通俗点说，就是学区房、地铁房、养老房、刚需房之类的。03、小区有些学区是精确到大院所在的门牌和小区，有时候880号和878号的差别，就决定着能不能上某个知名学校，那这两个小区的房价可能就是天差地别的。但这个变化本身，对已成熟的片区而言，变动不是太大，主要的变量来自于招生划片政策；对新建盖的小区而言，可能会有较大影响，在投资前，还是要注意准确落实。
04、房子本身这里面包括了户型、朝向、面积、楼层、栋号、单元号，等等。比如，下图中，同样是丁字路口的8栋，3单元位于丁字路口红绿灯处，1单元远离丁字路口，显然对住宅来说，1单元的居住价值会优于3单元。如果物业允许商用的话，可能3单元的投资价值会优于1单元。这在投资的时候，要注意落实好物业的一些管理尺度。
后期住宅商用没有限制的话，选3单元的价值会更好些；后期物业不允许商用的话，那无疑1单元的投资价值就会更好些。第四、房产投资的一些建议虽然城镇住房总量供需基本平衡，房价也已过了价格大幅上涨的黄金时期，但在民间资本缺乏稳健投资途径的前提下，量力而行地投资住房还是可以的。01、政策要求“房住不炒”，但有闲钱的话，投资住房依然是可以的，并不会违背政策初衷民间资本普遍缺乏投资渠道，既不利于民间资本有效利用，也不利于引导民间资本助力国家经济建设。
毕竟，对国家各项经济建设来说，整体上还是缺乏资金的。在这种背景下，科学调控房价趋势，引导民间资本合理进入楼市，给予合理收益，既能满足民间资本逐利的要求，又能满足城市建设资金缺乏的问题，还能有效管控好天量的民间资本，发挥楼市资金蓄水池的作用，这些都是不违背的。02、在城镇住房总量供需基本平衡的背景下，选好投资房产的城市很重要根据恒大研究院的数据，2018年末，我国城镇住房套户比为1.09，接近国际正常值1.1，高于德国1.02，低于美国1.15，显示我国城镇住房总量供需基本平衡。
也就是说，从全国来看，城镇住房的总套数已经略微高于城镇家庭总户数，这个比值是1.09倍。更直白一点的话说，城镇住房总套数和城镇家庭总户数配比为1:1.09，就是每户可以拥有1.09套住房。在全国住房总量供需基本平衡的背景下，有的城市人口持续流入，比如深圳，过去10年，平均每年新增人口45万以上，那放在深圳来看，即便全国已经解决了住房问题，但深圳还没解决。
一方面是深圳土地少，住房建盖和存量都有限；另一方面是深圳新增人口多。原来的住房缺口还没来得及补上，新的缺口又来了。也就意味着，放在具体的城市看，住房存量供需有的已经饱和，有的达到平衡，有的还是供不应求。因此，投资房产的话，城市选择不仅关乎回报率，也关乎投资成败，需要认真研究具体城市的住房供需情况。03、选好房子本身主要是两点：⑴选好户型目前看，刚需类的户型市场存量基本饱和，这从我国人均住房面积33.3㎡和城镇房屋套均建筑面积89.6㎡（恒大研究院数据）可以看出来。
那么，投资房产的户型方向就是改善型。也就是说，大家在住房上已经基本“吃饱了”，但还没有“吃好”，未来需求的方向就是“改善”。⑵选好其他指标在立足改善户型的前提下，优化房子自身的一些要素选择。比如，朝向，忌北向、西北向和东北向；楼层，高层忌顶层、底层、设备层；栋号，尽量避开路边、小区外围等。总的一点，既然投资改善户型，就要“挑剔”点，买的时候越“挑剔”，以后转手的时候被别人挑刺的地方就少些，议价权就更大。
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