北京约有700万套私房，其中20%用于租赁，约140万至150万套。北京可能会有人取消限购，北京的开放政策让更多的人来北京。这种想法是错误的，北京不会出台这样的政策。北京的发展趋势是新北京，新北京的目标是北京的人口将大大减少，北京将成为一个高科技的北京，一个没有交通堵塞的北京，一个环境优美的北京。
北京房价连降4个月，有2千多万元的二手房砍300万成交；机构数据显示，商品房住宅库存达7.56万套。你怎么看？
笔者认为：北京房价连续下降已经形成了趋势，有2千多万元的二手房砍300万成交；这是非常正常的事情，2019年北京的房价平均下跌了20%，2千多万的房子降价300万成交是理所当然的，当国家的房住不炒的政策确定后，北京的房价下降的趋势就形成了，北京的房价也是虚高的，与北京的普通人的收入不成正比，任何普通的北京工薪阶层，一辈子的收入也买不起北京的房子。
机构数据显示，商品房住宅库存达7.56万套，这还不包括二手房的空置，北京的二手房的空置率是超过30%的，如果再加上这30%大量空置的房子，北京的房子是大量过剩的，面对大量过剩的北京房子，北京还面临人口每年减少的大趋势，北京未来的几年的人口减少是在500万人口到600万人口，一方面是北京会有大量的机构在未来几年搬迁到雄安区去，另一方面，北京的传统产业在未来几年都要从北京搬迁出去，未来的北京是轻资产的北京，是高科技的北京，是没有传统产业的北京。
在这样的大趋势下，北京的人口在未来几年会大幅下降，所以，从中长期判断，北京的房价总体肯定是下跌的。有的人可能会说，北京取消限购，北京开放政策让更多的人都到北京来，这种想法是错误的，北京不会出台的这样的政策，北京的发展趋势是新北京，新北京的目标是北京的人口大幅减少，北京成为高科技的北京，北京成为不堵车的北京，北京成为环境优美的北京，
房价是如何确定的？
要了解房价是如何构成的，首先要知道什么是房价？房地产价格，简称房价。是指建筑物连同其占用土地在一定阶段内房产的市场价值，房价有三种存在形式：要约价格、销售价格、申报价格。房价的制定由多种因素构成，具体来说，房价包括以下部分：开发成本、管理费用、销售费用、税费、财务费用和利润。其中，开发成本具体包括土地取得费用（土地征用及拆迁补偿费等）、前期工程费、基础设施配套费、建筑安装工程费和开发间接费，
1、土地成本。目前，市场上开发销售的商品房的土地大多是开发商通过公开市场以招拍挂形式竞争取得，因而土地成本较高，土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让，目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式，
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30-40%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，项目可行性研究费，水文地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用，他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不超过6%3、基础设施配套费配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公共设施配套而必须投入的费用。
其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、通讯等设施，当房地产为住宅项目，还有公建设施配套费，这些设施又可分为“大配套”和“内配套”即“红线”内外两种，红线外配套指开发项目地块以外的，从规范的角度讲，今后大市政配套设施费等公共产品的费用，应逐步改为由城市财政承担；红线内配套指位于开发项目的地块以内的。
基础设施建设费是指经规划部门批准的住宅小区用地规划红线内的道路、供水、供电、供气、通信、照明、园林绿化、绿化、卫生、污水处理、排洪等工程的费用，公共配套设施建设费，为住宅小区服务的公共设施和生活服务设施建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务和行政管理等。4.建筑安装工程费建筑安装工程费是主体房屋的土建工程(含桩基工程)、水电安装工程、装修工程所发生的费用。
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