长春某小区停车场向业主收费，双方发生争执，小区内的停车场到底属不属于业主？
物业公司/开发商沆瀣一气，在小区内圈停车场收停车费，已是屡见不鲜的事实。从画面上看停车场设在露天一定区域内，如果是这样的话，本律编认为：物业无权私自改动并进行停车收费。按照最高院有关物权司法解释规定：小区建筑区划内土地使用权，除属于业主专有的整栋建筑物的规划占地等以外，建筑区划内的土地，小区业主依法共同享有建设用地使用权。
露天停车场用地本身为小区业主共同享有的建设用地使用权，因此，露天停车场应属于全体业主共有，物业无权擅自私改并收取费用。另外，按照《物权法》规定：占用业主共有的道路、公共空间等其他公共场地设置停放汽车的停车位，停车位权属属于业主共有。因此，在公共道路上，在露天公共场地上，或者将小区一部分共有区域改造为停车场的，停车位权属均属业主共有。
开发商/物业无权占为己有进行收费。解决物业与业主停车场争端，政府主管部门应当介入，首先在产权上，政府主管部门对小区内普遍的停车位权属明判明析，主管部门介入，如果物业对属小区公共停车位的擅自收费，则主管部门应对其作出处罚。地下停车库也是小区常见的问题。解决其首先要明确地下车库的权利归属。本律编曾发《小区地下车库的种类与权属》头条一文，下面一并给读者们奉上，希望有益。
小区地下车库的种类与权属小区地下车库分为两种：一种是开发商经政府规划部门规划审批许可后建设的规划地下车库；一种是人防工程平时用作地下车库使用。规划地下车库规划地下车库，开发商未将规划地下车库面积列入业主公摊面积的，开发商具有物权（即不动产权），开发商能够与业主进行买卖、租赁，开发商出卖规划地下车库停车位应当承诺能够办理不动产登记。
业主在与开发商签订车位买卖合同时，应首先审查该停车位是否为经规划审批的地下停车位，并且在合同中明确约定：开发商保证所出卖车位为规划地下停车位，能够办理不动产登记；及如果办理不出不动产登记开发商承担违约赔偿......等等。人防工程地下车库，实为人防工程但作为地下车库使用的一种，简称之为“人防地下车库”。
《人民防空法》第二十二条规定： 城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。（《人民防空工程建设管理规定》 第四十八条规定： 按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。
......）建设人防工程必要费用（开挖、地平、道路、内部照明设施等）应当由开发商独自承担。小区内的人防工程，应当按照人防工程建设规定足额保质建设，开发商利用的是小区建筑区划内的土地（小区建筑规划区内建设用地使用权归于业主）；由于人防工程特殊性质，及人防工程物权不属于开发商所有，开发商不得买卖人防地下车库停车位，其有出租收益的权利。
我国《合同法》规定：租赁合同期限最长时间为20年，因此广大业主在与开发商签订人防地下停车位租赁合同时应特别注意：租赁期限，超过20年的部分无效。编者认为：由于人防地下车库建于业主拥有建设用地使用权的土地之下，人防工程功能是提供由业主战时避险使用，开发商向业主提供停车收费，开发商定价应听取业主意见，无权独自漫天而要价，开发商对人防地下车库使用收益无独立定价权。
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