老破小劣质资产的代表银杏苑，与优质资产天下锦城之间的涨幅差距，已经达到了25%，真是不可思议（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”）。包河区房价分析及近期购房建议就目前包河区现状来看，二环以内其实是乏善可陈的。45中对周边生源的严重吸血，压制着48中学区板块毫无用武之地，二环路内缺乏强势资源，房龄老化导致一众小区逐渐衰败，所以包河老城区的没落几乎是历史的必然。
目前包河区相对比较有潜力的三块区域是高铁板块，淝河片区和骆岗机场。需要注意的是，我这里所指的高铁板块，并非位于高铁南站周边的区域，而是“南二环路，宿松路，龙川路，金寨路”这个范围，距离高铁南站直线距离还有大约2公里。不难看出，我们上节提到的天下锦城、信达天御和绿地中心公馆等优质房产，都位于这个区域。高铁板块处在政务区的外围，区位优势自不必说，板块内小区房龄整体比较年轻，街区规划整齐合理，十五里河两岸还有很多可供开发改造的地块，区域有一定的发展潜力。
马鞍山路以东的包河区，基本上是脏乱差的集中地，淝河片区改造任重而道远，我认为区域改造的关键是葛大店，五金商贸城和五里庙装饰世界。为什么二环路北马鞍山路东的小区，即使房龄年轻，房价还跌跌不休，主要就是周边大环境太差所致。淝河片区并不具备四里河板块的环境优势，但如果规划合理且改造到位的话，同样具备一定的发展潜力。
不过很可惜，从在售新盘的备案价格来看，基本都透支了未来两年的升值空间，至少目前，淝河片区难言有相对高的投资价值。我在之前的分析中就指出，骆岗机场片区是打通滨湖和老城区任督二脉的关键，如今传出骆岗机场要打造合肥中央公园的规划，这不得不说是一大利好。从面积上看，骆岗机场片区大致跟政务区差不多，从位置上看，处于老城和新城之间，地理条件确实得天独厚。
但跟政务区和滨湖区相比，骆岗机场片区缺乏一些核心资源，比如行政资源、金融服务、优质教育资源等，而且还处于经开区、高铁高速和包河工业园三面隔离的状态，如果未来要取代两个新区的核心地位，我觉得还有一定难度。不管怎样，三大板块都位于高铁和高速沿线，这是合肥对外的一个窗口，代表了合肥城市的整体形象，我认为提升至市级发展战略高度也不为过。
在合肥市区优质土地资源日益短缺的今天，包河区的三大板块被持续看好也在情理之中。整体来说，包河区目前新房的购房选择非常有限，像高铁板块龙川里和高铁都市花园，已经非常难买。据我小密圈成员透露，龙川里剩余房源号头费7w，首付5成；高铁都市花园还剩下3栋楼，有一定的购入门槛。刚需如果想在包河区买到优质的房子，可能只有考虑二手次新房了。
因为二环路内板块表现非常弱势，从投资角度来看，我不建议包河区的购房者选择二环路以内的区域。淝河板块的新房价格透支太厉害，毫无性价比可言，我也不建议。目前包河区能够考虑的小区主要集中在高铁板块，刚需可选择信达天御、国贸天悦、绿地中心公馆、东方名邸等次新房，改善可考虑天下锦城和望湖城二手房。如果都没看得上的小区，那可能只有考虑滨湖了。
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