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1，房产中介没有我的同意把我家的多张照片挂在别人家的售房上能告他吗

可以的，但看涉及不涉及到诈骗，如果不涉及，很难有效的赔偿，顶多是责令整改或者公开道歉什么的。
想钱想疯了吧？
看得起你照片才挂
看得起你照片才挂再看看别人怎么说的。
最多谴责一下

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2，为什么有的房子在软件上挂那么低的价格实际上却不是

这是某网站中介发在网上的房子这是链家网上某中介发的房子今天咱们来继续聊聊关于房产的那些事，相信大家都已经看过上面两幅照片了。令人纳闷的是一个房子为什么会有许许多多的中介发着不同的价格，一套房子竟然有100多万的差距水平？抱着打破砂锅问到底的精神，小编我试着拨打了上面两个两个中介的电话，得到了两个截然不同的答复。一个告诉我业主现在出国了房子暂时看不了，不过还有别的房子可以看不过价位回比这套贵好多。另外一个中介告诉我这是业主的心理报价，包括税费、房子优劣及是否配送车位等都跟我事无巨细的一一声明，而且这套房子业主就在附近住看房非常方便。相信看到这里各位客官都已经有了一个大概的了解，同一套房子有许多中介在发但是真正的报价却不被客户所熟知。套路之一：挂低价 或是伪造虚假房源 吸引客户主动咨询 从而获得客户资源目前的全国房产市场形形色色大大小小的中介群体层出不穷，小到2-3人的夫妻店小中介、大到十几万人的中介公司、【链家、Q房网 、太平洋、我爱我家】等 。但是客户群体就是那么多在僧多肉少的现实条件下，谁手头上掌握了相应的客户资源 无疑会比别人多了开单赚钱的机会。 ---中介这个群体 半年不开张，开张便可吃半年。信息化时代的到来，随着手机 网络的普及 许多人足不出户便可畅游天下，更多的买房人便通过手机或是网站来浏览房源 选取自己适合的房子。不是小编在这里故意夸大链家网功效，不过自从左晖提出链家100%真房源后，整个链家集团包括线上的链家网所登记在册的房子 ，都是真实在售 真实照片 真实价格的“三真”房源 老百姓通过链家网浏览真实房源后台技术的支持下能够更好的匹配房源。 其实老百姓真的需要 房产中介这种 真的品质 ，又何苦挂低价来欺瞒客户来混淆视听扰乱市场呢？ 最后吃亏的往往是自己手机APP链家网套路二：集中邀约 哄抬市场火爆 甚至于串联吃差价记得小编的亲戚前几年买房子时，一直想要买市南区的一套房子。可是苦于一直没有房子，结果有一天正上班了突然接到了中介的电话轰炸。告诉他 结果那个小区里刚出了一套房子 有很多客户都抢着过去了 有的甚至都带着钱去的要直接定，我亲戚一听 当即就开着车过去了 果然小区里 房子里到处都是人 大约30个 还有陆陆续续过来的。 旁边还有中介在不断的各种灌迷糊汤，各种各种好 怎么便宜 怎么稀缺。当即脑门一热当天就买了那套房子，可是晚上回家一寻思又不是那么一回事，可是钱都给了想要退就要赔违约金又得不偿失。 过了很久偶然听另外一个中介讲，当初那套房子那个中介多帮业主卖出去30万 业主还返钱给了那个中介我的那个亲戚听了后 悔不当初 十分懊恼。小编一直在想 其实在中国目前这个体制内生活 ，房子的定义不只是一家人的居所。它有可能承载着一代人的希望与梦想，有许多人为了买到房子背负着高房贷日夜辛劳，有的人为了买到合适的房子甚至有病都不敢去看病 只为了省电钱。 这个社会 我们的国家还是需要健全、高效严苛的法律条文与健全制度来规范这群黑中介 使得行业内透明高效，更能让老百姓买得起房子 ，少走冤枉路。安得广厦千万间 大批天下寒士俱欢颜 -希望你我乐有所居 早日在这个冰冷的城市里买到自己的房子

3，南宁为什么叫邕

因为南宁在唐代的时候叫做邕州，后来就简称为邕。南宁古属百越之地，东晋大兴元年（318年），建晋兴郡，为郡治所在地，南宁建制从此开始，至今已有1700年历史；唐朝贞观年间（632年），更名邕州，设邕州都督府，南宁的简称“邕”由此而来；元朝泰定元年（1324年），邕州路改名为南宁路，取南疆安宁之意，南宁得名始于此。南宁地处中国华南地区、广西南部，中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作、泛珠三角合作等多区域合作的交汇点。南宁也是中国面向东盟开放合作的前沿城市、中国—东盟博览会永久举办地、国家“一带一路”有机衔接的重要门户城市，南部战区陆军机关驻地。南宁的地貌南宁市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。这个盆地向东开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为高峰岭低山，南有七坡高丘陵，西有凤凰山（西大明山东部山地）。形成了西起凤凰山，东至青秀山的长形河谷盆地。盆地中央成为各河流集中地点，右江从西北来，左江从西南来，良凤江从南来，心圩江从北来，组成向心水系。盆地的中部，即左、右江汇口处，南北两边丘陵靠近河岸，形成一天然的界线，把长形河谷、盆地分割成两个小盆地，一是以南宁市区为中心的邕江河谷盆地；二是以坛洛镇为中心的侵蚀――溶蚀盆地。以上内容参考：

4，未来几年里南宁房价是否还上涨或上涨的空间是否还大

在南宁做了十几年房地产，作为个人判断来说：会，但是没有那么快就达到2万的均价1、房价上涨的理由，主要是因为目前南宁的房价是依靠4950万广西人支撑起来的，只要国家经济发展没有问题，作为省会城市，尤其是强首府战略下的唯一，南宁不涨没道理！而且，目前城市发展来说，大南宁必须依靠卖地来支持庞大的城建，说白了，过分依赖房地产支撑地方财政收入。2、之所以判断没有那么快，主要是因为居民收入是有限的。哪怕是全广西的中产都去南宁买，但是这个承受力也是有边界的，如果上了两万，那可能很多人就会考虑去广东，去重庆成都等更有潜力的城市置业，而不局限于广西区内。尤其是目前南宁经济结构还是很不均衡，第二产业发展的基础薄弱，居民的财富积累是相当有限的，别说2万，到1.5万均价就是一个门槛，到时候就该出现限价了。毕竟南宁还是一个没啥产业基础，大部门人收入都是3千左右的水平。3、2万不是不会来，而是迟早都会来，毕竟广西就只有一个南宁而已！广西本土的大部分居民没有其他的选择！
在南宁做了十几年房地产，作为个人判断来说：会，但是没有那么快就达到2万的均价1、房价上涨的理由，主要是因为目前南宁的房价是依靠4950万广西人支撑起来的，只要国家经济发展没有问题，作为省会城市，尤其是强首府战略下的唯一，南宁不涨没道理！而且，目前城市发展来说，大南宁必须依靠卖地来支持庞大的城建，说白了，过分依赖房地产支撑地方财政收入。2、之所以判断没有那么快，主要是因为居民收入是有限的。哪怕是全广西的中产都去南宁买，但是这个承受力也是有边界的，如果上了两万，那可能很多人就会考虑去广东，去重庆成都等更有潜力的城市置业，而不局限于广西区内。尤其是目前南宁经济结构还是很不均衡，第二产业发展的基础薄弱，居民的财富积累是相当有限的，别说2万，到1.5万均价就是一个门槛，到时候就该出现限价了。毕竟南宁还是一个没啥产业基础，大部门人收入都是3千左右的水平。3、2万不是不会来，而是迟早都会来，毕竟广西就只有一个南宁而已！广西本土的大部分居民没有其他的选择！有这样的想法很正常，因为你在南宁生活久了，就比如说老婆都是人家的漂亮，别人家的老公更会能干。南宁工资在全国来说算是中等，比沿海地区肯定不行，在中西部比就是没多大差距了，其实南宁算广西工资最高的地方了，和很多中部省会有得一比，但是广西的平均工资在全国各省排名就是比较靠后了。南宁规模工业很少，特别是重工业几乎没有，都是服务业、商业、轻工业、金融业等，所以南宁经济总量不高，但是平均收入不低，南宁居民比广西其他城市有钱多了，不过是比不了沿海城市。南宁的房价相对很多省会算低的，这个我比较有体会，因为工作原因，我到过很多地方，特别是对南方的城市比较了解。南宁清秀区房价算比较高了，均价大概是15000，但是西乡塘区9000是正常，总体均价是11000多，不过现在南宁房价上涨压力还很大。其实很多省会房价比南宁高很多，上个月海口均价就突破23000了，广东、福建、浙江、江苏的大部分地级市房价也超过南宁，中部地区的省会也超过南宁。目前广西、湖南、贵州的房价是全国低洼地。南宁的物价在各省会城市排名算是中等偏下，南宁除了青秀区物价相对比较高，其他区域都算低的，比如说在江南区、西乡塘区400块/月价格很容易在城中村租到一个单间，而且交通方便。
在南宁做了十几年房地产，作为个人判断来说：会，但是没有那么快就达到2万的均价1、房价上涨的理由，主要是因为目前南宁的房价是依靠4950万广西人支撑起来的，只要国家经济发展没有问题，作为省会城市，尤其是强首府战略下的唯一，南宁不涨没道理！而且，目前城市发展来说，大南宁必须依靠卖地来支持庞大的城建，说白了，过分依赖房地产支撑地方财政收入。2、之所以判断没有那么快，主要是因为居民收入是有限的。哪怕是全广西的中产都去南宁买，但是这个承受力也是有边界的，如果上了两万，那可能很多人就会考虑去广东，去重庆成都等更有潜力的城市置业，而不局限于广西区内。尤其是目前南宁经济结构还是很不均衡，第二产业发展的基础薄弱，居民的财富积累是相当有限的，别说2万，到1.5万均价就是一个门槛，到时候就该出现限价了。毕竟南宁还是一个没啥产业基础，大部门人收入都是3千左右的水平。3、2万不是不会来，而是迟早都会来，毕竟广西就只有一个南宁而已！广西本土的大部分居民没有其他的选择！有这样的想法很正常，因为你在南宁生活久了，就比如说老婆都是人家的漂亮，别人家的老公更会能干。南宁工资在全国来说算是中等，比沿海地区肯定不行，在中西部比就是没多大差距了，其实南宁算广西工资最高的地方了，和很多中部省会有得一比，但是广西的平均工资在全国各省排名就是比较靠后了。南宁规模工业很少，特别是重工业几乎没有，都是服务业、商业、轻工业、金融业等，所以南宁经济总量不高，但是平均收入不低，南宁居民比广西其他城市有钱多了，不过是比不了沿海城市。南宁的房价相对很多省会算低的，这个我比较有体会，因为工作原因，我到过很多地方，特别是对南方的城市比较了解。南宁清秀区房价算比较高了，均价大概是15000，但是西乡塘区9000是正常，总体均价是11000多，不过现在南宁房价上涨压力还很大。其实很多省会房价比南宁高很多，上个月海口均价就突破23000了，广东、福建、浙江、江苏的大部分地级市房价也超过南宁，中部地区的省会也超过南宁。目前广西、湖南、贵州的房价是全国低洼地。南宁的物价在各省会城市排名算是中等偏下，南宁除了青秀区物价相对比较高，其他区域都算低的，比如说在江南区、西乡塘区400块/月价格很容易在城中村租到一个单间，而且交通方便。南宁的房价比柳州的低？我不明白你是什么比的？均价还是某个楼盘？我举几个例子吧，武鸣刚划入南宁的新区，县城（城区）现在均价5～6六千一平。南宁最土豪的房地产凯旋一号 ，3万一平。五象新开发的靠近体育中心附近没见有一万五的房子。就算华润二十四村以前也就5000千多，现在一万二三，那个位置算是五象比较偏的地方了。现在想在南宁买套房没30万都买不起，月供最少3000多。其他什么市中心的房价，琅东的房价我就不想说太多了。以前南宁很多地方刚五六千时那里都有8000上万的了。上面我说的都是商品房没包括别墅哦??。默默搬砖去买不起房的了！上图对比一下
在南宁做了十几年房地产，作为个人判断来说：会，但是没有那么快就达到2万的均价1、房价上涨的理由，主要是因为目前南宁的房价是依靠4950万广西人支撑起来的，只要国家经济发展没有问题，作为省会城市，尤其是强首府战略下的唯一，南宁不涨没道理！而且，目前城市发展来说，大南宁必须依靠卖地来支持庞大的城建，说白了，过分依赖房地产支撑地方财政收入。2、之所以判断没有那么快，主要是因为居民收入是有限的。哪怕是全广西的中产都去南宁买，但是这个承受力也是有边界的，如果上了两万，那可能很多人就会考虑去广东，去重庆成都等更有潜力的城市置业，而不局限于广西区内。尤其是目前南宁经济结构还是很不均衡，第二产业发展的基础薄弱，居民的财富积累是相当有限的，别说2万，到1.5万均价就是一个门槛，到时候就该出现限价了。毕竟南宁还是一个没啥产业基础，大部门人收入都是3千左右的水平。3、2万不是不会来，而是迟早都会来，毕竟广西就只有一个南宁而已！广西本土的大部分居民没有其他的选择！有这样的想法很正常，因为你在南宁生活久了，就比如说老婆都是人家的漂亮，别人家的老公更会能干。南宁工资在全国来说算是中等，比沿海地区肯定不行，在中西部比就是没多大差距了，其实南宁算广西工资最高的地方了，和很多中部省会有得一比，但是广西的平均工资在全国各省排名就是比较靠后了。南宁规模工业很少，特别是重工业几乎没有，都是服务业、商业、轻工业、金融业等，所以南宁经济总量不高，但是平均收入不低，南宁居民比广西其他城市有钱多了，不过是比不了沿海城市。南宁的房价相对很多省会算低的，这个我比较有体会，因为工作原因，我到过很多地方，特别是对南方的城市比较了解。南宁清秀区房价算比较高了，均价大概是15000，但是西乡塘区9000是正常，总体均价是11000多，不过现在南宁房价上涨压力还很大。其实很多省会房价比南宁高很多，上个月海口均价就突破23000了，广东、福建、浙江、江苏的大部分地级市房价也超过南宁，中部地区的省会也超过南宁。目前广西、湖南、贵州的房价是全国低洼地。南宁的物价在各省会城市排名算是中等偏下，南宁除了青秀区物价相对比较高，其他区域都算低的，比如说在江南区、西乡塘区400块/月价格很容易在城中村租到一个单间，而且交通方便。南宁的房价比柳州的低？我不明白你是什么比的？均价还是某个楼盘？我举几个例子吧，武鸣刚划入南宁的新区，县城（城区）现在均价5～6六千一平。南宁最土豪的房地产凯旋一号 ，3万一平。五象新开发的靠近体育中心附近没见有一万五的房子。就算华润二十四村以前也就5000千多，现在一万二三，那个位置算是五象比较偏的地方了。现在想在南宁买套房没30万都买不起，月供最少3000多。其他什么市中心的房价，琅东的房价我就不想说太多了。以前南宁很多地方刚五六千时那里都有8000上万的了。上面我说的都是商品房没包括别墅哦??。默默搬砖去买不起房的了！上图对比一下我建议不要买，涨不上去了，这几年上涨无外乎三点：1棚改货币化去库存。2珠三角产业升级大量廉价劳动力会广西都挤在南宁。3炒房团（主要炒东盟概念和地铁）。为什么说涨不上去了？因为这三个因素都不存在了。1去库存已经结束，棚改货币化也已经停止。2珠三角产业升级已经接近尾声，该回来的已经回来了，有条件的还会往外跑。3美元加息全球火币紧缺美元回流，97年东南亚金融危机恐再现，东南亚自身不保。地铁炒作也已经接近尾声。况且国家已经放出明显信号严控房价上涨，炒房团无利可图，炒房团若此时买入有可能会撞上政策窗口，比如限售5年、开征房产税，再加之更多三产房、经济房、保障房、公租房、廉租房入市房价下跌，5年以后城市化已近尾声南宁作为一个弱二线城市人口会继续流失（往一线城市）而农村已经没有足够的人口填补空缺，房价扔将继续下跌

5，房子下面有条小沟在风水角度看好不好

按易学大师邵伟华极力推崇的金锁玉关派风水原理；一个房子的好坏，首先应看其住宅周围的大环境，是否与风水理论相一致。其次看其宅内的格局分布是否合理。室内主要看门、厨、厕，金锁玉关讲究南低北高，西低东高，及其它四宫的配合，这叫八宫辩证。肯定不好。屋内阴气较重。
不一定，要看明白详细的周围环境，内部的布局和摆设才能判断好不好的，不是根据片面的某些环节就说好不好
好，细水长流

6，买房首付较低多少 警惕零首付陷阱

房贷首套房首付比例为20%-30%，二套房首付比例为50%-70%，执行利率为基准利率的1.1倍。各地区首付比例会有差别。一手房按揭套次、实际按揭利率、按揭成数及按揭年限最终以银行审批为准;(一般情况下：首套房贷，普通住房首付不低于30%，执行基准利率;二套房贷首付均不低于60%，执行基准利率上浮10%;三套房不准入目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

7，复式结构的楼房总楼高为什么都低

复式的房子本身在价格和档次上都是高档的，只有普通的和小单元房才会盖高层。复式体现了房主的一种生活水平和生活态度，彰显自己的身份和地位。小区要显示她的档次就要从容积率和住宅密度上体现，住的人越少，房子越大就说明档次高。如果把复式盖到20几层，住在上面的人图的是什么？一般复式都是两层的，整栋楼也就是盖到四层，加上下面的车库也就共五层，如果是叠拼的会盖到六层，所以你看到的都和多层的高低差不多。高层体现的是一种现代化的时尚，多层则体现一种悠闲舒适的生活和随意。 复式的房子组成的整栋楼在承重墙的数量上比普通的少，加上房子的格局会出现一些镂空部分，房子的坚固程度就没有普通单元房高。因此也盖不高。
一般复式都是两层的，整栋楼也就是盖到四层，加上下面的车库也就共五层，如果是叠拼的会盖到六层，所以你看到的都和多层的高低差不多。　　高层体现的是一种现代化的时尚，多层则体现一种悠闲舒适的生活和随意。　　复式的房子组成的整栋楼在承重墙的数量上比普通的少，加上房子的格局会出现一些镂空部分，房子的坚固程度就没有普通单元房高。因此也盖不高。
好啊，比较适合居家的。

8，房价大幅下降建筑材料价格会下跌吗

钢材不是全部都用在房地产上，但房地产就一定要用钢材！ 因此钢材的价格更多是取决于生产成本，而不是单一的房地产需求影响。 通货膨胀一旦开始，在短期内是不会结束，因此价格一定不会下来。
房价大幅下降,建筑材料是不会下跌的,如果是销路不好可能会小幅下降
应该是持续增长,不会降，为什么呢？ 其因一、经济增长、消费力度大大提度、物价上涨。（不知道的多看一下新闻） 其因二、发展商楼盘大多位于市区，由于“市区可用地量少了”，“用地商业化”。 其因三、政策中的限价房，经济适用房等多位于郊区，城中村过等，大多还是黄泥地那种，那地方只有穷人才会去那里买，因为那里便宜，市区则高价不敢与谋，所以是有关单位故意掩化的，因此可见过几年将会出现极端的贫富分化，富人住市区，穷人住郊外。所以市区房价不会降，而郊外也会由于居住量的增大也会越来越高价。 其因四、衣食住行，住是每人必须解决的问题，现在没房住的人太多了，中国人口又多，你说去年是8千元/平方，前年是7千元/平方，今年有可能跌至6千元/平方吗？别说人痴梦了，现在物料上涨，居住用地紧张，你说生活设施成熟的地方还有可能会这样降吗？劝你成早到西部大开发去吧，那里现在地很便宜，不过过多十年吧，那里肯定会涨。相信我吧。 升降的价值，我觉得是因为存在需要。因为发展不可抗力的因素。所以千万不要抱着会降的心态来看楼价，你应该抱着“那里将会是发展的中心”这种眼光来看楼价，因为需要，所以它才能给你带来价值，如果一个房价是跌的，你还买来干嘛。你也不想你的房子，100万买回来，贬值成50万吧。所以你的心里很矛盾吧？ 现在买卖双方心理强硬,基本处于"观望状态",情况有待奥运会过后再揭分晓
不会。因为原油价格上涨，运输费增加，材料费不会下降。 而且粮价上涨，材料成本也上涨。注意 建筑材料也有成本！ 不只是供求关系影响
房价下跌建筑材料不会受到影响,建筑材料价格上涨的话,那相应房价就会上涨

9，楼盘密度低了有什么好处

容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服
总的来说有几点优势：1、良好的周围自然环境：低密度住宅要满足其自身对容积率和绿化率的要求，一般只能选择在城市的相对偏僻的地方，而该区域的环境无论在自然景观、空气等级等各个方面都是很有优势的。2、满足人们对健康生活的需求：容积率低、人口少以及相对独立的独门独户生活与顾客心目中的健康生活形态比较吻合，容易引起顾客的心理共鸣。3、市内住宅所少有的绿化率：较高的绿化率，低密度住宅关于绿化率的标准是市中心住宅所无法达到的。4、个性化的住宅设计样式：低密度住宅的低容积率决定了其设计风格和建造模式的多样化和个性化。5、相对适中的价格：低密度住宅价格一般相对较低，对购房者来说很有优势。
低密度小区比对高密度小区，好与不好只能说是相对的并不是绝对的。为什么是相对而不是绝对的呢？因为只有在两个小区从价格、户型、楼栋布局、公摊占比等等因素类似的情况去对比密度问题。在此情况下低密度，意味着人均占有的空间更多。例如一个手提包，里面只是放一台13寸的笔记本电脑。与一个手提包里既放了笔记本电脑又放了手机、钱包、报纸等等塞得满满的似的。搜索黄埔小区排名一览表房价下跌最惨地方大庆路附近的小区2020年取消公摊面积吗几号楼最好啊1-24楼哪层最好
楼盘底密度,就是容积率,反映的是单位面积上住的人多少,高了表示人多,不舒服,像别墅区基才1.0以下.
容积率（plot ratio/volume fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。建筑密度跟这个差不多的。你想想就知道密度越低越好。
对于中纤板来说密度低肯定是有缺点的，只要不低于国家标准，一般正规厂家生产普通家装用品牌中密度板就行了（一定要用环保的）。密度高的话质量更好些,

10，你好我现在就是遇到购买回迁房的买卖问题了感觉风险太大了怎么

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买北京回迁房买卖房比较划算。1、北京回迁房买卖风险一——办证时间难有保障。对于暂无房产证情况下，如果是买家认为该物业十分“超值”，则买卖双方可以在充分协商好的前提下，采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业，但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后，再办理转名手续。而一般情况下，许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证，无法正常上市。2、北京回迁房买卖风险二——不能办理按揭。如果采用“公证赠与”的方式进行的话，则该买家无法办理按揭贷款手续，只能一次性付款。如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易，如急需套现资金，该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的，也无法再通过“公证赠与”的方式出售，因为有关法令规定，一套单位的赠与只能做一次。如此一来，该买家无法变现资金，最多只能以租赁的形式进行。3、北京回迁房买卖风险三——经济风险。在无证情况下，该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后，上家业主如有不良贷款，被法院查封的话，该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事，该套房产还是得被查封。
一、房屋税费缴纳要约定好回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。二、严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。三、一定要约定房产过户和交房的时间签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。四、买方要留尾款没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。五、要求卖方的配偶签名实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。六、尽量要求卖方的第1顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第1顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第1顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。
风险1 办证时间难有保障 珠江中原物业顾问有限公司客户服务部副主任龙静文称，在暂无房产证情况下，如果是买家认为该物业十分“超值”，则买卖双方可以在充分协商好的前提下，采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业，但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后，再办理转名手续。而一般情况下，许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证，无法正常上市。 风险2 不能办理按揭 如果采用“公证赠与”的方式进行的话，则该买家无法办理按揭贷款手续，只能一次性付款。 如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易，如急需套现资金，该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的，也无法再通过“公证赠与”的方式出售，因为有关法令规定，一套单位的赠与只能做一次。如此一来，该买家无法变现资金，最多只能以租赁的形式进行。 风险3 经济风险 龙静文介绍说，在无证情况下，该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后，上家业主如有不良贷款，被法院查封的话，该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事，该套房产还是得被查封。 “回迁房”：丁般为私房，被政府征地或开发商收购，在双方达成一致意见后，业主将原来物业的权属证明交给开发商，并乎开发商签订“回迁协议”;新房产物业建成后，开发商收回“回迁协议”，并代理办出新房产证。 建议 1.考察开发商实力 遇到这种情况，如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力，如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度?房产证相对有些保障。 2.先租后买 如果双方均十分满意的话，中介公司建议，双方签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额;等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款;可再进行按揭贷款。这种方式可保障双方的权益。 近日，某市的谢女士打算从别人手中购买一处回迁房，但不了解回迁房是否可以像商品房一样办理过户手续，也不清楚购买回迁房有没有什么政策规定。 记者就此咨询了合肥市房产局市场交易处有关人士，据了解，目前可以进行合法买卖的主要分为新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房预售许可证即可进行正常的产权交易。而回迁房因为“身份”特殊，涉及的法律关系相当复杂，回迁人是否能取得房屋所有权、回迁房是否能办理合法的房屋所有权证、回迁户家庭内部对所有权的划分是否明确，这一系列法律问题难以得到确定。在这种情况下，出于保护自身权益的考虑，购买者在购买回迁房时，要持慎重态度。一般来说，房产管理部门并不提倡购买回迁房。 商品房回迁房有区别 拆迁安置过程中，如果采取货币补偿皆方式，拆迁户用补偿款购买商品房?普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。如果采取的是回迁的方式，因为拎迁房不是商品房，不能当作商品房?售，二者之间存在一些区别。 首先，在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而拆迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有大、小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。另外，商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。 其次，在房屋公摊面积方面，依照规定，商品房按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》进行计算，对于回迁安置的拆迁房要按照相应的规定执行。但是需要指出的是，有些回迁房屋面积和结构存在不合理现象，不符合建筑规范，例如有的回迁房屋房间只有1.9米宽，或者以劣质房屋安置拆迁户都是不符合有关规定的行为。 再次，在物业管理费方面，普通商品房按照京价(房)字(1997)第196号文件即《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》来收取物业管理费，对于北京市行政区域内经济适用住房小区物业管理服务收费实行政府定价，费用由产权人交纳，按照京价(房)字(2000)163号文件《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法》的规定来收取物业管理费。值得指出的是，无论是拆迁户还是普通商品房的购买者，他们作为业主的身份和地位是相同的，物业管理的品质不能因为服务对象是拆迁户而有所降低，更不能认为拆迁素质低而引发矛盾。 总之，虽然回迁房屋和商品房存在一些差距，但是主要是政策上的优惠，体现在有关费用的减免上，除此之外，在房屋质量和物业管理标准等方面都不应有所区别，购买商品房的人和回迁的拆迁户在入住以后都是业主，在房屋使用过程中都具有同样的权利，在这方面是没有任何区别的。 回迁房有无标准 最近有位王先生打来电话，反映他所居住的危改回迁房，有一居室房间长度只有1.9米，空间比较狭窄，无法居住。王先生想知道回迁房是否有标准规定，以及这种情况是否合理? 记者为此走访了首规委、市国土房管局等相关部门，据首规委法制处的有关负责人介绍：当时在计划经济条件下提出的住房标准，两居为56平方米，三居为80平方米等，但是随着经济的发展，这些规定早已不适应市场的发展，所以这个标准已不再执行。 对于王先生这种情况，回迁房标准应按照市政办发[2001]21号文件执行。 据介绍，对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。 如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。 如果回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。 如果回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。 但是，对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。 对于王先生安置的回迁房居室长度只有1.9米，显然是属于房型设计不合理，而与回迁房的标准没有直接关系。所以，对于像王先生的这种情况，在签合同时就应该注明，如果违约，则应由开发商来承担，这样就可有效地保护自己的利益。网友问：现在从中介看到一处回迁房，据中介说可以帮我把底卡换成我的名字，然后我只需把钱直接付给回迁户，就可以了!不知这种方式可行吗?有什么风险? 律师答：您最好与出卖方协商将房屋价款办理公证提存手续，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款，以避免您的风险;此外应要求出卖方提供真实、有效的回迁协议和其身份证明，并随回迁房的来源进行核实，是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如是经济适用住房，危改房，集资房或其他土地是以划拨方式供应的房屋，则在转让交易时，由出卖人按房屋成交价款的10%补交土地出让金。 网友问：在拆迁中购买回迁房，可否支取住房公积金?如何办理? 专家答：可以支取。《北京市住房公积金制度实施办法》第九条规定：“职工住房公积金可用于下列支出：一、家庭购、建住房;二、自有住房的大、中修;三、超过家庭工资总额收入5%部分的房租。拆迁中职工购买回迁房，当属家庭购、建住房之列，可以申请支取住房公积金。具体办理程序如下：申请用住房公积金购建住房的职工及其配偶，向所在单位提交有关证明，如商品房预售合同或意向书等，并经单位审核后，由单位开具“住房公积金支取申请书”，到所属归集部门办理支取住房公积金，归集部门通过转帐结算的方式，将此款项转划至售房银行帐户;若购房资金不足，交存人还可申请个人住房担保委托贷款。

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