我在之前的文章中分析过，限购之前，合肥外来购房需求比例大概在35%左右，那么限购之后，合肥整体需求比限购之前减少了1/3左右。这种外来投资性需求的减少，会进一步缓和市场紧张情绪，同时也会使得一部分市内投资需求转为观望。这样合肥市内刚需、改善、投资三分的需求结构，将逐步转变为以刚性需求和改善性需求为主。
因为限购，许多改善性需求由于有多套房，被限制购买新房，再一个也缺乏改善资金，不得不抛售房产进行置换。这样就形成从劣质资产到优质资产的一种转换，在这个转换过程中，劣质资产普遭抛弃相对贬值，优质资产竞被争抢相对升值，两极分化开始。与此同时，手中资金有限的刚需有了两种选择，一种是改善置换下来的劣质资产老破小，一种是相对优质的新房。
无论是哪一种，刚需可能都会产生无限的纠结。老破小太破，但是在市中心，配套成熟；新房年轻，但是比较偏，价格贵，还缺乏配套。不过整体上，新房仍然更受欢迎一些。合肥目前市场上总价超过190w的房产交易，只占到总交易量的16.3%。在总价130w-140w这个总价区间，成交量最多。总价110w-160w这个总价区间，占全部成交的40%左右（公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子，你陷入合肥大户型房产投资误区了吗？》）。
而我们对住宅面积的需求，80-100平米区间最多，这就意味着，合肥刚需目前对房价的敏感点在1.6w左右。超过1.6w的价格，刚需的承受能力大大降低。无论对刚需还是投资来讲，市面上好地段价格在1.6w以下的新房都值得考虑。目前合肥该如何买房中国人大都有“处房”情节，都希望自己所买的第一套房子是新房，尤其是准备结婚的刚需。
当然，从投资角度来看，同等条件下新房也的确是最佳投资标的。合肥又是一个典型的一手房市场，所以新房在合肥市场格外受到追捧，即使有时性价比不高，也能够被接受。合肥比较受青睐的地方主要集中在西南区域，西部、南部的房价要比东部、北部的房价贵出一大截。当然，很多刚需首次购房也多偏爱滨湖，蜀山和高新（公号“小易论楼市”《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》）。
我有必要跟大家分析一下当前合肥新房的在售形势。合肥目前价格倒挂的新盘有18个，这些新盘备案价格都低于市场价格，也可以说是限价盘。当前的限价盘主要集中在滨湖区、经开区和肥西县。当然，这些限价盘的开发商也不是傻子，他们会开出各种附加条件，千方百计将倒挂的钱给赚回来，如果不接受这些条件，基本也别想买到房子。
但是，如果接受了他们的条件，限价房的性价比也就名存实亡了。尽管如此，我认为滨湖区绝大部分限价房，即使加上号头费、捆绑车位、提高首付等条件，也是值得考虑的。经开区的肥西县，可参考我表格中的预估价，如果综合价格不超过预估价，其实也可以考虑。如果我们买不到限价房，也不必奢求，因为加上附加条件，这些限价房性价比基本上也跟正常市场价差不多了，我们依然可以同时考虑符合市场价的新房。
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