1，如何看待威海的房价

看好的房子说没就没，想买的房子说涨就涨。啊啊啊啊啊啊啊啊啊～6月份威海新房均价已达7450元/平米二手房均价达6815元/平米区间比例“占大头”的竟是6k-9k，占比40.3%“万元盘”也开始扎堆亮相，威海房地产圈里流行着这么一句话：我用1小时给你介绍房子，你用1分钟拒绝了我，房子涨价只用了，你却要多花上1年的积蓄。有专家谈到房价曾表示：房价上涨是属于正常情况，房地产属于大宗产品，它一定会跑赢货币的增速。近几年货币增速是很快的，如果房价不涨，就不符合经济规律。请问这位专家您贵姓？使用公积金购房是很多人的优先选择为进一步稳定住房价格和市场预期，促进威海房地产市场平稳健康发展。威海也是屡放大招！这不继5月4日公积金新政发布近期威海公积金政策再作调整。具体有哪些？会对你购房产生什么影响，随小编一起看看~威海住房公积金最新调整内容如下外地户口必须提供居住证，社保流水已不再认可。申请公积金贷款时，之前任何形式的贷款(包括住房贷款、商铺贷款、车位贷款、购车贷款、信用卡大额欠款、抵押贷款都需要结清，并且必须在征信上显示已结清，结清证明无效。必须提供户口所在地及居住地的房查(三套及以上不予办理)。三年之内有三次逾期即不可办理。5.异地公积金只能做二手房和现房贷款，不能做预售贷款。而关乎此次公积金政策的详细解释，还待住房公积金管理中心发布详细通知公告。5月4日关于暂停执行部分住房公积金政策回顾一关键词：连续缴存12个月暂停执行“职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款”的规定，恢复执行“职工连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款”的规定。二关键词：最高贷款年限暂停执行“最高贷款年限延长至40年”、“借款人还款能力按不高于借款人和共同还款人月缴存工资基数的70%核定”的规定，恢复执行“最高贷款年限30年”、“借款人还款能力按不高于借款人和共同还款人月缴存工资基数的50%核定”的规定。三关键词：父母子女公积金暂停执行“缴存职工不使用住房公积金贷款的，购买普通自住住房后，可在取得有效购房凭证1年内，一次性同时提取职工本人及配偶、父母、子女的住房公积金”的规定，恢复执行“缴存职工不使用住房公积金贷款的，购买普通自住住房后，可在取得有效购房凭证1年内，一次性同时提取职工本人及配偶的住房公积金”规定。四关键词：提取公积金暂停执行“申请使用住房公积金个人贷款后，可在1年内一次性提取职工本人及配偶的住房公积金，用于支付的购房首付款”的规定。五关键词：最高贷款额度暂停执行“夫妻双方均符合贷款条件的职工家庭，最高贷款额度环翠区、高区、经区、临港区为60万元”的规定，恢复执行“借款人及配偶均符合住房公积金贷款条件，最高贷款额度为50万元”的规定。除了公积金政策调整本月至7月31日，市住建局还将开展房地产市场专项整治行动！打击捂盘惜售、变相囤积房源、恶意炒房等行为在加强商品房预售监管方面，要求房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得以认购、预订、排号、发卡等任何形式向买受人收取或者变相收取定金等费用。房地产开发企业申请预售许可时，须一房一价申报。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，可售房源须一次性向社会公开，销售价格必须公开透明。同时，严格规范商品房预售网签合同撤销程序，防止投机资本恶意炒作商品房。严格审查买卖双方解除合同原因，房款清退及违约金结算情况，房地产开发企业要书面承诺，房屋在预售网签合同解除后面向社会公开销售。希望政策的调整能让威海的房价降降温毕竟各位小伙伴你家房子涨了吗？还没买房的，你离买房更近了吗？

如何看待威海的房价

2，人口因素对房地产价格的影响

房地产业是关系到国计民生的重要行业，是拉动国民经济增长的支柱产业。影响房地产市场的因素是多样的，经济增长速度、国家宏观调控政策、人口特征、城市化进程、开发成本等因素的变化都会使房地产市场产生波动。其中人口因素是影响住宅房地产市场发展的重要方面，关注人口特征对引导房地产业良性发展具有重要意义。人口是一个具有多边关系的复杂总体，它通过以下几个方面对住宅房地产市场产生影响，我们以威海市为例来进行说明。　　　　一、人口总量与人口增长　　　　人口总量与住宅的需求成正比。地区人口总量决定了住宅房地产市场需求的最大容量。人口的增长对于住宅房地产业的发展是一把双刃剑。　　一方面，人口增长速度快,会导致该地区的恩格尔系数上升,削弱居民住房消费的支付能力，减少或延缓对住房消费的需求。同时，人口增长也加剧了资源的稀缺性，使各种资源（包括工作、受教育机会）的人均占有量下降，影响地区经济增长速度，使人均收入水平下降，从而对房地产需求和投资产生影响。人口相对减少，则作用相反。据2006年威海市国民经济和社会发展统计公报，2006年末全市户籍总人口249.83万人，比上年末仅增加7395人，人口出生率为5.94‰，人口死亡率7.79‰，人口自然增长率-1.85‰，实现负增长。同时，全市实现地区生产总值（GDP）1368.53亿元，按可比价格计算，比上年增长15.9%。城镇居民人均可支配收入2006年达到13975元，比上年增加1520元，增长12.2%，居民消费价格比上年上涨0.97%。即在居民收入水平的逐步提高的同时实行严格的计划生育政策，很好地控制了人口的增长,使居民消费的恩格尔系数处于下降状态。这意味着,居民的住房支付能力在逐步上升,住房需求也越来越强烈。数据显示2006年威海商品房销售额51.99亿元，增长40.2%，其中住宅销售额占到97.2%。　　另一方面，人口的增长伴随着城市化的进程。城市人口的增长引发住房需求上涨，从而拉动房地产业发展及房价上升。国际经验表明，城市化程度在30%－60%之间，房地产市场将进入高速发展期。　二、人口结构　　　　1.人口年龄结构　　区域人口年龄结构变化导致需求主体变化。不同年龄结构的购房者的对房屋的支付能力、对房屋面积、房型的需求及购房动机有很大的差异。这些都要求在开发住宅前对目标购买者做出明确的定位。　　(1)婚龄人口。处于婚姻年龄段的轻年人口其主要购房需求为婚姻购房。据第五次人口普查资料显示，2000年，威海全市18岁～25岁年龄段人口总数为28.58万人，占全市人口比例的11%。他们中的绝大多数在2002年～2010年中完婚。从影响产生的时间上看，由于大部分准备结婚的年轻人购房时间比结婚时间平均要提前一年至两年，因此，即将到来的结婚人口数量变动对住宅房地产市场需求的影响将提前一年至两年产生。因此威海市于2001年、2002年开始进入结婚购房需求的膨胀期。需求的膨胀会直接导致房价上涨等问题的出现。从2001年起威海市住宅房地产价格从不足1500元起迅速攀升，达到2006年末的4000元左右。这种需求膨胀将持续到2009左右，在未来的几年内，这部分人群仍是房产市场住宅需求的有生力量。　　(2)中年人口。相对于婚龄人口，大部分中年人口有较稳定的生活来源，手中掌握一定的资金。因此中年人口中有购房需要的人群更注重住房质量，强调舒适性、房型、装潢等，需求类型属于改善购房。此外，近几年来，银行存款利率较低、股市低迷、债券市场不稳定，民间的大量闲散资金无处可投，不少高收入者把目光锁定在房地产行业，把购房作为投资方向。据城市居民调查资料显示，目前威海市有11%的城市家庭拥有两套及两套以上的住房，多余的住房中60%用于对外出租。　　(3)老龄人口。统计数据表明，威海市在21世纪进入一个典型的老年型人口社会。根据联合国划分人口年龄结构类型的指标:截止2005年11月1日，威海市1%人口抽样调查共登记0岁～14岁人口为32.43 万人，占总人口11.69%；65岁及以上的人口为35.34万人，占12.75%；全市老少比为108.97。与第五次全国人口普查相比，老年人口的比重上升了3.02个百分点2.人口户籍结构。　　随着城市化的进程，流动人口对城镇住宅的影响越来越大。一般说来，流动人口与住宅需求成正相关,但流动人口增长过快也会加大人口与用地、公共设施之间的矛盾，给房地产业发展带来负面影响。三、家庭规模与结构　　　　家庭是住房需求的最小单位，因此,家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。受多种因素影响,现代社会的家庭结构正模趋于小型化。据第五次人口普查，威海市平均家庭户规模为2.60人，比第四次人口普查的2.97人下降了0.37人。在人口总量不变的情况下，家庭规模小型化导致总户数的增加,从而引起对住房总需求的增加。家庭人口数减少，中小户型住宅成为威海市住宅需求的主要部分，这些都增加了房地产市场的发展潜力。　　　　四、结语　　　　人是市场的主体，人口因素的动态变化影响到住宅房地产市场的需求和经济生活的各个方面。通过人口总量、人口增长、家庭规模与结构的变化可以了解到住宅房地产市场的规模及容量的变化。通过对市场规模的预测，以调整住宅的供给量，达到供求平衡，从而保持房价稳定。对人口结构进行研究可以明确不同消费者的需求偏好，有利于进一步对住宅房地产市场进行细分，满足各层面上消费者的需求。关注人口因素的变动对于房地产企业做出正确决策，引导房地产行业良性发展具有深远影响。

人口因素对房地产价格的影响


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