青岛年度房价预测如果2020年青岛房价不崩盘，大概会是这个样子。20年后，青岛的房价很有可能涨到每平米10万元。这个收入水平足以支撑青岛未来的物价上涨。我是青岛人，对青岛的房价有一点了解。我不敢说我对青岛今年的房价有把握，但我大概可以做出类似的判断。
青岛房价未来走势如何？
青岛房价未来或出现分化走势。下一个十年，参考楼市最重要的四个字是人口密度。当然人口增速也很重要，但人口增长预期要有预判，比如照此速度20年后还是明显落后于高密度区域，那么这个区块依然是一个表里不一的高弹性区域。未来炒预期炒利好的时代将成为过去式，因为城市规划越来越透明化，可供参考的同类型区块越来越多，再像过去那样搬出一套利好没完没了炒作的时代一去不复返了。
对于青岛这样的城市来说，楼市最重要的四大支撑点是人口成交量配套租金。就目前情况来看，市南区市北区崂山区西部依然是雷打不动的核心，虽然城建显老，但资源聚集度很高，人口密度也很高，租金也是最贵的。未来依然是青岛单价最贵支撑最强的区域。其次是李沧南部黄岛前海区域的东部和中部。这两个区域是近几年来人口增速最快土地供应量最大的区域，但目前最大问题就是住宅占比过高，周边写字楼商超密集度偏低。
此区域人口总量不低，却有近半数在主城工作，这是新区的典型特征。好在与主城的衔接性比较强，未来又有地铁互通，同城化在提升，单价支撑就存在，但是想上涨已经不那么容易。比如黄岛整体价格走势为什么2017年涨幅最大，2018年跌幅也最大？峰会前220万在金沙滩区块买的房子，现在值160万。因为黄岛太大了，欠开发的区块较多，随便哪个街道出现一个新规划的项目都能被几站地以外的开发商和中介轮炒一番。
而且黄岛海滨沿线绝大多数都是十年内的新盘，有长期的成交量支撑。而市南市北却相反，主城几乎没空地建新盘，全都是存量房在交易，老破小比黄岛新盘还贵很多，自然会导致大量人群去西海岸购房，所以这几年黄岛成为了成交量密集区。有了成交量和炒预期两种支撑，又恰逢全国普涨，价格自然是一路高歌猛进。但是随着调控趋紧，很多城市应声回落，西海岸作为青岛炒作最猛成交量最大的区域，自然也就是泡沫化率最高的区域，跌幅最大也就不难理解。
千万别忘了，黄岛之所以价格高，纯粹是被海滨沿线带动的，而海滨沿线是因为新盘多以及通地铁等预期支撑起来的。几年后，黄岛前海也没地方建新盘了，地铁这种利好早已兑现，那么还指望黄岛内陆区域带动房价吗？而届时主城区这边大规模七八十年代的老破小都是预制板简易结构的楼体，都已接近使用寿命50年了，大规模拆改势在必行。
到时黄岛海滨变成低供地率，市南市北反而将出现大批量新建高层，那么成交量的转换会重回主城。至于外围城阳和即墨等区域，以及潜在撤市划区的胶州，距离主城核心区太远，而自身又难以形成大规模的都市区，而且地广人稀，那么紧随主城价格趋势的可能就不大了。即墨之前因为蓝谷和划区炒过头了，看租金收益率就知道了，很多小区低租金都租不出去，主城这边很多人2017年去即墨投资房产的都还套着呢。
2020年青岛房价会涨吗？
我是青岛人，对青岛的房价略知一二，不敢说对青岛今年的房价来一个确定，但是大概上也能判断的差不多。也许有读者说，你可吹牛了，你能有先知？我没有先知，但是我有规律，我能从几年来的潮涌潮落，分析出至少两年内青岛的房价走向如何。青岛是东部沿海一个比上不足，比下有余的城市。就沿海城市而言，南比上海比不了，北比天津也欠火候，但是除此之外，其他的沿海城市，东北的大连，山东的烟台，再往南的厦门，可以说这些城市那一个也比不了青岛。
衡量一个城市的发展，不要只看一面，要全面看。别的城市就不说了，防止被喷。青岛无论是港口码头、海洋科技、金融领域，还是现代制造业、现代服务业，各方面都有发展，这是除了上海、天津之外，其他任何一个城市都无法比拟的。除了以上优势，青岛还有一个其他城市无法比拟的优势，那就是气候。青岛冬暖夏凉，四季分明。住着挺舒服的，不然青岛也不会有这么多国家级疗养院了。
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