昆明未来四年十年房价走势如何。几天前，马光远先生去昆明出差了。谈到昆明的房价，他说昆明的房价价值低。未来10年助推昆明房价的因素有哪些？未来三年、十年制约昆明房价上涨的因素有哪些？仅从新增人口分析，暂时看不到未来五年昆明房价上涨的动力。
未来5年昆明房价会怎么样？
房价上涨的因素，有很多，和城市定位人口增长及净流入城市产业人均收入土地价格等均有关系。目前，作为云南省城和云南唯一特大型城市的昆明，其区域性国际中心城市的定位，让昆明跳出云南乃至西南范畴，有直面东南亚和南亚的大气魄。沾上国际两个字，昆明房价就蹭蹭蹭涨个不停。还是就昆明的城市定位来分析。
在国内31省市区中，昆明市经济实力还是比较弱，而东南亚和南亚国家，除了新加坡是亚洲四强外，诸如泰国老挝柬埔寨越南缅甸等国的经济偏落后，吸引这些东南亚国家的人来昆明置业，几乎是不现实的。未来5年，昆明新增加人口，主要集中在出生新生儿及外来人口。而进入昆明的绝大部分外来人口，主要集中在云南各州市省外来昆经商及创业者等等。
对比2018年和2019年昆明常住人口统计数据，2018年年末昆明常住人口数量685万，2019年年末昆明常住人口数量695万，也就是说，2019年整一年，昆明新增了10万人的常住人口。若按此预估，未来5年，昆明新增常住人口数量大致在50万人左右。按昆明目前人均购房面积22.72平米/人预估，未来5年，昆明大致需要1000万平米商品房以满足增长需求。
事实上，2019年，昆明市商品房施工面积在12236.93万平米，同比增长18.9%全年商品房销售面积1916.23万平米，同比增长0.3%。两个数据一对比不难发现，昆明商品房建设速度远远高于销售速度。这说明目前昆明市商品房实际去化率并不算高，相反，商品房库存率是比较高的。高库存，意味着昆明近几年新增建设项目完全可以满足未来5年内新增人口可能释放出的购房需求。
仅从新增人口数量分析，是暂时看不到未来5年内昆明房价上涨动力的。从城市产业来看，昆明目前主力产业处于比较单一态势，发展空间有限。从人均收入来看，昆明市2019年城镇常住居民人均可支配收入46289元，若以当前1.5万元/平米购买100平米折算，两口之家不吃不喝15年方能购置一套昆明商品房。但是，可能吗？况且绝大部分昆明市城镇人口收入并没有那么高。
事实上，目前绝大部门购房群体集中在置业换房和外来人口置业，如此买房红利不会支撑昆明房价长期上涨的。但是，昆明地价足够高。目前昆明巫家坝双塔片区地价多数在2000多万/亩，约1万元左右/平米的楼面价，倒是支撑着昆明房价不会下跌。对于房价下跌的期盼，除了没有房子的人，其他诸如政府房企已购房者等均不希望。
昆明房价未来十年的走势如何？
前几天，马光远先生到昆明出差，在谈到昆明房价的时候说，昆明房价属于价值洼地！在他看来，以目前中国房价水平比较，区域核心城市房价低于2万/都属于偏低的。这个观点跟我不谋而合！在去年的帖子中，我分析认为，以昆明的城市定位和未来前景，房价达到2万/是完全可能的！受到了众多本地条友的批评，即便如此，我依然坚持我的观点。
昆明目前的房价水平，中国房协
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