房地产政府拿多少,政府所得占房价6

房地产商拿的楼板价较高，政府批的价格不能保本，开发商可能会如何应对？

一般有下面几种情况。第一种情况是选择捂盘。这是目前最普遍的情况，开发商不会盲目捂盘，他们干这种事很有经验，肯定会仔细测算自己的现金流，不会给自己挖坑。现在调控严厉了，开发商越来越注重全国一盘棋，大开发商会在全国范围内调配资金。比如目前三四线城市卖的好，用来补贴一二线。第二种情况是整租整售。所谓整租，就是项目不卖了，整体转为租赁项目，整售一般走并购模式，整体由另一家公司接手。

这样做的好处是价格并不算低而且一次性收回巨量资金节省财务成本。第三种转为二手房销售。申请预售证，然后自己找大量自己人全盘买下，然后转为二手房出售，价格要松一些。第四种是亏本销售。亏本销售是最后的选择。一般是因为现金流压力太大了，个别项目亏本销售也得认。有高明的开发商会选择牺牲自家普通刚需盘的价格来保住高端盘的价格。

楼房的价格是政府定价还是开发商自己定价？政府会干预市场价格吗？为什么？

楼房的价格确定基本上存在两种:1.开发商的纯市场行为，现在绝大部分三四线城市和内地小县城都是这种类型。这些城市长期以来因为人口群稳定，外来投资客比较少，虽然这次由一二线城市带动以及棚改户的政策拉动使得这些三四线城市房价有较大的涨幅，但房子均价基本上都是在万块以下。政府基本上都是不干涉开发商的定价，原因在于:其一开发商的拿地成本和销售价格有关联，如果政府限价会降低开发商拿地的积极性，间接影响地方财政，土地转让带来的财政收入占比比较大。

其二，虽然房价涨幅较大，但实际上对于当地大部分民众生活来说造成的冲击和影响比较小，所以政府没有管控房价的迫切性。 2.开发商和政府直接或者间接管控的妥协定价。一二线城市基本上都是如此，少部分三线城市以及环京圈、环沪圈附近的小县城也是如此。北上广深房价高昂对于年轻人就业和生活都带来极大的影响，虽然房价高昂也会间接带来较多的财政收入，但是对于这些一二线城市来说，产业和人才流入才是最重要的。

社保满年限、购买二套房的资格、以及备案价等等都是政府直接或者间接在管控房价快速上涨。即使管控也会使许多人难以承受高价，所以北上广深的购房群会外溢至临近地区，造成房价大涨，影响了当地人的购房成本，同时大批外溢出的购房客基本上很少居住，对于当地产业发展没有拉动作用，所以在这种情况下这些一些城市周边地区政府也会管控房价定价。

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