西罗园房价为什么上不去，下香港房价其实算不上多贵了为什么这

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1，下香港房价其实算不上多贵了为什么这
2，做房地产销售的人是不是只吃青春饭
3，西罗园三区房价是多少
4，房产证上是我父亲的名子父亲去世我把房子低价卖出没有过户还能
5，用我爸爸的公积金贷款买了套房子房产证还没有下来可以把我的名
6，我在老家镇上买了套房子但没有办到房产证请问这受法律保护吗
7，请问我现在买房我用公积金贷款由于种种原因我不想再去单位
8，买房子的问题
9，买房没土地证有什么影响

1，下香港房价其实算不上多贵了为什么这

其实百年前香港在规划的时候，确实没考虑到后来人口竟然剧增了十倍，所以香港总面积虽然不小，但是规划为住宅的市镇是占少数的，香港大多地方是村子和几乎没有开发的郊野公园，大多数是一些山，相当于我们的“自然景区”或“郊区”

当然是香港了，香港房价是深圳的7倍

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2，做房地产销售的人是不是只吃青春饭

地产行业的现状，就是案场销售很多时候都是靠天吃饭，“把行情当能力”。市场行情非常好，傻子都卖得出去；但是行情不好，真正考验一个销售功力的时候，他们就无能为力。现在的房地产无论是规划、设计，还是园林、管理、运营，相比国外的同行都已经做得非常好。但是如果这几个领域都可以打90分的话，销售只能打60分。融创曾经做过统计，同一个售楼处，销冠比末位的销售均价高了3%。越是三四五线城市差距越大，有的相差4%、5%。主流的高周转的公司，每年的净利润也就是大概10%左右，同样的产品、同样的成本，蹩脚的销售一哆嗦就丢掉了净利润的30%，非常可怕。从比较狭义的营销角度来讲，营的能力现在各家大公司都做得很好，包括网络营销、怎么做活动、怎么做渠道，大家都做到极致，哪怕派单都整理出精细化20招。唯独在案场销售这一块，我们的研究非常薄弱，这一块现在是整个房地产行业的短板。地产销售为什么会成为整个行业的短板？怎么才能提升地产销售的水平呢？著名营销专家、《房地产销售30讲》主理人陈利文，曾在明源地产创新研习社发表了一次演讲，揭开了所有秘密。下面是他的演讲内容……01地产销售的行业现状很不合理地产销售成为整个行业的短板，我们看到很多不合理的现象……1、销售是吃青春饭行业，做到30岁就成老油条，这不合理卖房子在中国还是一个吃青春饭的行业，售楼处全部都是年轻人；而发达国家的同行，很多人一辈子都在做经纪人，我在国外见过白发苍苍的职业经纪人，非常专业，很难问得倒他。中国房地产公司的销售队伍是售而优则仕，销售做得好，慢慢的就当官了，离地面越来越远，听不到一线炮火的声音。结果就是我们案场都是一群经验不是很充足、队伍不是很稳的销售员上阵。这些人员，要么是新兵蛋子，要么是老油条。前者把握不住客户，后者把握过度，往往变成势利眼。每次调控，就是老油条大规模改行的开始。市场最不好的时候，往往没有经验的新兵比老油条要卖得好。为什么呢？很多老油条干了5年、10年，他觉得现在市场不好，我们这么高的价格卖不掉，固有的经验对他有很大的束缚。老油条一般从业6年以上，掌握了大量的信息和熟练的小技巧，但他们实际上是待在自己的舒适区里做一个低水平的重复，再多练几年也不会有什么进步，而且还会缓慢退化。如果老售楼员无法击透自身的临界点，就干不过新人，只能草草退出。2、许多销售做了很多年，背了许多案场的标准说辞，但连“卖点”是什么都不知道我在顾问的过程中见到两个真实案例，深思背面的现象，可以说触目惊心。一个是某市的一个中式别墅项目，严重滞销。他一户有两个车库，车库的开间是7米，进深是6米。而所有的标准车位2.3米宽，如果7米宽，就可以放两辆超大的车。超大车位是豪宅的一个重要标签，但他们对这个卖点视而不见。一个是南方沿海某市的一个别墅项目，停车位配比达到1:2.3，每户至少有两个封闭车库。销售人员给客户介绍这个卖点，客户没有感觉。卖点是什么？卖点是指商品具备了前所未有、别出心裁或与众不同的特色、特点，从而能引发销售者的购买欲望。从这个定义我们看到，卖点不是自说自话，卖点是一种比较“关系”，必须放在“关系”的框架内才可以理解。销售人员知道了这个原理，如果告诉客户，全市一共在售16个别墅项目，唯有我们项目是两个封闭车库，其他的要么是地上开放停车位，要么是地下开放停车位，再好一些的也只有一个封闭车库，我们的停车私密性是最好的。这才是“卖点”的正确表达方式。有些案场搞了洋洋洒洒几万字的说辞，要求销售背，一个个过销讲，但是有些销售新兵，说辞背得很溜，但是到了提问的环节直接露馅。客户问一些问题，一下就被问倒。根据我的经验，很多的疑难杂症项目，都是销售这个环节出了问题。很多销售去到一个楼盘就背一个新的说辞，结果那么多年下来不一定水平高。我认为中国的销售以后也将会过渡到职业化，也就是这个行业我们可以做一辈子。当然，要做一辈子，我们就必须不断进步……02地产销售如何才能突破自我？有本书叫《刻意练习》，这本书讨论了一个问题：职业化的高手是如何练成的。他提出一个观点：必须走出自己的舒适区，只有在学习区里持续地做自己做不好的事情，才可能取得进步。大脑分成三个区，最里面的区域叫舒适区，外面能力达不到的区域是恐慌区，在舒适区和恐慌区中间的是学习区。普通的高尔夫爱好者打高尔夫纯粹是为了爱好，但是职业的高尔夫选手要在各种不舒适的地方打各种各样的球。我前面说的那些老油条销售，他可能干10年、20年，一直在他的舒适区，所以他是没有长进的。一个人如果要想进步，你原来已经学会的东西你不要去重复练习，而是要做自己做不好的事情，这才叫做刻意练习。现在我们的销售环节就缺乏这样的刻意练习。地产行业的刻意练习有以下一些步骤……1、我们要创建自己的“心理表征”“心理表征”这个词听起来比较抽象，它是一种与我们大脑正在思考的物体、某个观点、某些信息或者其它任何事物相对应的心理结构。比如说我们说到蒙娜丽莎的时候，我们脑海里会浮现出蒙娜丽莎微笑的画面，这就是我们的心理表征。我们每个人说到狗，我们的心里就会浮现出狗的形象，这就是我们的心理表征。为什么要创建这个心理表征呢？如果你没有这个心理表征，很多事情对你来说就没有意义。就像我刚才说的那个车库开间7米的概念，如果你没有车库尺度的心理表征，这个卖点就体现不出来，它就不会有任何的意义。很多搞婚姻辅导的心理专家，他一眼就可以看出夫妻两个会不会离婚，他就看你们是否蔑视对方。搞风投的人，他看这个团队的合作模式，就看你们一个会上几个人的发言是否平均。这就是高手和普通人的差异，高手一眨眼就能判断出来。2、要创建房地产领域背后的心理表征，就要找到房地产行业的核心算法现在我们内地的销售还在弄香港在上世纪90年代弄的东西，包括开盘、售楼处、销控，这些东西的前提都是源自于这个行业的信息不对称，但是随着行业的发展和信息革命，以后信息会越来越对称。我们弄一些小技巧没有用。我们的销售要由原来的小聪明上升到真正有智慧，懂得行业真正运行的底层规律，这才是我们要研究的销售。比如绿城、龙湖的园林为什么好，我一定要找出它里面核心的算法是什么东西。很多销售人员背标准的说辞，都是知其然不知其所以然，很多东西说不到点子上去。所以第一步就是要发现这个模型，然后我们用专业的思维模型升级这个认知，然后经过大量的重复练习，才能改变心智模式。成功，等于核心算法加上大量的重复练习。举个例子，我们在案场经常会讲建筑的卖点，我是西班牙进口的石材，我这个立面做得多么好，介绍了很多卖点，然后你会淹没在这个建筑的卖点中，客户听了没有感觉。要想深入理解建筑，我们就得了解建筑设计的核心算法。尼采有一句名言：在建筑中，人的自豪感、人对万有引力的胜利和追求权力的意志都呈现出看得见的形状。建筑是一种权力的雄辩术。建筑是一种权利的雄辩术，尼采的这句话一针见血地概括出了建筑的核心算法，某种意义上，我们可以说，“权力意志”是豪宅的防伪标记。目前市面上常见的私家林荫路、高墙大院、仪式感的入口广场、上升台地、三进制门第、类酒店式入户大堂、双开入户门、十字圆厅、六合一主卧套、主仆分道、双主卧、主卧双手盆和双座便以及城市天际线、零栋距、楼王、人车分流、车车分流、司机等候大堂等等无一不是“权力意志”的体现。绿城以打造高端豪宅著名，他要求的一个标准就是端庄，为什么？权力意志。我们试想一下，一个有权力的领导，一定是端庄的，一定不会穿得花里胡哨。就是这个意思。知道了“权力的雄辩术”这个核心算法，我们再去看建筑，就知道哪里好，好在哪里。涉及到每个领域的卖点，马上就能知道整个运行的基本规律，然后你在这个规律上利用这个规律再去解释各个不同的楼盘，这就等于大量重复练习。3、销售人员没有价格承载力是因为思维模型有问题几年前一位大型房企董事长跟我说到一个他的困惑，他说“陈老师，我们的团队要求产品好，还要价格便宜，才能卖得好，怎么改进”？这个课题我把它翻译一下就是“销售人员没有价格承载力”，这又回到前面讲的“销冠为什么比末位的人要多卖3%？”这3%就来自于他的价格承载力。销售人员为什么没有价格承载力？因为有的销售人员用的思维模型是错误的。你的模型是错误的，你得出的结果一定是不好的。我们任何的思维有三个层面：水平最差的人他首先就想这个是什么样的（What），水平再高一点的，他想How，水平最厉害的人他想Why。比如说一个竞品现在市场价是7万，我们这个房子标价8万。一个菜鸟级的人觉得别人都只卖7万，我们卖8万，肯定卖不出去。他只思考What这个层次的问题。但是真正的高手他会从最内核的地方思考，他会想我这个项目为什么能卖出8万，为什么能值8万，他把这个Why想清楚之后，再指导他应该怎么做（How），最后才想What，这个思维跟菜鸟就不一样。要让销售人员拥有价格承载力，首先要从5个维度搞懂房子是什么……03很多销售至今不知道房子到底是什么？很多地产销售都不知道我们卖的是什么东西。房产有两个属性，一个是资产属性，一个是居住属性，但是它的资产属性才是所有房产的第一属性。资产的本质是一种创利能力，一套房子要能创利，这套房子才有价值。1、公司的本质也是一种创利能力，我们可以把房子当成一家公司去思考盈利。如果把房子当成一家公司，公司要想盈利就得考虑5个数据：收入、成本、毛利、运营费用、净利润。比如我买了一套房子，价格500万，这个500万仅仅是生产资料的成本，如果要创利，这个500万不是唯一关键的，这个房子将来能卖多少钱，也就是“收入”非常重要。另外，运营费用也非常关键。有人都说别人的项目卖400万，我们为什么卖500万呢？其实这个500万仅仅是一个销售成本。销售人员只是纠结这个成本，对房子将来要卖多少的收入，对维护这个运营的成本是多少他们都不去关注，所以他们的思维模型是错误的。很多品牌项目卖不动，就是因为他总是在考虑成本，总是在计较房价。但我们知道一个房子为什么卖得贵，可能是来自于其它几个方面的原因。比如说在杭州，绿城的新房虽然卖得贵，但它的二手房也比别人卖得贵，出租的租金也会更高，上海的仁恒也是一样，它的房价比别人要贵30%，租金要比别人贵20%。2、如果房子是一个公司，你就要考虑房子的各种运营成本。比如说机会成本。作为资产的创利能力来说，机会成本往往是致命的关键，但在销售中我们的售楼员往往直接忽略。有一次演讲中，一个学员提问：“陈老师，在上海，万科的房子有时都跑不赢大盘，涨幅还不如有些非品牌楼盘，是不是品牌溢价把项目价值透支了？”“照你的理论，房子的升值是因为地产升值，房产本身是贬值的，那物业服务本身没有升值能力，人买房子为什么还要看重物业？”我的答案是：机会成本。品牌楼盘房价（成本）是高，但将来你要出售的时候，变现容易得多；出租的时候，空置率会小很多，这就是机会成本。这也是好的物业公司的价值所在，物业服务好的小区，房产变现、出租的几率就会高很多。还有生活成本。你买了1万的房子，你的生活成本是多少，你买了5000的房子，将来的生活成本是多少，这些都是需要引导客户的。3、房子升值背后，是土地的复利效应房地产价值包含两方面，一个是房产，一个是地产，房产本身是贬值的，房子之所以升值，是因为土地升值。但土地为什么升值？就是因为土地有一个复利效应。这个复利效应是什么意思呢？就是由A直接导致B，B反过来又加强A，A又导致B，不停地加强循环，这就是土地复利地效应。如下图所示：一块土地之所以能够升值，就是因为它产生的周边的生态环境造成了很多的复利，就是货币、劳动力和土地三个因素共同构成一个复利系统。政府开始有钱去投入，比如投入立体交通，引进产业、建一个学校，建了学校之后又有很多的人口，有了人口税源又增多了，政府就有钱建基础设施，基础设施更好了，又会有更多的人过来，政府又会有更多的税源，这就是一个土地的复利系统，不停地循环……综上所述，就像了解房子的本质一样。销售只有掌握了房子价值的核心算法模型之后，才能真正地知道关键的地方在哪里，才能用最简单的模式去说服客户。04地产销售以及进入4.0时代● 1.0时代的销售员是一个接待员的角色，你愿意买就买，不买就不买。现在在三四线城市，很多销售还是1.0时代的角色。● 2.0时代的销售是推销员，有一点小聪明，懂得一点小技巧，能锦上添花。● 3.0时代是真正的置业顾问，他担得起顾问这两个字，他有专业的高度，能用他很清晰的模式和概念给客户“洗脑”，因此具备价格承载力。● 4.0时代的销售是职业经理人，他会尝到这个行业的甜头，把这个行业作为终生职业。4.0时代的经纪人不但要会卖房子，能卖上价格，还要有自己的客户资源渠道，自己要去拓展客户资源。在美国买房，我们很难找到售楼处，你只能找你的经纪人，这个经纪人要用自己的办法去联系客户。现在看到很多行业营与销的边界在逐渐的溶解，搞营的人也要有销的能力，搞销的人要有营的能力，自己要知道从哪些渠道找客户。在市场不好的时候，我认为4.0的观念很重要。地产销售4.0时代，置业顾问想要不被淘汰，唯有学习提升自己这一条路！为了帮助大家快速进入4.0时代，明源地产研究院联合陈利文老师，精心打造了课程《房地产销售30讲》，已经有超过2300位

3，西罗园三区房价是多少

西罗园三区二手房本月均价33025元/平米,环比上月↑1.68%,同比去年↓-12.29%。小区位于南三环内木樨园桥西洋桥东,户型选择丰富,居住实用率高。西罗园三区建于1996年,是一个舒适宜人,适合居住的地方。小区绿化较多,环境优美。附近拥有大型商场,市场。以上价格来源于网络,仅供参考,具体价格以购买时为准

4，房产证上是我父亲的名子父亲去世我把房子低价卖出没有过户还能

要与对方协商，对方同意才能要回，并给对方补偿。因为虽然没过户，只代表房产交易未履行完毕，但双方有收付款与交付房产，房产买卖关系已成立，所以想要回要与对方协商。

从法律的角度上来说，那房子还是卖主的除非你们之间协议，要大几千。去哪换我就不清楚了

只要对方愿意，你们双方共同撕毁合同，就行了！请采纳！

不可能了

5，用我爸爸的公积金贷款买了套房子房产证还没有下来可以把我的名

1、房贷期间名字是加不了的；2、只能等贷款还清之后才可以加；3、如果为了孩子上学可以把户口转移到父母的名下。

CCTV-8 [14] 2011年9月16日动画片

你爸爸退休的话可以去当地提取啊，要你老爸本人去提取啊

如果要用您父亲的公积金贷款，您父亲必须是个同署名人之一。可以只写您父亲一个人，或者写您和您父亲的名字。由于您父亲的公积金是属于您父亲和母亲共有的，所以实际上是你父亲和母亲共同出的公积金贷款所以，如果写您父亲名字的，属于您父亲和母亲的产权。如果写您和您父亲名字的，属于您和您父亲母亲共同产权。

6，我在老家镇上买了套房子但没有办到房产证请问这受法律保护吗

房屋产权证是房屋作为不动产交易的法律依据和成交价值载体，一般法律在不动产交易时，也就是房子买卖时，以房屋产权交易变更或更名后，买受方正式享有法律规定的留存、抵押、处置权。楼主的老家镇上房子买卖，应该有两本证（有的地方合为一个证）房屋产权证和土地使用权证，如果是单体应该含房子下基底地块的使用权。如果是有房子交易的合同或者协议，称之为私下协议。也就相当于长期租房协议。而当地房管所（分局）有正式的合同，应采取此格式尽快申请备案、登记、递交资料办理房屋产权证。这样房子才受法律的保护。

受法律保护的

是否为网上签约？还有你的情况不正常，因为一般售楼处不会把所有合同都给你，开发商的合同是不会给你的。如果为网上签约，那么直接打一份下来签字盖章就好了。如果不是网上签约的话，那么这份合同是否到房管局备案，如果备案的话，房管局有留底。合同不可能全部遗失，你的情况自己想明白了。收据的话，开发商都有留底，不会为了你一点点钱，而不把房子给你的。

7，请问我现在买房我用公积金贷款由于种种原因我不想再去单位

如果银行还没有放款，你现在停止缴纳住房公积金，就有可能造成住房公积金贷款流产，不会通过审批。如果已经放款了，不会转成商业贷款，只需按时还款就行了。

您好！这个问题可以咨询一下当地律师哦。望采纳！

公积金贷款期限最长不超过30年。公积金贷款的条件：只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款；参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险；配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持；贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则；公积金贷款期限最长不超过30年。办理组合贷款的，公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。

8，买房子的问题

如果要可以过户那你就马上买，第三单位分房，这个地方约束原则差异性较大，有的5年后可以过户有的在本单位工作满多少年后可以过户等等！一般有三种性质第一等同商品房可以随时过户，第二集体房等同拆迁房一般要求5年内不允许过户，就是所有权的归属问题！其次就是你个人的问题！解决方法：先要搞清集体买房的产权是什么性质，等产证下来马上去过到你名下即可，第一你的户口落户问题，一般城市的入户标准，必须在所在地有固定的住宅才可以落户！第二子女入托入学问题！反之，可能我是说可能，丑话说在前面嘛没有其他意思，可能会出现非常复杂的房产纠纷！或者说假如你姐结婚了，是婚后买的，那房产的所有权就是你姐和你姐夫还有你姐的小孩的！当然如果姐弟俩相处的非常和谐那是没问题的首先房子一你姐的名义买也就是说房产本上写你姐的名字！房产所有权就是你姐的！还要考虑税费问题！现在大部分城市对不满5年的房子上市交易会征缴全额5.5%的营业税，这是个大问题现在全国的学校对入学的基本要求是就近入学，所以一些大城市的学区房超的那么凶

按照你说的情况，你购买房价总价款为40万的房子，需要首付40*30％＝12万元，加上房屋交易的大修基金与其他税与费等共计约3万，合计你第一次至少要在首付时支付15万元，剩余的25万你可以办理住房公积金贷款，按揭贷款30年每月还贷1237元。这样你的还贷压力小点。只是在首付的时候你的10万元是不够用的，估计要拿出15万元左右。

跟你姐签一份合约，或者做一份类似欠款抵押的协议，你要问清楚，如果没有还可以，有些单位集体买房有限制的，利如几年内不允许出售什么的。要看买房前有没有什么协议，不过以后这房子你要想过户到你的名下就跟买房一样的，该交的税一分少不了。还有

9，买房没土地证有什么影响

没有任何影响　　一，不是所有房屋都有房产证和土地证的，房改房及新建的很多商品房就只有房产证，没有土地证。简化手续，两证合一了。　　二，国家现在正在进行不动产登记。将来不管是房产证，还是房产证和土地证，都要更换成“中华人民共和国不动产权证”。　　三，自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》已正式进入实操阶段，它的展开将为房地产税的征收起到基础性作用，并推动遗产税、物权保护等一揽子制度改革。　　四，成都、青岛、广州、杭州、厦门、济南、武汉等15个城市提前开展，也就是说这些城市居民的“房产证”(中华人民共和国房屋所有产权证)将陆续换发成“不动产证”(中华人民共和国不动产权证)。　　五，新的“不动产权证”和现在居民手握的“房产证”有差异，“不动产证”的外页除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型；内页内容规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。　　众所周知，“房产证”的外页只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其它内容，房产证的内页内容包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。　　两者对比得知：“不动产证”比房产证产权内容更详细，因“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度，这两点是直接与公民利益相关，“不动产证”则对使用年限进行了明确规定“起和止日期”和房屋取得价格，让交易透明化、明确化。“不动产登记是和《物权法》一体的，《物权法》明确了土地使用权自动续期，至于怎么续期还需要讨论。”

买房不能没有土地证

可能会影响以后的拆迁收益或者在土地到期时需要更换证件或者土地出让金的时候会有影响。

一、如果你买的房屋是商品房，开发商有总土地使用证，你们只有房产证，有没有土地使用证没有什么影响，虽然你们没有办理土地证分户，实际上在你们的房价中已经包含了土地出让金。小区的土地面积为你们业主共有。二、如果你买的不是商品房（该房没有合法的手续），开发商是违法开发的，没有土地使用证，那么你的房屋就很麻烦。1、物权法规定，不动产实行登记。你没有土地使用证就不能办理不动产登记，就不能办理房屋产权。没有房产证你的权益就不能得到很好的保护，你今后想卖掉该房屋也很难，没有房产证就不能证明你是该房屋的合法所有权人。另外没有房权证该房不能进行抵押。2、你的房屋是违法建筑，政府有可能会拆除。并且不会对你们进行补偿。你们的损失只能向开发商追偿，如果你们知道这是违法建筑，你们为了图便宜还买的话。在开发商那里你们也不可能得补偿。

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