为什么房价比开发商价格低，买房增值税发票为什么比买房价低
来源：整理 编辑：房价信息 2022-09-07 04:22:20
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1，买房增值税发票为什么比买房价低
因为增值税发票是按照当时开发商在房管局备案的价格来交增值税的
2，为什么开发商收售楼盘的时候房价低一点
因为开发商，卖房子的时候，为了吸引顾客，要打各种折扣，所以拿到手后的房子也要比正常的价格低一点。
3，开发商说房价过低过不了户这是真的吗
1、开发商？意思就是你买的一手房了？那么恭喜你，你买到了一套便宜的房子。2、开发商预售的时候会做一个预售方案，到房管局系统存档。低于备案价格10%的房子是备不了案的（你现在知道为什么房价不降了吧？政府不允许开发商降！）3、现在你的房子要备案，先要开发商去改房管局的预售方案，通过了以后就可以备案了。
4，买房买小开发商但是便宜的房子好还是大开发商稍微贵一点的好
楼房的价格确定基本上存在两种:1.开发商的纯市场行为，现在绝大部分三四线城市和内地小县城都是这种类型。这些城市长期以来因为人口群稳定，外来投资客比较少，虽然这次由一二线城市带动以及棚改户的政策拉动使得这些三四线城市房价有较大的涨幅，但房子均价基本上都是在万块以下。政府基本上都是不干涉开发商的定价，原因在于:其一开发商的拿地成本和销售价格有关联，如果政府限价会降低开发商拿地的积极性，间接影响地方财政，土地转让带来的财政收入占比比较大。其二，虽然房价涨幅较大，但实际上对于当地大部分民众生活来说造成的冲击和影响比较小，所以政府没有管控房价的迫切性。 2.开发商和政府直接或者间接管控的妥协定价。一二线城市基本上都是如此，少部分三线城市以及环京圈、环沪圈附近的小县城也是如此。北上广深房价高昂对于年轻人就业和生活都带来极大的影响，虽然房价高昂也会间接带来较多的财政收入，但是对于这些一二线城市来说，产业和人才流入才是最重要的。社保满年限、购买二套房的资格、以及备案价等等都是政府直接或者间接在管控房价快速上涨。即使管控也会使许多人难以承受高价，所以北上广深的购房群会外溢至临近地区，造成房价大涨，影响了当地人的购房成本，同时大批外溢出的购房客基本上很少居住，对于当地产业发展没有拉动作用，所以在这种情况下这些一些城市周边地区政府也会管控房价定价。 楼房的价格确定基本上存在两种:1.开发商的纯市场行为，现在绝大部分三四线城市和内地小县城都是这种类型。这些城市长期以来因为人口群稳定，外来投资客比较少，虽然这次由一二线城市带动以及棚改户的政策拉动使得这些三四线城市房价有较大的涨幅，但房子均价基本上都是在万块以下。政府基本上都是不干涉开发商的定价，原因在于:其一开发商的拿地成本和销售价格有关联，如果政府限价会降低开发商拿地的积极性，间接影响地方财政，土地转让带来的财政收入占比比较大。其二，虽然房价涨幅较大，但实际上对于当地大部分民众生活来说造成的冲击和影响比较小，所以政府没有管控房价的迫切性。 2.开发商和政府直接或者间接管控的妥协定价。一二线城市基本上都是如此，少部分三线城市以及环京圈、环沪圈附近的小县城也是如此。北上广深房价高昂对于年轻人就业和生活都带来极大的影响，虽然房价高昂也会间接带来较多的财政收入，但是对于这些一二线城市来说，产业和人才流入才是最重要的。社保满年限、购买二套房的资格、以及备案价等等都是政府直接或者间接在管控房价快速上涨。即使管控也会使许多人难以承受高价，所以北上广深的购房群会外溢至临近地区，造成房价大涨，影响了当地人的购房成本，同时大批外溢出的购房客基本上很少居住，对于当地产业发展没有拉动作用，所以在这种情况下这些一些城市周边地区政府也会管控房价定价。疫情确实来得比较突然，冲击程度也超出了很多人的预料。不仅国人始料未及，老外同样没有想到疫情会这么严重，疫情的破坏力已经远远超出了大家的预期，尤其是国外那些不重视疫情的、带有傲慢和偏见的人士。第一、疫情强烈地冲击了楼市01、疫情强烈冲击了国内楼市CRIC数据显示，2月多地楼市0成交，一季度成交金额和成交面积同比2019年下滑3成以上。其中，一二线成交金额和面积下滑相对少些，大概在2成左右；三四线成交金额和面积双降，大约在4成左右。02、多家地产商开年大促销为应对疫情冲击，尽快回笼资金，地产商一改往日风格，开年就打出了较大的折扣优惠。比如，恒大地产的75折，无理由退房；龙湖的9块9龙民券抵10万；买房送车位，碧桂园老业主推荐享9折，等等。可见，疫情以来，虽然门面上没降价，但真实的折扣本身就是一种降价，实际价格已有松动。第二、今年房价还会降吗？还是应该分情况看，地产商销售政策应该是有升有降。整体看，房价有下降的压力，但双向调控之下，房价整体会维稳，部分地区上涨，部分地区房价阴跌。01、疫情好转，部分资金链充实的地产商在收回优惠随着3月以来，疫情慢慢好转，地产商陆续复工复产，线下售楼部逐步开启，销售形势3月环比2月有较大提升，4月起，部分地产商已经在收回优惠了。这些收回优惠的地产商可能有两种情况，一是自身资金链充实，有收回优惠的底气；二是“浑水摸鱼”的营销策略，也就是“催单”套路。02、地产商今年遭遇偿债高峰，会导致房价下降吗？去年国家金融去杠杆，房企融资的渠道被收紧，多家头部房企在减少负债率，但今年到期的债务可能是前年，甚至更早时候发的债务在今年到期。从部分头部房企的季度财报看，头部房企已经在去年下半年规划有从“增速”转变为“提质”的计划。这代表着部分地产商已经在根据市场行情的变化提前做了安排。也就意味着，即便没有疫情，地产商依然有应对今年偿债高峰期的两手准备。比如，新城控股的季报和去年总结会中表示，将2020年业绩目标从2750亿缩减为2500亿；银行授信总额度939亿元，未使用额度有735亿元。可见，部分地产商比不像有些同志想象的那样会面临债务到期无法偿债而不得不降价的问题，地产商的备用“子弹”是很足的。当然，我们看到的只是新城控股这样的实力房企的规划情况，不排除其他有资金周转不灵的房企。03、为应对疫情给楼市带来的冲击，“一城一策”在发挥调控作用疫情冲击下，全国陆续有60个以上城市，在“一城一策”范围内，出台了各类“救市”措施。比如，前期的纾困措施，像延缓土地出让金缴纳，分期缴纳之类的；后来的暂时性放宽商品房预售条件，帮助地产商销售回款，缓解资金压力；再后来的公积金支持措施和定向人才松绑措施，等等。这些政策出台后，在一定程度上帮助了房企脱困，有助于疫情受灾严重地区楼市回暖，而这样的地区，多是二线和三四线城市。04、中央政策维稳，但央行金融政策宽松，叠加政治局会议定调贷款利率下调，楼市政策出现偏宽松倾向“房住不炒”、“因城施策”、“三稳”和“不以房地产作为短期内刺激经济的手段”，没有转向，房价难以大波动。金融端宽松，释放充足流动性，拯救实体经济，通过拯救实体经济传导到具体的个人、企业和家庭。政治局会议定调贷款利率下调，发改委发文取消城区常住人口300万以下城市落户限制，加强同城圈内落户年限互认，推动生产要素合理流动和配置，等等组合拳措施相继出台。4月逆回购降息20基点，算是吹向了国家恢复经济的“冲锋号”！各项组合拳措施将在路上。梳理一下，2月救灾，3月观市场变化，4月及时出手施策救灾，而不管是下调20基点，还是24万亿新基建计划，都在表明：国家不仅在抗疫，而且在加大拯救实体经济的力度，在全力帮助各个产业脱困。这些产业里面，有房地产业，但是间接的。为什么呢？房地产业太敏感了！结合08年4万亿救市，资金违规流入地产抬高了房价的经验，今年的拯救方案中规避了直接提及房地产业，不是不重视“经济压舱石”，是怕“宠坏了”，重蹈覆辙，给经济带来“灾难性”后果。因此，基于房地产业对经济的重要地位，房价维稳是基本面，不会有意外。但具体到城市，受到的疫情冲击和城市本身的经济韧性不同，房价涨跌会出现分化，而规避08年4万亿对房价的副作用，除了不直接“救市”外，另一大利器就是“一城一策”。怎么说呢？全面“松绑”，就像2015、2016年去库存一样，全国房价迅速窜高了。而“一城一策”后，这个局面基本就能避免了。也就是说，甲城受灾严重，甲城就自己在“一城一策”范围内放一放吧，影响不到乙城，影响不到全国其他地方，也就不会导致全国房价上涨情况发生。第三、为什么地产商折扣那么低，还没人买房子？小菜认为，主要是以下一些原因：01、疫情危机没有解除，出于谨慎考虑，持币观望是合理选择全球疫情蔓延，至今没有出现拐点，世界各国经济衰退，叠加美股4次熔断，全球恐慌情绪蔓延；虽然各国都采取了经济刺激计划和救市措施，但金融、经济危机爆发的概率还是存在的。国外经济衰退，全球化背景下，各国产业链受到冲击，叠加失业率上升，疫情对国内家庭储蓄的消耗，为防止经济危机和财务危机，持币观望，暂缓大宗商品交易，暂缓大额负债，就是应对可能爆发危机的合理反映。但这也说明，这样的购房需求只是被延后了，并没有消失。02、“买涨不买跌”心理作祟在楼市中，“买涨不买跌”确实是各种老中医都难以治愈的普遍现象。房价涨的时候，大家都愿意买；房价不涨的时候，大家都不愿意买，生怕自己吃亏了。03、有些地产商的折扣存在套路“狼来了！”在销售领域，所谓的折扣优惠，套路实在是太多了，消费者难以辨识。在这种情况下，消费者难以把握地产商折扣的真伪，导致折扣效果不明显。比如，之前是平价销售，后来价格涨了1成，打出9折优惠，实际上价格是一回事。甚至折扣在调到95折，房价不仅没优惠，还倒涨了0.5折，完全就是忽悠。这种手法用多了，容易让消费者产生“狼来了”的感觉。尤其现在的买房人，很多都是久经沙场的老兵，看惯了地产商的套路，没有新意的话，折扣吸引力已经不管用了。04、媒体报道的今年房企偿债高峰，会延后部分购房需求这个确实会的，也是合理的。地产商可以在卖方市场下玩套路，在今年这个买方市场下，买家持币观望也完全是可以的！生意嘛，都为了让自己的利益最大化，地产商要习惯“换位体验”。05、疫情冲击了大家的钱包，部分人购买力下降这种情况也是存在的。这次疫情发生的期间叠加了春节消费，加上疫情冲击钱包，部分准备买房的人失业、收入下滑、收入变得不稳定等因素，买房行为都可能会延后。06、对楼市未来上涨预期减弱经此一疫后，大家都陷入了深度思考，开始更为理性地看待房价的前景。是的，在城镇房屋总量供需基本平衡的情况下，房价上涨的预期会变得不确定，变得分化；这也将延后，甚至取消部分人的购房计划，改换配置其他类型的资产保值、避险。综合看，在地产商折扣“很低”的情况下，很多人还是不愿意购买房子，有自身的一些因素，也有疫情的因素。但是，预期是很重要的。预期涨，预期稳，一个疫情是无法阻挡大家购房的；而预期下滑，预期悲观，购房需求延后就是正常的。所以，央行最近特别强调“稳预期”就是这个道理！ 楼房的价格确定基本上存在两种:1.开发商的纯市场行为，现在绝大部分三四线城市和内地小县城都是这种类型。这些城市长期以来因为人口群稳定，外来投资客比较少，虽然这次由一二线城市带动以及棚改户的政策拉动使得这些三四线城市房价有较大的涨幅，但房子均价基本上都是在万块以下。政府基本上都是不干涉开发商的定价，原因在于:其一开发商的拿地成本和销售价格有关联，如果政府限价会降低开发商拿地的积极性，间接影响地方财政，土地转让带来的财政收入占比比较大。其二，虽然房价涨幅较大，但实际上对于当地大部分民众生活来说造成的冲击和影响比较小，所以政府没有管控房价的迫切性。 2.开发商和政府直接或者间接管控的妥协定价。一二线城市基本上都是如此，少部分三线城市以及环京圈、环沪圈附近的小县城也是如此。北上广深房价高昂对于年轻人就业和生活都带来极大的影响，虽然房价高昂也会间接带来较多的财政收入，但是对于这些一二线城市来说，产业和人才流入才是最重要的。社保满年限、购买二套房的资格、以及备案价等等都是政府直接或者间接在管控房价快速上涨。即使管控也会使许多人难以承受高价，所以北上广深的购房群会外溢至临近地区，造成房价大涨，影响了当地人的购房成本，同时大批外溢出的购房客基本上很少居住，对于当地产业发展没有拉动作用，所以在这种情况下这些一些城市周边地区政府也会管控房价定价。疫情确实来得比较突然，冲击程度也超出了很多人的预料。不仅国人始料未及，老外同样没有想到疫情会这么严重，疫情的破坏力已经远远超出了大家的预期，尤其是国外那些不重视疫情的、带有傲慢和偏见的人士。第一、疫情强烈地冲击了楼市01、疫情强烈冲击了国内楼市CRIC数据显示，2月多地楼市0成交，一季度成交金额和成交面积同比2019年下滑3成以上。其中，一二线成交金额和面积下滑相对少些，大概在2成左右；三四线成交金额和面积双降，大约在4成左右。02、多家地产商开年大促销为应对疫情冲击，尽快回笼资金，地产商一改往日风格，开年就打出了较大的折扣优惠。比如，恒大地产的75折，无理由退房；龙湖的9块9龙民券抵10万；买房送车位，碧桂园老业主推荐享9折，等等。可见，疫情以来，虽然门面上没降价，但真实的折扣本身就是一种降价，实际价格已有松动。第二、今年房价还会降吗？还是应该分情况看，地产商销售政策应该是有升有降。整体看，房价有下降的压力，但双向调控之下，房价整体会维稳，部分地区上涨，部分地区房价阴跌。01、疫情好转，部分资金链充实的地产商在收回优惠随着3月以来，疫情慢慢好转，地产商陆续复工复产，线下售楼部逐步开启，销售形势3月环比2月有较大提升，4月起，部分地产商已经在收回优惠了。这些收回优惠的地产商可能有两种情况，一是自身资金链充实，有收回优惠的底气；二是“浑水摸鱼”的营销策略，也就是“催单”套路。02、地产商今年遭遇偿债高峰，会导致房价下降吗？去年国家金融去杠杆，房企融资的渠道被收紧，多家头部房企在减少负债率，但今年到期的债务可能是前年，甚至更早时候发的债务在今年到期。从部分头部房企的季度财报看，头部房企已经在去年下半年规划有从“增速”转变为“提质”的计划。这代表着部分地产商已经在根据市场行情的变化提前做了安排。也就意味着，即便没有疫情，地产商依然有应对今年偿债高峰期的两手准备。比如，新城控股的季报和去年总结会中表示，将2020年业绩目标从2750亿缩减为2500亿；银行授信总额度939亿元，未使用额度有735亿元。可见，部分地产商比不像有些同志想象的那样会面临债务到期无法偿债而不得不降价的问题，地产商的备用“子弹”是很足的。当然，我们看到的只是新城控股这样的实力房企的规划情况，不排除其他有资金周转不灵的房企。03、为应对疫情给楼市带来的冲击，“一城一策”在发挥调控作用疫情冲击下，全国陆续有60个以上城市，在“一城一策”范围内，出台了各类“救市”措施。比如，前期的纾困措施，像延缓土地出让金缴纳，分期缴纳之类的；后来的暂时性放宽商品房预售条件，帮助地产商销售回款，缓解资金压力；再后来的公积金支持措施和定向人才松绑措施，等等。这些政策出台后，在一定程度上帮助了房企脱困，有助于疫情受灾严重地区楼市回暖，而这样的地区，多是二线和三四线城市。04、中央政策维稳，但央行金融政策宽松，叠加政治局会议定调贷款利率下调，楼市政策出现偏宽松倾向“房住不炒”、“因城施策”、“三稳”和“不以房地产作为短期内刺激经济的手段”，没有转向，房价难以大波动。金融端宽松，释放充足流动性，拯救实体经济，通过拯救实体经济传导到具体的个人、企业和家庭。政治局会议定调贷款利率下调，发改委发文取消城区常住人口300万以下城市落户限制，加强同城圈内落户年限互认，推动生产要素合理流动和配置，等等组合拳措施相继出台。4月逆回购降息20基点，算是吹向了国家恢复经济的“冲锋号”！各项组合拳措施将在路上。梳理一下，2月救灾，3月观市场变化，4月及时出手施策救灾，而不管是下调20基点，还是24万亿新基建计划，都在表明：国家不仅在抗疫，而且在加大拯救实体经济的力度，在全力帮助各个产业脱困。这些产业里面，有房地产业，但是间接的。为什么呢？房地产业太敏感了！结合08年4万亿救市，资金违规流入地产抬高了房价的经验，今年的拯救方案中规避了直接提及房地产业，不是不重视“经济压舱石”，是怕“宠坏了”，重蹈覆辙，给经济带来“灾难性”后果。因此，基于房地产业对经济的重要地位，房价维稳是基本面，不会有意外。但具体到城市，受到的疫情冲击和城市本身的经济韧性不同，房价涨跌会出现分化，而规避08年4万亿对房价的副作用，除了不直接“救市”外，另一大利器就是“一城一策”。怎么说呢？全面“松绑”，就像2015、2016年去库存一样，全国房价迅速窜高了。而“一城一策”后，这个局面基本就能避免了。也就是说，甲城受灾严重，甲城就自己在“一城一策”范围内放一放吧，影响不到乙城，影响不到全国其他地方，也就不会导致全国房价上涨情况发生。第三、为什么地产商折扣那么低，还没人买房子？小菜认为，主要是以下一些原因：01、疫情危机没有解除，出于谨慎考虑，持币观望是合理选择全球疫情蔓延，至今没有出现拐点，世界各国经济衰退，叠加美股4次熔断，全球恐慌情绪蔓延；虽然各国都采取了经济刺激计划和救市措施，但金融、经济危机爆发的概率还是存在的。国外经济衰退，全球化背景下，各国产业链受到冲击，叠加失业率上升，疫情对国内家庭储蓄的消耗，为防止经济危机和财务危机，持币观望，暂缓大宗商品交易，暂缓大额负债，就是应对可能爆发危机的合理反映。但这也说明，这样的购房需求只是被延后了，并没有消失。02、“买涨不买跌”心理作祟在楼市中，“买涨不买跌”确实是各种老中医都难以治愈的普遍现象。房价涨的时候，大家都愿意买；房价不涨的时候，大家都不愿意买，生怕自己吃亏了。03、有些地产商的折扣存在套路“狼来了！”在销售领域，所谓的折扣优惠，套路实在是太多了，消费者难以辨识。在这种情况下，消费者难以把握地产商折扣的真伪，导致折扣效果不明显。比如，之前是平价销售，后来价格涨了1成，打出9折优惠，实际上价格是一回事。甚至折扣在调到95折，房价不仅没优惠，还倒涨了0.5折，完全就是忽悠。这种手法用多了，容易让消费者产生“狼来了”的感觉。尤其现在的买房人，很多都是久经沙场的老兵，看惯了地产商的套路，没有新意的话，折扣吸引力已经不管用了。04、媒体报道的今年房企偿债高峰，会延后部分购房需求这个确实会的，也是合理的。地产商可以在卖方市场下玩套路，在今年这个买方市场下，买家持币观望也完全是可以的！生意嘛，都为了让自己的利益最大化，地产商要习惯“换位体验”。05、疫情冲击了大家的钱包，部分人购买力下降这种情况也是存在的。这次疫情发生的期间叠加了春节消费，加上疫情冲击钱包，部分准备买房的人失业、收入下滑、收入变得不稳定等因素，买房行为都可能会延后。06、对楼市未来上涨预期减弱经此一疫后，大家都陷入了深度思考，开始更为理性地看待房价的前景。是的，在城镇房屋总量供需基本平衡的情况下，房价上涨的预期会变得不确定，变得分化；这也将延后，甚至取消部分人的购房计划，改换配置其他类型的资产保值、避险。综合看，在地产商折扣“很低”的情况下，很多人还是不愿意购买房子，有自身的一些因素，也有疫情的因素。但是，预期是很重要的。预期涨，预期稳，一个疫情是无法阻挡大家购房的；而预期下滑，预期悲观，购房需求延后就是正常的。所以，央行最近特别强调“稳预期”就是这个道理！本问答题中将“衣服”等商品与“新房子”进行类比，那我先从“买衣服”开始，和大家探讨探讨为什么大多数人感觉“买衣服可以讨价还价，而买新房子不能讨价还价。”买衣服能讨价还价，是因为店员有优惠折扣定夺权。能讨价还价的服装店，店员大多数有双重身份，既是老板（或老板亲属）也是销售员。衣服的优惠折扣她可以说了算，即使便宜点，只要有钱赚，她都可以卖给你。如果你去的是连锁品牌服装店或商场内的服装店，里面店员都是雇员，就讲不了价了。因为这些店员没有和顾客讨价还价权限，衣服都是按老板（公司）制定的价格和促销折扣进行销售。买新房时，面对的是置业顾问，没有“打折扣放优惠”的权限，当然不能讨价还价了。为了营销管理的需要，置业顾问和连锁品牌服装店或商场内服装店的店员一样，没有额外打扣优惠的权利。置业顾问算出折后价，你想讨价还价一下，问“能不能再打个9折”，基本上是白费口舌，置业顾问通常会告诉你：“能放的折扣都放给你了”。只有在市场不好，而客户又非常有诚意买时，置业顾问为了成交，才会走流程向上司申请一个额外小折扣，满足客户的要求。但，如果买新房时你认识有打折优惠权限的人，那就不一样了，可以“讨价还价”，申请打折优惠。比如说认识营销总监，甚至开发商老板等等手上掌控有“折扣权限”的人。那你就可以进行所谓的“讨价还价”，申请额外打折优惠。这个“认识”可以是直接认识，也可以是间接认识，比如说朋友帮忙推荐而认识开发公司中高层，或是多人一起团购，要求直接和领导层谈而认识等等。额外优惠折扣能谈到多少通常与认识的人级别高低成正比，认识开发商经理级别可能是99折，营销总监或许是98折，去到董事长、老板级别那折扣就更大了，可以打8折或多少折。所以说，买新房其实也可和买衣服等小商品一样，是可以讨价还价，前提是你有筹码，有人脉。当然新房可讨价还价的空间有限，因为房地产价格牵涉到很多领域，如成交价出现大起或大落，可能会出现各类不稳定因素，因而不少城市对房价的摆动有限制。最后想说一下，新房子为什么由开发商直接定价，而不是通过买卖双方讨价还价的方式确定价格？１.新房子的价格制定是成本利润计算、与外部楼盘竞争和内部各户型销售速度分流的等等方面需要；同时，报建、领取预售许可证、办理银行贷款、融资等时侯也需用到价格表（各用途的价格表会有所区别）。因而，新房子的价格不能等到销售时，由买卖双方经过讨价还价才最终形成。２.新房子的价格体系比小商品的复杂，合理与否，需经各部门审核，汇总各部门的意见才形成，因而由售楼部置业顾问与客户通过讨价还价方式确定价格，完全没有可行性。３.新房子每次推盘数量较多，且户型、朝向、楼层等均有不同。如每销售一套均需与客户进行讨价还价，难有操作性。４.业主对房子的价格比较敏感，容易因“别人的便宜，自己买的贵”而产生心理不衡，如放任讨价还价，极易出现成交价格差异很大的现象，不利于楼盘打造良好的业主口碑。除了上述的原因外，还有很多原因，例如政策规定销售时，必须进行房源和价格公示等等。总而言之，无论是新房子或者是衣服等商品，均有一个定价（即些有些小商品没有标价或报价，出售方也预先定了一个心理底价）。我是[房微言]，专注分享房地产实用干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。 楼房的价格确定基本上存在两种:1.开发商的纯市场行为，现在绝大部分三四线城市和内地小县城都是这种类型。这些城市长期以来因为人口群稳定，外来投资客比较少，虽然这次由一二线城市带动以及棚改户的政策拉动使得这些三四线城市房价有较大的涨幅，但房子均价基本上都是在万块以下。政府基本上都是不干涉开发商的定价，原因在于:其一开发商的拿地成本和销售价格有关联，如果政府限价会降低开发商拿地的积极性，间接影响地方财政，土地转让带来的财政收入占比比较大。其二，虽然房价涨幅较大，但实际上对于当地大部分民众生活来说造成的冲击和影响比较小，所以政府没有管控房价的迫切性。 2.开发商和政府直接或者间接管控的妥协定价。一二线城市基本上都是如此，少部分三线城市以及环京圈、环沪圈附近的小县城也是如此。北上广深房价高昂对于年轻人就业和生活都带来极大的影响，虽然房价高昂也会间接带来较多的财政收入，但是对于这些一二线城市来说，产业和人才流入才是最重要的。社保满年限、购买二套房的资格、以及备案价等等都是政府直接或者间接在管控房价快速上涨。即使管控也会使许多人难以承受高价，所以北上广深的购房群会外溢至临近地区，造成房价大涨，影响了当地人的购房成本，同时大批外溢出的购房客基本上很少居住，对于当地产业发展没有拉动作用，所以在这种情况下这些一些城市周边地区政府也会管控房价定价。疫情确实来得比较突然，冲击程度也超出了很多人的预料。不仅国人始料未及，老外同样没有想到疫情会这么严重，疫情的破坏力已经远远超出了大家的预期，尤其是国外那些不重视疫情的、带有傲慢和偏见的人士。第一、疫情强烈地冲击了楼市01、疫情强烈冲击了国内楼市CRIC数据显示，2月多地楼市0成交，一季度成交金额和成交面积同比2019年下滑3成以上。其中，一二线成交金额和面积下滑相对少些，大概在2成左右；三四线成交金额和面积双降，大约在4成左右。02、多家地产商开年大促销为应对疫情冲击，尽快回笼资金，地产商一改往日风格，开年就打出了较大的折扣优惠。比如，恒大地产的75折，无理由退房；龙湖的9块9龙民券抵10万；买房送车位，碧桂园老业主推荐享9折，等等。可见，疫情以来，虽然门面上没降价，但真实的折扣本身就是一种降价，实际价格已有松动。第二、今年房价还会降吗？还是应该分情况看，地产商销售政策应该是有升有降。整体看，房价有下降的压力，但双向调控之下，房价整体会维稳，部分地区上涨，部分地区房价阴跌。01、疫情好转，部分资金链充实的地产商在收回优惠随着3月以来，疫情慢慢好转，地产商陆续复工复产，线下售楼部逐步开启，销售形势3月环比2月有较大提升，4月起，部分地产商已经在收回优惠了。这些收回优惠的地产商可能有两种情况，一是自身资金链充实，有收回优惠的底气；二是“浑水摸鱼”的营销策略，也就是“催单”套路。02、地产商今年遭遇偿债高峰，会导致房价下降吗？去年国家金融去杠杆，房企融资的渠道被收紧，多家头部房企在减少负债率，但今年到期的债务可能是前年，甚至更早时候发的债务在今年到期。从部分头部房企的季度财报看，头部房企已经在去年下半年规划有从“增速”转变为“提质”的计划。这代表着部分地产商已经在根据市场行情的变化提前做了安排。也就意味着，即便没有疫情，地产商依然有应对今年偿债高峰期的两手准备。比如，新城控股的季报和去年总结会中表示，将2020年业绩目标从2750亿缩减为2500亿；银行授信总额度939亿元，未使用额度有735亿元。可见，部分地产商比不像有些同志想象的那样会面临债务到期无法偿债而不得不降价的问题，地产商的备用“子弹”是很足的。当然，我们看到的只是新城控股这样的实力房企的规划情况，不排除其他有资金周转不灵的房企。03、为应对疫情给楼市带来的冲击，“一城一策”在发挥调控作用疫情冲击下，全国陆续有60个以上城市，在“一城一策”范围内，出台了各类“救市”措施。比如，前期的纾困措施，像延缓土地出让金缴纳，分期缴纳之类的；后来的暂时性放宽商品房预售条件，帮助地产商销售回款，缓解资金压力；再后来的公积金支持措施和定向人才松绑措施，等等。这些政策出台后，在一定程度上帮助了房企脱困，有助于疫情受灾严重地区楼市回暖，而这样的地区，多是二线和三四线城市。04、中央政策维稳，但央行金融政策宽松，叠加政治局会议定调贷款利率下调，楼市政策出现偏宽松倾向“房住不炒”、“因城施策”、“三稳”和“不以房地产作为短期内刺激经济的手段”，没有转向，房价难以大波动。金融端宽松，释放充足流动性，拯救实体经济，通过拯救实体经济传导到具体的个人、企业和家庭。政治局会议定调贷款利率下调，发改委发文取消城区常住人口300万以下城市落户限制，加强同城圈内落户年限互认，推动生产要素合理流动和配置，等等组合拳措施相继出台。4月逆回购降息20基点，算是吹向了国家恢复经济的“冲锋号”！各项组合拳措施将在路上。梳理一下，2月救灾，3月观市场变化，4月及时出手施策救灾，而不管是下调20基点，还是24万亿新基建计划，都在表明：国家不仅在抗疫，而且在加大拯救实体经济的力度，在全力帮助各个产业脱困。这些产业里面，有房地产业，但是间接的。为什么呢？房地产业太敏感了！结合08年4万亿救市，资金违规流入地产抬高了房价的经验，今年的拯救方案中规避了直接提及房地产业，不是不重视“经济压舱石”，是怕“宠坏了”，重蹈覆辙，给经济带来“灾难性”后果。因此，基于房地产业对经济的重要地位，房价维稳是基本面，不会有意外。但具体到城市，受到的疫情冲击和城市本身的经济韧性不同，房价涨跌会出现分化，而规避08年4万亿对房价的副作用，除了不直接“救市”外，另一大利器就是“一城一策”。怎么说呢？全面“松绑”，就像2015、2016年去库存一样，全国房价迅速窜高了。而“一城一策”后，这个局面基本就能避免了。也就是说，甲城受灾严重，甲城就自己在“一城一策”范围内放一放吧，影响不到乙城，影响不到全国其他地方，也就不会导致全国房价上涨情况发生。第三、为什么地产商折扣那么低，还没人买房子？小菜认为，主要是以下一些原因：01、疫情危机没有解除，出于谨慎考虑，持币观望是合理选择全球疫情蔓延，至今没有出现拐点，世界各国经济衰退，叠加美股4次熔断，全球恐慌情绪蔓延；虽然各国都采取了经济刺激计划和救市措施，但金融、经济危机爆发的概率还是存在的。国外经济衰退，全球化背景下，各国产业链受到冲击，叠加失业率上升，疫情对国内家庭储蓄的消耗，为防止经济危机和财务危机，持币观望，暂缓大宗商品交易，暂缓大额负债，就是应对可能爆发危机的合理反映。但这也说明，这样的购房需求只是被延后了，并没有消失。02、“买涨不买跌”心理作祟在楼市中，“买涨不买跌”确实是各种老中医都难以治愈的普遍现象。房价涨的时候，大家都愿意买；房价不涨的时候，大家都不愿意买，生怕自己吃亏了。03、有些地产商的折扣存在套路“狼来了！”在销售领域，所谓的折扣优惠，套路实在是太多了，消费者难以辨识。在这种情况下，消费者难以把握地产商折扣的真伪，导致折扣效果不明显。比如，之前是平价销售，后来价格涨了1成，打出9折优惠，实际上价格是一回事。甚至折扣在调到95折，房价不仅没优惠，还倒涨了0.5折，完全就是忽悠。这种手法用多了，容易让消费者产生“狼来了”的感觉。尤其现在的买房人，很多都是久经沙场的老兵，看惯了地产商的套路，没有新意的话，折扣吸引力已经不管用了。04、媒体报道的今年房企偿债高峰，会延后部分购房需求这个确实会的，也是合理的。地产商可以在卖方市场下玩套路，在今年这个买方市场下，买家持币观望也完全是可以的！生意嘛，都为了让自己的利益最大化，地产商要习惯“换位体验”。05、疫情冲击了大家的钱包，部分人购买力下降这种情况也是存在的。这次疫情发生的期间叠加了春节消费，加上疫情冲击钱包，部分准备买房的人失业、收入下滑、收入变得不稳定等因素，买房行为都可能会延后。06、对楼市未来上涨预期减弱经此一疫后，大家都陷入了深度思考，开始更为理性地看待房价的前景。是的，在城镇房屋总量供需基本平衡的情况下，房价上涨的预期会变得不确定，变得分化；这也将延后，甚至取消部分人的购房计划，改换配置其他类型的资产保值、避险。综合看，在地产商折扣“很低”的情况下，很多人还是不愿意购买房子，有自身的一些因素，也有疫情的因素。但是，预期是很重要的。预期涨，预期稳，一个疫情是无法阻挡大家购房的；而预期下滑，预期悲观，购房需求延后就是正常的。所以，央行最近特别强调“稳预期”就是这个道理！本问答题中将“衣服”等商品与“新房子”进行类比，那我先从“买衣服”开始，和大家探讨探讨为什么大多数人感觉“买衣服可以讨价还价，而买新房子不能讨价还价。”买衣服能讨价还价，是因为店员有优惠折扣定夺权。能讨价还价的服装店，店员大多数有双重身份，既是老板（或老板亲属）也是销售员。衣服的优惠折扣她可以说了算，即使便宜点，只要有钱赚，她都可以卖给你。如果你去的是连锁品牌服装店或商场内的服装店，里面店员都是雇员，就讲不了价了。因为这些店员没有和顾客讨价还价权限，衣服都是按老板（公司）制定的价格和促销折扣进行销售。买新房时，面对的是置业顾问，没有“打折扣放优惠”的权限，当然不能讨价还价了。为了营销管理的需要，置业顾问和连锁品牌服装店或商场内服装店的店员一样，没有额外打扣优惠的权利。置业顾问算出折后价，你想讨价还价一下，问“能不能再打个9折”，基本上是白费口舌，置业顾问通常会告诉你：“能放的折扣都放给你了”。只有在市场不好，而客户又非常有诚意买时，置业顾问为了成交，才会走流程向上司申请一个额外小折扣，满足客户的要求。但，如果买新房时你认识有打折优惠权限的人，那就不一样了，可以“讨价还价”，申请打折优惠。比如说认识营销总监，甚至开发商老板等等手上掌控有“折扣权限”的人。那你就可以进行所谓的“讨价还价”，申请额外打折优惠。这个“认识”可以是直接认识，也可以是间接认识，比如说朋友帮忙推荐而认识开发公司中高层，或是多人一起团购，要求直接和领导层谈而认识等等。额外优惠折扣能谈到多少通常与认识的人级别高低成正比，认识开发商经理级别可能是99折，营销总监或许是98折，去到董事长、老板级别那折扣就更大了，可以打8折或多少折。所以说，买新房其实也可和买衣服等小商品一样，是可以讨价还价，前提是你有筹码，有人脉。当然新房可讨价还价的空间有限，因为房地产价格牵涉到很多领域，如成交价出现大起或大落，可能会出现各类不稳定因素，因而不少城市对房价的摆动有限制。最后想说一下，新房子为什么由开发商直接定价，而不是通过买卖双方讨价还价的方式确定价格？１.新房子的价格制定是成本利润计算、与外部楼盘竞争和内部各户型销售速度分流的等等方面需要；同时，报建、领取预售许可证、办理银行贷款、融资等时侯也需用到价格表（各用途的价格表会有所区别）。因而，新房子的价格不能等到销售时，由买卖双方经过讨价还价才最终形成。２.新房子的价格体系比小商品的复杂，合理与否，需经各部门审核，汇总各部门的意见才形成，因而由售楼部置业顾问与客户通过讨价还价方式确定价格，完全没有可行性。３.新房子每次推盘数量较多，且户型、朝向、楼层等均有不同。如每销售一套均需与客户进行讨价还价，难有操作性。４.业主对房子的价格比较敏感，容易因“别人的便宜，自己买的贵”而产生心理不衡，如放任讨价还价，极易出现成交价格差异很大的现象，不利于楼盘打造良好的业主口碑。除了上述的原因外，还有很多原因，例如政策规定销售时，必须进行房源和价格公示等等。总而言之，无论是新房子或者是衣服等商品，均有一个定价（即些有些小商品没有标价或报价，出售方也预先定了一个心理底价）。我是[房微言]，专注分享房地产实用干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。您好，建议买大开发商稍微贵一点的。我看答项中大家基本已经说明白了，在此不再赘述，我仅从居住的角度谈谈我个人的看法:【千金买房，万金买邻】。我们在买房前，更多关注的是地段开发商户型等因素，但，一旦房子住进去，你会发现，有些问题我们忽略了，而这些问题，往往更能影响到我们的居住体验，说白了，就是影响居家过日子的幸福感满意度，甚至，决定着你能否有个好心情！我曾经居住过一个小区，当时觉得在市中心，生活方便，再加之户型设计好，所以忽略了开发商因素买了下来，然后，故事就开始了:1:【供暖】:开发商送的是暖气片，质量看着就让人不放心，所以我全部拆了，自己改的地暖。等去交供暖费时，出事了！供暖公司说:“你改地暖可以，但楼道接头处必须走明管，原先地下的不能用！”，我说你们也没提前告知呀，人家说跟物业说了，物业没告知是他们的事，让我找物业去。上了一顿火，但我知道扯皮没用，铺都铺上了终不能不供了吧，改吧！当时家里都装修好了，装修公司来一看说“你早说呀，毛坯时咱直接从墙上打个洞出去就行，这费劲了，木地板也需要拆一部分，要重新接管道！”尘土飞扬的改完了，等着享受温暖冬天了。结果一供暖，不热！一打听，硬伤！开发商下的管道细了，不敢打压，怕鼓！一个冬天，供着暖，开着空调过得，受了老婆一冬天的白眼！不是心疼那点电费，是觉得窝火！2:【管道】:一个月不到，楼下邻居上来找:“你家卫生间漏水！”。我一听又蒙了！不可能，做防水时我特意嘱咐过工人，严把的质量关！说别的都没用，找原因呗！防水没问题，找来找去，问题出在联接洗手盆水泥地板中间的那段管子碎了！在心里默默的把开发商先人问候了几遍，花了一百大洋自己找人换了。换个管子用不了那么多钱，主要是往外抠那段破管子费老劲了！3:【物业】:小区停车位本身就紧张，物业看不住门，很多外边车也往里停。晚上想出去办点事，先早点回家把车停下，打车出去，要不回来晚了就没地停车了。有天晚上，被划了很多车，去物业调监控，监控竟然不好用。4:【邻居】:冬天暖气不热，组织组织去找找呗！结果，号召了几天，没几户去的。一到了冬天，就在群里一个劲的抱怨，老有劲啦！不说了，再说就成诉苦大会了。有些事咱惹不起躲得起吧，一分钱一分货，至少不用花钱找气受，希望对您能有所借鉴。
5，为什么楼盘市场调研的价格与房管局公布的价格相差很大
房管局公布的价格是建立在各种政策上的，而且涵盖面广，包括多种地段和楼盘。所以你要给开发商提供调研资料，还是提交实地调研的吧，最好加上具体地址。这样的话更加完整。你好！按开发商定的价格提交，房管局只是评估大概房价。如有疑问，请追问。
6，从房天下等中介买房是不是比直接到开发商买房便宜点
买新房，去售楼部买大家觉得都会很放心，因为是开发商自己的销售，没有价格欺骗，没有中介从中拿额外费用，然后买的房子就会很，一般都这么想。 其实我告诉您们，其实您们错了，1： 没有多少个开发商是有自己的销售的，像菁英，与开发商有合作，中介帮助争取价格及折扣，2：中介的费用是开发商的广告营销费用，跟房价无关， 并且为服务好客户，折扣一定帮您争取，那我们也开心，才有业绩、提成， 开发商和销售卖一个楼盘换一个地点，撤掉销售就行了，但是我们门店直属经营在这，十几年不会变动，靠老朋友介绍新朋友？，有口碑才能生存，下面一些知识希望可以帮到你：一、规避潜在的购房风险我们都知道新房销售必须有预售或者销售许可证，但若你直接去售楼处购房，开发商是否已经拿到该证件，除非他们自己展示给你，否则你就无从得知，购房风险自然就大一些。但是，如果新房已经被中介代理，也就侧面印证了该楼盘已经证件齐全，可以预售或现售，因为如果房子有问题，中介代理机构也不会进行代理，否则他们是需要负法律责任的。二、节约时间和精力开发商的楼盘一般是单个的，最多也就是两三个楼盘同时开发，也就是说，你去了售楼处顶多也就只能了解两三个楼盘的情况，可供选择的面比较窄。而中介代理机构可以同时代理十几个楼盘，他们手中可能会有几十甚至上百个楼盘，届时你就可以从中细细挑选，还能同时比较多个楼盘的优势与特征。三、可以参加团购活动优惠多
7，买房按揭与全款开发商开价差别为什么大
因为买房按揭，开发商收齐房款的时间比全款买房收齐房款的时间要久，另外，按揭买房需要开发商和银行、房管局三方多次对接，大部份贷款对接工作都是由开发商跑腿往返银行、售楼处、房管局之间，开发商实际付出的人力物力要多很多。 按揭买房流程：签订购房合同→选择贷款银行→借款人贷款申请→审批→房管局初始登记备案→交税→房管局预售房抵押登记→银行放款→返还贷款资料→贷后监管。 全款买房流程:签订购房合同→房管局初始登记备案→交税我做一手楼的，这个开发商严重缺钱，因为如果你贷款，开发商是拿不到钱的，为什么？因为开发商欠银行钱，银行本应把你的贷款划给开发商的，但因为开发商欠银行太多，所以会被银行截留！正常的交易流程是这样，你贷款，银行审批通过，划款给开发商，开发商收到钱后交房。而且你买的房是期房就更危险了，现在虽然烂尾楼比以前少很多，但不得不防啊，我见得太多了，有实力的开发商根本不在意你是否一次性付款或是贷款，对于开发商来说，他收的的钱不会变，无非是一次性，他能马上收到钱，贷款一般也不会超过二个月他就能拿到钱，哪有差距这么大的？没有问题才怪了。关于公积金贷款；公积金贷款比商业贷款更容易审批通过，为什么？你有公积金证明你有一个正规，有效益的工作单位，而商贷呢？只要你能开个收入证明，不管你什么单位。所以我们国家公积金贷款利率比商贷低很多，无论你用何种贷款方式购房，都可以提取公积金，购房时可以提取支付首期房款，购房后一年可支取上一年度的公积金来偿还月供款！以后每年都可以凭借银行借款合同去提取上一年度公积金（有公积金就是好啊！）如果还有什么疑问的，可再提问！ 开发商有房地产预售许可证就可以卖了，即是期房，付首期签完合同就要办理贷款，一般一到二个月的时间你就要开始还款了，除非开发商没有预售许可证。
8，建筑 住宅楼为什么比商住楼的造价低
商住楼整体比住宅楼高主要有三方面的造价：第一，建筑的整体装饰，也可以说是装修，商住楼的整体风格要比传统的住宅楼要求高，立面造型、线脚装饰、材质贴面都相应多一些，这是建筑辅助材料的造价高；第二，商住楼 因为功能集商业与居住与一体，其功能流线等要求特殊，需要宽敞的大厅，垂直触地的玻璃幕墙，这样的结果就是 下部承重的墙体大幅度减少，在现代的主题建筑结构——框架架构/框架剪力墙 模式下，建筑结构的强度大幅度提升，因此，商住楼的 结构造价 要比住宅楼高；第三，商住楼的各种电气设备管道要相对复杂一些，这方面的造价也要高。综合三方面，不论建筑室什么层次，同等的商住楼造价基本都要高于住宅楼。这还不包括相应的施工费用等。希望能对你有所帮助!没说一定就低吧？看你自己要建什么档次的了。一般说来是因为商业住宅楼都有房产公司联合某些人炒地啊，炒房啊什么的才贵起来，而且你说的住宅楼和商住楼属于字母集的关系，不属于独立关系，商住楼是住宅楼里的一种，问题没问好这是结构转换造成的。住宅楼从上到下结构基本没有变化的，荷载传递是连续的，不存在转换，所以造价低。商住楼底下是商业类的，结构需要满足一定的空间要求，所以结构布局不能像住宅那样紧凑，而上面的住宅则相反，之间出现结构转换所以造价相应增加。商住楼整体比住宅楼高主要有三方面的造价:第一，建筑的整体装饰，也可以说是装修，商住楼的整体风格要比传统的住宅楼要求高，立面造型、线脚装饰、材质贴面都相应多一些，这是建筑辅助材料的造价高；第二，商住楼 因为功能集商业与居住与一体，其功能流线等要求特殊，需要宽敞的大厅，垂直触地的玻璃幕墙，这样的结果就是 下部承重的墙体大幅度减少，在现代的主题建筑结构——框架架构/框架剪力墙 模式下，建筑结构的强度大幅度提升，因此，商住楼的 结构造价 要比住宅楼高；第三，商住楼的各种电气设备管道要相对复杂一些，这方面的造价也要高。综合三方面，不论建筑室什么层次，同等的商住楼造价基本都要高于住宅楼。这还不包括相应的施工费用等。
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