商业综合体的商铺能买吗？不能一概而论。也就是说从三者对房价影响来看的话，地铁＞商业，学校＞商业。可以说，很多商业经营都是围绕地铁、学校运转的。除了方便生活之外，没有任何好处，商业综合体的房子，基本上都属于公寓，加商业，这样的房子可以下楼逛街，比较容易，而且，商业综合体，公共交通应该比较方便，很多都会设在地铁附近，你的生活半径比较小，生活的方便性，是蛮高的，除了这个优点之外，其他的都不值得一提。
综合体室外景观设计应该如何设计？
当商业综合体已经上升到讲究商品性价比和关注体验消费的阶段，开始摸索可以满足当今社会人们对购物环境以及城市空间艺术环境的要求的今天，美极园林景观设计出现的恰如其分。植物配景绿化是购物中心中不可或缺的元素之一，除了具有一定的观赏价值之外，还有利于净化空气、降低噪音、调节小气候的作用，给人们带来身体上的舒适和心情上的愉悦。
水体景观水体景观主要包括自然水体和人工水体，和绿化一样，水体景观也是购物中心里最具生态意义的要素。自然水体通常会用在外部空间，比如水幕、瀑布等，它们赋予场景和空间生机与情趣，吸引人们聚集在周围，从而成为场景的核心和最活跃元素。而空间内部的水体景观打造是时下最流行的装饰手法，垂直植物墙、大型表演鱼缸，还有切合主题的流动水景都被当做视觉中心来设计。
景观小品景观小品是景观中的点睛之笔。通常来说，小体量、色彩单纯的装饰物对空间有点缀"提亮"的作用。景观小品在商业综合体环境中的表现种类有很多，具体包括座椅、指示牌、灯具、垃圾箱等实用性小品；还有雕塑、壁画、珍玩、吊饰装置等突出文化和氛围的美化性小品；甚至还有健身房、游戏室等服务性体验设施。如果说建筑形态的多样美化了一个城市的形象，那么使景观小品内容的日益丰富，涵盖范围的不断扩大，让原本相对生硬的商业综合体多了一份柔和。
植物、水体、小品都只是商业综合体景观设计里最基本的元素，但又是最常用也不可或缺的。营造人性化空间近年来许多大型商业建筑空间都开始注重景观设计，特别是在相对较大的共享空间内，某种程度上说，利用好这些共享空间，可以更完整地表达设计主题，吸引人气，塑造轻松休闲的气氛以舒缓消费者的身心。对于一些大型的商业综合体来说，景观设计往往集中在固定的区域，形成具有一定规模的景观休闲区，而其他一些较为局促的空间用景观小品作为点缀，就会带来莫大的轻松感和亲切感，同时还能从另一个角度做视觉补充。
注入文化内涵，实现人文关怀商业地产在经历了百余年的发展，最终还是与文化碰撞在了一起，人文注入商业环境设计师是为了赋予环境一种精神。人们在商业综合体中享受前所未有的体验，目的也是为了寻求一种精神和心灵上的共鸣，创造具有文化内涵的人文空间是对商业综合体设计师提出的更高的要求，而这些要求往往也需要通过景观设计来实现。
买住宅加商业综合体房子有什么好处？
除了方便生活之外，没有任何好处，商业综合体的房子，基本上都属于公寓，加商业，这样的房子可以下楼逛街，比较容易，而且，商业综合体，公共交通应该比较方便，很多都会设在地铁附近，你的生活半径比较小，生活的方便性，还是蛮高的，除了这个优点之外，其他的都不值得一提。你开车，这些地方经常会堵，车位又少，你需要购买单独的车位将会很贵，由于是商业综合体，人来人往特别多，车子也多，人也多，可能比较吵杂一些，噪音比较大，要看房子的隔音系统怎样，这些房子一般都不具备，常规住宅的功能，可能房子的格局不是很大，晾晒衣服，各方面生活方面的并不是很方便，上下楼人也比较多，电梯等不住，而且下面的绿化也一般，不可能做到，人车分离。
还有，就是这些房子，一般不具备更多的住宅的功能，边际功能，户口，学区，这些肯定不具备，假如你有这方面的需求，可能就比较尴尬，而且这些房子买卖的时候税费高，出手速都慢，所以把这些因素也要充分的考虑进去，把一个房子彻底了解透了要，以后再决定是否下手购买，才是理智的。好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
买房的时候，有什么细节需要注意吗？
作为一名房建施工的过来人，但是本人根据多年的建筑施工经验，对于买房挑房，可以总结如下的几个小秘密。一、楼层选择一定不要选悬挑层！楼层选择一定不要选悬挑层！楼层选择一定不要选悬挑层！楼层选择一定不要选悬挑层！重要的话说三遍。这是什么原因呢？首先，什么什么是悬挑层？悬挑是指构件利用拉索结构或其他结构达到的一种部分或全部结构以下无支撑物的作用。
例如我们的阳台、飘板、雨蓬等，下面就没有支撑，这类结构就叫悬挑结构。而悬挑层就是建筑中每隔一定高度，通过工字钢与钢丝绳组合将外架力量卸掉的楼层。简而言之，就是100m高的楼层，外架从地面直接搭设100m上去，中间不做任何处理，是不安全的。每隔一定高度就必须将外架的力量卸载掉。有点像竹子，每长一段就会长个节，悬挑层就是这个节。
其次，悬挑层有什么不好吗？不管是传统的工字钢悬挑还是新型的梁侧预埋悬挑，对于外墙或者楼板都是增大了渗漏的风险。一、传统工字钢悬挑：1.提前预埋“U”型环，外架自重通过工字钢传递到楼板上，楼板易开裂，后期易渗漏。2.工字钢穿墙体，后期修补，易渗漏。传统工字钢悬挑二、新型梁侧预埋工字钢悬挑：在外侧梁板处预埋螺丝孔，安装螺丝固定工字钢，后期去除螺丝杆，堵漏，外墙存在渗漏，板面基本不受影响。
外墙因为未对穿，只要处理得当，渗漏风险较小，所以目前在主推扶壁式工字钢悬挑工艺。新型梁侧预埋悬挑最后，如何判别悬挑层？根据安全、经济、施工方便等多角度考虑，悬挑层确定原则如下：1、每挑不超过20米且接近20米。国家规范规定架体超过20m需要专家论证，比较繁琐，施工方基本不会去搞这个专家方案，每挑的架子高度控制在20米内。
每次设置悬挑，都要工字钢，同时悬挑会拖慢施工节奏，增加材料租赁费和进度滞带来的相关费用等，所以为了减少悬挑次数，尽量会选择悬挑接近20米。我们一般的楼层是3米的层高，悬挑基本都是一挑为6层18米，既满足省去了专家论证的繁琐，同时也尽量减少了悬挑次数。2、先就高在就低。拿目前的情况来说，33层的高层建筑，每层层高3米，施工方在最省事最经济的角度考虑，会悬挑5次，每次悬挑6层18米，从上往下回倒的话就是悬挑层分别为28层底板（27楼的顶板）、22层底板、16层底板、10层底板、4层底板。
如果5层悬挑一次，最少需要6次悬挑，比6层一悬挑多了1次悬挑，增加了工字钢的用量耽误施工节奏，不经济。为么不是下面从第6层开始悬挑，然后6层一挑的往上设置？理由如下：1.有的楼栋有地下室，从6层起挑，不满足架子不超过20米，需要做专家论证。2.架子直接落在地面上，一栋楼施工时间较长，需要考虑沉降。3.后期地下室需要回填，需要拆除6层，当砌体，外墙抹灰施工时，又需要搭设，反复工作的工作量增大。
二、样板房的套路现在很多新房都是期房，实际房子是看不到的，因为期房就是还在建造的楼盘，所以开发商会做一套或几套样板房供购房者参考，这就是所谓的样板房了。但是，样板房一般都是好户型和豪华装修的，这样购房者一眼就能有买房的念头，等到后期居住后，才发现各种问题一、样板间看起来宽敞，可能是赠送面积家具缩水了其实，样板间看起来更宽敞，是因为实际上赠送面积与家具尺寸都可能会缩水，所以要学会自行测量。
1、赠送面积会缩水 比如有些楼盘推出90平左右的2＋1（两个房间，赠送一个入户阳台或室内花园）户型。在看样板间时，送的那一间是可以改造成书房的，然而买到房后才发觉面积小得只能闲置。 2、家具尺寸会缩水 原来样板间的家具都是特别定制，尺寸比一般卖场的家具要小。因为这些家具都是些日常所需的家具，所以人们更关注使用功能，反而容易忽视尺寸上是不是动过手脚。
收藏二、样板间多是运用反光材质与开放空间我们在看房或买房的时候主要还是得从安全性、易清洁性和实用性多方面综合考虑。1、多开放空间 很多时间，开发商为了能使样板间看起来更加开阔，就将墙面做成镂空隔断式，比如开放式厨房、书房等。但，这显然不符合中国家庭的生活习惯，虽然这样的确会使得样板间看起来开阔不少。
2、多运用反光材质 比如客厅的玻璃展示柜、卧室的镜子、卧室的透明衣柜、卫生间的玻璃门等，这些都会使得样板间“看上去很大”。但是玻璃柜、镜子等在夜晚会让居住者害怕，也不利于清洁，一不小心还会发生碰撞，因此要谨慎使用反光材质。三、灯光也藏玄机，务必关灯感受房间光线样板间多会安装射灯，且一般在看样板间的时候，灯光都会全开，在视觉上显得更宽敞明亮。
从而也让人们忽略了生活中的实际问题——缺少自然光和不必要的电费，房间开灯前和开灯后的差别巨大。因此在看样板间的时候务必关灯感受一下，注意房屋在自然条件下采光是否充足。另外，还要注意阳台、窗户与邻家是否会产生对视。四、利用高端配饰使管道线路被忽略很多时候，开发商会利用高端配饰吸引眼球，从而使人们忽略管道线路，隐藏房屋缺陷。
因此我们买房时一定要保持头脑清醒，站在现房的角度看房选房。1、为了追求视觉花大费用开发商做一个100平方米的精装修样板间，包括设计和装修材料（如桌前工艺品、靠垫、地毯等，往往一件都近千元），至少要100万元以上。有的开发商还会聘请知名设计师前来设计装修，费用还要翻一番，装修费用和房价差不多，主要是为了吸引眼球，刺激购买。
2、不做上下水管道一般情况下，出于装修效果考虑，样板间一般不会设置水、煤气、暖气等管道线路，样板间不用做上、下水的考虑，也不用穿墙破洞，房子自然看起来整洁敞亮。而真的现房是要住人的，自然又是另一番景象。3、利用设计隐藏房屋缺陷设计样板间时，设计师可能会掩盖房屋的缺点。比如有的房间明显是异形房，开发商为了美感，会让装修公司在房屋里打造一个填补异形的书柜，给看房者一种“房屋方正又实用”的错觉。
三、验房施工时总有取舍，有些地方会重点施工，有些地方就不会那么仔细。所以，大家买房前验房一定要从这几方面验：验房标准毛坯房是房子的初步成型，而开发商交到业主手中的毛坯房要达到什么样的程度才算合格呢？也即毛坯房有哪些验收标准呢？1、毛坯房的全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。2、毛坯房的公用部位、公共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具）等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成测试项目。
3、毛坯房的各种管道应经过通水试压、通过试验和暖气热工调试等验收工作。4、毛坯房的屋面工程项目已经完成蓄水、淋水试验。5、毛坯房中有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。验房顺序1、先看外部：检查外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。2、再查内部：逐个查验入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。
3、后侧相邻：进行闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。验房项目1.净面积测量、开间进深及净高尺寸测量。2.楼地面空鼓、裂缝、起沙检验。3.墙空鼓、裂缝、龟裂、爆灰、平整度、阴阳角检查。4.门、窗安装质量及配件检验。门窗工程关乎业主的居住安全，业主在收房验房的时候除了要仔细核对型材是否与合同上的一致之外，主要是检查门窗闭合的灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏等。
5.电路绝缘、接地试验。除了要检查电闸、开关和线路没有问题，还要做好电路绝缘和接地实验，确保家居用电的安全。6.给、排水安装质量检验。毛坯房给排水工程验收主要是检查冷热排水管安装的规范性、给水管的接头严密性、是否有渗漏水现象；此外水表、地漏、排水管是否通畅也是需要特别注意的地方。7.核对购房合同的附件及配套设施。
根据上问毛坯房验房注意事项中的关键要点的解释，原来毛坯房在验收的时候需要注意的还是很多的，不要嫌烦嫌多，你验收的越多，房屋的质量才会好。四、买房后常见的房屋质量问题和处理方法常见的房屋质量问题1、楼体不稳定。主要表现为过了沉降期依然下沉不止以及不均匀沉降导致楼体倾斜或者因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
前段时间出现的“楼歪歪”等现象就属于这种问题。2、房顶或墙面渗漏。主要是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外、向楼下的水平或垂直渗漏。夏天雨水多时，或者厨房、卫生间用水量大时，渗漏会严重，这不但影响使用人的正常生活，破坏地面装修，还影响楼上楼下邻里关系。3、墙皮脱落。
墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。4、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。
5、隔音、隔热效果差。由于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求，造成隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，影响正常生活或者屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。6、上下水出现滴漏。由于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关，引起上下水管处出现滴漏。
滴漏现象不仅浪费资源，也会影响人的正常生活。7、水、电、暖、气的设计位置不合理。水表、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。或者用电设备存在漏电、火灾隐患等。除此之外，还有公用设施设计不合理，质量不过关等问题。例如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等，都属于常见的房屋质量问题。
以上列举的这些都是购房者经常遇到的，还有其他各式各样的房屋质量问题存在于现实生活中。那么，这些问题该由谁负责，出现房屋质量问题该怎么办?质量问题的处理方法1、收房时发现房屋质量存在问题。如果收房时发现房屋主体结构质量不合格，或者认为房屋主体质量不合格经专业机构检验确实不合格的，购房人有权拒绝收房，并可以要求开发商解除合同及赔偿损失。
2、购房人在装修入住后，如果出现质量问题，要确定该质量问题是房屋本身的质量问题还是装修的问题：（1）如果是装修的问题，在保修期内只能找装修公司维修并要求赔偿损失。（2）如果是房屋本身的质量问题，在保修期内，购房人首先向开发商提出要求维修，或者在自己维修完后，要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自身造成的合理损失。
商业综合体商铺能买吗？有什么建议？
商业综合体的商铺还能买吗？不能一概而论。需要考虑以下几方面因素：1、城市建设规划。看该综合体商铺是否属于城市中央商务区，周边是否有地铁、重点学校、大型社区、商务办公区等配套，市政规划中附近是否还有其他的商业综合体，是否存在同质化现象，是否有稳定的消费群体等。2、商铺具体位置。综合体商铺也有内铺和外铺之分，通常情况下，一楼的沿街铺、商场入口处的商铺，甚至是一楼的过道铺，都会比二楼以上的商铺更优质，收益稳定易出租，其它的内铺受空间环境、消费群体的影响有局限性。
3、运营团队实力。商场内铺都是实行统一招商、统一管理，优质运营团队专业性较强，在设计规划和引流等方面都会有专业的人员去做，可以把项目运营的很成功。如果仅仅是听了销售人员的口头宣传，开发商再让第三方与投资者签订租赁合约，或者许诺较高的回报率返租等，里面的猫腻有很多，比如一旦出现工程烂尾、开发商中途跑路、承诺得不到兑现等情况，购房者的权益很难有保障。
整体来说，不建议购买商场内铺，原因如下：一是投资者无自主经营权，等于把钱交给别人去打理，坐等收租的事情没有想象的那样简单。所谓合伙的生意不好做，投资内铺同样的道理。二是目前城市正处于大开发阶段，城市在不断扩容，商圈在在不断转移，今天火热的地方明天有可能变得冷清。商圈和消费群体走了，商铺搬不走。三是政策的连续性得不到持续，城市管理者基本上三五年一次更换，换了人也会换项目，今天上马一个项目，明天启动一个工程，城市地标建筑不停的换地方，烂尾停工的项目不是没有。
地铁、商业和学校，哪个对房价影响大？
好的，这个问题我来帮忙回答。我们都知道地铁、商业和学校都能对房价产生巨大影响，但是哪个对房价影响更大呢？我们可以从以下几方面来分析:首先，地铁和学校都能影响商业。也就是说从三者对房价影响来看的话，地铁＞商业，学校＞商业。可以说，很多商业经营都是围绕地铁、学校运转的。通常，我们会看到某地地铁开通后，房价飞速上涨的新闻。
比如，武汉的江夏区就属于此类。其次，从影响范围来看的话，地铁一般都是几公里甚至几十公里，因此地铁可以影响的人群范围是几万甚至是几十万数量级的。而一个学校的人群影响范围可能在数万级别。从这个角度来考虑的话，地铁＞学校。可能也有朋友会反驳说，人家万达的开发模式不是先搞商业再搞住宅，以商业带动房价么。万达的开发模式不也是遍地开花吗？其实，我们忽略了一个事实，就是万达选择的是好的区段，也就是说附近要么有交通资源，要么有教育资源。
想在城市综合体购买商铺，应该注意些什么？
近几年，在全国各大城市中，各类“以租代售，售后返租”项目遍地开花，火爆异常，各开发商的“宣传大战”亦如火如荼。不少开发商通过“以租代售 售后返租”的方式销售商铺。实际上对投资者而言风险不小！一、商铺理财模式中“以租代售，售后返租”的基本情况介绍所谓“以租代售”是指，开发商将或有产权，或不具有产权的商铺、商品房、酒店式公寓、商业物业等以超长期限租赁给客户，通过这种超长的租赁期限来达到类似于拥有30年、40年、50年产权的效果。
通常来说，这种方式的租赁期限表现为“购买20年 赠送XX年”。所谓“售后返租”是指，开发商将上述物业出租之后，再与客户签订一份返租协议，将其开发的物业返租回来，或是划分成小面积，分零“出售”给购买者。在返租协议中，通常也可能约定让购买者将商铺等返租给开发商，交由开发商统一经营或统一招租，租赁期限3年至10年等不止。
在返租期内，投资者可获得“固定收益率”或者“市场化租金水平的分成”。待返租期满后，投资者还可以自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求开发商回购等。 实际上，这种风靡一时的商铺理财投资模式，伴随着返租高峰期的到来将会面临巨大风险。依赖于商业整体经营业绩，一旦商场经营不善，投资者在长达5年甚至10年的托管期内甚至可能颗粒无收。
二、商铺理财模式中“以租代售，售后返租”的风险点梳理（一）投资者承担巨额损失的风险对投资者而言，“售后返租”确实省去了投资者自行出租的风险，保障了自己的稳定收益，也免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力、财力。但是，按照住建部此前颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”住建部是明文禁止开发商“售后返租”“以租代售”行为的，其主要原因就是其中风险太大，一旦开发商日后经营不善或者资金链断裂，投资者就要承受巨大风险（该规定实际上针对的是在建商品房项目）。通过近年来多起“售后反租”案例我们不难发现：对开发商而言，“售后返租”的确可以在短时间内回收大量资金，以确保工程建设的顺利进行和物业的正常营运。
但在这样的高风险、高利润模式下，涉及大型商业项目的整体规划，对开发商的综合运营能力有着极高的要求，一旦后期有所差池，合同就可能面临无法依约履行的窘境。（二）开发商“售后返租”可能会触犯刑法实践中，已经出现了不少此类案例：当初承诺售后返租、包租的房地产项目最后出现资金链断裂，甚至企业恶意违约或卷款跑路。
那么，这时候就有可能触犯我国刑事法律的相关规定。2006年，住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。2011年，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
2013年，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑……所有上述情况都告诉你：商铺理财收益高，要想投资，仍需谨慎！三、商铺理财模式中承租人维权值得关注的几个问题在投资商铺进行理财的模式中，签订“以租代售”协议的承租人通常扮演了“权益受损方”的角色。
实践中，当承租人或是全款、或是贷款、或是分期地履行完毕“租金”支付义务后，负担对待履行“以租代售”协议或者“售后返租”协议义务的出租人也就逐渐开始掌握履行该两项协议的主动权。试想，出租人钱已到手，承租人再想从“售后返租”、“售后代租”、“租后代租”等协议中获得所期望的收益，是不是需要有依靠一份明确约定各方权利义务的合同契约来保障？是不是需要“仰仗”出租人、受托人等遵守诚实信用的契约精神？但是，出租人是否具有契约精神我们事先并无从考察，而“以租代售”和“售后返租”等协议的拟定也实际上均由出租人单方完成。
本着“购买商铺”进行投资的承租人实际上一开始就已经失去了平等拟定相关合同的权利。但凡出租人在拟定合同时“特地”设计过模糊不清的用语，承租人在后期遭受权益侵犯就几乎是必然的。毕竟，“逐利”始终是商人的天性！那么，对于上述情况承租人该如何维护自身权益呢？结合商铺理财投资中的一些共性问题及本文作者于近期接触的一个案例，或许能为承租人维权提供一些建议或启发：（一）相关协议能否解除在商铺理财模式中，涉及到的相关协议主要包含以下几种：其一，为“以租代售”的商业物业租赁合同；其二，为“售后返租”的返租合同；其三，为“售后代租”的托管合同；其四，为“租后代租”的托管合同。
在合同内容上，第一个合同属于承租人支付租金的合同，而后三个合同都属于承租人收取“租金”或者“租金分成”的合同。前者表现为承租人支付款项状态，后者表现为承租人收取款项状态。首先，从合同解除权行使的条件角度分析。合同解除分为约定解除和法定解除两种，约定解除是指双方合同中直接约定了合同可以行使解除权的条件，当条件成就时合同一方当事人就可以提出解除合同的主张，法定解除是指合同法直接予以规定的合同解除情形，例如一方以自身行为明确表示不继续履行，合同构成根本违约等，实践当中如果该类情形出现，合同一方当事人就可以行使解除合同的权利。
应当说，合同解除权的行使不外乎约定与法定两种情形。具体到个别合同中，能否行使约定或者法定的合同解除权利尚需结合具体案情进行判定。其次，试举一例说明商铺理财中行使合同解除权的司法实践。在笔者了解的一则案例中，法院最终支持承租人解除双方所签租赁协议的理由为：原被告双方建立租赁合同关系，作为出租方的主要合同义务为将租赁物交给原告使用和收益。
但本案中，出租人主张已交付租赁物，但并未提交相应的交接材料予以佐证。在此情况下，出租方未能提交证据对已交付商铺这一事实加以补强，其理应承担举证不能的不利后果。退一步说，即使商铺已确认被接收，根据双方合同约定及法律规定，出租方交付的商铺应符合使用和收益的要求。案涉商铺位于商场负一楼，出租方只对商铺进行划线区分，但并未进行物理间隔及接通至商铺的水电设施，而且该商铺位于地下一层，根据消防验收意见书显示该层仅作为设备用房和车库使用，故该商铺客观上不具备作为商铺的使用用途，由此亦可认定出租方未能向承租方交付符合正常使用目的的商铺，其行为已导致合同目的无法实现，构成根本违约。
最后，谈一谈需要提醒各位承租人注意的几点。一则，合同解除权的行使需非常谨慎。在法律上，合同解除权属于形成权，是一种让法律关系消灭的权利，一经行使将不可撤销。在现实中，一旦行使解除权未能获得成功，后续的合同履行情况双方也可想而知。二则，建议当事人咨询专业人士后决定是否行使合同解除权。不可否认，当事人在多数情况下是没有能力取证或者评估自己掌握证据是否足以行使合同解除权利的，这时候能有专业人士指导帮助就很重要。
（二）超20年租期的租金能否退还实践当中，多数“以租代售，售后返租”的商铺投资都是通过类似“购买20年 赠送20年”的形式来进行的。之所以会出现购买“20年 赠送XX年”这种模式是因为，我国合同法规定，租赁合同的最长期限为20年，超过20年的部分无效。于是，购买加赠送就成为了开发商惯用的一种方式，以规避法律中20年的上限。
那么，从上述操作模式中，承租人又有哪些维权注意要点呢？请注意，我国合同法有明确规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，一方有过错的，应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。既然如此，那么超过20年租期部分的租金是否应当返还？同样，笔者以司法实践中一例法院的判决说理进行说明：本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因租赁合同使用期限超出2035年1月31日的部分无效，故该部分所取得的财产应当予以返还。尽管合同约定2035年2月1日至2055年1月31日为赠送使用期间，但结合案涉商铺所在区域的市场指导租金标准可知，涉案两间商铺二十年的租金均远低于双方约定的商铺使用费。
又因被告未提供双方协商定价的资料，故可推定双方在合同中约定的商铺使用费应为40年使用期限的对价……据此，法院判决超过20年租期部分的租金应当予以返还。值得注意的是，实践中同样也有法院是不支持超期租金返还的。所以我们认为，个案中返还超期租金的主张能否被支持需要结合个案的具体证据进行综合判定。（三）返租/托管协议中的租金/分成收益如何主张由承租人收取“租金”或者收取“分成款”的这类合同，这里一概可以按照托管协议来处理。
实践当中，这些托管协议本不是什么特别难以处理的合同。双方约定一个明确的支付标准，然后直接按照合同依约履行即可。但偏偏就是有部分托管人不具有契约精神故意侵犯委托人权益，或者是商铺运营确实遇到困境，难以收取原先预料的租金。在商铺确属经营不佳的情况下，作为承租人应当接受投资的风险。如果“分成款”是以市场化的租金水平来支付，那么承租人（委托人）也应当接受经营不佳情况下的市场化租金水平。
文章TAG：结合轨道交通建设的商业综合体设计研究 带地铁商业综合体设计阶段需注意些什么
