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1，郫县安德天府樱花大院房产的房子怎么样

明显是小产权。不过以后会转成大产权的。我一个同事就在那里买了，好像就是按揭。
有土地使用证就可以。

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2，南京哪里租房子比较便宜

付费内容限时免费查看 回答 玄武区南京市区的话，就属玄武区的房价比价便宜了，目前玄武区的房子的平均价格是24950元/㎡，相较于去年有所下滑，但是近几个月的房价基本稳定下来了，没什么太大的浮动，照这个趋势来看，玄武区的房价短时间内是不会上涨的，如果是要在这边购买房子的话我可以推荐几个小区，恒大翡翠华庭、紫金华府，这几个地方的房子都还可以，当然最主要的还是根据个人的情况来选择房子。

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3，为什么星期五股市多半下跌

通常西方有黑色星期5的说法，当然在股票里面最直接的一点就是周末的不确定因素，一般我国金融上的政策和消息都在周六晚上发布的，一旦消息面有个风吹草动，周五盘中跳水就是不可避免的!

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4，南京仙林房价现在平均多少了

. 房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层（小高层）低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

5，为什么股票市倍率高未来回报率低

股票市盈率是只股票的每股的价格除以每股的收益，市盈率越高说明公司业绩越是不好的
市盈率意思就是这家企业多少年可以达到目前它的市值！用时间越久当然理论上回报率低
你好！股票市盈率是只股票的每股的价格除以每股的收益，市盈率越高说明公司业绩越是不好的仅代表个人观点，不喜勿喷，谢谢。

6，为什么盖伦E的伤害很低

90/130/170/210(+1。每0.5秒对周围330范围内的敌方造成50/.4装备物理攻击)的物理伤害:盖伦快速的挥舞大剑[e 审判]。审判的伤害对小兵减半。 自己看吧。装备加攻击高的话自然伤害会高，持续3秒，在开始施放该技能的时候移除所有减速效果，其间受到的减速效果持续时间减少50%
红色和大精华弄成攻击力，天赋为21.9.0的高伤害天赋，主E，辅W这样你的E技能伤害就很高，Q个人认为前期点1点沉默效果就好，伤害点上去还不如E技能！
E的伤害低，可能其他技能的输出高，作为坦克的 盖伦，他不是靠技能吃饭的，不过你想把坦克玩成DPS,貌似难度不小。
因为你没有出输出装，e的ad加成其实很不错的，要大输出就主e副w
[E 审判]:盖伦快速的挥舞大剑，持续3秒，在开始施放该技能的时候移除所有减速效果，其间受到的减速效果持续时间减少50%。每0.5秒对周围330范围内的敌方造成50/90/130/170/210(+1.4装备物理攻击)的物理伤害。审判的伤害对小兵减半。自己看吧。装备加攻击高的话自然伤害会高，而且还会暴击。

7，股票除权后几个为什么会低了许多

股权登记日后的第二天再买入该公司股票的股东已不能享受公司分红，具体表现在股票价格变动上，除权日当天即会产生一个除权价，这个价格相对于前一日(股权登记日)虽然明显降低了，但这并非股价下跌，并不意味着在除权日之前买入股票的股东因此而有损失，相对于除权后“低价位”买入股票但无权分享红利的股东而言，在“高价位”买入但有权分享红利的股东，二者利益、机会是均等的，后者并无何“损失”。 例如： 某股10送3股，股权登记日当天股民甲以收市价10元，买进1000股共花本金10000元(不含手续费、印花税)，第二天该股除权，除权价为7.69元，此时股民甲股票由原来的1000股变为1300股，以除权价计算，其本金仍为10000元，并没有损失。
分红了。股价自然下跌。比如原来20元钱股价的股票，如果10股送10股，股价正好在10元钱左右，是合理股价。但是一些傻新手，看到股票便宜，就会买。这叫做“填权”。填权是无知股民的表现。
除权前买股是为了抢权,就是认为在股权登记日之前会上涨,接着除权后还会填权接着上涨.如果你判断股权登记日不会上涨,除权也不会高开的话,自然是除权以后来买了.其实跟平常买不除权的股票是一样的,你判断会上涨就买,判断不会上涨就不买.

8，为什么二手房网上很多这两年楼盘价格远低于新楼盘

正常来说同档次的小区二手房应当高于同档次小区新楼盘的价格，形成二手房低于新植楼盘的原因有以下几点：1、信息虚假，网上发布的信息大多为房地产经纪机构从业人员发布，一些从业人员为吸引客户，恶意降低二手房挂牌价.2、房东急售，房东因个人原因或家庭变故，不得不急于将房产变现，通常此类房屋出售房价就会卖得比较低。3、其它原因，如小区周边规划变电站、加油站、垃圾转运站等影响居住的情况。
那可能是二手房的年限比较长，户型不太好。
一般不会，看看具体的房子，比如哦朝向 楼层 户型
见多就不怪了,你在网上看见的房子,你有没有给发房贴的人打电话核实下,看看他有没有这个房子,90%的都是假的.
网上的东西只是作为参考，那些不是很准确的！ 有些是为了吸引你而故意标低价格！你打电话问那套房子有吗？人家肯定说有，但是一旦你过去，人家就会说“不好意思，这套刚刚卖掉，有一套价格高一点的我带您看一下怎么样？” 还有就是网上的价格可能是房管局那边统计出来的数据，根据交易情况统计均价放到网上。但是这个价格是报税的价格，而不是真正的成交价格！比如说一套房子，一手买进时50万，现在卖100万，报税时随便报个55万、60万，甚至51万都可以的！！到时候按60万计算一下均价，才比开盘高一点嘛！！差30%都算低的了！！ 还有就是有些网站是自动刷新的，可能3个月之前放了一套房子上去，现在价格已经升了，而之前数据没有改动，系统自动刷新一下，就显示为刚刚发布的了！！

9，为什么高负债造成了企业的低效益

《企业财务会计报告条例》对负债的定义是：“负债是指过去的交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。”从财务管理的角度上讲，负债是现代企业经营不可缺少的资金来源，是构成企业资产的基本组成部分。任何企业都或多或少有一定的负债，几乎没有一家企业是只靠自有资本，而不运用负债进行经营的。企业负债的形成大致有两方面的原因，一是企业通过借款、发行债券、租赁等方式向债权人筹集的债务资本；二是企业由于信用关系而形成的应付款项等。 负债经营既可为企业带来厚利，又可使企业面临巨大的风险。负债的存在对企业的经营活动具有双重作用和影响，企业必须在效益和风险之间做出适当的权衡。因为负债是一把“双刃剑”，企业负债过多不好，负债过少也不意味着好。若企业负债过多，会增大财务风险，可能导致企业破产倒闭；相反，若负债过少，则不能有效取得负债可能给企业带来的好处。举债投资是神奇的工具，但务必妥善运用。这时应坚守借贷的两大原则：（1）期望报酬率必须高于贷款利率；（2）在最坏的情况下，必须有足够的现金还本付息。这里一个至关重要的方面就是要认识财务杠杆的存在及其影响。 所谓杠杆，简言之就是四两拨千斤、以小搏大的工具。阿基米得曾说过：“给我一个支点，我可以将整个地球撬起。”延伸到财务杠杆上，可以这样说：“借我足够的钱，我就可获取巨大的财富。”具体来说，财务杠杆就是指在企业运用负债筹资方式（如银行借款、发行债券、优先股）时所产生的普通股每股收益变动率大于息税前利润变动率的现象。由于利息费用、优先股股利等财务费用是固定不变的，因此当息税前利润增加时，每股普通股负担的固定财务费用将相对减少，从而给投资者带来额外的好处。 假设现在有一项投资，需要10万元的资本，预估会有30%的报酬率，如果我们全部以自有资金来投资，那么这10万元的自有资金报酬率就是30%.但是，如果只拿出6万元，另外4万元是利用借贷获得的，借款年利率为15%，虽然表面的报酬率也是30%，但是因为我们真正拿出来的只有6万元，因此这6万元自有资金真正的报酬率，是将要赚到的3万元（100000×30%），扣除负担的利息费用6000元（40000×15%）之后所得，这样财务杠杆操作的报酬率高达40%（24000/60000×100%）。 由此得出如下结论和启示：（1）负债是财务杠杆的根本，财务杠杆效用源于企业的负债经营；（2）在一定条件下，自有资金愈少，财务杠杆操作的空间愈大。利用财务杠杆操作，看起来获利率很高，但是必须操作得当。如果判断错误，投资报酬率没有预期得高，甚至是负的时候，再加上需要负担的借贷利息，就变成反财务杠杆操作，反而损失惨重。 二、合理运用财务杠杆，提高企业筹资效益 由前述可知，财务杠杆对企业的资金运用有一种放大效应，当企业运用了负债，财务杠杆的效应就会显现。但是负债并非越多越好，我们首先应该分析筹集资金后资金的利润率是否大于利息率，如果是，则负债的运用会大幅度提高企业的每股利润，负债体现的是一种正杠杆的效应；反之，负债的运用会大幅度地降低企业的每股利润，负债体现的是一种负杠杆的效应。当然，这仅仅是对单种负债的财务杠杆效应进行阐述，对于一个企业来说，筹资的渠道很多，财务杠杆效应往往是通过组合的筹资结构体现的。下面就这一问题进行阐述。 （一）从资本结构角度谈论 资本结构是指长期债务资本和权益资本的构成及其比例关系。传统财务理论认为，从净收入的角度来考虑，负债可以降低企业的资本成本，提高企业的价值。但企业利用财务杠杆时，加大了股东权益的风险，会使权益资本成本上升，在一定程度内，权益资本成本的上升不会完全抵消利用资金成本率低的债务所获得的好处，因此，加权平均资本成本会下降，企业总价值上升。但是，过度利用财务杠杆，权益成本的上升就不再能为债务的低成本所抵消，加权平均资本成本便会上升。以后，债务成本也会上升，使加权平均资本成本上升加快。加权平均资本成本从下降变为上升转折时的负债比率就是企业的最佳资本结构。 企业筹资有负债筹资和权益筹资，这就呈现债务资本和权益资本的比例关系，即资本结构。企业筹资必须达到综合资金成本最小，同时将财务风险保持在适当的范围内，使企业价值最大化，这就是最佳资本结构。在实际工作中怎样才能合理确定负债筹资和权益筹资的比例，把握资本结构的最佳点呢？ 1.从企业的营业收入状况确定：营业收入稳定且有上升趋势的企业，可以提高负债比重。因为企业营业收入稳定可靠，获利就有保障，现金流量可较好预计和掌握，即使企业负债筹资数额较大，也会因企业资金周转顺畅、获利稳定而能支付到期本息，不会遇到较高的财务风险。相反，如果企业营业收入时升时降，则其现金的回流时间和数额也不稳定，企业的负债比重应当低些。企业的营业收入规模决定企业的负债临界点。负债临界点=销售收入×息税前利润率/借款年利率。企业负债筹资规模若超越这个临界点，不仅会陷入偿债困境，且可能导致企业亏损或破产。 2.从企业财务管理技术方面确定：长期负债大都是用企业的固定资产作为借款的抵押品，所以固定资产与长期负债的比率可以揭示企业负债经营的安全程度。通常情况下，固定资产与长期负债的比率以2∶1为安全。只有固定资产全部投入正常营运的企业，才可以在有限的时间内维持1∶1的比率关系。 3.从所有者和经营者对资本结构的态度确定：如果所有者和经营者不愿使企业的控制权分落他人，则应尽量采用债务筹资而不采用权益筹资。相反，如果企业所有者和经营者不太愿意承担财务风险，则应尽量降低债务资本比率。 4.从行业的竞争程度确定：如果企业所在行业的竞争程度较低或具有垄断性，营业收入和利润可能稳定增长，其资本结构中的负债比重可较高。相反，若企业所在行业竞争强烈，企业利润有降低的态势，应考虑降低负债，以避免偿债风险。 5.从企业的信用等级方面确定：企业进行债务筹资时贷款机构和信用评估机构的态度往往是决定因素。一般来说，企业的信用等级决定了债权人的态度，企业资本结构中的负债比例应以不影响企业的信用等级为限。 从以上筹资的定性分析中可概括出：（1）如果企业处于新建或不稳定和低水平发展阶段，为了避免还本付息的压力，应采取偏重股东权益的资本结构，包括内部筹资、发行普通股和优先股筹资等；（2）如果企业处于稳定发展阶段，则可通过发行企业债券或借款等负债筹资的方式，充分利用财务杠杆的作用，偏重于负债的资本结构。 （二）从财务结构角度谈论 财务结构是指企业各种筹资方式的组合构成，通常用资产负债率表示。财务结构的类型有3种：（1）资产负债率为100%，股东权益比率为0，全部为借入资金；（2）资产负债率为0，股东权益比率为100%，全部为自有资金；（3）资产负债率与股东权益比率均小于100%，借入资金与自有资金各占一定比例，比例的不同又会衍生出若干种具体的财务结构。企业全额负债经营，风险全部由债权人承担，不仅会影响债权人的利益，而且会严重干扰一个国家的经济秩序。《中华人民共和国公司法》中明确规定公司设立必须要具有最低限额的注册资本，由股东出资形成，也即实践中不允许上述第一种财务结构存在。企业全部依靠权益资金经营，无负债，虽不受法律的制约，但权益资金成本高，不能根据需要作灵活的调整，且在市场经济中，由于交易的结算关系和临时性资金需要，第二种财务结构实际上也是不存在的。第三种财务结构才是现实经济生活中需要加以研究的，也就是如何安排和调整负债与股东权益资金的比例，使之更趋于合理。那么，什么是理想的财务结构呢？ 1.综合资金成本低。财务理论与实践告诉我们，借入资金成本小于权益资金成本，流动负债成本低于长期负债成本，所以提高负债比率和流动负债比率将使公司实际负担的资金成本下降。 2.财务杠杆效益高。财务杠杆效益是指企业负债经营能使权益资金获得的额外利益。在企业全部资金息税前利润率高于负债利息率时，负债经营会使权益资金利润率超过全部资金息税前利润率，并且负债比率越高，这种财务杠杆效益越大。但若企业获利能力很差，全部资金息税前利润率小于负债利息率时，负债经营或高负债比率将使权益资金利润率下降，甚至无利可图或发生资本损失。这种财务杠杆负效益应尽量避免。企业全部资金息税前利润率等于负债利息率，这是负债经营的临界点，前者大于后者，提高负债比率将使股东获得更多的财务杠杆效益。 3.财务风险适度。企业负债比率和流动负债比率高，虽然能够降低综合资金成本，并能为股东带来财务杠杆效益，但加大了财务风险。如果风险过大，以至于债务到期不能偿还的概率很高，企业就可能陷入破产的境地，持续经营就会受到影响。因此，企业应根据预计的现金流量，合理安排债务的数量、种类和期限，降低财务风险。 三、相关问题的讨论 企业要发展，经济要增长，就得有投入，在企业自有资本私有制的情况下，举债投入无可非议。那么，怎样才能在企业发展和控制负债风险之间寻求一条最佳途径？在一般情况下，负债成本必须低于投资项目预期回报额，否则，经营无利可图，任何优惠的筹资条件、诱人的投资项目都是不可取的。 （一）确定适度的负债结构 企业一旦确定应进行负债经营，随之一是要确定举债额度，合理掌握负债比例；二是要考虑借入资金的来耗结构。企业在举债筹资时，必须考虑合适的举债方式和资金类别。随着经济体制改革的深入，举债方式由过去单一向银行借款，发展到可多渠道筹集资金，企业应根据借款的多少、使用时间的长短，可承担利率的大小来选择不同的筹资方式。（1）向银行借款。这仍然是企业借款的主渠道。但由于银行是我国进行宏观调控的主战场，银行贷款既要受资金头寸的限制，又有贷款额度的制约，双向钳制，所以贷款难度较大。如果国家紧缩银根，最先遭到调控的就是那些借债大户。（2）向资金市场抗拆借。它是通过金融机构，对某些企业的闲散资金，通过资金市场集中起来，然后再借给短期内急需资金的企业。这种渠道得到的资金，一般使用时间不长，而且资金成本较高。（3）发行企业债券。向企业内部发行债券，可以把职工紧紧团结起来，为企业的兴衰存亡而共同奋斗，但能筹集到的资金十分有限。向社会公开集资，虽然可以筹集到数额较大的资金，但资金成本高，稍有不慎，会带来很大的财务风险。（4）稳妥地使用商业信用。它是发达国家普遍采用的一种融资方式，不仅成本低，而且可以背书转让； 在资金紧张急需现款时，可以在银行贴现取款。它是解开三角债的最佳选择。但使用商业信用，要有健全的经济法规和良好的商业道德，即商业信誉好，才能稳妥地为我所用。否则，再好的办法，对信誉太差的人来说也是一纸空文。（5）引进外资。即通过种种渠道（政府、银行、企业、个人）从国外借贷资金。引进外资时，则需要考虑汇兑风险。目前虽然国家利率政策宏观控制较严，但社会拆资成本化存在着较大差异，所以在选择筹资渠道时不能盲目，要努力降低资金成本。同时要考虑借入资金的期限结构。企业借入资金的使用期限短，企业不能还本付息的风险就大；使用期限长，风险小，但资金成本高。所以企业对不同期限的借入资金要合理搭配，以保持每年还款相对均衡，避免还款过于集中。 （二）复合杠杆及企业筹资效益 财务管理中涉及的杠杆主要有经营杠杆、财务杠杆、复合杠杆，并对应着经营风险、财务风险、企业总风险及有关的收益。财务管理利用杠杆的目标是：在控制企业总风险的基础上，以较低的代价获得较高的收益。 1.经营杠杆及经营风险。经营杠杆是指由于固定生产经营成本的存在所产生的息税前利润变动率大于产销量变动率的现象。也就是说，如果固定生产经营成本为零或者业务量无穷大时，息税前利润变动率将等于产销量变动率，此时不会产生经营杠杆作用。从另外的角度看，只要有固定生产经营成本的存在，就一定会产生息税前利润变动率大于产销量变动率的现象。经营杠杆系数=基期边际贡献/基期息税前利润=（基期营业收入-基期变动成本）/基期息税前利润。（1）在其他因素不变（如营业收入不变）的情况下，固定成本越高，经营杠杆系数越大，经营风险也就越大。（2）如果固定成本不变，则营业收入越多，经营杠杆系数越小，并且经营风险也就越小。 2.复合杠杆与企业总风险。复合杠杆是经营杠杆与财务杠杆连锁作用的结果，反映营业额的较小变动导致普通股每股收益发生较大变动的现象。（1）复合杠杆系数=经营杠杆系数×财务杠杆系数。（2）复合杠杆系数反映企业的总风险程度，并受经营风险和财务风险的影响（同方向变动）。因此，为达到企业总风险程度不变而企业总收益提高的目的，企业可以通过降低经营杠杆系数来降低经营风险，同时适当提高负债比例来提高财务杠杆系数，以增加企业收益。虽然这样会使财务风险提高，但如果经营风险的降低能够抵消财务风险提高的影响，则仍将使企业总风险下降。于是，就会产生企业总风险不变（甚至下降）而企业总收益提高的好现象。 综上所述，要提高企业筹资效益，就必须把握好企业财务结构、资本结构，按照企业预期合理搭配各种筹资方式；同时，合理安排企业的负债规模、期限、结构，达到财务杠杆效益优化，从而解决财务杠杆与企业筹资效益的问题。
不一定的。如果企业的收益率高于负债资金成本率，那么，高负债将带来更高的收益。但是，既然已经是高负债了，对于借款方来说，对借出资金就会要求较高的收益率（以补偿万一企业资不抵债等带来的风险），并对资金使用方向有严格要求，企业经营就会因此受限。同时，高负债后，企业不容易从股市筹资。这样，企业每期定期偿还的利息负担就比较重。一旦某期经营状况不理想，或旧负债到期，无法及时筹措新的资金，企业就会因此而导致资金链问题，甚至导致破产。所以，高负债不是企业低效益的根本原因。根本原因是企业盈利能力不行。就像你买房，一时间不能全部以现金支付房款，按揭，则以后每期你能动用的现金就少了，因为你每期要还房款。但是，如果你还房贷期间，将你的房子出租出去，租金大于利息，则你还是划算的，谈不上低收益。而对于负债的你来说，一般来说，由于还贷压力存在，会工作更有效率，以保持每月固定的现金收入。而不会工作效率比没有负债是更低。一般情况下都是这样。

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