越南的房地产市场怎么样？投资潜力大吗？
近年来，越南成为了东南亚地区最具发展活力的国家之一，而如今连越南的高端房地产市场，也成为了各国投资者眼中的“香饽饽”。据彭博周二最新报道，越南的房地产市场吸引了来自伦敦、悉尼和纽约等城市的海外投资者，越南的豪宅价格也因此“水涨船高”，一家管理着170亿美元的房地产公司甚至表示，“现在的越南就相当于10到15年前的中国南方地区”。
国际房产管理机构世邦魏理仕公布的数据显示，2018年胡志明市豪华公寓的价格上涨了17%，达到平均每平方米5518美元（约人民币3.7万元）。根据世邦魏理仕的预测，到2020年初，胡志明市豪宅价格将进一步涨至每平方米6000美元。可见，越南的豪宅市场已经成为炙手可热的投资项目。更重要的是，尽管海外投资者的需求十分强劲，但这些豪宅买家中不乏越南本土买家的身影。
据业内人士透露，越南的住房拥有率超过90%，“大部分的越南人都是通过房地产来积累财富”。数据显示，2017年越南净资产在3000万美元以上的人数同比增长了320%，甚至超过了中国，成为全球增长最快的国家，而不断上涨的房价也就意味着：越南拥有越来越多的“富豪”。不过，越南投资市场的未来并非一片坦途。自2015年7月起，越南出台《外国新投资法》，进一步打开越南的资本市场。
截至2018年底，越南全年新批外资项目达到了3046个，到位资金同比增加20亿美元。显然，不仅是豪华房地产市场，对于越南整体经济而言，外资也已经成为驱动力之一。然而，2008年金融危机时，越南曾有过外资大规模撤离的经历，此后越南的GDP增速连续多年下降，近两年来才有所好转。一旦全球经济局势再次出现“变动”，过于依赖外资的越南经济将再一次承压，届时想要再次恢复元气，恐怕会更加艰难。
未来，少有房企能活得更好，大多数房企将活得更差，因为目前的政策下，未来的房地产市场，新房销售规模将会下降，新房的毛利率和净利润率将会下降。这轮房地产大洗牌，出清的是那些高负债率、高融资成本、现金流紧张的房企，这类房企会发生债务危机，失去继续拿地建房的能力。这轮房地产政策非常严厉，出台二手房指导价，启动房地产税试点，这些举措必然导致，大量投资者退出房地产市场，一部分刚需和刚改跟着退出房地产市场，土地大量流拍，新房销售规模下降。
由于土地限价、新房限价、竞配建等土拍政策，未来，房企的毛利率和净利润率会不断下降，房企增收不增利，营业额增加利润却在降低，这些现象将成为常态。房地产行业的特质是，不同的房企并没有多大区别，不同的房企很难采取有效的差异化经营，不同的房企有3个区别：拿地策略不同，杠杆率不同，融资成本不同。而这些区别，在客户端看起来，构不成显著的差异化经营，大多数购房者，不会根据这些特质，选择特定的房企买房。
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