在裸泳，可能就危险了。所以说，地价降了房价也不一定会降，即便降了，也别指望降太多，买不起的还是买不起。谢谢推荐回答这个问题：当今国人房价超高有多方面因素在其中。如果地价便宜，商品房也不一定低价卖给老百姓。商品房的“背后＂，除了卖地的“大佬”，还有房开商，银行，炒房客，各种物资供应方等都要获利的群体，房价也就降不下来了。
并不一定。楼市的供给端，土地市场早就给出了姿态。自从今年开始，从一线的哑火，二三线的疯狂，再到二三线渐渐退烧……调控史无前例，在土地市场的表现尤为明显。最近中指院发布了2018年10月，全国300个大中城市的土地市场交易报告。面粉市场，供求关系似乎正发生一些变化。10月成交面积和土地出让金则持续走低。尤其是同比，成交面积跌掉了19%，土地出让金跌了28%。楼面均价在此基础上继续走跌，同比的跌幅较大，达到了15%。与之相伴的就是溢价率的下降。从整体的数据来看，土地市场是越来越凉了。供应面积在持续增加，成交面积却呈缩水的态势，楼面均价环比和同比罕见双跌。其实从最近一些城市土地流拍率走高就能感觉到，土地市场的热度已经大不如往了。无论是开发商拿地还是政府卖地，态度都在发生变化。地价看上去是走在回归理性的路上了，这对房价的影响几何？杠杆游戏觉得还很难说。在我们国家，其实主要还是看政策的变化。如果说土地市场的冷热程度，能侧面反映政府对楼市的态度，那么从整体的土地出让金及楼面均价的同比、环比涨幅来看，楼市调控的决心似乎丝毫没有松懈过。无论是稳定已久的一线城市，还是曾经火爆的二线城市，以及红极一时的三线城市，都开始潮水褪去。这时候，谁还在裸泳，可能就危险了。所以说，地价降了房价也不一定会降，即便降了，也别指望降太多，买不起的还是买不起。谢谢推荐回答这个问题：当今国人房价超高有多方面因素在其中。如果地价便宜，商品房也不一定低价卖给老百姓。商品房的“背后＂，除了卖地的“大佬”，还有房开商，银行，炒房客，各种物资供应方等都要获利的群体，房价也就降不下来了。@聚焦房产下的百姓热点，不卖房子，只关注热点，分享干货。直接回答问题：楼面价起到决定性的价格因素。一个项目的售价也就是房价它的组成部分主要有地价，建安成本，配套，税费，财务成本，利润等组成。这里面占据成本最高的就是地价。由地价成本可以换算楼面价一般来讲，楼面价就是指土地总价格除以该土地规划最大建筑面积。当开发商拿地时都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。建房时绝对不允许超过这个面积红线的。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。那么“楼面价”是怎么计算出来的呢？其实，它的计算公式就是：楼面价＝土地总价格/建筑总面积。下面小编就用一个例子来说明下好了：假设一个5000平米的小区土地价格1500万，容积率为1.8的话，两种方式得出楼面价：楼面价＝1500万/（5000*1.8）＝1667元／平方米。土地的取得方式主要是通过协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。在一些项目中土地成甚至可以达到40%。建安成本细分一下，就可以包括前期工程费，设计，勘察和建筑安装等成本。工程前期准备的费用基本上能占成本的6%左右。主要成本在建筑安装和工程安装成本高，这部分成本也是房价中的重要组成部分。占比较高，尤其是现在从人工，到建筑材料包括钢筋、水泥、河沙等因为要节能环保等各方面原因，价格在持续的走高。钢铁冶炼和水泥生产相对来讲都是高污染行业，国家管控越来越严，提高有效产能的同时必然会增加成本；河沙的开采也越来越受限，资源开始匮乏，对环境破坏较大，所以现在有些项目为了节约成本开始使用石粉来代替河沙，但是这样房子的质量就难以保证。包含工程安装成本大约在35-40左右。如果实在一二线的大城市，建筑安装成本占的比例还可以下降。后期配套根据小区的定位和档次不同，费用也天差地别。一般小区配套包括：绿地、物业设施、公共服务设施、道路、排污、热力、安防及会所等等。这部分的成本根据小区定位有一定的差别，但是在总的开发成本中占比较少。税费是由国家和地方政府收取的费率。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。财务成本的费用可以分成公司运营产生的管理费用和融资的费用。公司运营的成本由管理费用：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。　　 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行和其他方式得来的的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。财务成本的另一方面是销售费用和广告宣传费用及一些不可预见费用，占比相对较少。尤其是在项目开发周期较长的情况下，财务成本增加也会增加在房价中的比例。甚至会吃掉利息，由盈利变为亏损。开发商的毛利润率大约在10%--20%左右。开发商的利润率会随着市场变化和成本变化而有所增减，开发周期越长，利润率也越低。当然前提是房价在一个相对稳定的情况下。综上所述，回归主题，土地成本在房地产开发中，有决定开发成本的能力。也就决定了房价的走势。尤其是在一二线的大城市，有些楼王的楼面价已经高于正在销售的现房价格。这些楼王的楼面价在加上其他费用，房价就会非常的高。所以，如果您打算2020年买房，在本地政府没有限制出售土地价格的情况下，还是采用招标，挂牌销售的方式出让土地，价高者得，房子的售价不会下降，只会因为土地成本的增加而房价持续走高。但是因为现在全国的房地产市场相对稳定，您现在买房还是可以的。不会出现价格大幅回落的可能性。一些较早开发的小区成本已经制约了售价的回落空间，销售速度一旦下降，延长了回款周期，开发商利润就会给吃掉。所以，开发商的降价空间有限。欢迎关注@聚焦房产下的百姓热点 希望回答对你有用。聚焦百姓热点，分享#房地产#干货。接受#房产#类咨询。
并不一定。楼市的供给端，土地市场早就给出了姿态。自从今年开始，从一线的哑火，二三线的疯狂，再到二三线渐渐退烧……调控史无前例，在土地市场的表现尤为明显。最近中指院发布了2018年10月，全国300个大中城市的土地市场交易报告。面粉市场，供求关系似乎正发生一些变化。10月成交面积和土地出让金则持续走低。尤其是同比，成交面积跌掉了19%，土地出让金跌了28%。楼面均价在此基础上继续走跌，同比的跌幅较大，达到了15%。与之相伴的就是溢价率的下降。从整体的数据来看，土地市场是越来越凉了。供应面积在持续增加，成交面积却呈缩水的态势，楼面均价环比和同比罕见双跌。其实从最近一些城市土地流拍率走高就能感觉到，土地市场的热度已经大不如往了。无论是开发商拿地还是政府卖地，态度都在发生变化。地价看上去是走在回归理性的路上了，这对房价的影响几何？杠杆游戏觉得还很难说。在我们国家，其实主要还是看政策的变化。如果说土地市场的冷热程度，能侧面反映政府对楼市的态度，那么从整体的土地出让金及楼面均价的同比、环比涨幅来看，楼市调控的决心似乎丝毫没有松懈过。无论是稳定已久的一线城市，还是曾经火爆的二线城市，以及红极一时的三线城市，都开始潮水褪去。这时候，谁还在裸泳，可能就危险了。所以说，地价降了房价也不一定会降，即便降了，也别指望降太多，买不起的还是买不起。谢谢推荐回答这个问题：当今国人房价超高有多方面因素在其中。如果地价便宜，商品房也不一定低价卖给老百姓。商品房的“背后＂，除了卖地的“大佬”，还有房开商，银行，炒房客，各种物资供应方等都要获利的群体，房价也就降不下来了。@聚焦房产下的百姓热点，不卖房子，只关注热点，分享干货。直接回答问题：楼面价起到决定性的价格因素。一个项目的售价也就是房价它的组成部分主要有地价，建安成本，配套，税费，财务成本，利润等组成。这里面占据成本最高的就是地价。由地价成本可以换算楼面价一般来讲，楼面价就是指土地总价格除以该土地规划最大建筑面积。当开发商拿地时都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。建房时绝对不允许超过这个面积红线的。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。那么“楼面价”是怎么计算出来的呢？其实，它的计算公式就是：楼面价＝土地总价格/建筑总面积。下面小编就用一个例子来说明下好了：假设一个5000平米的小区土地价格1500万，容积率为1.8的话，两种方式得出楼面价：楼面价＝1500万/（5000*1.8）＝1667元／平方米。土地的取得方式主要是通过协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。在一些项目中土地成甚至可以达到40%。建安成本细分一下，就可以包括前期工程费，设计，勘察和建筑安装等成本。工程前期准备的费用基本上能占成本的6%左右。主要成本在建筑安装和工程安装成本高，这部分成本也是房价中的重要组成部分。占比较高，尤其是现在从人工，到建筑材料包括钢筋、水泥、河沙等因为要节能环保等各方面原因，价格在持续的走高。钢铁冶炼和水泥生产相对来讲都是高污染行业，国家管控越来越严，提高有效产能的同时必然会增加成本；河沙的开采也越来越受限，资源开始匮乏，对环境破坏较大，所以现在有些项目为了节约成本开始使用石粉来代替河沙，但是这样房子的质量就难以保证。包含工程安装成本大约在35-40左右。如果实在一二线的大城市，建筑安装成本占的比例还可以下降。后期配套根据小区的定位和档次不同，费用也天差地别。一般小区配套包括：绿地、物业设施、公共服务设施、道路、排污、热力、安防及会所等等。这部分的成本根据小区定位有一定的差别，但是在总的开发成本中占比较少。税费是由国家和地方政府收取的费率。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。财务成本的费用可以分成公司运营产生的管理费用和融资的费用。公司运营的成本由管理费用：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。　　 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行和其他方式得来的的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。财务成本的另一方面是销售费用和广告宣传费用及一些不可预见费用，占比相对较少。尤其是在项目开发周期较长的情况下，财务成本增加也会增加在房价中的比例。甚至会吃掉利息，由盈利变为亏损。开发商的毛利润率大约在10%--20%左右。开发商的利润率会随着市场变化和成本变化而有所增减，开发周期越长，利润率也越低。当然前提是房价在一个相对稳定的情况下。综上所述，回归主题，土地成本在房地产开发中，有决定开发成本的能力。也就决定了房价的走势。尤其是在一二线的大城市，有些楼王的楼面价已经高于正在销售的现房价格。这些楼王的楼面价在加上其他费用，房价就会非常的高。所以，如果您打算2020年买房，在本地政府没有限制出售土地价格的情况下，还是采用招标，挂牌销售的方式出让土地，价高者得，房子的售价不会下降，只会因为土地成本的增加而房价持续走高。但是因为现在全国的房地产市场相对稳定，您现在买房还是可以的。不会出现价格大幅回落的可能性。一些较早开发的小区成本已经制约了售价的回落空间，销售速度一旦下降，延长了回款周期，开发商利润就会给吃掉。所以，开发商的降价空间有限。欢迎关注@聚焦房产下的百姓热点 希望回答对你有用。聚焦百姓热点，分享#房地产#干货。接受#房产#类咨询。
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有些地价现在每亩500万以上有的城市楼面价没有低于3500元的房价会降吗

4，土地价格和房价有何关系

开发商建房前期拿地的时候会有一个地价，在建设房屋后出售的时候也需要考虑到地价和房屋建设成本等得出最后的房价，那么楼面地价与房价什么关系呢?楼面地价与房价是包含关系，房价包含楼面地价。楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面地价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本，税费成本，营销成本等，根据这些成本费用，我们基本上就可估算出一个项目的成本价格是多少，最终售价大约会在什么范围。最终售价=楼面地价+建筑成本价+开发商利润。一般楼面地价和建筑成本价都是相对透明的，购房之前，以你的预期价格与售楼部给出的房价做一个对比，就能更加明确该项目的房子是否值得购买。影响房价的基本因素房价=土地成本+建设成本+税费成本+销售管理成本+开发商利润。影响房价构成的因素的很多，按照重要程度可以归结为三类，分别是基础因素、增值因素以及不确定因素。其中基础因素是指影响房价的最根本的因素。需要明确的是，开发商之所以要拿地建房，就是为了盈利。那么，土地成本、建安成本、销售管理成本、税费、利润就构成了房价的基本因素。一般情况下，以上这些因素都是固定的，通过各自占比就可以计算出一个新楼盘的房价。需要说明的，由于各个城市关于房地产开发的政策不同，基础因素之间也是有差异，尤其是土地成本和税费，变化较大，这也直接导致了各个城市房价的差异很大。开发商建房子首先要有土地，这就构成房价的第一部分，也是重要组成部分，即土地成本，约占房价的30%-40%;其次是建安成本，从打地基到最后全装修绿化，包括人工成本，大约占房价的30%-40%;然后开始交税，营业税、契税、所得税、印花税等各种税费，加起大约占12%-15%;最后一块就是给到开发商的利润，一般占房价8%-15%。1、土地购买成本：建房子第一要素便是土地，开发商往往需要缴纳一笔费用，及土地出让金，来获得土地的使用权。2、房屋建设成本：建设成本大约占房价的30%40，是指房子建筑成本、设施设备安装成本，包括：钢筋、水泥、砖瓦、管线、电梯、人工费等等。3、房地产相关税费。4、销售管理成本：各开发商水平不一，销售管理成本占10-15%，包括开发商经营成本、广告宣称、营销代理、其他费用等。5、开发商利润：一般来说，开发商利润占房价8-19，与开发商操盘能力及规模有关。据统计显示，2017上半年80家上市房企平均净利润达到11.5%。

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