1，为什么这社会什么都在涨价我的爱情却掉了价

因为爱情已经被金钱衡量了…… 现在的人都比较现实了只注重物质生活了…… 浪漫单纯的爱情大家越来越憧憬，所以现在偶像剧就比较昌盛啊……因为现实要实现很难啊。

为什么这社会什么都在涨价我的爱情却掉了价

2，为什么房价和汇率只能保一个

保房价——采取货币宽松政策，市面上钱多了，贷款就更加容易，M2增速变快，这么多的钱放在消费市场会引起恶性通货膨胀，那就把M2多余的钱涌向房地产，推高了房价。同时宽松的货币政策会导致通货膨胀，钱变的不值钱了就贬值了。保汇率——采取货币紧缩政策，市面上钱少了，M2增速变慢，贷款也难，没人买得房，房价就会下跌，同时通货紧缩，汇率上涨。两者刚好是货币政策的相反方向，“跷跷板”的原理大家都知道，要想两者一起保就必须在全球经济货币、国内楼市都比较稳定的状态，就现在的形势而言，一个字：难。买房注意事项1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。3、看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。

为什么房价和汇率只能保一个

3，美金汇率涨房价跌这个说法有道理吗

影响微乎其微，当前最新货币兑换:1美金=6.8038人民币元，以上数据仅供参考，交易时以银行柜台成交价为准。

美金汇率涨房价跌这个说法有道理吗

4，汇率贬值为何能引起房价变负资产

破7是肯定的，如果下半年美国经济形势继续向好，尤其是如果因贸易战美国物价上涨，尽而美联储采取加息政策，而国内还是继续货币宽松保资产，则人民币将破7，而且是快速破7。甚至如国内采取更激进的货币政策，则人民币将破8望9。美国为什么在关键时刻又加关税？甚至是在美国即将大选之际？不得不说国内的一些狗屁砖家又被狠狠打脸了。什么斗而不破，什么为稳定大选而急于达成协议，一切都是这些砖家自娱自乐！特朗普被国内专家形容为又是特没谱，又是没脑子，朋友们，你们信吗？美国为什么又在关键时刻果断开打贸易战提高关税？这是美国一个很大的局。说明美国已经有把握地认为美国经济复苏稳定性很强，贸易战并不会伤害美国经济，反而可以让美国加快加息缩表进程。美国精英们早已注意到了中国的资产泡沫，加快加息缩表进程的目的指向性非常明确！从国际经验来看，相对于对美元汇率来说，实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。我们系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国台湾等国家和地区的案例，海外经验显示，本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释。整体来看，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。这一现象背后的逻辑也很容易理解：本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。但在不少案例中，贬值只带来房价增速下行，对房价升势并未带来撼动，汇率快速调整往往是这种结果。但在不少案例中(泰国、台湾及2008-09的韩国)，有效汇率贬值只带来房价增速下行(二阶影响)，对房价本身的升势(一阶影响)并未有撼动。房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果，并非单维度，确实是一种比较坚韧的价格，泡沫破裂式下跌案例较少(日本算是一个);而且多个经验案例亦显示，如果汇率是一次性快速调整，即使幅度较大，对房价影响也较小;带来房价下跌的往往是长期趋势性贬值。人民币的实际有效汇率同比变化率对于中国房价增速亦有一定解释力。规律总是普适的，对中国也一样。从过去15年的数据看，人民币实际有效汇率的变化同样对中国房价走势和增速变化有一定解释力。目前人民币实际有效汇率指数和同比都已开始下降，短期内汇率可能会得到政策支撑，但长期看进入贬值通道将会拉低房产收益率。从2015年8月的人民币汇率波动开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响;但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)，这将会影响到房价走势。简单来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。正文：1.汇率与房地产价格：国际经验1.1新加坡的汇率与房地产价格新加坡的汇率制度为管理浮动汇率制度，而新加坡的房地产市场模式以政府组屋为主，市场化的商业房地产为辅，政府组屋能够满足市场85%以上的需求。2004年-2012年，新加坡经济快速发展，GDP增速连创新高，汇率亦处于升值预期通道(在2008年由于受到全球性金融危机的影响，汇率遭受了贬值冲击，之后又进入升值预期通道)。在这一过程中，新加坡政府组屋的价格出现上涨。然而在2013年和2014年，新加坡的经济增速出现下滑，汇率贬值预期上升，预期导致房价亦出现了下降趋势，房价的同比增速由正也逐渐转为负值。从逻辑机制看，这种关联关系主要是由预期效应和资本流动助推。新加坡属于小型开放型经济，资本能够自由流动，房价与汇率之间的相关性就呈现得非常完美。在货币升值预期的阶段，资本流入增加，导致房地产价格上升;而在货币贬值预期作用的阶段，资本流出加快，房地产价格下降。1.2俄罗斯的汇率与房地产价格俄罗斯汇率制度的演变可以分为三个阶段：第一阶段是1992-1994年，卢布实行国家内部可兑换制度，卢布汇率自由浮动;第二阶段是1995-1998年8月，实行管理浮动汇率制度，即“外汇走廊”时期;第三阶段是1998年金融危机后至今，实行抑制外币需求基础上的浮动汇率制阶段，即为有管理的自由浮动汇率政策。2002年-2008年中期，随着国际油价的不断上涨，俄罗斯经济得到快速发展，出于对俄罗斯未来经济走势的看好，俄罗斯卢布的预期处于升值通道，此时俄罗斯房价大幅上升;而从2007年中期到2008年下半年，俄罗斯的经济发展受到全球性的金融危机和油价大幅下挫的影响，卢布经历了大幅贬值的冲击，此时房价达到顶点。之后油价回调，约在2011年5月达到局部高位。在此期间内，出于对俄罗斯经济的悲观预期，房地产价格下挫较多。2011-2014年下半年，受到石油价格下降的冲击，俄罗斯经济进一步下滑，卢布的贬值预期强烈，房价同比增幅出现大幅回落(图6)。1.3韩国的汇率与房地产价格韩国的汇率变革经历了五个阶段，从固定汇率制、单一钉住美元、钉住一篮子货币、市场平均汇率到目前为自由浮动汇率(1997年至今)。20世纪90年代，韩国经济高速发展，汇率预期稳定，房地产价格小幅下降，波动较小。97年末到98年初，由于遭受到东南亚金融危机的影响，作为亚洲四小龙的韩国受到了较大冲击，汇率大幅贬值;但由于韩国科技创新能力强，内部市场需求强劲，其经济发展根基并未动摇，对于韩元的币值预期仍处于升值通道，此时韩国房地产价格稳中有升;从02年到07年下半年，韩国经济增速明显，汇率升值预期强烈，在此期间，房价指数也出现了稳定上涨趋势。08年全球金融危机，韩国汇率再次遭受快速贬值的冲击，但快速贬值只影响了房价增速，并未显著影响到房价走势的方向。而随着经济形势的逐渐复苏，汇率上涨的冲击在08年到14年中期逐渐消除，而这一期间内，韩元的升值预期逐渐强烈，韩国地产价格也出现了持续性的上升。1.4日本的汇率与房地产价格日本的汇率制度曾经历过两次大的改革。第一次汇率制度改革(1971-1980)从固定汇率制度到有资本项目管理的浮动汇率制度;第二次汇率制度改革(1980-)是资本项目自由化后的浮动汇率制度。1980-1990年，日本经济高速发展，基于对日本经济未来的良好预期，汇率出现趋势性升值，同时，这一预期也加剧了逐利外资的流入，导致土地价格[1]上涨;1990年代，“广场协议”导致日元进一步升值，日本产品出口受到极大冲击，日本经济未来前景变得黯淡和悲观，大量资本流出导致土地价格下降。老龄化和低出生率也降低了日本未来经济增长的预期，房地产的未来需求降低，导致日本房地产价格波动变小。07-08期间，随着全球经济危机的加剧，日元作为避险资产需求增加，再度受到了升值的冲击，并持续到11年末;但这段升值只带动了房价同比，并未带来绝对价格方向变化。2012年起，美国经济复苏苗头出现，日本经济却仍处于震荡周期，没有明显复苏迹象，导致日元作为避险资产的价值下跌，日元进入贬值预期通道，日本房地产价格没有明显起色。由于日本政府没有公布1980年-2007年不动产价格指数，此处使用土地平均指数来近似替代，二者相关性极高。1.5泰国的汇率与房地产价格泰国在1991年接受了IMF的第八条款，加速开放资本项目，短时间内实现了经常项目和资本项目的自由兑换，外资进入或撤出都非常容易。20世纪80年代后期以来，外资源源不断地流入泰国。在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格上涨迅速。东南亚金融危机刺破泡沫后，泰国被迫宣布实行浮动汇率制。2008年金融危机之后，泰国经济进入波动加剧，对美汇率和实际有效汇率亦在2009年之后出现一轮贬值。但整体来看，泰国汇率贬值影响的只是房价同比增速(汇率变动和房价同比正相关)，并未阻碍整体上涨趋势中的房价走势。泰国房价的趋势性上涨，和泰国作为一个旅游国家的定位也不无关系。相对于临近国家，泰国房价相对较低，而且有永久产权，国际投资者的炒作也助推了房价上涨。1.6台湾的汇率与房地产价格台湾是比较典型的汇率变动完美影响房价同比增速，但没有影响房价大趋势的。在过去的15年中，台湾房价似乎只在2008年金融危机的时候有过短期向下，2014年年中之后开始短期向下，其余大部分时间都是上升的，尽管上升速率会随汇率而变动。当然，这一点可能和2008年之后实际有效汇率绝对水平的相对稳定有关，但即使在2005-2008的汇率贬值周期中，台湾房价亦只有同比向下，负增长的时间段相对有限。2.我国汇率与房价历史走势：经验情形从我国汇率和房地产价格变动的历史趋势来看，2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。2008年-2009年间的实际有效汇率走低曾带动一轮房价绝对价格和同比增速的同时走低，那几乎是历史上唯一的一轮房价跌。在此后的2010-2014年间，房价整体随着实际有效汇率的高斜率攀升在节节上涨;其间增速随汇率二阶变化有所波动，但基本都是正值。进入2014年7月以后，资本市场一轮牛市启动，股市对于过剩流动性的吸收能力逐渐体现，房价与汇率之间同涨同跌的现象被打破，取而代之的是人民币实际有效汇率进一步升值与房价短期透支之后短暂的同比下行。2015年二季度起，股指收益率预期触顶，股市财富效应和溢出效应导致房地产价格率先回暖，一线城市普涨。从8月开始，汇率的贬值预期意外随汇改大幅上升，实际有效汇率和同比同时下降，且预期压力空前加大。考虑到汇率和房产价格之间的经验关系，房地产价格变动再度处于一个敏感的时间窗口。要判断房价走势，我们需要进一步研究实际有效汇率的变动趋势。由于百城住宅价格指数仅提供2010年后数据，故使用停止更新的房地产销售价格指数在同基期的情况下替代合成。此处的同比变动率依旧使用合成的房地产价格指数计算而成3.实际有效汇率从长期看可能处于贬值通道中，将必然会拉低房产收益率2015年8月的汇率波折开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，我们预计政策对于汇率采取“阶梯式贬值+区间内求稳”的策略，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响。但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)。根据我们对于中国经济的理解，中国在2012年开始一轮去出口化，经济增速从9.5%到7.5%;2014年开始一轮去地产化，经济增速将从7.5%到6%;2020年开始去基建化，经济增速将进一步从6%到4%。整个经济增长将会出现重心不断下移的过程，这将会导致实际有效汇率在未来也会趋势性走低(当然，这一假设还要考虑其他经济体尤其是发达经济体的相对状态，只能边观测边验证)。实际有效汇率的趋势性走低将会影响到房价走势。保守来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，房产收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。
破7是肯定的，如果下半年美国经济形势继续向好，尤其是如果因贸易战美国物价上涨，尽而美联储采取加息政策，而国内还是继续货币宽松保资产，则人民币将破7，而且是快速破7。甚至如国内采取更激进的货币政策，则人民币将破8望9。美国为什么在关键时刻又加关税？甚至是在美国即将大选之际？不得不说国内的一些狗屁砖家又被狠狠打脸了。什么斗而不破，什么为稳定大选而急于达成协议，一切都是这些砖家自娱自乐！特朗普被国内专家形容为又是特没谱，又是没脑子，朋友们，你们信吗？美国为什么又在关键时刻果断开打贸易战提高关税？这是美国一个很大的局。说明美国已经有把握地认为美国经济复苏稳定性很强，贸易战并不会伤害美国经济，反而可以让美国加快加息缩表进程。美国精英们早已注意到了中国的资产泡沫，加快加息缩表进程的目的指向性非常明确！从国际经验来看，相对于对美元汇率来说，实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。我们系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国台湾等国家和地区的案例，海外经验显示，本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释。整体来看，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。这一现象背后的逻辑也很容易理解：本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。但在不少案例中，贬值只带来房价增速下行，对房价升势并未带来撼动，汇率快速调整往往是这种结果。但在不少案例中(泰国、台湾及2008-09的韩国)，有效汇率贬值只带来房价增速下行(二阶影响)，对房价本身的升势(一阶影响)并未有撼动。房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果，并非单维度，确实是一种比较坚韧的价格，泡沫破裂式下跌案例较少(日本算是一个);而且多个经验案例亦显示，如果汇率是一次性快速调整，即使幅度较大，对房价影响也较小;带来房价下跌的往往是长期趋势性贬值。人民币的实际有效汇率同比变化率对于中国房价增速亦有一定解释力。规律总是普适的，对中国也一样。从过去15年的数据看，人民币实际有效汇率的变化同样对中国房价走势和增速变化有一定解释力。目前人民币实际有效汇率指数和同比都已开始下降，短期内汇率可能会得到政策支撑，但长期看进入贬值通道将会拉低房产收益率。从2015年8月的人民币汇率波动开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响;但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)，这将会影响到房价走势。简单来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。正文：1.汇率与房地产价格：国际经验1.1新加坡的汇率与房地产价格新加坡的汇率制度为管理浮动汇率制度，而新加坡的房地产市场模式以政府组屋为主，市场化的商业房地产为辅，政府组屋能够满足市场85%以上的需求。2004年-2012年，新加坡经济快速发展，GDP增速连创新高，汇率亦处于升值预期通道(在2008年由于受到全球性金融危机的影响，汇率遭受了贬值冲击，之后又进入升值预期通道)。在这一过程中，新加坡政府组屋的价格出现上涨。然而在2013年和2014年，新加坡的经济增速出现下滑，汇率贬值预期上升，预期导致房价亦出现了下降趋势，房价的同比增速由正也逐渐转为负值。从逻辑机制看，这种关联关系主要是由预期效应和资本流动助推。新加坡属于小型开放型经济，资本能够自由流动，房价与汇率之间的相关性就呈现得非常完美。在货币升值预期的阶段，资本流入增加，导致房地产价格上升;而在货币贬值预期作用的阶段，资本流出加快，房地产价格下降。1.2俄罗斯的汇率与房地产价格俄罗斯汇率制度的演变可以分为三个阶段：第一阶段是1992-1994年，卢布实行国家内部可兑换制度，卢布汇率自由浮动;第二阶段是1995-1998年8月，实行管理浮动汇率制度，即“外汇走廊”时期;第三阶段是1998年金融危机后至今，实行抑制外币需求基础上的浮动汇率制阶段，即为有管理的自由浮动汇率政策。2002年-2008年中期，随着国际油价的不断上涨，俄罗斯经济得到快速发展，出于对俄罗斯未来经济走势的看好，俄罗斯卢布的预期处于升值通道，此时俄罗斯房价大幅上升;而从2007年中期到2008年下半年，俄罗斯的经济发展受到全球性的金融危机和油价大幅下挫的影响，卢布经历了大幅贬值的冲击，此时房价达到顶点。之后油价回调，约在2011年5月达到局部高位。在此期间内，出于对俄罗斯经济的悲观预期，房地产价格下挫较多。2011-2014年下半年，受到石油价格下降的冲击，俄罗斯经济进一步下滑，卢布的贬值预期强烈，房价同比增幅出现大幅回落(图6)。1.3韩国的汇率与房地产价格韩国的汇率变革经历了五个阶段，从固定汇率制、单一钉住美元、钉住一篮子货币、市场平均汇率到目前为自由浮动汇率(1997年至今)。20世纪90年代，韩国经济高速发展，汇率预期稳定，房地产价格小幅下降，波动较小。97年末到98年初，由于遭受到东南亚金融危机的影响，作为亚洲四小龙的韩国受到了较大冲击，汇率大幅贬值;但由于韩国科技创新能力强，内部市场需求强劲，其经济发展根基并未动摇，对于韩元的币值预期仍处于升值通道，此时韩国房地产价格稳中有升;从02年到07年下半年，韩国经济增速明显，汇率升值预期强烈，在此期间，房价指数也出现了稳定上涨趋势。08年全球金融危机，韩国汇率再次遭受快速贬值的冲击，但快速贬值只影响了房价增速，并未显著影响到房价走势的方向。而随着经济形势的逐渐复苏，汇率上涨的冲击在08年到14年中期逐渐消除，而这一期间内，韩元的升值预期逐渐强烈，韩国地产价格也出现了持续性的上升。1.4日本的汇率与房地产价格日本的汇率制度曾经历过两次大的改革。第一次汇率制度改革(1971-1980)从固定汇率制度到有资本项目管理的浮动汇率制度;第二次汇率制度改革(1980-)是资本项目自由化后的浮动汇率制度。1980-1990年，日本经济高速发展，基于对日本经济未来的良好预期，汇率出现趋势性升值，同时，这一预期也加剧了逐利外资的流入，导致土地价格[1]上涨;1990年代，“广场协议”导致日元进一步升值，日本产品出口受到极大冲击，日本经济未来前景变得黯淡和悲观，大量资本流出导致土地价格下降。老龄化和低出生率也降低了日本未来经济增长的预期，房地产的未来需求降低，导致日本房地产价格波动变小。07-08期间，随着全球经济危机的加剧，日元作为避险资产需求增加，再度受到了升值的冲击，并持续到11年末;但这段升值只带动了房价同比，并未带来绝对价格方向变化。2012年起，美国经济复苏苗头出现，日本经济却仍处于震荡周期，没有明显复苏迹象，导致日元作为避险资产的价值下跌，日元进入贬值预期通道，日本房地产价格没有明显起色。由于日本政府没有公布1980年-2007年不动产价格指数，此处使用土地平均指数来近似替代，二者相关性极高。1.5泰国的汇率与房地产价格泰国在1991年接受了IMF的第八条款，加速开放资本项目，短时间内实现了经常项目和资本项目的自由兑换，外资进入或撤出都非常容易。20世纪80年代后期以来，外资源源不断地流入泰国。在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格上涨迅速。东南亚金融危机刺破泡沫后，泰国被迫宣布实行浮动汇率制。2008年金融危机之后，泰国经济进入波动加剧，对美汇率和实际有效汇率亦在2009年之后出现一轮贬值。但整体来看，泰国汇率贬值影响的只是房价同比增速(汇率变动和房价同比正相关)，并未阻碍整体上涨趋势中的房价走势。泰国房价的趋势性上涨，和泰国作为一个旅游国家的定位也不无关系。相对于临近国家，泰国房价相对较低，而且有永久产权，国际投资者的炒作也助推了房价上涨。1.6台湾的汇率与房地产价格台湾是比较典型的汇率变动完美影响房价同比增速，但没有影响房价大趋势的。在过去的15年中，台湾房价似乎只在2008年金融危机的时候有过短期向下，2014年年中之后开始短期向下，其余大部分时间都是上升的，尽管上升速率会随汇率而变动。当然，这一点可能和2008年之后实际有效汇率绝对水平的相对稳定有关，但即使在2005-2008的汇率贬值周期中，台湾房价亦只有同比向下，负增长的时间段相对有限。2.我国汇率与房价历史走势：经验情形从我国汇率和房地产价格变动的历史趋势来看，2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。2008年-2009年间的实际有效汇率走低曾带动一轮房价绝对价格和同比增速的同时走低，那几乎是历史上唯一的一轮房价跌。在此后的2010-2014年间，房价整体随着实际有效汇率的高斜率攀升在节节上涨;其间增速随汇率二阶变化有所波动，但基本都是正值。进入2014年7月以后，资本市场一轮牛市启动，股市对于过剩流动性的吸收能力逐渐体现，房价与汇率之间同涨同跌的现象被打破，取而代之的是人民币实际有效汇率进一步升值与房价短期透支之后短暂的同比下行。2015年二季度起，股指收益率预期触顶，股市财富效应和溢出效应导致房地产价格率先回暖，一线城市普涨。从8月开始，汇率的贬值预期意外随汇改大幅上升，实际有效汇率和同比同时下降，且预期压力空前加大。考虑到汇率和房产价格之间的经验关系，房地产价格变动再度处于一个敏感的时间窗口。要判断房价走势，我们需要进一步研究实际有效汇率的变动趋势。由于百城住宅价格指数仅提供2010年后数据，故使用停止更新的房地产销售价格指数在同基期的情况下替代合成。此处的同比变动率依旧使用合成的房地产价格指数计算而成3.实际有效汇率从长期看可能处于贬值通道中，将必然会拉低房产收益率2015年8月的汇率波折开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，我们预计政策对于汇率采取“阶梯式贬值+区间内求稳”的策略，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响。但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)。根据我们对于中国经济的理解，中国在2012年开始一轮去出口化，经济增速从9.5%到7.5%;2014年开始一轮去地产化，经济增速将从7.5%到6%;2020年开始去基建化，经济增速将进一步从6%到4%。整个经济增长将会出现重心不断下移的过程，这将会导致实际有效汇率在未来也会趋势性走低(当然，这一假设还要考虑其他经济体尤其是发达经济体的相对状态，只能边观测边验证)。实际有效汇率的趋势性走低将会影响到房价走势。保守来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，房产收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。哪个都保不了。5月27日夜，离岸人民币兑美元跌幅扩大，跌破7.19关口，创数年来新低；在岸人民币兑美元跌逾300个基点，逼近7.17关口，亦创去年9月以来新低。5月27日，离岸人民币对美元跌幅扩大，失守7.17关口。截至本文发稿，离岸人民币对美元最低报7.1954。专家分析，受市场情绪与国际收支情况影响，短期人民币汇率波动或将加剧。市场情绪是左右今日人民币汇率走势的关键一环。国际环境不确定因素增强，激发市场担忧情绪，从而影响人民币汇率表现。当前市场中的避险情绪仍旧是人民币汇率贬值压力的重要来源。但5月27日美元指数并没有上涨，稳定在低位。有专家称：种种迹象表明，近期人民币对美元汇率的弹性有所增强，人民币汇率依据市场情绪和基本面灵活涨跌，是弹性增强的一大表现。也有专家分析，对其他主要非美货币而言，目前人民币汇率贬值幅度并不算大。在市场人士看来，人民币汇率波动加大，弹性增强，是汇率市场化形成机制下的正常反应，并不存在持续贬值基础。专家已经开始无法自圆其说。
破7是肯定的，如果下半年美国经济形势继续向好，尤其是如果因贸易战美国物价上涨，尽而美联储采取加息政策，而国内还是继续货币宽松保资产，则人民币将破7，而且是快速破7。甚至如国内采取更激进的货币政策，则人民币将破8望9。美国为什么在关键时刻又加关税？甚至是在美国即将大选之际？不得不说国内的一些狗屁砖家又被狠狠打脸了。什么斗而不破，什么为稳定大选而急于达成协议，一切都是这些砖家自娱自乐！特朗普被国内专家形容为又是特没谱，又是没脑子，朋友们，你们信吗？美国为什么又在关键时刻果断开打贸易战提高关税？这是美国一个很大的局。说明美国已经有把握地认为美国经济复苏稳定性很强，贸易战并不会伤害美国经济，反而可以让美国加快加息缩表进程。美国精英们早已注意到了中国的资产泡沫，加快加息缩表进程的目的指向性非常明确！从国际经验来看，相对于对美元汇率来说，实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。我们系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国台湾等国家和地区的案例，海外经验显示，本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释。整体来看，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。这一现象背后的逻辑也很容易理解：本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。但在不少案例中，贬值只带来房价增速下行，对房价升势并未带来撼动，汇率快速调整往往是这种结果。但在不少案例中(泰国、台湾及2008-09的韩国)，有效汇率贬值只带来房价增速下行(二阶影响)，对房价本身的升势(一阶影响)并未有撼动。房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果，并非单维度，确实是一种比较坚韧的价格，泡沫破裂式下跌案例较少(日本算是一个);而且多个经验案例亦显示，如果汇率是一次性快速调整，即使幅度较大，对房价影响也较小;带来房价下跌的往往是长期趋势性贬值。人民币的实际有效汇率同比变化率对于中国房价增速亦有一定解释力。规律总是普适的，对中国也一样。从过去15年的数据看，人民币实际有效汇率的变化同样对中国房价走势和增速变化有一定解释力。目前人民币实际有效汇率指数和同比都已开始下降，短期内汇率可能会得到政策支撑，但长期看进入贬值通道将会拉低房产收益率。从2015年8月的人民币汇率波动开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响;但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)，这将会影响到房价走势。简单来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。正文：1.汇率与房地产价格：国际经验1.1新加坡的汇率与房地产价格新加坡的汇率制度为管理浮动汇率制度，而新加坡的房地产市场模式以政府组屋为主，市场化的商业房地产为辅，政府组屋能够满足市场85%以上的需求。2004年-2012年，新加坡经济快速发展，GDP增速连创新高，汇率亦处于升值预期通道(在2008年由于受到全球性金融危机的影响，汇率遭受了贬值冲击，之后又进入升值预期通道)。在这一过程中，新加坡政府组屋的价格出现上涨。然而在2013年和2014年，新加坡的经济增速出现下滑，汇率贬值预期上升，预期导致房价亦出现了下降趋势，房价的同比增速由正也逐渐转为负值。从逻辑机制看，这种关联关系主要是由预期效应和资本流动助推。新加坡属于小型开放型经济，资本能够自由流动，房价与汇率之间的相关性就呈现得非常完美。在货币升值预期的阶段，资本流入增加，导致房地产价格上升;而在货币贬值预期作用的阶段，资本流出加快，房地产价格下降。1.2俄罗斯的汇率与房地产价格俄罗斯汇率制度的演变可以分为三个阶段：第一阶段是1992-1994年，卢布实行国家内部可兑换制度，卢布汇率自由浮动;第二阶段是1995-1998年8月，实行管理浮动汇率制度，即“外汇走廊”时期;第三阶段是1998年金融危机后至今，实行抑制外币需求基础上的浮动汇率制阶段，即为有管理的自由浮动汇率政策。2002年-2008年中期，随着国际油价的不断上涨，俄罗斯经济得到快速发展，出于对俄罗斯未来经济走势的看好，俄罗斯卢布的预期处于升值通道，此时俄罗斯房价大幅上升;而从2007年中期到2008年下半年，俄罗斯的经济发展受到全球性的金融危机和油价大幅下挫的影响，卢布经历了大幅贬值的冲击，此时房价达到顶点。之后油价回调，约在2011年5月达到局部高位。在此期间内，出于对俄罗斯经济的悲观预期，房地产价格下挫较多。2011-2014年下半年，受到石油价格下降的冲击，俄罗斯经济进一步下滑，卢布的贬值预期强烈，房价同比增幅出现大幅回落(图6)。1.3韩国的汇率与房地产价格韩国的汇率变革经历了五个阶段，从固定汇率制、单一钉住美元、钉住一篮子货币、市场平均汇率到目前为自由浮动汇率(1997年至今)。20世纪90年代，韩国经济高速发展，汇率预期稳定，房地产价格小幅下降，波动较小。97年末到98年初，由于遭受到东南亚金融危机的影响，作为亚洲四小龙的韩国受到了较大冲击，汇率大幅贬值;但由于韩国科技创新能力强，内部市场需求强劲，其经济发展根基并未动摇，对于韩元的币值预期仍处于升值通道，此时韩国房地产价格稳中有升;从02年到07年下半年，韩国经济增速明显，汇率升值预期强烈，在此期间，房价指数也出现了稳定上涨趋势。08年全球金融危机，韩国汇率再次遭受快速贬值的冲击，但快速贬值只影响了房价增速，并未显著影响到房价走势的方向。而随着经济形势的逐渐复苏，汇率上涨的冲击在08年到14年中期逐渐消除，而这一期间内，韩元的升值预期逐渐强烈，韩国地产价格也出现了持续性的上升。1.4日本的汇率与房地产价格日本的汇率制度曾经历过两次大的改革。第一次汇率制度改革(1971-1980)从固定汇率制度到有资本项目管理的浮动汇率制度;第二次汇率制度改革(1980-)是资本项目自由化后的浮动汇率制度。1980-1990年，日本经济高速发展，基于对日本经济未来的良好预期，汇率出现趋势性升值，同时，这一预期也加剧了逐利外资的流入，导致土地价格[1]上涨;1990年代，“广场协议”导致日元进一步升值，日本产品出口受到极大冲击，日本经济未来前景变得黯淡和悲观，大量资本流出导致土地价格下降。老龄化和低出生率也降低了日本未来经济增长的预期，房地产的未来需求降低，导致日本房地产价格波动变小。07-08期间，随着全球经济危机的加剧，日元作为避险资产需求增加，再度受到了升值的冲击，并持续到11年末;但这段升值只带动了房价同比，并未带来绝对价格方向变化。2012年起，美国经济复苏苗头出现，日本经济却仍处于震荡周期，没有明显复苏迹象，导致日元作为避险资产的价值下跌，日元进入贬值预期通道，日本房地产价格没有明显起色。由于日本政府没有公布1980年-2007年不动产价格指数，此处使用土地平均指数来近似替代，二者相关性极高。1.5泰国的汇率与房地产价格泰国在1991年接受了IMF的第八条款，加速开放资本项目，短时间内实现了经常项目和资本项目的自由兑换，外资进入或撤出都非常容易。20世纪80年代后期以来，外资源源不断地流入泰国。在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格上涨迅速。东南亚金融危机刺破泡沫后，泰国被迫宣布实行浮动汇率制。2008年金融危机之后，泰国经济进入波动加剧，对美汇率和实际有效汇率亦在2009年之后出现一轮贬值。但整体来看，泰国汇率贬值影响的只是房价同比增速(汇率变动和房价同比正相关)，并未阻碍整体上涨趋势中的房价走势。泰国房价的趋势性上涨，和泰国作为一个旅游国家的定位也不无关系。相对于临近国家，泰国房价相对较低，而且有永久产权，国际投资者的炒作也助推了房价上涨。1.6台湾的汇率与房地产价格台湾是比较典型的汇率变动完美影响房价同比增速，但没有影响房价大趋势的。在过去的15年中，台湾房价似乎只在2008年金融危机的时候有过短期向下，2014年年中之后开始短期向下，其余大部分时间都是上升的，尽管上升速率会随汇率而变动。当然，这一点可能和2008年之后实际有效汇率绝对水平的相对稳定有关，但即使在2005-2008的汇率贬值周期中，台湾房价亦只有同比向下，负增长的时间段相对有限。2.我国汇率与房价历史走势：经验情形从我国汇率和房地产价格变动的历史趋势来看，2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。2008年-2009年间的实际有效汇率走低曾带动一轮房价绝对价格和同比增速的同时走低，那几乎是历史上唯一的一轮房价跌。在此后的2010-2014年间，房价整体随着实际有效汇率的高斜率攀升在节节上涨;其间增速随汇率二阶变化有所波动，但基本都是正值。进入2014年7月以后，资本市场一轮牛市启动，股市对于过剩流动性的吸收能力逐渐体现，房价与汇率之间同涨同跌的现象被打破，取而代之的是人民币实际有效汇率进一步升值与房价短期透支之后短暂的同比下行。2015年二季度起，股指收益率预期触顶，股市财富效应和溢出效应导致房地产价格率先回暖，一线城市普涨。从8月开始，汇率的贬值预期意外随汇改大幅上升，实际有效汇率和同比同时下降，且预期压力空前加大。考虑到汇率和房产价格之间的经验关系，房地产价格变动再度处于一个敏感的时间窗口。要判断房价走势，我们需要进一步研究实际有效汇率的变动趋势。由于百城住宅价格指数仅提供2010年后数据，故使用停止更新的房地产销售价格指数在同基期的情况下替代合成。此处的同比变动率依旧使用合成的房地产价格指数计算而成3.实际有效汇率从长期看可能处于贬值通道中，将必然会拉低房产收益率2015年8月的汇率波折开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，我们预计政策对于汇率采取“阶梯式贬值+区间内求稳”的策略，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响。但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)。根据我们对于中国经济的理解，中国在2012年开始一轮去出口化，经济增速从9.5%到7.5%;2014年开始一轮去地产化，经济增速将从7.5%到6%;2020年开始去基建化，经济增速将进一步从6%到4%。整个经济增长将会出现重心不断下移的过程，这将会导致实际有效汇率在未来也会趋势性走低(当然，这一假设还要考虑其他经济体尤其是发达经济体的相对状态，只能边观测边验证)。实际有效汇率的趋势性走低将会影响到房价走势。保守来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，房产收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。哪个都保不了。5月27日夜，离岸人民币兑美元跌幅扩大，跌破7.19关口，创数年来新低；在岸人民币兑美元跌逾300个基点，逼近7.17关口，亦创去年9月以来新低。5月27日，离岸人民币对美元跌幅扩大，失守7.17关口。截至本文发稿，离岸人民币对美元最低报7.1954。专家分析，受市场情绪与国际收支情况影响，短期人民币汇率波动或将加剧。市场情绪是左右今日人民币汇率走势的关键一环。国际环境不确定因素增强，激发市场担忧情绪，从而影响人民币汇率表现。当前市场中的避险情绪仍旧是人民币汇率贬值压力的重要来源。但5月27日美元指数并没有上涨，稳定在低位。有专家称：种种迹象表明，近期人民币对美元汇率的弹性有所增强，人民币汇率依据市场情绪和基本面灵活涨跌，是弹性增强的一大表现。也有专家分析，对其他主要非美货币而言，目前人民币汇率贬值幅度并不算大。在市场人士看来，人民币汇率波动加大，弹性增强，是汇率市场化形成机制下的正常反应，并不存在持续贬值基础。专家已经开始无法自圆其说。这个问题问的很有水平！为什么疫情后房价，没有想象中的下跌呢？按经济运转规律看，借，贷双方都是奔投入产出的利益而周转。投入产出是双方的共同利益！支撑房地产产业的资金链，国家金融机构投入占绝对优势。而利息是按房地产业市场价值来订的！如果房地产业降价，势必造成房地产商，承受不了亏损压力，各银行只有以房产做抵押。而房地产的市场运做，银行又无力运作，不要说利息，就连成本都难收回。所以房地产价值近2至3年，不可能有大的下降。只有逐渐缓慢的软着陆。这是市场全局调控，不可能由市场自然规律发展。实际中国房地产业发展，已经是供大与求。最多5至8年，房价一定大幅下降。个人浅见。供参考！
破7是肯定的，如果下半年美国经济形势继续向好，尤其是如果因贸易战美国物价上涨，尽而美联储采取加息政策，而国内还是继续货币宽松保资产，则人民币将破7，而且是快速破7。甚至如国内采取更激进的货币政策，则人民币将破8望9。美国为什么在关键时刻又加关税？甚至是在美国即将大选之际？不得不说国内的一些狗屁砖家又被狠狠打脸了。什么斗而不破，什么为稳定大选而急于达成协议，一切都是这些砖家自娱自乐！特朗普被国内专家形容为又是特没谱，又是没脑子，朋友们，你们信吗？美国为什么又在关键时刻果断开打贸易战提高关税？这是美国一个很大的局。说明美国已经有把握地认为美国经济复苏稳定性很强，贸易战并不会伤害美国经济，反而可以让美国加快加息缩表进程。美国精英们早已注意到了中国的资产泡沫，加快加息缩表进程的目的指向性非常明确！从国际经验来看，相对于对美元汇率来说，实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。我们系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国台湾等国家和地区的案例，海外经验显示，本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释。整体来看，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。这一现象背后的逻辑也很容易理解：本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。但在不少案例中，贬值只带来房价增速下行，对房价升势并未带来撼动，汇率快速调整往往是这种结果。但在不少案例中(泰国、台湾及2008-09的韩国)，有效汇率贬值只带来房价增速下行(二阶影响)，对房价本身的升势(一阶影响)并未有撼动。房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果，并非单维度，确实是一种比较坚韧的价格，泡沫破裂式下跌案例较少(日本算是一个);而且多个经验案例亦显示，如果汇率是一次性快速调整，即使幅度较大，对房价影响也较小;带来房价下跌的往往是长期趋势性贬值。人民币的实际有效汇率同比变化率对于中国房价增速亦有一定解释力。规律总是普适的，对中国也一样。从过去15年的数据看，人民币实际有效汇率的变化同样对中国房价走势和增速变化有一定解释力。目前人民币实际有效汇率指数和同比都已开始下降，短期内汇率可能会得到政策支撑，但长期看进入贬值通道将会拉低房产收益率。从2015年8月的人民币汇率波动开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响;但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)，这将会影响到房价走势。简单来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。正文：1.汇率与房地产价格：国际经验1.1新加坡的汇率与房地产价格新加坡的汇率制度为管理浮动汇率制度，而新加坡的房地产市场模式以政府组屋为主，市场化的商业房地产为辅，政府组屋能够满足市场85%以上的需求。2004年-2012年，新加坡经济快速发展，GDP增速连创新高，汇率亦处于升值预期通道(在2008年由于受到全球性金融危机的影响，汇率遭受了贬值冲击，之后又进入升值预期通道)。在这一过程中，新加坡政府组屋的价格出现上涨。然而在2013年和2014年，新加坡的经济增速出现下滑，汇率贬值预期上升，预期导致房价亦出现了下降趋势，房价的同比增速由正也逐渐转为负值。从逻辑机制看，这种关联关系主要是由预期效应和资本流动助推。新加坡属于小型开放型经济，资本能够自由流动，房价与汇率之间的相关性就呈现得非常完美。在货币升值预期的阶段，资本流入增加，导致房地产价格上升;而在货币贬值预期作用的阶段，资本流出加快，房地产价格下降。1.2俄罗斯的汇率与房地产价格俄罗斯汇率制度的演变可以分为三个阶段：第一阶段是1992-1994年，卢布实行国家内部可兑换制度，卢布汇率自由浮动;第二阶段是1995-1998年8月，实行管理浮动汇率制度，即“外汇走廊”时期;第三阶段是1998年金融危机后至今，实行抑制外币需求基础上的浮动汇率制阶段，即为有管理的自由浮动汇率政策。2002年-2008年中期，随着国际油价的不断上涨，俄罗斯经济得到快速发展，出于对俄罗斯未来经济走势的看好，俄罗斯卢布的预期处于升值通道，此时俄罗斯房价大幅上升;而从2007年中期到2008年下半年，俄罗斯的经济发展受到全球性的金融危机和油价大幅下挫的影响，卢布经历了大幅贬值的冲击，此时房价达到顶点。之后油价回调，约在2011年5月达到局部高位。在此期间内，出于对俄罗斯经济的悲观预期，房地产价格下挫较多。2011-2014年下半年，受到石油价格下降的冲击，俄罗斯经济进一步下滑，卢布的贬值预期强烈，房价同比增幅出现大幅回落(图6)。1.3韩国的汇率与房地产价格韩国的汇率变革经历了五个阶段，从固定汇率制、单一钉住美元、钉住一篮子货币、市场平均汇率到目前为自由浮动汇率(1997年至今)。20世纪90年代，韩国经济高速发展，汇率预期稳定，房地产价格小幅下降，波动较小。97年末到98年初，由于遭受到东南亚金融危机的影响，作为亚洲四小龙的韩国受到了较大冲击，汇率大幅贬值;但由于韩国科技创新能力强，内部市场需求强劲，其经济发展根基并未动摇，对于韩元的币值预期仍处于升值通道，此时韩国房地产价格稳中有升;从02年到07年下半年，韩国经济增速明显，汇率升值预期强烈，在此期间，房价指数也出现了稳定上涨趋势。08年全球金融危机，韩国汇率再次遭受快速贬值的冲击，但快速贬值只影响了房价增速，并未显著影响到房价走势的方向。而随着经济形势的逐渐复苏，汇率上涨的冲击在08年到14年中期逐渐消除，而这一期间内，韩元的升值预期逐渐强烈，韩国地产价格也出现了持续性的上升。1.4日本的汇率与房地产价格日本的汇率制度曾经历过两次大的改革。第一次汇率制度改革(1971-1980)从固定汇率制度到有资本项目管理的浮动汇率制度;第二次汇率制度改革(1980-)是资本项目自由化后的浮动汇率制度。1980-1990年，日本经济高速发展，基于对日本经济未来的良好预期，汇率出现趋势性升值，同时，这一预期也加剧了逐利外资的流入，导致土地价格[1]上涨;1990年代，“广场协议”导致日元进一步升值，日本产品出口受到极大冲击，日本经济未来前景变得黯淡和悲观，大量资本流出导致土地价格下降。老龄化和低出生率也降低了日本未来经济增长的预期，房地产的未来需求降低，导致日本房地产价格波动变小。07-08期间，随着全球经济危机的加剧，日元作为避险资产需求增加，再度受到了升值的冲击，并持续到11年末;但这段升值只带动了房价同比，并未带来绝对价格方向变化。2012年起，美国经济复苏苗头出现，日本经济却仍处于震荡周期，没有明显复苏迹象，导致日元作为避险资产的价值下跌，日元进入贬值预期通道，日本房地产价格没有明显起色。由于日本政府没有公布1980年-2007年不动产价格指数，此处使用土地平均指数来近似替代，二者相关性极高。1.5泰国的汇率与房地产价格泰国在1991年接受了IMF的第八条款，加速开放资本项目，短时间内实现了经常项目和资本项目的自由兑换，外资进入或撤出都非常容易。20世纪80年代后期以来，外资源源不断地流入泰国。在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格上涨迅速。东南亚金融危机刺破泡沫后，泰国被迫宣布实行浮动汇率制。2008年金融危机之后，泰国经济进入波动加剧，对美汇率和实际有效汇率亦在2009年之后出现一轮贬值。但整体来看，泰国汇率贬值影响的只是房价同比增速(汇率变动和房价同比正相关)，并未阻碍整体上涨趋势中的房价走势。泰国房价的趋势性上涨，和泰国作为一个旅游国家的定位也不无关系。相对于临近国家，泰国房价相对较低，而且有永久产权，国际投资者的炒作也助推了房价上涨。1.6台湾的汇率与房地产价格台湾是比较典型的汇率变动完美影响房价同比增速，但没有影响房价大趋势的。在过去的15年中，台湾房价似乎只在2008年金融危机的时候有过短期向下，2014年年中之后开始短期向下，其余大部分时间都是上升的，尽管上升速率会随汇率而变动。当然，这一点可能和2008年之后实际有效汇率绝对水平的相对稳定有关，但即使在2005-2008的汇率贬值周期中，台湾房价亦只有同比向下，负增长的时间段相对有限。2.我国汇率与房价历史走势：经验情形从我国汇率和房地产价格变动的历史趋势来看，2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。2008年-2009年间的实际有效汇率走低曾带动一轮房价绝对价格和同比增速的同时走低，那几乎是历史上唯一的一轮房价跌。在此后的2010-2014年间，房价整体随着实际有效汇率的高斜率攀升在节节上涨;其间增速随汇率二阶变化有所波动，但基本都是正值。进入2014年7月以后，资本市场一轮牛市启动，股市对于过剩流动性的吸收能力逐渐体现，房价与汇率之间同涨同跌的现象被打破，取而代之的是人民币实际有效汇率进一步升值与房价短期透支之后短暂的同比下行。2015年二季度起，股指收益率预期触顶，股市财富效应和溢出效应导致房地产价格率先回暖，一线城市普涨。从8月开始，汇率的贬值预期意外随汇改大幅上升，实际有效汇率和同比同时下降，且预期压力空前加大。考虑到汇率和房产价格之间的经验关系，房地产价格变动再度处于一个敏感的时间窗口。要判断房价走势，我们需要进一步研究实际有效汇率的变动趋势。由于百城住宅价格指数仅提供2010年后数据，故使用停止更新的房地产销售价格指数在同基期的情况下替代合成。此处的同比变动率依旧使用合成的房地产价格指数计算而成3.实际有效汇率从长期看可能处于贬值通道中，将必然会拉低房产收益率2015年8月的汇率波折开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，我们预计政策对于汇率采取“阶梯式贬值+区间内求稳”的策略，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响。但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)。根据我们对于中国经济的理解，中国在2012年开始一轮去出口化，经济增速从9.5%到7.5%;2014年开始一轮去地产化，经济增速将从7.5%到6%;2020年开始去基建化，经济增速将进一步从6%到4%。整个经济增长将会出现重心不断下移的过程，这将会导致实际有效汇率在未来也会趋势性走低(当然，这一假设还要考虑其他经济体尤其是发达经济体的相对状态，只能边观测边验证)。实际有效汇率的趋势性走低将会影响到房价走势。保守来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，房产收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。哪个都保不了。5月27日夜，离岸人民币兑美元跌幅扩大，跌破7.19关口，创数年来新低；在岸人民币兑美元跌逾300个基点，逼近7.17关口，亦创去年9月以来新低。5月27日，离岸人民币对美元跌幅扩大，失守7.17关口。截至本文发稿，离岸人民币对美元最低报7.1954。专家分析，受市场情绪与国际收支情况影响，短期人民币汇率波动或将加剧。市场情绪是左右今日人民币汇率走势的关键一环。国际环境不确定因素增强，激发市场担忧情绪，从而影响人民币汇率表现。当前市场中的避险情绪仍旧是人民币汇率贬值压力的重要来源。但5月27日美元指数并没有上涨，稳定在低位。有专家称：种种迹象表明，近期人民币对美元汇率的弹性有所增强，人民币汇率依据市场情绪和基本面灵活涨跌，是弹性增强的一大表现。也有专家分析，对其他主要非美货币而言，目前人民币汇率贬值幅度并不算大。在市场人士看来，人民币汇率波动加大，弹性增强，是汇率市场化形成机制下的正常反应，并不存在持续贬值基础。专家已经开始无法自圆其说。这个问题问的很有水平！为什么疫情后房价，没有想象中的下跌呢？按经济运转规律看，借，贷双方都是奔投入产出的利益而周转。投入产出是双方的共同利益！支撑房地产产业的资金链，国家金融机构投入占绝对优势。而利息是按房地产业市场价值来订的！如果房地产业降价，势必造成房地产商，承受不了亏损压力，各银行只有以房产做抵押。而房地产的市场运做，银行又无力运作，不要说利息，就连成本都难收回。所以房地产价值近2至3年，不可能有大的下降。只有逐渐缓慢的软着陆。这是市场全局调控，不可能由市场自然规律发展。实际中国房地产业发展，已经是供大与求。最多5至8年，房价一定大幅下降。个人浅见。供参考！2020年注定是不平凡的一年的各种事情随之爆发，全世界都出现了大动荡的情况，全球大放水，现在在5月份以来，我国的人民币在持续的贬值当中，人们担心这对我国，国内影响十分巨大。人民币的贬值对我们理论上所有物品都是会产生最直接的影响，包括房子的价格，但是2020年房子价格已经发生了改变。一：人民币贬值持续时间。人民币大幅度的贬值，意味着无论我们在国内还是在国外购买原本价值100元的东西，现在则需要额外的多付钱去购买。美国国务卿蓬佩奥又发表了对中国香港不当言论，对中国香港干涉中国内政的事情，导致香港现在出现暴乱的情况，从另一方面观看是2020年受到疫情的影响，美国等一些欧洲国家无底线的放水，还有孟晚舟案的事情推向了人们的高峰，这导致了人民币出现短期的大幅度贬值。整体来看，中国经济的复苏节奏仍然要早于美欧等发达国家市场，所以基本面上更加支持人民币汇率升值而不是贬值，其次在经济危机当中，一般央行都会通过释放货币流动性等措施来使本币贬值，从而更多的利好经济复苏，在本轮经济危机当中，虽然我国也采取了降息降准等宽松货币政策，但是相比于美国和欧洲的无底线量化宽松而言，货币政策并不算是太过宽松，所以人民币汇率还相对保持，这种贬值持续的时间并不会很长时间，在我国经济复苏的时候，整体人民币都是在升值的空间当中，不是贬值。二：国内的房价会有什么影响。最近我们整个朋友圈的东西都在沸沸扬扬的说我们的人民币在贬值，房价之间会迎来暴涨的情况，其实这些都是虚假的话来的，我国已经做出相对应的政策调控，房地产市场并不会出现暴涨的情况，我国房价上涨要达到最基本的三要素，才能并实列齐涨。经济萧条，经济萧条在2020年已经符合这个条件了，我们可以看一下当年03年受到非典的影响，08年金融危机的影响和地震，2015年A股大崩盘都是导致我国经济处于萧条的状态当中，在前面三次历史中可以观看出，每次经济的萧条之后，都是房价暴涨。利率下调，每一次我国受到经济的萧条之后，都会进行大规模的放水，从而调低贷款利率。90年代我国的贷款利率为15%， 03年我国的贷款利率为6.12%，08年我国的贷款利率为5.94%，15年贷款利率为4.9%，2020年我国的贷款利率为4.65%，这次利率看上去进行改革之后，lpr利率仅2020年就已经下调了，达到20个基准点。我们要清楚一件事情，这是贷款利率，而房贷是有商业加点的存在的，跟我们的利率是完全不符合的，商业焦点是根据目前市场的变化情况进行房贷的上升或者是下降，而且我们的首套房和二套房还会进行额外的加息情况，这样进一步的调控了我们的资金流向，毕竟房地产在早些年不断的流入资金，导致如此高昂的房价出现，现在各种的加利家加点就很好的把控住资金的流向。政策调控，在过去每一次经济萧条之后，我们首先的是将利息，再然后就是出台政策来刺激中国经济，房地产的增长，03年最直接的刺激房地产增长，08年放水4万亿来扶持基建行业，实质上就是扶持房地产，2015年去库存和棚改政策，这三次都是刺激中国经济增长的主要手段，2019年之后我国房地产市场发生的改变，主动的宣布不再依赖房地产市场来刺激中国经济增长，2020年我国受到疫情的影响，国家重申“房住不炒一城一策”国家强调政策把控房地产以外，我国海南省推出了取消预售房模式要现房出售，河南永城市取缔所有中介公司。还有各个城市的政策都在酝酿当中。人民币的贬值只不过是短期性的，对我国房价的影响确实不大，主要是国家政策来调控房地产市场，另外一个是银行的资金并不会有有太多流向于房地产企业的发展当中，更多的是有限于实体行业的扶持发。三：我国房价的走势。开发商撤离房地产市场，2019年下半年房地产开发商就动作频频的，在最后一个季度甚至打折销售也意识到国家政策来临的凶猛劲。在2020年的3月份，我国78家央企房地产决定退出房地产业务，而在民营企业这一边，也在逐步的推出三四线城市的业务，恒大地产跑去做新能源汽车，万科地产跑去养猪，碧桂园则去做机器人，更多的房地产公司正在部署着其他行业的发展，在转型当中。城镇居民不缺房子《2019年中国居民负债情况调查》数据中可以显示我国有96%的城镇居民是拥有房子的，其中拥有一套房子的家庭占比58.4%，拥有两套房子的家庭占比31%，拥有三套房子的家庭占比10.05%，目前我国城镇居民并不太缺房子，缺的是资金流动，现在我国城镇居民平均负债率达到了56.5%。有价无市的情况出现在2019年下半年开始，由于受到政策的调控，我国三四线城市逐渐的出现了有价无市的情况，2020年受到自己的影响，一二线城市的房源量都出现暴增的情况，虽然在未来我国的城市化率还在攀升当中，预计还有1.3亿人需要进到城里面的生活，但是面临着如此高昂的房价，人们必须是购买不起最终房子还是会出现大量的增多。四：总结人民币贬值我们最直观的效果是原本100年的，现在就直接变成95元，钱在无形之中就消失了，但是这种情况并不会出现太长时间，因为我国的经济在迅速的恢复当中出口，业务也在整理当中，所以2021年我国的经济将会恢复到一切正常的水平。2020年我国的房子价格并不会因为通货膨胀出现暴涨情况，因为国家政策严控的把持住房地产市场，如果房价再次出现暴涨的情况，最终的效果就会跟日本一样出现崩盘，这对国家还是人民都是处于一种不好的状态当中，我们现在主要目的是要维持房地产市场，良好健康的发展。我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨房价不可能变为负资产，因为房价不是资产，房价不过是资产的一种表达方式。正确的表达应该是：“汇率贬值为何能引起房子变负资产”。汇率贬值在特定情况下，会引起房子变成负资产。一般来说，汇率贬值升值，在目前市场状况下都是正常的。涨涨跌跌因素很多。但如果汇率大幅度贬值，这时候就会引起资金外流，导致市场上缺乏资金，房价暴跌，这时候房子就可能变成负资产。我们简单的做一个假设说明。比如，目前美元兑人民币汇率是7.15左右。假设三个月之后，美元兑人民币汇率为14.30，也就是三个月之后，人民币兑美元贬值了一倍，那么这会引起一个明显的现象，就是资金会立马出逃，兑换为美元。这时候，很多人纷纷变卖房子，购进美元。但市场上房子出售的太多，而资金都=变成美元，购房的人非常稀少，这样房价暴跌。比如王先生刚买了一套房子，价格是2万元/平方米购买的房子，然后总购房款是200万元，首付60万元，贷款140万元。这时候房价暴跌，只剩下1万元/平方米。那么房子的市场价格，就只有100万元。这时候王先生欠银行贷款有140万元，不包含利息。但房子价格只有100万元。也就是前期的首付60万元白花了不说，房子的价值还不如银行贷款。这时候房子就是负资产。所以汇率贬值确实能让房子变成负资产。但这样的现象，大部分是在经济危机，或者金融危机的时候发生。从目前来看，中国发生这样的现象，基本上没有可能的。因为中国经济增长依旧强劲，年经济增长保持在6%以上，这样每年新增GDP超过90万亿元人民币×6%=5.4万亿人民币，折合大约8000亿美元。这相当于一年增加一个土耳其，或者是荷兰的GDP。其次是，中国外汇还是属于有效管控范围，中国外汇储备目前依旧保持在3万亿美元的这样一个高位。截至2019年7月末,我国外汇储备31037亿美元。这是有实力作为保障的。当然，最近几年，人民币汇率开始回调，尤其是今年以来，人民币汇率更是直接破7，目前为7.15。这个价格，与2018年1月份人民币兑美元1美元6.5人民币相比，差不多贬值10%左右。而2018年以来，美国对中国产品提高关税，基础也是10%。也就是这个人民币贬值，其实差不多抵消了美国加征的关税。汇率贬值确实能够让房子变负资产，但基本上是在经济危机或者金融危机发生的情况下。目前人民币贬值，其实是对冲美国加征关税的一种策略。人民币汇率临近破7,房价会持续下跌吗？要想知道房价是否会持续下跌，必须先了解房价与汇率的相关性。其实，人民币汇率和房价之间有一个共同相关的因素。这个因素就是人民币的基准利率。人民币的基准利率对房价有直接的影响，如果人民币处在加息周期，基准利率持续升高。不断升高的利率会对开发商带来融资的压力。同时，也会提高贷款购房人的还款压力。从而最终导致房价的下跌。中国人民币处在降息周期，基准利率持续下降，市场中流动性充沛，开发商的融资成本较低，房地产投资就会持续升温。同时，贷款购房人的还款压力也会降低，就会激发人能够买房子的热情。房价就会不断被推升。下面的图片就是利率与房价的关系，可以看出反向相关的。再说人民币汇率与利率的相关性人民币贬值的原因1.美元正处在加息周期，美元汇率持续走高，相对于人民币就会贬值2.美国持续升高的基准利率与中国持续的低利率之间的利差会导致美元从中国流出。3.国内不断的释放流动性，会导致人民币计价的资产发生贬值，这些资产既包括中国人的资产，也包括外国人的，外国人不希望看到不断增加的流动性使自己的资产缩水，所以就会选择以美元的形式离开中国，从而导致人民币贬值。4.不断加强的贸易战，会打击投资者对中国经济的持续增长的信心，从来打击对人民币的信心，导致人民币贬值。以上几个因素人民币持续贬值，如果人民币贬值破七以后会带来更大的贬值压力。要想阻止人民币贬值，就需要在国内进行加息操作或动用外汇储备买入人民币。所以人民币的利率是人民币汇率变化的重要因素之一。如果不进行加息，会带来人民币汇率更大的贬值压力，但是房价不会下跌。人民币利率如果加息，就会减轻人民币贬值压力，但是对房价造成很大的打击。房价就会下跌。这就是通常大家说的，到底是保房价还是保汇率。其实是由中间的利率决定的。
破7是肯定的，如果下半年美国经济形势继续向好，尤其是如果因贸易战美国物价上涨，尽而美联储采取加息政策，而国内还是继续货币宽松保资产，则人民币将破7，而且是快速破7。甚至如国内采取更激进的货币政策，则人民币将破8望9。美国为什么在关键时刻又加关税？甚至是在美国即将大选之际？不得不说国内的一些狗屁砖家又被狠狠打脸了。什么斗而不破，什么为稳定大选而急于达成协议，一切都是这些砖家自娱自乐！特朗普被国内专家形容为又是特没谱，又是没脑子，朋友们，你们信吗？美国为什么又在关键时刻果断开打贸易战提高关税？这是美国一个很大的局。说明美国已经有把握地认为美国经济复苏稳定性很强，贸易战并不会伤害美国经济，反而可以让美国加快加息缩表进程。美国精英们早已注意到了中国的资产泡沫，加快加息缩表进程的目的指向性非常明确！
破7是肯定的，如果下半年美国经济形势继续向好，尤其是如果因贸易战美国物价上涨，尽而美联储采取加息政策，而国内还是继续货币宽松保资产，则人民币将破7，而且是快速破7。甚至如国内采取更激进的货币政策，则人民币将破8望9。美国为什么在关键时刻又加关税？甚至是在美国即将大选之际？不得不说国内的一些狗屁砖家又被狠狠打脸了。什么斗而不破，什么为稳定大选而急于达成协议，一切都是这些砖家自娱自乐！特朗普被国内专家形容为又是特没谱，又是没脑子，朋友们，你们信吗？美国为什么又在关键时刻果断开打贸易战提高关税？这是美国一个很大的局。说明美国已经有把握地认为美国经济复苏稳定性很强，贸易战并不会伤害美国经济，反而可以让美国加快加息缩表进程。美国精英们早已注意到了中国的资产泡沫，加快加息缩表进程的目的指向性非常明确！从国际经验来看，相对于对美元汇率来说，实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。我们系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国台湾等国家和地区的案例，海外经验显示，本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释。整体来看，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。这一现象背后的逻辑也很容易理解：本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。但在不少案例中，贬值只带来房价增速下行，对房价升势并未带来撼动，汇率快速调整往往是这种结果。但在不少案例中(泰国、台湾及2008-09的韩国)，有效汇率贬值只带来房价增速下行(二阶影响)，对房价本身的升势(一阶影响)并未有撼动。房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果，并非单维度，确实是一种比较坚韧的价格，泡沫破裂式下跌案例较少(日本算是一个);而且多个经验案例亦显示，如果汇率是一次性快速调整，即使幅度较大，对房价影响也较小;带来房价下跌的往往是长期趋势性贬值。人民币的实际有效汇率同比变化率对于中国房价增速亦有一定解释力。规律总是普适的，对中国也一样。从过去15年的数据看，人民币实际有效汇率的变化同样对中国房价走势和增速变化有一定解释力。目前人民币实际有效汇率指数和同比都已开始下降，短期内汇率可能会得到政策支撑，但长期看进入贬值通道将会拉低房产收益率。从2015年8月的人民币汇率波动开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响;但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)，这将会影响到房价走势。简单来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。正文：1.汇率与房地产价格：国际经验1.1新加坡的汇率与房地产价格新加坡的汇率制度为管理浮动汇率制度，而新加坡的房地产市场模式以政府组屋为主，市场化的商业房地产为辅，政府组屋能够满足市场85%以上的需求。2004年-2012年，新加坡经济快速发展，GDP增速连创新高，汇率亦处于升值预期通道(在2008年由于受到全球性金融危机的影响，汇率遭受了贬值冲击，之后又进入升值预期通道)。在这一过程中，新加坡政府组屋的价格出现上涨。然而在2013年和2014年，新加坡的经济增速出现下滑，汇率贬值预期上升，预期导致房价亦出现了下降趋势，房价的同比增速由正也逐渐转为负值。从逻辑机制看，这种关联关系主要是由预期效应和资本流动助推。新加坡属于小型开放型经济，资本能够自由流动，房价与汇率之间的相关性就呈现得非常完美。在货币升值预期的阶段，资本流入增加，导致房地产价格上升;而在货币贬值预期作用的阶段，资本流出加快，房地产价格下降。1.2俄罗斯的汇率与房地产价格俄罗斯汇率制度的演变可以分为三个阶段：第一阶段是1992-1994年，卢布实行国家内部可兑换制度，卢布汇率自由浮动;第二阶段是1995-1998年8月，实行管理浮动汇率制度，即“外汇走廊”时期;第三阶段是1998年金融危机后至今，实行抑制外币需求基础上的浮动汇率制阶段，即为有管理的自由浮动汇率政策。2002年-2008年中期，随着国际油价的不断上涨，俄罗斯经济得到快速发展，出于对俄罗斯未来经济走势的看好，俄罗斯卢布的预期处于升值通道，此时俄罗斯房价大幅上升;而从2007年中期到2008年下半年，俄罗斯的经济发展受到全球性的金融危机和油价大幅下挫的影响，卢布经历了大幅贬值的冲击，此时房价达到顶点。之后油价回调，约在2011年5月达到局部高位。在此期间内，出于对俄罗斯经济的悲观预期，房地产价格下挫较多。2011-2014年下半年，受到石油价格下降的冲击，俄罗斯经济进一步下滑，卢布的贬值预期强烈，房价同比增幅出现大幅回落(图6)。1.3韩国的汇率与房地产价格韩国的汇率变革经历了五个阶段，从固定汇率制、单一钉住美元、钉住一篮子货币、市场平均汇率到目前为自由浮动汇率(1997年至今)。20世纪90年代，韩国经济高速发展，汇率预期稳定，房地产价格小幅下降，波动较小。97年末到98年初，由于遭受到东南亚金融危机的影响，作为亚洲四小龙的韩国受到了较大冲击，汇率大幅贬值;但由于韩国科技创新能力强，内部市场需求强劲，其经济发展根基并未动摇，对于韩元的币值预期仍处于升值通道，此时韩国房地产价格稳中有升;从02年到07年下半年，韩国经济增速明显，汇率升值预期强烈，在此期间，房价指数也出现了稳定上涨趋势。08年全球金融危机，韩国汇率再次遭受快速贬值的冲击，但快速贬值只影响了房价增速，并未显著影响到房价走势的方向。而随着经济形势的逐渐复苏，汇率上涨的冲击在08年到14年中期逐渐消除，而这一期间内，韩元的升值预期逐渐强烈，韩国地产价格也出现了持续性的上升。1.4日本的汇率与房地产价格日本的汇率制度曾经历过两次大的改革。第一次汇率制度改革(1971-1980)从固定汇率制度到有资本项目管理的浮动汇率制度;第二次汇率制度改革(1980-)是资本项目自由化后的浮动汇率制度。1980-1990年，日本经济高速发展，基于对日本经济未来的良好预期，汇率出现趋势性升值，同时，这一预期也加剧了逐利外资的流入，导致土地价格[1]上涨;1990年代，“广场协议”导致日元进一步升值，日本产品出口受到极大冲击，日本经济未来前景变得黯淡和悲观，大量资本流出导致土地价格下降。老龄化和低出生率也降低了日本未来经济增长的预期，房地产的未来需求降低，导致日本房地产价格波动变小。07-08期间，随着全球经济危机的加剧，日元作为避险资产需求增加，再度受到了升值的冲击，并持续到11年末;但这段升值只带动了房价同比，并未带来绝对价格方向变化。2012年起，美国经济复苏苗头出现，日本经济却仍处于震荡周期，没有明显复苏迹象，导致日元作为避险资产的价值下跌，日元进入贬值预期通道，日本房地产价格没有明显起色。由于日本政府没有公布1980年-2007年不动产价格指数，此处使用土地平均指数来近似替代，二者相关性极高。1.5泰国的汇率与房地产价格泰国在1991年接受了IMF的第八条款，加速开放资本项目，短时间内实现了经常项目和资本项目的自由兑换，外资进入或撤出都非常容易。20世纪80年代后期以来，外资源源不断地流入泰国。在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格上涨迅速。东南亚金融危机刺破泡沫后，泰国被迫宣布实行浮动汇率制。2008年金融危机之后，泰国经济进入波动加剧，对美汇率和实际有效汇率亦在2009年之后出现一轮贬值。但整体来看，泰国汇率贬值影响的只是房价同比增速(汇率变动和房价同比正相关)，并未阻碍整体上涨趋势中的房价走势。泰国房价的趋势性上涨，和泰国作为一个旅游国家的定位也不无关系。相对于临近国家，泰国房价相对较低，而且有永久产权，国际投资者的炒作也助推了房价上涨。1.6台湾的汇率与房地产价格台湾是比较典型的汇率变动完美影响房价同比增速，但没有影响房价大趋势的。在过去的15年中，台湾房价似乎只在2008年金融危机的时候有过短期向下，2014年年中之后开始短期向下，其余大部分时间都是上升的，尽管上升速率会随汇率而变动。当然，这一点可能和2008年之后实际有效汇率绝对水平的相对稳定有关，但即使在2005-2008的汇率贬值周期中，台湾房价亦只有同比向下，负增长的时间段相对有限。2.我国汇率与房价历史走势：经验情形从我国汇率和房地产价格变动的历史趋势来看，2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。2008年-2009年间的实际有效汇率走低曾带动一轮房价绝对价格和同比增速的同时走低，那几乎是历史上唯一的一轮房价跌。在此后的2010-2014年间，房价整体随着实际有效汇率的高斜率攀升在节节上涨;其间增速随汇率二阶变化有所波动，但基本都是正值。进入2014年7月以后，资本市场一轮牛市启动，股市对于过剩流动性的吸收能力逐渐体现，房价与汇率之间同涨同跌的现象被打破，取而代之的是人民币实际有效汇率进一步升值与房价短期透支之后短暂的同比下行。2015年二季度起，股指收益率预期触顶，股市财富效应和溢出效应导致房地产价格率先回暖，一线城市普涨。从8月开始，汇率的贬值预期意外随汇改大幅上升，实际有效汇率和同比同时下降，且预期压力空前加大。考虑到汇率和房产价格之间的经验关系，房地产价格变动再度处于一个敏感的时间窗口。要判断房价走势，我们需要进一步研究实际有效汇率的变动趋势。由于百城住宅价格指数仅提供2010年后数据，故使用停止更新的房地产销售价格指数在同基期的情况下替代合成。此处的同比变动率依旧使用合成的房地产价格指数计算而成3.实际有效汇率从长期看可能处于贬值通道中，将必然会拉低房产收益率2015年8月的汇率波折开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，我们预计政策对于汇率采取“阶梯式贬值+区间内求稳”的策略，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响。但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)。根据我们对于中国经济的理解，中国在2012年开始一轮去出口化，经济增速从9.5%到7.5%;2014年开始一轮去地产化，经济增速将从7.5%到6%;2020年开始去基建化，经济增速将进一步从6%到4%。整个经济增长将会出现重心不断下移的过程，这将会导致实际有效汇率在未来也会趋势性走低(当然，这一假设还要考虑其他经济体尤其是发达经济体的相对状态，只能边观测边验证)。实际有效汇率的趋势性走低将会影响到房价走势。保守来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，房产收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。哪个都保不了。5月27日夜，离岸人民币兑美元跌幅扩大，跌破7.19关口，创数年来新低；在岸人民币兑美元跌逾300个基点，逼近7.17关口，亦创去年9月以来新低。5月27日，离岸人民币对美元跌幅扩大，失守7.17关口。截至本文发稿，离岸人民币对美元最低报7.1954。专家分析，受市场情绪与国际收支情况影响，短期人民币汇率波动或将加剧。市场情绪是左右今日人民币汇率走势的关键一环。国际环境不确定因素增强，激发市场担忧情绪，从而影响人民币汇率表现。当前市场中的避险情绪仍旧是人民币汇率贬值压力的重要来源。但5月27日美元指数并没有上涨，稳定在低位。有专家称：种种迹象表明，近期人民币对美元汇率的弹性有所增强，人民币汇率依据市场情绪和基本面灵活涨跌，是弹性增强的一大表现。也有专家分析，对其他主要非美货币而言，目前人民币汇率贬值幅度并不算大。在市场人士看来，人民币汇率波动加大，弹性增强，是汇率市场化形成机制下的正常反应，并不存在持续贬值基础。专家已经开始无法自圆其说。这个问题问的很有水平！为什么疫情后房价，没有想象中的下跌呢？按经济运转规律看，借，贷双方都是奔投入产出的利益而周转。投入产出是双方的共同利益！支撑房地产产业的资金链，国家金融机构投入占绝对优势。而利息是按房地产业市场价值来订的！如果房地产业降价，势必造成房地产商，承受不了亏损压力，各银行只有以房产做抵押。而房地产的市场运做，银行又无力运作，不要说利息，就连成本都难收回。所以房地产价值近2至3年，不可能有大的下降。只有逐渐缓慢的软着陆。这是市场全局调控，不可能由市场自然规律发展。实际中国房地产业发展，已经是供大与求。最多5至8年，房价一定大幅下降。个人浅见。供参考！2020年注定是不平凡的一年的各种事情随之爆发，全世界都出现了大动荡的情况，全球大放水，现在在5月份以来，我国的人民币在持续的贬值当中，人们担心这对我国，国内影响十分巨大。人民币的贬值对我们理论上所有物品都是会产生最直接的影响，包括房子的价格，但是2020年房子价格已经发生了改变。一：人民币贬值持续时间。人民币大幅度的贬值，意味着无论我们在国内还是在国外购买原本价值100元的东西，现在则需要额外的多付钱去购买。美国国务卿蓬佩奥又发表了对中国香港不当言论，对中国香港干涉中国内政的事情，导致香港现在出现暴乱的情况，从另一方面观看是2020年受到疫情的影响，美国等一些欧洲国家无底线的放水，还有孟晚舟案的事情推向了人们的高峰，这导致了人民币出现短期的大幅度贬值。整体来看，中国经济的复苏节奏仍然要早于美欧等发达国家市场，所以基本面上更加支持人民币汇率升值而不是贬值，其次在经济危机当中，一般央行都会通过释放货币流动性等措施来使本币贬值，从而更多的利好经济复苏，在本轮经济危机当中，虽然我国也采取了降息降准等宽松货币政策，但是相比于美国和欧洲的无底线量化宽松而言，货币政策并不算是太过宽松，所以人民币汇率还相对保持，这种贬值持续的时间并不会很长时间，在我国经济复苏的时候，整体人民币都是在升值的空间当中，不是贬值。二：国内的房价会有什么影响。最近我们整个朋友圈的东西都在沸沸扬扬的说我们的人民币在贬值，房价之间会迎来暴涨的情况，其实这些都是虚假的话来的，我国已经做出相对应的政策调控，房地产市场并不会出现暴涨的情况，我国房价上涨要达到最基本的三要素，才能并实列齐涨。经济萧条，经济萧条在2020年已经符合这个条件了，我们可以看一下当年03年受到非典的影响，08年金融危机的影响和地震，2015年A股大崩盘都是导致我国经济处于萧条的状态当中，在前面三次历史中可以观看出，每次经济的萧条之后，都是房价暴涨。利率下调，每一次我国受到经济的萧条之后，都会进行大规模的放水，从而调低贷款利率。90年代我国的贷款利率为15%， 03年我国的贷款利率为6.12%，08年我国的贷款利率为5.94%，15年贷款利率为4.9%，2020年我国的贷款利率为4.65%，这次利率看上去进行改革之后，lpr利率仅2020年就已经下调了，达到20个基准点。我们要清楚一件事情，这是贷款利率，而房贷是有商业加点的存在的，跟我们的利率是完全不符合的，商业焦点是根据目前市场的变化情况进行房贷的上升或者是下降，而且我们的首套房和二套房还会进行额外的加息情况，这样进一步的调控了我们的资金流向，毕竟房地产在早些年不断的流入资金，导致如此高昂的房价出现，现在各种的加利家加点就很好的把控住资金的流向。政策调控，在过去每一次经济萧条之后，我们首先的是将利息，再然后就是出台政策来刺激中国经济，房地产的增长，03年最直接的刺激房地产增长，08年放水4万亿来扶持基建行业，实质上就是扶持房地产，2015年去库存和棚改政策，这三次都是刺激中国经济增长的主要手段，2019年之后我国房地产市场发生的改变，主动的宣布不再依赖房地产市场来刺激中国经济增长，2020年我国受到疫情的影响，国家重申“房住不炒一城一策”国家强调政策把控房地产以外，我国海南省推出了取消预售房模式要现房出售，河南永城市取缔所有中介公司。还有各个城市的政策都在酝酿当中。人民币的贬值只不过是短期性的，对我国房价的影响确实不大，主要是国家政策来调控房地产市场，另外一个是银行的资金并不会有有太多流向于房地产企业的发展当中，更多的是有限于实体行业的扶持发。三：我国房价的走势。开发商撤离房地产市场，2019年下半年房地产开发商就动作频频的，在最后一个季度甚至打折销售也意识到国家政策来临的凶猛劲。在2020年的3月份，我国78家央企房地产决定退出房地产业务，而在民营企业这一边，也在逐步的推出三四线城市的业务，恒大地产跑去做新能源汽车，万科地产跑去养猪，碧桂园则去做机器人，更多的房地产公司正在部署着其他行业的发展，在转型当中。城镇居民不缺房子《2019年中国居民负债情况调查》数据中可以显示我国有96%的城镇居民是拥有房子的，其中拥有一套房子的家庭占比58.4%，拥有两套房子的家庭占比31%，拥有三套房子的家庭占比10.05%，目前我国城镇居民并不太缺房子，缺的是资金流动，现在我国城镇居民平均负债率达到了56.5%。有价无市的情况出现在2019年下半年开始，由于受到政策的调控，我国三四线城市逐渐的出现了有价无市的情况，2020年受到自己的影响，一二线城市的房源量都出现暴增的情况，虽然在未来我国的城市化率还在攀升当中，预计还有1.3亿人需要进到城里面的生活，但是面临着如此高昂的房价，人们必须是购买不起最终房子还是会出现大量的增多。四：总结人民币贬值我们最直观的效果是原本100年的，现在就直接变成95元，钱在无形之中就消失了，但是这种情况并不会出现太长时间，因为我国的经济在迅速的恢复当中出口，业务也在整理当中，所以2021年我国的经济将会恢复到一切正常的水平。2020年我国的房子价格并不会因为通货膨胀出现暴涨情况，因为国家政策严控的把持住房地产市场，如果房价再次出现暴涨的情况，最终的效果就会跟日本一样出现崩盘，这对国家还是人民都是处于一种不好的状态当中，我们现在主要目的是要维持房地产市场，良好健康的发展。我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨
破7是肯定的，如果下半年美国经济形势继续向好，尤其是如果因贸易战美国物价上涨，尽而美联储采取加息政策，而国内还是继续货币宽松保资产，则人民币将破7，而且是快速破7。甚至如国内采取更激进的货币政策，则人民币将破8望9。美国为什么在关键时刻又加关税？甚至是在美国即将大选之际？不得不说国内的一些狗屁砖家又被狠狠打脸了。什么斗而不破，什么为稳定大选而急于达成协议，一切都是这些砖家自娱自乐！特朗普被国内专家形容为又是特没谱，又是没脑子，朋友们，你们信吗？美国为什么又在关键时刻果断开打贸易战提高关税？这是美国一个很大的局。说明美国已经有把握地认为美国经济复苏稳定性很强，贸易战并不会伤害美国经济，反而可以让美国加快加息缩表进程。美国精英们早已注意到了中国的资产泡沫，加快加息缩表进程的目的指向性非常明确！从国际经验来看，相对于对美元汇率来说，实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。我们系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国台湾等国家和地区的案例，海外经验显示，本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释。整体来看，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。这一现象背后的逻辑也很容易理解：本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。但在不少案例中，贬值只带来房价增速下行，对房价升势并未带来撼动，汇率快速调整往往是这种结果。但在不少案例中(泰国、台湾及2008-09的韩国)，有效汇率贬值只带来房价增速下行(二阶影响)，对房价本身的升势(一阶影响)并未有撼动。房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果，并非单维度，确实是一种比较坚韧的价格，泡沫破裂式下跌案例较少(日本算是一个);而且多个经验案例亦显示，如果汇率是一次性快速调整，即使幅度较大，对房价影响也较小;带来房价下跌的往往是长期趋势性贬值。人民币的实际有效汇率同比变化率对于中国房价增速亦有一定解释力。规律总是普适的，对中国也一样。从过去15年的数据看，人民币实际有效汇率的变化同样对中国房价走势和增速变化有一定解释力。目前人民币实际有效汇率指数和同比都已开始下降，短期内汇率可能会得到政策支撑，但长期看进入贬值通道将会拉低房产收益率。从2015年8月的人民币汇率波动开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响;但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)，这将会影响到房价走势。简单来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。正文：1.汇率与房地产价格：国际经验1.1新加坡的汇率与房地产价格新加坡的汇率制度为管理浮动汇率制度，而新加坡的房地产市场模式以政府组屋为主，市场化的商业房地产为辅，政府组屋能够满足市场85%以上的需求。2004年-2012年，新加坡经济快速发展，GDP增速连创新高，汇率亦处于升值预期通道(在2008年由于受到全球性金融危机的影响，汇率遭受了贬值冲击，之后又进入升值预期通道)。在这一过程中，新加坡政府组屋的价格出现上涨。然而在2013年和2014年，新加坡的经济增速出现下滑，汇率贬值预期上升，预期导致房价亦出现了下降趋势，房价的同比增速由正也逐渐转为负值。从逻辑机制看，这种关联关系主要是由预期效应和资本流动助推。新加坡属于小型开放型经济，资本能够自由流动，房价与汇率之间的相关性就呈现得非常完美。在货币升值预期的阶段，资本流入增加，导致房地产价格上升;而在货币贬值预期作用的阶段，资本流出加快，房地产价格下降。1.2俄罗斯的汇率与房地产价格俄罗斯汇率制度的演变可以分为三个阶段：第一阶段是1992-1994年，卢布实行国家内部可兑换制度，卢布汇率自由浮动;第二阶段是1995-1998年8月，实行管理浮动汇率制度，即“外汇走廊”时期;第三阶段是1998年金融危机后至今，实行抑制外币需求基础上的浮动汇率制阶段，即为有管理的自由浮动汇率政策。2002年-2008年中期，随着国际油价的不断上涨，俄罗斯经济得到快速发展，出于对俄罗斯未来经济走势的看好，俄罗斯卢布的预期处于升值通道，此时俄罗斯房价大幅上升;而从2007年中期到2008年下半年，俄罗斯的经济发展受到全球性的金融危机和油价大幅下挫的影响，卢布经历了大幅贬值的冲击，此时房价达到顶点。之后油价回调，约在2011年5月达到局部高位。在此期间内，出于对俄罗斯经济的悲观预期，房地产价格下挫较多。2011-2014年下半年，受到石油价格下降的冲击，俄罗斯经济进一步下滑，卢布的贬值预期强烈，房价同比增幅出现大幅回落(图6)。1.3韩国的汇率与房地产价格韩国的汇率变革经历了五个阶段，从固定汇率制、单一钉住美元、钉住一篮子货币、市场平均汇率到目前为自由浮动汇率(1997年至今)。20世纪90年代，韩国经济高速发展，汇率预期稳定，房地产价格小幅下降，波动较小。97年末到98年初，由于遭受到东南亚金融危机的影响，作为亚洲四小龙的韩国受到了较大冲击，汇率大幅贬值;但由于韩国科技创新能力强，内部市场需求强劲，其经济发展根基并未动摇，对于韩元的币值预期仍处于升值通道，此时韩国房地产价格稳中有升;从02年到07年下半年，韩国经济增速明显，汇率升值预期强烈，在此期间，房价指数也出现了稳定上涨趋势。08年全球金融危机，韩国汇率再次遭受快速贬值的冲击，但快速贬值只影响了房价增速，并未显著影响到房价走势的方向。而随着经济形势的逐渐复苏，汇率上涨的冲击在08年到14年中期逐渐消除，而这一期间内，韩元的升值预期逐渐强烈，韩国地产价格也出现了持续性的上升。1.4日本的汇率与房地产价格日本的汇率制度曾经历过两次大的改革。第一次汇率制度改革(1971-1980)从固定汇率制度到有资本项目管理的浮动汇率制度;第二次汇率制度改革(1980-)是资本项目自由化后的浮动汇率制度。1980-1990年，日本经济高速发展，基于对日本经济未来的良好预期，汇率出现趋势性升值，同时，这一预期也加剧了逐利外资的流入，导致土地价格[1]上涨;1990年代，“广场协议”导致日元进一步升值，日本产品出口受到极大冲击，日本经济未来前景变得黯淡和悲观，大量资本流出导致土地价格下降。老龄化和低出生率也降低了日本未来经济增长的预期，房地产的未来需求降低，导致日本房地产价格波动变小。07-08期间，随着全球经济危机的加剧，日元作为避险资产需求增加，再度受到了升值的冲击，并持续到11年末;但这段升值只带动了房价同比，并未带来绝对价格方向变化。2012年起，美国经济复苏苗头出现，日本经济却仍处于震荡周期，没有明显复苏迹象，导致日元作为避险资产的价值下跌，日元进入贬值预期通道，日本房地产价格没有明显起色。由于日本政府没有公布1980年-2007年不动产价格指数，此处使用土地平均指数来近似替代，二者相关性极高。1.5泰国的汇率与房地产价格泰国在1991年接受了IMF的第八条款，加速开放资本项目，短时间内实现了经常项目和资本项目的自由兑换，外资进入或撤出都非常容易。20世纪80年代后期以来，外资源源不断地流入泰国。在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格上涨迅速。东南亚金融危机刺破泡沫后，泰国被迫宣布实行浮动汇率制。2008年金融危机之后，泰国经济进入波动加剧，对美汇率和实际有效汇率亦在2009年之后出现一轮贬值。但整体来看，泰国汇率贬值影响的只是房价同比增速(汇率变动和房价同比正相关)，并未阻碍整体上涨趋势中的房价走势。泰国房价的趋势性上涨，和泰国作为一个旅游国家的定位也不无关系。相对于临近国家，泰国房价相对较低，而且有永久产权，国际投资者的炒作也助推了房价上涨。1.6台湾的汇率与房地产价格台湾是比较典型的汇率变动完美影响房价同比增速，但没有影响房价大趋势的。在过去的15年中，台湾房价似乎只在2008年金融危机的时候有过短期向下，2014年年中之后开始短期向下，其余大部分时间都是上升的，尽管上升速率会随汇率而变动。当然，这一点可能和2008年之后实际有效汇率绝对水平的相对稳定有关，但即使在2005-2008的汇率贬值周期中，台湾房价亦只有同比向下，负增长的时间段相对有限。2.我国汇率与房价历史走势：经验情形从我国汇率和房地产价格变动的历史趋势来看，2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。2008年-2009年间的实际有效汇率走低曾带动一轮房价绝对价格和同比增速的同时走低，那几乎是历史上唯一的一轮房价跌。在此后的2010-2014年间，房价整体随着实际有效汇率的高斜率攀升在节节上涨;其间增速随汇率二阶变化有所波动，但基本都是正值。进入2014年7月以后，资本市场一轮牛市启动，股市对于过剩流动性的吸收能力逐渐体现，房价与汇率之间同涨同跌的现象被打破，取而代之的是人民币实际有效汇率进一步升值与房价短期透支之后短暂的同比下行。2015年二季度起，股指收益率预期触顶，股市财富效应和溢出效应导致房地产价格率先回暖，一线城市普涨。从8月开始，汇率的贬值预期意外随汇改大幅上升，实际有效汇率和同比同时下降，且预期压力空前加大。考虑到汇率和房产价格之间的经验关系，房地产价格变动再度处于一个敏感的时间窗口。要判断房价走势，我们需要进一步研究实际有效汇率的变动趋势。由于百城住宅价格指数仅提供2010年后数据，故使用停止更新的房地产销售价格指数在同基期的情况下替代合成。此处的同比变动率依旧使用合成的房地产价格指数计算而成3.实际有效汇率从长期看可能处于贬值通道中，将必然会拉低房产收益率2015年8月的汇率波折开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，我们预计政策对于汇率采取“阶梯式贬值+区间内求稳”的策略，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响。但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)。根据我们对于中国经济的理解，中国在2012年开始一轮去出口化，经济增速从9.5%到7.5%;2014年开始一轮去地产化，经济增速将从7.5%到6%;2020年开始去基建化，经济增速将进一步从6%到4%。整个经济增长将会出现重心不断下移的过程，这将会导致实际有效汇率在未来也会趋势性走低(当然，这一假设还要考虑其他经济体尤其是发达经济体的相对状态，只能边观测边验证)。实际有效汇率的趋势性走低将会影响到房价走势。保守来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，房产收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。哪个都保不了。5月27日夜，离岸人民币兑美元跌幅扩大，跌破7.19关口，创数年来新低；在岸人民币兑美元跌逾300个基点，逼近7.17关口，亦创去年9月以来新低。5月27日，离岸人民币对美元跌幅扩大，失守7.17关口。截至本文发稿，离岸人民币对美元最低报7.1954。专家分析，受市场情绪与国际收支情况影响，短期人民币汇率波动或将加剧。市场情绪是左右今日人民币汇率走势的关键一环。国际环境不确定因素增强，激发市场担忧情绪，从而影响人民币汇率表现。当前市场中的避险情绪仍旧是人民币汇率贬值压力的重要来源。但5月27日美元指数并没有上涨，稳定在低位。有专家称：种种迹象表明，近期人民币对美元汇率的弹性有所增强，人民币汇率依据市场情绪和基本面灵活涨跌，是弹性增强的一大表现。也有专家分析，对其他主要非美货币而言，目前人民币汇率贬值幅度并不算大。在市场人士看来，人民币汇率波动加大，弹性增强，是汇率市场化形成机制下的正常反应，并不存在持续贬值基础。专家已经开始无法自圆其说。这个问题问的很有水平！为什么疫情后房价，没有想象中的下跌呢？按经济运转规律看，借，贷双方都是奔投入产出的利益而周转。投入产出是双方的共同利益！支撑房地产产业的资金链，国家金融机构投入占绝对优势。而利息是按房地产业市场价值来订的！如果房地产业降价，势必造成房地产商，承受不了亏损压力，各银行只有以房产做抵押。而房地产的市场运做，银行又无力运作，不要说利息，就连成本都难收回。所以房地产价值近2至3年，不可能有大的下降。只有逐渐缓慢的软着陆。这是市场全局调控，不可能由市场自然规律发展。实际中国房地产业发展，已经是供大与求。最多5至8年，房价一定大幅下降。个人浅见。供参考！2020年注定是不平凡的一年的各种事情随之爆发，全世界都出现了大动荡的情况，全球大放水，现在在5月份以来，我国的人民币在持续的贬值当中，人们担心这对我国，国内影响十分巨大。人民币的贬值对我们理论上所有物品都是会产生最直接的影响，包括房子的价格，但是2020年房子价格已经发生了改变。一：人民币贬值持续时间。人民币大幅度的贬值，意味着无论我们在国内还是在国外购买原本价值100元的东西，现在则需要额外的多付钱去购买。美国国务卿蓬佩奥又发表了对中国香港不当言论，对中国香港干涉中国内政的事情，导致香港现在出现暴乱的情况，从另一方面观看是2020年受到疫情的影响，美国等一些欧洲国家无底线的放水，还有孟晚舟案的事情推向了人们的高峰，这导致了人民币出现短期的大幅度贬值。整体来看，中国经济的复苏节奏仍然要早于美欧等发达国家市场，所以基本面上更加支持人民币汇率升值而不是贬值，其次在经济危机当中，一般央行都会通过释放货币流动性等措施来使本币贬值，从而更多的利好经济复苏，在本轮经济危机当中，虽然我国也采取了降息降准等宽松货币政策，但是相比于美国和欧洲的无底线量化宽松而言，货币政策并不算是太过宽松，所以人民币汇率还相对保持，这种贬值持续的时间并不会很长时间，在我国经济复苏的时候，整体人民币都是在升值的空间当中，不是贬值。二：国内的房价会有什么影响。最近我们整个朋友圈的东西都在沸沸扬扬的说我们的人民币在贬值，房价之间会迎来暴涨的情况，其实这些都是虚假的话来的，我国已经做出相对应的政策调控，房地产市场并不会出现暴涨的情况，我国房价上涨要达到最基本的三要素，才能并实列齐涨。经济萧条，经济萧条在2020年已经符合这个条件了，我们可以看一下当年03年受到非典的影响，08年金融危机的影响和地震，2015年A股大崩盘都是导致我国经济处于萧条的状态当中，在前面三次历史中可以观看出，每次经济的萧条之后，都是房价暴涨。利率下调，每一次我国受到经济的萧条之后，都会进行大规模的放水，从而调低贷款利率。90年代我国的贷款利率为15%， 03年我国的贷款利率为6.12%，08年我国的贷款利率为5.94%，15年贷款利率为4.9%，2020年我国的贷款利率为4.65%，这次利率看上去进行改革之后，lpr利率仅2020年就已经下调了，达到20个基准点。我们要清楚一件事情，这是贷款利率，而房贷是有商业加点的存在的，跟我们的利率是完全不符合的，商业焦点是根据目前市场的变化情况进行房贷的上升或者是下降，而且我们的首套房和二套房还会进行额外的加息情况，这样进一步的调控了我们的资金流向，毕竟房地产在早些年不断的流入资金，导致如此高昂的房价出现，现在各种的加利家加点就很好的把控住资金的流向。政策调控，在过去每一次经济萧条之后，我们首先的是将利息，再然后就是出台政策来刺激中国经济，房地产的增长，03年最直接的刺激房地产增长，08年放水4万亿来扶持基建行业，实质上就是扶持房地产，2015年去库存和棚改政策，这三次都是刺激中国经济增长的主要手段，2019年之后我国房地产市场发生的改变，主动的宣布不再依赖房地产市场来刺激中国经济增长，2020年我国受到疫情的影响，国家重申“房住不炒一城一策”国家强调政策把控房地产以外，我国海南省推出了取消预售房模式要现房出售，河南永城市取缔所有中介公司。还有各个城市的政策都在酝酿当中。人民币的贬值只不过是短期性的，对我国房价的影响确实不大，主要是国家政策来调控房地产市场，另外一个是银行的资金并不会有有太多流向于房地产企业的发展当中，更多的是有限于实体行业的扶持发。三：我国房价的走势。开发商撤离房地产市场，2019年下半年房地产开发商就动作频频的，在最后一个季度甚至打折销售也意识到国家政策来临的凶猛劲。在2020年的3月份，我国78家央企房地产决定退出房地产业务，而在民营企业这一边，也在逐步的推出三四线城市的业务，恒大地产跑去做新能源汽车，万科地产跑去养猪，碧桂园则去做机器人，更多的房地产公司正在部署着其他行业的发展，在转型当中。城镇居民不缺房子《2019年中国居民负债情况调查》数据中可以显示我国有96%的城镇居民是拥有房子的，其中拥有一套房子的家庭占比58.4%，拥有两套房子的家庭占比31%，拥有三套房子的家庭占比10.05%，目前我国城镇居民并不太缺房子，缺的是资金流动，现在我国城镇居民平均负债率达到了56.5%。有价无市的情况出现在2019年下半年开始，由于受到政策的调控，我国三四线城市逐渐的出现了有价无市的情况，2020年受到自己的影响，一二线城市的房源量都出现暴增的情况，虽然在未来我国的城市化率还在攀升当中，预计还有1.3亿人需要进到城里面的生活，但是面临着如此高昂的房价，人们必须是购买不起最终房子还是会出现大量的增多。四：总结人民币贬值我们最直观的效果是原本100年的，现在就直接变成95元，钱在无形之中就消失了，但是这种情况并不会出现太长时间，因为我国的经济在迅速的恢复当中出口，业务也在整理当中，所以2021年我国的经济将会恢复到一切正常的水平。2020年我国的房子价格并不会因为通货膨胀出现暴涨情况，因为国家政策严控的把持住房地产市场，如果房价再次出现暴涨的情况，最终的效果就会跟日本一样出现崩盘，这对国家还是人民都是处于一种不好的状态当中，我们现在主要目的是要维持房地产市场，良好健康的发展。我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨房价不可能变为负资产，因为房价不是资产，房价不过是资产的一种表达方式。正确的表达应该是：“汇率贬值为何能引起房子变负资产”。汇率贬值在特定情况下，会引起房子变成负资产。一般来说，汇率贬值升值，在目前市场状况下都是正常的。涨涨跌跌因素很多。但如果汇率大幅度贬值，这时候就会引起资金外流，导致市场上缺乏资金，房价暴跌，这时候房子就可能变成负资产。我们简单的做一个假设说明。比如，目前美元兑人民币汇率是7.15左右。假设三个月之后，美元兑人民币汇率为14.30，也就是三个月之后，人民币兑美元贬值了一倍，那么这会引起一个明显的现象，就是资金会立马出逃，兑换为美元。这时候，很多人纷纷变卖房子，购进美元。但市场上房子出售的太多，而资金都=变成美元，购房的人非常稀少，这样房价暴跌。比如王先生刚买了一套房子，价格是2万元/平方米购买的房子，然后总购房款是200万元，首付60万元，贷款140万元。这时候房价暴跌，只剩下1万元/平方米。那么房子的市场价格，就只有100万元。这时候王先生欠银行贷款有140万元，不包含利息。但房子价格只有100万元。也就是前期的首付60万元白花了不说，房子的价值还不如银行贷款。这时候房子就是负资产。所以汇率贬值确实能让房子变成负资产。但这样的现象，大部分是在经济危机，或者金融危机的时候发生。从目前来看，中国发生这样的现象，基本上没有可能的。因为中国经济增长依旧强劲，年经济增长保持在6%以上，这样每年新增GDP超过90万亿元人民币×6%=5.4万亿人民币，折合大约8000亿美元。这相当于一年增加一个土耳其，或者是荷兰的GDP。其次是，中国外汇还是属于有效管控范围，中国外汇储备目前依旧保持在3万亿美元的这样一个高位。截至2019年7月末,我国外汇储备31037亿美元。这是有实力作为保障的。当然，最近几年，人民币汇率开始回调，尤其是今年以来，人民币汇率更是直接破7，目前为7.15。这个价格，与2018年1月份人民币兑美元1美元6.5人民币相比，差不多贬值10%左右。而2018年以来，美国对中国产品提高关税，基础也是10%。也就是这个人民币贬值，其实差不多抵消了美国加征的关税。汇率贬值确实能够让房子变负资产，但基本上是在经济危机或者金融危机发生的情况下。目前人民币贬值，其实是对冲美国加征关税的一种策略。

5，假如房价崩溃兑换美元可以规避风险吗

覆巢之下无完卵。一旦崩溃马上会严格外汇管制。
覆巢之下无完卵。一旦崩溃马上会严格外汇管制。再看看别人怎么说的。
1：如果想要换成美元的话，到银行开一个双币卡，直接兑换的可以，外汇局规定一人一年只能购汇5万美元 2：现在我国的通胀已经下降很多了，当然是从cpi数据来观察的 3：换成美元并不一定能规避风险，现在QE3正在升温，如果推出的话

6，汇率跟房价有什么关系

实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性，但并没有因果关系。实际汇率是经济结构的重要变量，它体现了制造业与服务业的相对比价。实际汇率升值往往对应着服务业价格的上涨，实际汇率贬值则对应着服务业价格的下跌。房地产行业是中国经济服务业的重要组成部分。汇率升值和房价上涨有时会同时发生，但这种相关关系只能说明人民币汇率和房价共同取决于相对劳动生产率等基本面因素，并不意味人民币汇率能够影响房价。扩展资料：人民币汇率与利率的相关性：人民币贬值的原因1.美元正处在加息周期，美元汇率持续走高，相对于人民币就会贬值2.美国持续升高的基准利率与中国持续的低利率之间的利差会导致美元从中国流出。3.国内不断的释放流动性，会导致人民币计价的资产发生贬值，这些资产既包括中国人的资产，也包括外国人的，外国人不希望看到不断增加的流动性使自己的资产缩水，所以就会选择以美元的形式离开中国，从而导致人民币贬值。4.不断加强的贸易战，会打击投资者对中国经济的持续增长的信心，从来打击对人民币的信心，导致人民币贬值。以上几个因素人民币持续贬值，如果人民币贬值破七以后会带来更大的贬值压力。要想阻止人民币贬值，就需要在国内进行加息操作或动用外汇储备买入人民币。所以人民币的利率是人民币汇率变化的重要因素之一。如果不进行加息，会带来人民币汇率更大的贬值压力，但是房价不会下跌。人民币利率如果加息，就会减轻人民币贬值压力，但是对房价造成很大的打击。房价就会下跌。这就是通常大家说的，到底是保房价还是保汇率。其实是由中间的利率决定的参考资料：人民网-央行谈汇率和房价之争：市场夸大各自领域风险

7，如何认识物价房价股价和汇价

我简单介绍下这几者之间的关系吧首先说说汇价，就RMB来说，RMB上涨，物价就应该下跌，物价的下跌会导致利率的下滑，同时造成债券和股票的价格下跌，房价属于物价中的一种，应该是包括在这一系列的变化中的，但这些变化只是在正常经过下，在一些特殊时期，由如货币紧缩时期，会有一些不同。
物价：上涨压力较大但无需恐慌股价：优化资本市场结构，促进股票市场稳定健康发展，着力提高上市公司质量，维护公开公平公正的市场秩序，建立创业板市场，加快发展债券市场，稳步发展期货市场。房价：拐点存疑但破解住房难题思路明晰汇价：弹性增强仍需防控全球经济风险
物價可以看成通貨膨脹率...會影響到國家整個政策方針. 房價是影響整個經濟的基石，其牽扯了全部行業...從而影響到股價 股價是國家經濟發展的晴雨錶/ 後不做解釋 匯價看看國際金融吧。這個再需要 解釋 ，你就愧對於財管系對你的栽培了...

8，黄金价格为什么下跌

黄金价格受多种因素影响，下跌原因包括：全球经济发展形势良好、黄金制作的商品有更多的可替代材料、美国经济数据变差、石油的价格下跌。1、全球经济发展形势良好，有稳定的商品贸易环境，而黄金作为一种避险产品在现世安稳的环境下自然就失去了吸引力，投资者更想把投资黄金的资金使用到别的项目上； 2、用黄金制作的商品有更多的可替代材料，导致市场对黄金的需求减少，需求影响价值，而价值影响价格，所以黄金的价格就自然下跌了； 3、美国作为全球第一大经济体，其经济的发展和相关政策的落实都会影响到黄金的价格，而美国发布的经济数据参差不齐，没有一个好的趋势； 4、石油与黄金的价格呈正比例发展，当石油的价格下跌时，黄金的价格也会随之下跌。
1、全球经济发展形势良好，有稳定的商品贸易环境，而黄金作为一种避险产品在现世安稳的环境下自然就失去了吸引力，投资者更想把投资黄金的资金使用到别的项目上； 2、用黄金制作的商品有更多的可替代材料，导致市场对黄金的需求减少，需求影响价值，而价值影响价格，所以黄金的价格就自然下跌了； 3、美国作为全球第一大经济体，其经济的发展和相关政策的落实都会影响到黄金的价格，而美国发布的经济数据参差不齐，没有一个好的趋势； 4、石油与黄金的价格呈正比例发展，当石油的价格下跌时，黄金的价格也会随之下跌。

9，房价下跌是真的吗

蓝皮书指出，综合各种相关因素分析，近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外，整体上的房价大涨大落都是小概率事件。对住房交易会有短期影响，对房价总体走势影响则是极小概率。有关于房子这个问题，真的是件非常受关注的事情。一有点风吹草动就搞得人尽皆知，不过这也无可厚非。毕竟这个东西真的是太重要了，牵扯到的东西也很多。据说房价会迎来大跌的变化，针对这个问题，社科院给出了答案！中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社联合发布了中国房地产发展报告。蓝皮书指出，综合各种相关因素分析，近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外，整体上的房价大涨大落都是小概率事件。对住房交易会有短期影响，对房价总体走势影响则是极小概率。因为人口还是在持续增长而且农村人都在往城市里走。城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危旧房改造升级需求三者叠加效应依然继续，住房供给不能满足居住需求的总体态势不可能在短期内有根本改观。这是虽然有历史上最严厉的房地产调控，但最近三年全国商品房成交均价仍有7.6%增速的根本原因所在。从现实来看，中国房价已在高位，大涨之后要有一个喘息期，继续快速上涨既乏力，又将面临较高的市场风险。从中央的决策意愿来看，近期国家控制房价大涨的决心不会变，对房地产调控从紧的政策方向也不会变。随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的全面落实，楼市需求压力将有所减轻，房价大涨也会失去动力。

10，为什么黄金会暴跌

黄金会暴跌的原因：群众对黄金的需求量下降；黄金价格走势低迷，收益效果不高；同期原材料产品价格上涨，前景宽广；国际经济形式稳步向好，发展稳定；世界有新的经济贸易形态，黄金的地位不复从前。通常来说，黄金具有商品和金融两种属性，黄金价格是由多种因素综合影响、共同作用下形成的，各种力量相互影响、相互作用，通过影响供求关系而形成黄金价格的波动和变化。黄金价格出现暴涨暴跌主要是以下几大因素影响：1、美元走势：通常，人们取黄金就会舍美元，取美元就会舍黄金。黄金虽然本身不是法定货币，但始终有其价值，不会贬值成废铁。若美元走势强劲，投资美元升值机会大，人们自然会追逐美元。相反，当美元在外汇市场上越弱时，黄金价格就会越强。2、战乱及政局震荡时期：战争和政局震荡时期，经济的发展会受到很大的限制。任何当地的货币，都可能会由于通货膨胀而贬值。这时，黄金的重要性就淋漓尽致的发挥出来了。由于黄金具有公认的特性，为国际公认的交易媒介，在这种时刻，人们都会把目标投向黄金。对黄金的抢购，也必然会造成金价的上升。3、世界金融危机：当危机出现，人们自然都会保留金钱在自己的手上，银行会出现大量的挤兑或破产倒闭。情况就像前不久的阿根廷经济危机一样，全国的人民都要从银行兑换美元，而国家为了保留最后的投资机会，禁止了美元的兑换，从而发生了不断的骚乱，全国陷入了恐慌之中。当美国等西方大国的金融体系出现了不稳定的现象时，世界资金便会投向黄金，黄金需求增加，金价就会上涨。黄金在这时就发挥了资金避难所的功能。唯有在金融体系稳定的情况下，投资人士对黄金的信心就会大打折扣，将黄金沽出造成金价下跌。4、通货膨胀：一个国家货币的购买能力，是基于物价指数而决定的。当一国的物价稳定时，其货币的购买能力就越稳定。相反，通货率越高，货币的购买力就越弱，这种货币就愈缺乏吸引力。如果美国和世界主要地区的物价指数保持平稳，持有现金也不会贬值，又有利息收入，必然成为投资者的首选。5、石油价格：黄金本身是通胀之下的保值品，与美国通胀形影不离。石油价格上涨意味着通胀会随之而来，金价也会随之上涨。6、黄金供需关系：金价是基于供求关系的基础之上的。如果黄金的产量大幅增加，金价会受到影响而回落。但如果出现矿工长时间的罢工等原因使产量停止增加，金价就会在求过于供的情况下升值。

11，在什么情况下黄金的行情会大跌知道的说一下好吗

当没有人愿意去买黄金的时候，比如黄金出现替代品了，还有就是当市场好的时候，黄金只能保值，经济好的时候大家都把钱拿出去投资了。。没人买黄金黄金银价格就低了
1、黄金银价格与黄金期货行情紧密联系，一般黄金期货大跌，黄金银价格下行2、黄金期货受供求影响，卖多买少也就相应的下行3、黄金是以美元(USD)进行计价的，所以美元(USD)上行，黄金也会下行
1）黄金价格与美元的互动关系：由于国际黄金价用美元计价，在基本面、资金面和供求关系等因素均正常的情况下，通常呈现美元涨、黄金跌和美元跌、黄金涨的逆向互动关系。这是投资者判断金价走势的重要依据。（2）黄金价格与国际原油的互动关系：原油价格一直和黄金市场息息相关，其原因是黄金具有抵御通货膨胀的功能，而国际原油价格与通胀水平密切相关，因此，黄金价格与国际原油价格具有正向运行的互动关系。（3）黄金价格与国际政局动荡的互动关系：国际上重大的政治、战争事件都将影响黄金价格。黄金发挥其保值避险的作用，成为投资的首选，刺激金价的上扬。（4）黄金价格与国际商品市场的联动关系：由于“金砖四国”经济的持续崛起，对有色金属等商品的需求持续强劲，价格持续强劲上扬。虽然与有色金属相比，黄金的上涨幅度明显偏低，但铜、铝等有色金属的大幅下跌已影响到黄金价格。投资者在判断黄金价格走势时，必须密切关注国际商品市场尤其是有色金属价格的走势。（5）黄金价格与国际重要股票市场的互动关系：国际黄金市场的发展历史表明，在通常情况下，黄金与股市也是逆向运行的，股市行情大幅上扬时，黄金价格往往是下跌的，反之亦然。（6）黄金价格与黄金现货市场季节性供求因素的关系：黄金现货市场往往有比较强的季节性供求规律，上半年黄金现货消费相对处于淡季，近几年来金价一般在二季度左右出现底部。从三季度开始，受节日等因素的推动，黄金消费需求会逐渐增强，到年底的圣诞节，黄金现货需求会逐渐达到高峰，从而会使金价持续走高。
1、一般黄金期货大跌，黄金银价格下行2、受供求影响，卖多买少也就相应的下行3、黄金是以美元(USD)进行计价的，美元(USD)上行，黄金下行4、国际政治局势、经济局势向好时，黄金也会下行5、探明黄金储量过多时黄金也会下行 ..
1、黄金银价格与黄金期货行情紧密联系，一般黄金期货大跌，黄金银价格下行2、黄金期货受供求影响，卖多买少也就相应的下行3、黄金是以美元(USD)进行计价的，所以美元(USD)上行，黄金也会下行4、国际政治局势、经济局势向好时，黄金也会下行5、探明黄金储量过多时黄金也会下行

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