房价点评为什么关了，为什么现在的房子涨价涨的这么厉害
来源：整理 编辑：房价信息 2022-08-13 08:00:55
1，为什么现在的房子涨价涨的这么厉害
原因其一 货币通涨
其二 开发商捂盘抬价的卑劣手法，让许多作计划想买房的人不断被玩弄。其实房价今年肯定会下滑的 买房的人只要等。。。。1炒房团人为操控
2开发商捂盘抬价
3建筑成本增加:建材、民工工资都上涨
一是经济规律的必然趋势，物价都在上涨；
二是因为需求大，水涨船高；
三是因为人为的操控，例如炒房团之类的，把房价炒高了
2，房价点评网的网站简介
“房价点评网” 依托于“中国房地产价格分析系统”，该系统由克而瑞信息集团、北京中房研协技术服务有限公司、上海易居房地产研究院牵头，联合学术界、产业界相关专家，依托CRIC数据库作为数据基础，历经多年的基础数据准备和理论研究积累，经多方专家论证，应用于宏观区域房地产价格分析和微观房地产产品价格分析的研究系统。其在价格指数分析和房产定价的应用等多个方面实现了创新，具有重要的理论和实践价值，旨在为广大的购房者、卖房者提供切实可信、公平透明的价格参考依据。
3，投资分析方法有哪几种
市场分析一共有三种类型--技术分析、基本面分析和情绪分析。三派都试图解决同样的问题，即预测价格变化的方向，只不过着眼点不同。基本面分析追究市场运动的前因，而技术分析派则是研究其后果。技术派理所当然地认为"后果"就是所需的全部资料，而理由、原因等无关紧要。基础派则非得刨根究底不可。情绪分析则通常研究人们的悲观或乐观的情绪，寻找到价格波动的蛛丝马迹。大多交易者要么说自己是技术派，要么说自己是基础派。实际上不少人两手兼备。绝大部分基本面分析师对图表分析的基本立场有实用的了解，同时，绝大部分技术分析师对经济基础知识也要经常关注。不过也有的技术分析者不遗余力地拒绝知道任何经济信息，人称"技术癖"。对于情绪分析，则往往通过一些情绪指标，来确立后市观点。技术分析技术分析是以预测市场价格变化的未来趋势为目的，以图表为主要手段对市场行为进行的研究。技术分析派通常不理会价格涨落的原因，而且在价格趋势形成的早期或者市场正处在关键转折点的时候，往往没人确切了解市场为什么如此这般古怪地动作。恰恰是在这种至关紧要的时刻。技术分析者常常独辟蹊径，一语中的。所以随着市场经验日益丰富，遇上这种情况越多，"市场行为包容消化一切"这一点就越发显出不可抗拒的能力。顺理成章，既然影响市场价格的所有因素最终必定要通过市场价格反映出来，那么研究价格就足够了。实际上技术分析师只不过是通过研究价格图表及大量的辅助技术指标，让市场自己揭示它最可能的走势，而并不是分析师凭他的精明"征服"了市场。所有技术工具只不过是市场分析的辅助手段。技术派当然知道市场起落肯定有缘故，但他们认为这些原因对于分析预测无关痛痒。基本面分析技术分析主要研究市场行为，基本面分析则集中考察导致价格涨、落或持平的供求关系。基本面分析者为了确定某资产的内在价值，需要考虑影响价格的所有相关因素。所谓内在价值就是根据供求规律确定的某资产的实际价值，它是基本面分析派的基本概念。如果某资产的内在价值高于市场价格，称为价格偏高，就应该卖出这种资产，如果市场价格低于内在价值，叫做价格偏低，就应买入。情绪分析如果交易者的心智不能掌握市场，如果忽略群众心理的变化，那就没有机会在交易中获利。情绪分析帮助交易者了解心理层面在交易之中的重要，进而研究群众情绪的变化。总结技术分析是以预测市场价格变化的未来趋势为目的，以图表为主要手段对市场行为进行的研究。基本面分析需要确定标的资产的内在价值，如果其内在价值高于市场价格，称为价格偏高，就应该卖出这种资产，如果市场价格低于内在价值，叫做价格偏低，就应买入。情绪分析则主要研究群众情绪的变化。
4，百度知道 信息提示
政策对于房地产的高压和精准调控，于不断高涨的房价之下，我们也算是得到了一点希望。那么房地产行业的发展，在未来将会是如何呢？今天就让我们来了解一个房地产行业里的优质企业，泰禾集团。在开始分析泰禾集团前，共同来瞧一瞧房地产行业龙头股名单，点击就可以领取资料：宝藏资料：房地产行业龙头股名单一、从公司角度来看公司介绍：泰禾集团股份有限公司的发展重心主要在于住宅地产和商业地产的开发及运营。公司主要产品和服务提供的范围是房地产、租金及托管收入、服务、零售。泰禾"院子"、泰禾"红"系列在公司住宅地产产品中处于核心地位，把"泰禾广场"作为战略核心的商业地产产品，在全国具有一定的品牌影响力，是中国首位进行知识产权文化建设的房地产企业。前面说完了泰禾集团的简单情况，再来讲讲公司的竞争力有哪些？优势一、"泰禾 "战略 ，多元化发展为了进一步提升城市生活品质，满足公司创新化发展需要，泰禾集团依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，将控股股东泰禾投资在相关领域的资源聚集起来，就提出"泰禾"战略意义，大概就是全力以赴提高业主们的生活质量，以品质房产产品为核心，拓宽服务内涵，强化业主服务领域的纵深，创新后续服务体系，为产品赋予更多附加值，目标是一并处理好业主在购物，社交，养老，医疗，文化和教育这几个方面的需求，满足人们对“美好生活”的向往和需求，开创"中国式美好生活"。优势二、战略布局坚定，产品认同度高泰禾集团把一二线核心城市为首的城市群当做深耕对象，有着很大的增值空间。当下，公司在建项目数量很充足，况且包括了多系列高端产品品牌，客户认同度高，这成为这企业规模不断扩大的重要原因。"泰禾院子"品牌在高端精品住宅领域之中确实具有很强大的竞争力。篇幅原因，更多关于泰禾集团的深度报告和风险提示，我放在了这篇研报里，点击即可查看：【深度研报】泰禾集团点评，建议收藏！二、从行业角度来看严格调控下房地产行业供给侧改革正以一个很快的速度前行，利好稳健优质龙头市占率增加了数额。在调控加码的背景之下，房地产行业供给侧改革即将进入高速发展时期，之前那些杠杆较高的房企融资会被严格限制，也许会退出这个行业或者说放慢扩张的速度。对于嘉禾集团这样优质品牌的企业，其融资渠道顺通无阻碍，融资的成本偏低，具备在合规要求下进一步扩张的空间，将来有盼头可以实现地产市场份额连续提升。因为行业增长的速度越来越缓慢了，公司的多元化战略，很有可能会一直保持高于行业增速的水平，还会实现持续并且稳定的增长。总结一下，我觉得，泰禾集团公司是房地产行业中的领头羊，有望在行业变更这个重要的时期迎来新的突破。但是文章也的确存在滞后性的这个问题，要是想弄清泰禾集团未来行情，直接点击链接，有专业的投顾可以协助我们诊股，看下泰禾集团现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测泰禾集团还有机会吗？应答时间：2021-10-29，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看
5，200分生意差怎么改善
你可以在三个方面作一些改善：1 你对比一下你卖的手机与周围各家卖的手机，一定要卖时下主流的东西，一定要盯住市场，随时看哪些东西好卖就进哪些货。2 既然周围全是手机店，消费者买手机时肯定是会货比三家的，价格也会比来比去的。你需要了解各款手机各家的大致底价。3 与你的供货商联系，准备一些促销的小礼品，不必要大贵的东西，对消费者来说，小东西也会打动他们的。4 如果条件许可的话，最好找个小姑娘接待顾客。现在买手机的，很多是年轻人，与老人大多谈不来，同时心里也对老江湖比较虚，担心价格上吃亏，年轻人之间有共同语言。5 你还可以对一些主流手机的功能多研究一下，经常与消费者交流，这样大家觉得你是个专家，也愿意来光顾你的生意。希望可以帮到你。这是个二流的idea，如果你有一流的执行，那做什么的都是好的需要考虑的问题有几个1、几个品种的野菜2、什么季节的野菜3、产量有多少4、收购价和售价还有运输费摊位费什么的考虑了没有5、青岛市场上有没有人卖，青岛人，特别是中老年人以前吃过这种菜没，你的这种野菜是不是有地域性6、有没有过试点。南京这里有人卖桑葚，一斤35块（就是一个扁扁的饭盒，小的那种），但是有的地段，从白天放到晚上也无人问津。如果这样，你卖的野菜便于保存吗？7、谁销售野菜，是批发给菜市场？还是自己摆摊？还是开个野菜专营店？不知道我的问题你觉得怎么样?我觉得你应该换个方式!做别人不一样的!因为现在卖手机的太多了!竞争太激烈!你看你周围到处都是!所以我的观点是不赞成你还去和他们做一样的买卖!必须创自己的新路子!不知道你来过广州没有?那里有一家手机店!里面每天都是人山人海!光保安都好多!他们做的和别人的不一样!从来不卖新手机!全是二手交易!利润空间相当大!我觉得你与其和别人抢饭吃还不如自己创新一条路!也去搞个二手手机交易店!一.分析!手机新款出的快!过时也快!而且卖新机利润还小!二.使用手机的多为中青年人士~!换机频率快!他门要的只是玩个花样!便不一定要多高档!也就是说!想每天都有不同的款式!他们用手机不是为了通讯!而是为了玩!都没说什么店怎么支招啊 行业不同 营销策略各异----------------------------------隔壁的店很好 证明你的位置还不错首先你可以去他店里参观考察下看是他的什么吸引顾客 价格 店面摆设 还是服务 我听你话的意思是你爸年纪大 好多人不愿意来买或许这就是症状所在吧 看下周边亲戚有没年轻点的 比较会说话的小孩 过来帮下忙 同时打点促销宣传牌 过年了 客流量多祝你牛年发大财 呵呵你自己要学会分析原因,这是必须的.如果不会,别人告诉你也没有用.因为还会出现别的问题.本人创业10年,9死1生,占过便宜吃过亏,辛苦过也懒惰过,看到这个论坛里面充斥着大量的没有创业经验的人在指导别人创业,另有大量由于缺乏思路赔光家底的故事,本人非常痛心,本着救人加吹牛的心态特将本人独家秘籍和盘托出,以免大家少走弯路. 教程秘籍一: 为什么要创业? 这是在你创业前必须先问自己的第一个问题,切记切记!! 答案一: 身边的人创业发了,我又不比他笨,如果我创业,肯定不会错. 答案二: 我都年龄不老小了，人总不能打工一辈子吧？现在手头这个项目正好创业！ 答案三：现在手头有点积蓄，年龄也不大，不怕亏，亏了可以再去打工，年龄大了就瞻前顾后了 答案四：开饭馆的都发了（或者其他任意行业，总之是创业者准备去看得事情），我也要开 答案五：职位混到头了，老板也不可能给总经理当，工资也会再涨多少了，此时不创业更待何时？ 答案六：现在房子那么贵，打工看来是这辈子都买不起房了，拼了！ 以上是绝大多数缺乏创业知识的人的心中选择的答案，如果你的答案出现在上述答案中，那么请你千万记住，把创业的想法就当作吹牛的谈资就可以了。 正确的答案是： 我已经发现了一个确定可以赚到钱的项目！ 千万要记住此秘籍： 创业教程初级班秘籍之一： 因为发现了确定的可以赚到钱的可行的项目，所以我决定创业！ 任何非此答案的创业理由都是错误的！年龄大了，别人发了，房子贵了，现在有闲钱都不是你可以去创业的理由，只能成为你败家的借口 教程秘籍二：我是个有经营头脑的人吗？ 很不幸，这个世界绝大多数人是不适合独立创业的，但是只有极少数人可以清醒地认识到这个问题（一般是把自己的老婆孩子都亏光之后） 注意：经营头脑不等于管理头脑，也不等于执行头脑。但，如果你要独立创业的话，没有经营头脑等于自杀，等于拿自己钱玩过家家。所以鉴定一下自己这个脑袋，是至关重要的头等大事，如果你有幸可以碰到我这样的好人的话，我可以免费帮你鉴定，呵呵！ 太多的故事是这样告诉大家的：王老三勤勤恳恳，拿吃亏当福，最终终于成了大地主！ 李老四早上3点起床干活，晚上2点上床睡觉，终于成了一代富豪！故事本来是逗人玩的，无非是善有善报，恶有恶报那一套，但是不幸的是，我发现很多人正是拿这样的故事来看待自己的创业的：我能吃苦！我不怕吃亏！ 我意志坚强，可以顶住所有的压力！这些都不是你可以成功的充分条件 拿我遇到的真实故事告诉大家什么叫经营头脑吧。 公司同事每天中午都会打电话定快餐，在众多的送快餐的人中有这样一位：提一个大木盒子，上面盖着保温的棉毛巾，每次这个人把某位同事定好的饭交给定饭的人后，都会问有没有人没有定饭？因为他随时带了4~5份没有人定的饭，而我发现，每次都有人没有定饭，而直接向此人购买了盒饭。我怀疑此人在帮某餐厅送饭的同时，又顺便炒了单，要知道送快餐提成才5毛，但是炒单我估计他一份盒饭至少赚了2元。 这就叫经营头脑！---在工作中轻易的发现商机的能力！ 好了，那么如何鉴别你是否有经营头脑呢？很简单，回顾一下过去，你是否曾经有过在工作中发现某件事情可以创造利润，而没有人去干？如果你过去从来没有过这样的体验，那么，很不幸，你是个没有经营头脑的人，你—---至少不适合独立创业！如果你现在开始开动脑筋，发现好像好多商机，那么恭喜你，你很适合当副总，就是在我的指导下工作，呵呵！ 创业教程初级班秘籍二：没有经营头脑的人，不适合独立创业！教程秘籍三: 如何判断一个项目是好项目? 如果你通过了俺的上述2关考察,那么让我们进入到下一个环节,让我们一起看看你自以为好的项目到底如何. 由于身在深圳的缘故,这十几年目睹了无数的创业故事,而其中的大多数项目基本上从开始的那一天就注定是要死的,如果你可以提前预知自己必死无疑,那你想想你可以节省多少钱啊?可以让你在未来少多少的追悔莫及的感觉啊? 所以请我这样的高手给你咨询一下,实在是太必要了. 先用身边阵亡的朋友举几个例子吧: 例一: 某朋友在某大型公司做部门经理，手头积蓄了30万,感觉在深圳买房遥遥无期，而且觉得年龄不饶人，同时发现深圳黑手机制造是个集散地，决定回老家成立公司，销售黑手机。 例二：某朋友手头积蓄了50万，感觉不能再继续打工了，决定加盟7-11连锁店 例三：某朋友是原某大型手机厂某省公司5年的老总，该大型公司倒闭后，由于该朋友人品极佳，手下数十名员工宁愿数月没有工资，要让该朋友带领大家创业，该朋友最终选择了做某啤酒的该省代理另外加某英语学习机的代理 例四：某朋友原来从事电脑it行业的销售，决定去国外开创一番事业，最终选择去印尼开展短信业务，具体是与深圳某短信设备制造商及运营商合作，希望在印尼copy此业务大家感觉上述项目如何？这些项目都有人在做，而且都有人在大把赚钱，但---你可以在里面赚到钱吗？ 做还是不做，这是个问题！ 以俺如此资深的专家来对上述几个项目逐一点评： 项目一：贸易型的生意一般都是向上游买，然后向下游卖，中间赚取差价，看起来非常简单，一般人都喜欢计算计算差价然后就直接冲进去了，少部分人侥幸成功了，大部分人将自己的购房首期款给丢水里了。为什么发生这样的事情呢？ 教你一招最简单的判断此类生意是否可作得秘籍—那就是上游下游2头，你至少要占着一头，什么意思？就是要么你对上游绝对熟悉，没人可以骗了你，你对所有细节都非常清楚，或者你有极其可靠的专业人士在充当你的幕僚（例如老婆，小舅子，表哥表弟，高中同学等等，总之就是绝对不会欺骗你，而且会无私告诉你一切的一个人） ，下游同理，如果对上游不清楚，那么如果你对销售此产品具有绝对的把握，或者有绝对的幕僚协助你。如果2头都占了，那么恭喜你，你可以直接进入未来我写的中级班教程，初级班不需要学习了。如果你2头都不占，那么也要恭喜你，你将用你可怜的积蓄作为学费，自学成材学会我初级班教程的10~30%的内容。 此项目一就是犯了2头都不熟悉的大错，凭感觉做事，必死无疑阿！ 例二点评：凡是项目就牵涉到要投多少钱的问题，以及回报如何的问题，我们可以试想一下，7-11一家店投资数十万，如果该店营业额不佳，你打算如何？ 7-11是否每家店都赚钱？我如何保证我这家店可以赚到钱？7-11总店会给你退款吗？你可以很快将该店转让吗？投资1个点可以有超过年10%的收益吗？ 10%的收益你可以接受吗？如果有稳定的超过10%的收益，那些有着数千万没地方投资的大老板为何不一口气开几百家7-11来赚这个稳定的利润？ 千万切记俺的此秘籍：创业初期，绝对不可以干资本性项目！！！ 原因如下：1.资本性项目一般投资巨大，利润回报并不可观 2.资本性项目的退出机制没有保障，如果你后悔的时候，你会发现，这个项目套住的 远远不是你那点钱，还有你未来无限的时间及精力，如果这个项目很快亏钱还好， 你可以下定决心马上结束，如果这个项目半死不活，是个鸡肋，哈哈，你完蛋了！ 有人不同意我的观点了，说身边就很多朋友加盟某连锁，现在发了，或者说我自己就加盟某品牌，现在日子过得轻松又舒服。 但—--请问，如果加盟如此好赚，为何总店不自己去搞直营？ 所以凡是加盟连锁等等都属于此类项目，成功几率绝对小于40%，有人说40%的成功几率已经很高了，生意那有一定成功的？真的吗？请你闭上眼睛仔细想想，你真的做好了亏钱的思想准备了吗？我敢打赌，几乎所有开始创业的人，都没有做好亏钱的思想准备，他们只是在不得不接受亏钱的现实面前才低下自己高贵的头。 不过现在好了，因为你遇到了我这个诲人不倦的百年难遇的专家，我就是那个传说中专门给你赠送秘籍的大侠，遇到了我，好好上我的课，记住----我们的创业目标是----100%的成功，不是40%的成功！！ 凡是开工厂，加盟连锁，开发某个东西，设计某个新产品，都属于此类项目，这些东西并非不可以做，并非不赚钱，但是它不合适拿着自己所有积蓄去搏的初创业的人。
6，成为一名售楼小姐应该具备怎么样的自身条件和专业知识
首先在气质和衣着上做为闪光点，仪表大方得体，妆容自然要清新自然配合适当到位的微笑，那么自身就不需要什么发展，微笑比精致冷峻的脸更让人舒心。
必须清楚的掌握您所销售的楼盘的弊端和优点，对客人不做掩饰，客人问什么就回答什么，把自己的想法告诉客人，就没什么问题了`一定的专业背景和市场知识
房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾起一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们的楼盘不是……结构，而是……结构，具有……特点，这种结构能降低……，能提高……”；“内墙涂料别人是……，而我们采用……，是……环保产品，有……功效”；“插座是……产品，是……材料，有……特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。
售楼人员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。
3．人缘好人气旺
一些人的面孔就是被大多数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特别明显，同时也是目前社会心理学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是个人内在素质的外在综合表现被多数人认可。首先将这种现象实际应用于人员招聘的是美国西南航空公司。成立于1971年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除最初两年外，是近30年来唯一一直赢利的航空公司。它在招聘空姐的时候，请常飞乘客与普通乘客分别做评委，结果却惊人的相似。确保乘客对空姐满意，就是将用户满意放在首位。我们同样可以把这个原理应用于房地产销售人员的招聘与评价上，即请入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品牌楼盘入住者。
人缘好、人气旺的售楼人员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力。
4．成就动机高
心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的可能性更高。就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行动；成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力；他审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的结果。
5．对工作有宗教般的热情
一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。
6、有房地产销售经验
经验者不仅可以立即投入工作，而且可以将过去的经验带入公司；但从市场上招聘的有销售经验的售楼人员，忠诚度往往比较差，甚至损害所售楼盘形象，带走顾客，这可以通过公司的激励机制与约束机制加以杜绝。许多房地产开发商或销售公司考虑到这一点，招聘礼仪小姐或高校应届毕业生做售楼人员。实际上，大多数高校毕业生尽管有较高的IQ，但往往自视甚高，心理素质一般比较差，又缺乏心理学、市场营销学、房地产的基本理论与实战，根本不能胜任房地产销售这项高难度工作。如果开发商更重视售楼人员的忠诚度，要么招聘具有潜力者，要么就在企业内部培养自己的售楼人员。
7．创造性思维方式
销售本身就是一种创造性极强的活动，房地产销售更是如此，不同的楼盘有不同的“性格”，也有不同的需求对象，周边环境更是难以“同质”，因此，没有“放之四海而皆准”的销售方法，只有营销理论与现实楼盘密切结合，才能创造出有针对性的售楼技巧。
有效或高效率的售楼人员，善于利用新方法，新思维，从不墨守成规，因循守旧，更不放过任何可能产生销售效果的机会。他们的思维是创造性的，在售楼过程中解决问题的方法是非常规的和有效的，是标新立异、独具一格、突破传统的，并且又是为置业者所接受的。他们为了实现“销售”这个结果，销售办法层出不穷。
8．不是朝三暮四的“聪明人”
有效或高效率的售楼人员是善于与人打交道的“乐天派”。售楼人员经常在拒绝、冷落、挖苦、羞辱与失败的氛围中煎熬自己的自尊心，每一次挫折都可能导致情绪的低落，能够忍受这种结果的人，必定是乐天而又坚忍不拔、做事坚持要有结果、靠规模销售获得收益的“固执”的人，而不是经常换单位幻想不切实际收益的“聪明人”。经常换单位售楼人员，或应聘时一副怀才不遇、觉得付出与得到不平衡的人，80%以上都是能力太差，因此在任何一个单位都干不长；其余大部分则是打算为自己取得工作经历的人、竞争对手的卧底人员、根本不知道自己想干什么的人、测试自己能力的人等等。有效或高效率有业绩的售楼人员，根本不会轻易丢掉个人的良好信誉、熟悉的工作环境及以往的客户关系等，新的工作单位未必就更好，因为一切都要从头开始。有朝三暮四的时间，不如将现有的顾客搞定。
9．不是逆来顺受随遇而安的人
所谓被生活所打击，就是心理、性格异于常人，得过且过、逆来顺受的人。
逆来顺受与售楼人员所必备的宽容精神与忍耐力不同，宽容与忍耐的结果是要达到既定的目标；而逆来顺受的人，则是因为有较强的妥协性。
如怕妻子的或怕丈夫的人，他们在生活中仰视对方的存在，漠视自己的利益与权利，无法与对方平等相处，这样的人在售楼谈判中也会具有较强的妥协性，不善于争取自己的利益。在与顾客的交流与沟通中，极易中顾客为降价而设的各种圈套，相信客户为讨价还价而发出的各种抱怨，甚至将这种抱怨上报经理为顾客争取利益。
10．是善于倾听的洞察者
敏锐的洞察力表现在售楼人员特别善于倾听，善于倾听不是听而不闻，更不是冷眼旁观者。而是身体语言、口头语言与顾客说话内容的高度配合。就是说，不论顾客说话内容是如何的乏味，售楼人员都要变现出积极的态度和真诚加入话题的热情，爱顾客之所爱，憎顾客之所憎，用钦佩的表情、赞叹的语气、肯定的态度、到位的提问调动顾客说话的积极性，例如，只要顾客讲笑话，售楼人员的职责便是配合以朗声大笑（不是傻笑，也不是皮笑肉不笑），从而达到与顾客沟通的目的。只有深入交谈的机会，才能了解顾客的心理、爱好性格习惯。只有与顾客感情发生共鸣，才能找到降低顾客阻抗值的方法，有的放矢的对不同类型的顾客提供不同类型的服务。
善于倾听另一层含义便是善于交谈，因为售楼最终是通过与顾客的交谈来达到目的，但善于交谈不是售楼人员自己侃侃而谈，而是以激发顾客对楼盘的兴趣和购买欲望为目的，应变能力与广博的知识固然对说服顾客又帮助，但应该避免伤害顾客的自尊心。
11．是善解人意的人
善解人意的基础是准确的判断力。有正确的判断力，才能迅速找出你要服务的真正客户，譬如很得体的问一些“是否要公司讨论一下？”、“是否再征求一下太太的意见？”等问题，判断他是不是决策人，否则会浪费大量的时间并很可能是徒劳无益的。一个有效售楼人员，不仅要善解人意还应该有很强的敏感性，如果仅仅是善于倾听，尽管抓住了顾客，但不善于归因，就难以准确地从顾客的细微神情变化中，把握其思想状况和内在意图，结果仍然可能在下一步的价格谈判中失败。善于倾听，并不能认识到顾客内心真正的动机；善解人意，就是顾及对方心理状态，而不是一味热情推销。准确地判断对方的心态，才能采取正确的销售策略，使销售任务顺利完成。总之，就是有目的地接待顾客。用最快的时间发现客户并最快成交，用最快的时间打发掉不是自己的客户。
12．灵活的应变能力
就是思维及行为的敏捷性，售楼人员接触的顾客很多，他们不同的性别、年龄，不同的文化背景、社会阅历、生活习惯，需求有所不同。要使大多数的顾客满意，就要求售楼人员具有较灵活的反应能力，对消费者的不同要求及时做出正确反应。尤其是顾客产生异议时，能够迅速地做出判断，及时地采取对策。要眼观六路，耳听八方，既要集中注意接待顾客，又能合理分配自己的注意力，所谓身体在甲，耳朵在乙，眼睛在丙，却同丁打招呼，售楼无常法，机遇不常存，售楼人员惟有以灵敏的观察和反应力，才能使每一个来售楼处的顾客感到自己是最受重视的。
总之，售楼人员的良好素质是实现楼盘销售的重要条件，因为顾客在感受楼盘的优越性之前，首先感受到的是售楼人员的个人魅力，这个魅力就是情绪智能（Emotional Intelligence）。*最了解房子的人是你
作为一名专业售楼人员，在房屋交易中自始至终都要把握主动权，怎样把握呢？首先对房子本身了如指掌，具体到哪个位置哪栋楼哪间房哪个厅哪扇窗，都要在脑中形成三维概念；而且，还要对周围竞争有一定得了解，并能针对房子销售梳理出一套专门的推销语言，只有在此基础上方能与客户对答如流，把握主动并产生互动。其次，要有足够的信心，万不要被对方的声份地位所震住；要相信如果对方是本科，你就是硕士；如果对方是硕士，你就是博士；如果对方是博士，你就是博士后或博士生导师。因为就房子而言，没有人能够比你了解的更清楚更具体了。
*一个钟头讲上一百个优点
在台湾，售楼人员与客户攀谈中，一个钟头就能讲上一百个优点。纵使一百个优点中有99个是“准优点”，但只要有一个优点把客户打动也就达到了目的。因而，再给客户讲述房子情况时，一遍不行两遍，两遍不行三遍、四遍、五遍，直至客户对房子优点有些认同。而且每一遍讲过都滋生新的优点，来紧紧抓住客户的思维，让客户对房子产生兴趣和购买欲望。
*接电话的技巧
为了尽快得到客户的初始资料，就应对客户“验明正身”。
首先，从简单的接听开始。当电话响起，拿起电话进行四个回答，“这是**楼盘，您是在哪看到我们广告的？”“请问您现在在哪？”“您可以过来一下吗？”“您可以留下联系地址吗？我们把资料给你寄过去？”四句足以，无须过多的纠缠。因为电话里很难产生推销效果的。如果客户在第一个问题上就答的牛头不对马嘴，就知道客户目前对楼盘一无所知；如果客户在第四个问题上愿意留下联系方式，也就有了目标客户，等于拿到了客户的初始资料。客户往往在电话里单刀直入问房价，售楼人员应尽量正面回答，而引入先看房后讲价的程序。因为如果直接给客户报个价，交易往往瞬间就判了生死，售房人员也就没有机会发挥推销技巧了。
*面谈的讲究
在台湾，当客户径直上门面谈时，售楼人员会先给客户让座，倒杯水给他，再就房子的事项娓娓道来。而且，一个客户往往就有三个售楼人员扮演不同的角色与客户周旋，以一种群体的优势压倒对方。
一般而言，就房子的讲述事项要用半个钟点，售楼人员通过询问“第几次”来了解房子信息等方式摸清客户的买房意向。这其间，售楼人员就要充分发挥自己出色的口头语言和肢体语言，来博得客户的好评（感）。待客户三杯水时，估摸交易也就谈成了一半。如果客户无心买房，只是随便转转，也就不必苦苦纠缠，让客户自行其便；真有实意的就不怕他不来第二次。但售楼人员应尽量在第一次就让客户留下联系方式，以便于过一段时间不见他来时就主动联系，一则催促他尽早订购；二则也可去了一段“悬念”收回心来迎接下一个客户。
*当客户挑毛病时
其实，客户购买时都要经历七个心理阶段，既注意—兴趣—联想—欲望—比较—确认—成交，常规为“AIDS”（A：ATTENION、I：INTERSTION、D：DESIRE、S：SALE）。通过楼书广告引起客户的兴趣，通过售楼人员的讲述引发客户的兴趣与联想，再通过现场看房使客户进入购房欲望阶段。
当客户进入比较阶段时，就会变的挑剔起来。如果客户是在本楼盘中的不同套房之间挑毛病，这是售楼人员就应不厌其烦的重述自家房子的好处，并有可能的话挑些客户所指房子的缺点来说服客户。过了这一关，客户就会自然下定，成交自不在话下。
*对口推销
营销学里用“MAN”三个字母来表示推销要点；M；MONEY（金钱）、A：AGENT（代理、代表）、N：NEED（需要）。售楼人员在与客户的交流互动中，要从客户的各类举止甚至手指的小动作中判断出客户是否有财力购房，在买房上是否有决定权，并且是否有买房的需要。一旦认准这三点，就可以进行对口推销，可以少费不少的不必要口舌，并且还能挖掘出潜在的客户源来。在台湾，如果认定客户属于可买可不买的潜在类型，售楼小姐甚至做到了带上早餐到客户家游说的地步。因而说掌握了对口推销，成交的比例就会大大提高。
关于要求就要看你所在的公司了，有的要求大学或者营销专科的，有的要求你有一定的工作经验，大多在学历上都不是很刻薄，就是要求你有经验。其实售楼也是一种推销．推销的要点在于两点，一个是你了解你手中产品，把它介绍给别人，还有一点是选择合适的顾客群．
楼房的销售，从开发商的运做，选择的环境，交通条件，物业管理，室内使用的材料，住房格局，以及如住后需要考虑的种种因素，想想你如果买房子需要什么样的考虑？当然了还有价位．你一定要知道客户希望选择什么样的假位的房子，还有他所使用的付款方式，比如一次缴清，还是分期付款．
其实没那么难，这个行业如果弄透了，还是很有发展的．
因为国内外已经把很多资金投到中国来，这是个很有发展潜力的行业呢！
7，如何评价企业会计准则39
企业会计准则第 39 号——公允价值计量第一章 总则第一条 为了规范公允价值的计量和披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。第二条 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。第三条 本准则适用于其他相关会计准则要求或者允许采用公允价值进行计量或披露的情形，本准则第四条和第五条所列情形除外。第四条 下列各项的计量和披露适用其他相关会计准则：（一）与公允价值类似的其他计量属性的计量和披露，如《企业会计准则第 1 号——存货》规范的可变现净值、《企业会计准则第 8 号——资产减值》规范的预计未来现金流量现值，分别适用《企业会计准则第 1 号——存货》和《企业会计准则第 8 号——资产减值》。（二）股份支付业务相关的计量和披露，适用《企业会计准则第 11 号——股份支付》。（三）租赁业务相关的计量和披露，适用《企业会计准则第221 号——租赁》。第五条 下列各项的披露适用其他相关会计准则：（一）以公允价值减去处置费用后的净额确定可收回金额的资产的披露，适用《企业会计准则第 8 号——资产减值》。（二）以公允价值计量的职工离职后福利计划资产的披露，适用《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》。（三）以公允价值计量的企业年金基金投资的披露，适用《企业会计准则第 10 号——企业年金基金》。第二章 相关资产或负债第六条 企业以公允价值计量相关资产或负债，应当考虑该资产或负债的特征。相关资产或负债的特征，是指市场参与者在计量日对该资产或负债进行定价时考虑的特征，包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等。第七条 以公允价值计量的相关资产或负债可以是单项资产或负债（如一项金融工具、一项非金融资产等），也可以是资产组合、负债组合或者资产和负债的组合（如《企业会计准则第 8号——资产减值》规范的资产组、《企业会计准则第 20 号——企业合并》规范的业务等）。企业是以单项还是以组合的方式对相关资产或负债进行公允价值计量，取决于该资产或负债的计量单元。计量单元，是指相关资产或负债以单独或者组合方式进行计3量的最小单位。相关资产或负债的计量单元应当由要求或者允许以公允价值计量的其他相关会计准则规定，但本准则第十章规范的市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债的公允价值计量除外。第三章 有序交易和市场第八条 企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交易。有序交易，是指在计量日前一段时期内相关资产或负债具有惯常市场活动的交易。清算等被迫交易不属于有序交易。第九条 企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要市场的，企业应当假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场。最有利市场，是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场。交易费用，是指在相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）中，发生的可直接归属于资产出售或者负债转移的费用。交易费用是直接由交易引起的、交易所必需的、而且不出售资产或者不转移负债就不会发生的费用。4运输费用，是指将资产从当前位置运抵主要市场（或最有利市场）发生的费用。第十条 企业在识别主要市场（或最有利市场）时，应当考虑所有可合理取得的信息，但没有必要考察所有市场。通常情况下，企业正常进行资产出售或者负债转移的市场可以视为主要市场（或最有利市场）。第十一条 主要市场（或最有利市场）应当是企业在计量日能够进入的交易市场，但不要求企业于计量日在该市场上实际出售资产或者转移负债。由于不同企业可以进入的市场不同，对于不同企业，相同资产或负债可能具有不同的主要市场（或最有利市场）。第十二条 企业应当以主要市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。不存在主要市场的，企业应当以最有利市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。企业不应当因交易费用对该价格进行调整。交易费用不属于相关资产或负债的特征，只与特定交易有关。交易费用不包括运输费用。相关资产所在的位置是该资产的特征，发生的运输费用能够使该资产从当前位置转移到主要市场（或最有利市场）的，企业应当根据使该资产从当前位置转移到主要市场（或最有利市场）的运输费用调整主要市场（或最有利市场）的价格。第十三条 当计量日不存在能够提供出售资产或者转移负债5的相关价格信息的可观察市场时，企业应当从持有资产或者承担负债的市场参与者角度，假定计量日发生了出售资产或者转移负债的交易，并以该假定交易的价格为基础计量相关资产或负债的公允价值。第四章 市场参与者第十四条 企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。市场参与者，是指在相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）中，同时具备下列特征的买方和卖方：（一）市场参与者应当相互独立，不存在《企业会计准则第36号——关联方披露》所述的关联方关系；（二）市场参与者应当熟悉情况，能够根据可取得的信息对相关资产或负债以及交易具备合理认知；（三）市场参与者应当有能力并自愿进行相关资产或负债的交易。第十五条 企业在确定市场参与者时，应当考虑所计量的相关资产或负债、该资产或负债的主要市场（或最有利市场）以及在该市场上与企业进行交易的市场参与者等因素，从总体上识别市场参与者。6第五章 公允价值初始计量第十六条 企业应当根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相等。在企业取得资产或者承担负债的交易中，交易价格是取得该项资产所支付或者承担该项负债所收到的价格（即进入价格）。公允价值是出售该项资产所能收到或者转移该项负债所需支付的价格（即脱手价格）。相关资产或负债在初始确认时的公允价值通常与其交易价格相等，但在下列情况中两者可能不相等：（一）交易发生在关联方之间。但企业有证据表明该关联方交易是在市场条件下进行的除外。（二）交易是被迫的。（三）交易价格所代表的计量单元与按照本准则第七条确定的计量单元不同。（四）交易市场不是相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）。第十七条 其他相关会计准则要求或者允许企业以公允价值对相关资产或负债进行初始计量，且其交易价格与公允价值不相等的，企业应当将相关利得或损失计入当期损益，但其他相关会计准则另有规定的除外。第六章 估值技术第十八条 企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用7在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。企业使用估值技术的目的，是为了估计在计量日当前市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格。企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值。企业使用多种估值技术计量公允价值的，应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。市场法，是利用相同或类似的资产、负债或资产和负债组合的价格以及其他相关市场交易信息进行估值的技术。收益法，是将未来金额转换成单一现值的估值技术。成本法，是反映当前要求重置相关资产服务能力所需金额（通常指现行重置成本）的估值技术。第十九条 企业在估值技术的应用中，应当优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。输入值，是指市场参与者在给相关资产或负债定价时所使用的假设，包括可观察输入值和不可观察输入值。可观察输入值，是指能够从市场数据中取得的输入值。该输入值反映了市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用的假设。不可观察输入值，是指不能从市场数据中取得的输入值。该8输入值应当根据可获得的市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用假设的最佳信息确定。第二十条 企业以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的，应当在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。企业在公允价值后续计量中使用估值技术的，尤其是涉及不可观察输入值的，应当确保该估值技术反映了计量日可观察的市场数据，如类似资产或负债的价格等。第二十一条 公允价值计量使用的估值技术一经确定，不得随意变更，但变更估值技术或其应用能使计量结果在当前情况下同样或者更能代表公允价值的情况除外，包括但不限于下列情况：（一）出现新的市场。（二）可以取得新的信息。（三）无法再取得以前使用的信息。（四）改进了估值技术。（五）市场状况发生变化。企业变更估值技术或其应用的，应当按照《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定作为会计估计变更，并根据本准则的披露要求对估值技术及其应用的变更进行披露，而不需要按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定对相关会计估计变更进行9披露。第二十二条 企业采用估值技术计量公允价值时，应当选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，包括流动性折溢价、控制权溢价或少数股东权益折价等，但不包括与本准则第七条规定的计量单元不一致的折溢价。企业不应当考虑因其大量持有相关资产或负债所产生的折价或溢价。该折价或溢价反映了市场正常日交易量低于企业在当前市场出售或转让其持有的相关资产或负债数量时，市场参与者对该资产或负债报价的调整。第二十三条 以公允价值计量的相关资产或负债存在出价和要价的，企业应当以在出价和要价之间最能代表当前情况下公允价值的价格确定该资产或负债的公允价值。企业可以使用出价计量资产头寸、使用要价计量负债头寸。本准则不限制企业使用市场参与者在实务中使用的在出价和要价之间的中间价或其他定价惯例计量相关资产或负债。第七章 公允价值层次第二十四条 企业应当将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，是指相关资产或负债的10交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。企业应当在考虑相关资产或负债特征的基础上判断所使用的输入值是否重要。公允价值计量结果所属的层次，取决于估值技术的输入值，而不是估值技术本身。第二十五条 第一层次输入值为公允价值提供了最可靠的证据。在所有情况下，企业只要能够获得相同资产或负债在活跃市场上的报价，就应当将该报价不加调整地应用于该资产或负债的公允价值计量，但下列情况除外：（一）企业持有大量类似但不相同的以公允价值计量的资产或负债，这些资产或负债存在活跃市场报价，但难以获得每项资产或负债在计量日单独的定价信息。在这种情况下，企业可以采用不单纯依赖报价的其他估值模型。（二）活跃市场报价未能代表计量日的公允价值，如因发生影响公允价值计量的重大事件等导致活跃市场的报价未能代表计量日的公允价值。（三）本准则第三十四条（二）所述情况。企业因上述情况对相同资产或负债在活跃市场上的报价进11行调整的，公允价值计量结果应当划分为较低层次。第二十六条 企业在使用第二层次输入值对相关资产或负债进行公允价值计量时，应当根据该资产或负债的特征，对第二层次输入值进行调整。这些特征包括资产状况或所在位置、输入值与类似资产或负债的相关程度（包括本准则第三十四条（二）规定的因素）、可观察输入值所在市场的交易量和活跃程度等。对于具有合同期限等具体期限的相关资产或负债，第二层次输入值应当在几乎整个期限内是可观察的。第二层次输入值包括：（一）活跃市场中类似资产或负债的报价；（二）非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；（三）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；（四）市场验证的输入值等。市场验证的输入值，是指通过相关性分析或其他手段获得的主要来源于可观察市场数据或者经过可观察市场数据验证的输入值。企业使用重要的不可观察输入值对第二层次输入值进行调整，且该调整对公允价值计量整体而言是重要的，公允价值计量结果应当划分为第三层次。第二十七条 企业只有在相关资产或负债不存在市场活动或者市场活动很少导致相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才能使用第三层次输入值，即不可观察输入值。12不可观察输入值应当反映市场参与者对相关资产或负债定价时所使用的假设，包括有关风险的假设，如特定估值技术的固有风险和估值技术输入值的固有风险等。第二十八条 企业在确定不可观察输入值时，应当使用在当前情况下可合理取得的最佳信息，包括所有可合理取得的市场参与者假设。企业可以使用内部数据作为不可观察输入值，但如果有证据表明其他市场参与者将使用不同于企业内部数据的其他数据，或者这些企业内部数据是企业特定数据、其他市场参与者不具备企业相关特征时，企业应当对其内部数据做出相应调整。第八章 非金融资产的公允价值计量第二十九条 企业以公允价值计量非金融资产，应当考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。最佳用途，是指市场参与者实现一项非金融资产或其所属的资产和负债组合的价值最大化时该非金融资产的用途。第三十条 企业确定非金融资产的最佳用途，应当考虑法律上是否允许、实物上是否可能以及财务上是否可行等因素。（一）企业判断非金融资产的用途在法律上是否允许，应当考虑市场参与者在对该资产定价时考虑的资产使用在法律上的限制。13（二）企业判断非金融资产的用途在实物上是否可能，应当考虑市场参与者在对该资产定价时考虑的资产实物特征。（三）企业判断非金融资产的用途在财务上是否可行，应当考虑在法律上允许且实物上可能的情况下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿使资产用于该用途所发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。第三十一条 企业应当从市场参与者的角度确定非金融资产的最佳用途。通常情况下，企业对非金融资产的现行用途可以视为最佳用途，除非市场因素或者其他因素表明市场参与者按照其他用途使用该资产可以实现价值最大化。第三十二条 企业以公允价值计量非金融资产，应当基于最佳用途确定下列估值前提：（一）市场参与者单独使用一项非金融资产产生最大价值的，该非金融资产的公允价值应当是将其出售给同样单独使用该资产的市场参与者的当前交易价格。（二）市场参与者将一项非金融资产与其他资产（或者其他资产或负债的组合）组合使用产生最大价值的，该非金融资产的公允价值应当是将其出售给以同样组合方式使用该资产的市场参与者的当前交易价格，并且该市场参与者可以取得组合中的其他资产和负债。其中，负债包括企业为筹集营运资金产生的负债，但不包括企业为组合之外的资产筹集资金所产生的负债。最佳用14途的假定应当一致地应用于组合中所有与最佳用途相关的资产。企业应当从市场参与者的角度判断该资产的最佳用途是单独使用、与其他资产组合使用、还是与其他资产和负债组合使用，但在计量非金融资产的公允价值时，应当假定按照本准则第七条确定的计量单元出售该资产。第九章 负债和企业自身权益工具的公允价值计量第三十三条 企业以公允价值计量负债，应当假定在计量日将该负债转移给其他市场参与者，而且该负债在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者履行义务。企业以公允价值计量自身权益工具，应当假定在计量日将该自身权益工具转移给其他市场参与者，而且该自身权益工具在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者取得与该工具相关的权利、承担相应的义务。第三十四条 企业以公允价值计量负债或自身权益工具，应当遵循下列原则：（一）存在相同或类似负债或企业自身权益工具可观察市场报价的，应当以该报价为基础确定该负债或企业自身权益工具的公允价值。（二）不存在相同或类似负债或企业自身权益工具可观察市场报价，但其他方将其作为资产持有的，企业应当在计量日从持有该资产的市场参与者角度，以该资产的公允价值为基础确定该负债或自身权益工具的公允价值。15当该资产的某些特征不适用于所计量的负债或企业自身权益工具时，企业应当根据该资产的公允价值进行调整，以调整后的价值确定负债或企业自身权益工具的公允价值。这些特征包括资产出售受到限制、资产与所计量负债或企业自身权益工具类似但不相同、资产的计量单元与负债或企业自身权益工具的计量单元不完全相同等。（三）不存在相同或类似负债或企业自身权益工具可观察市场报价，并且其他方未将其作为资产持有的，企业应当从承担负债或者发行权益工具的市场参与者角度，采用估值技术确定该负债或企业自身权益工具的公允价值。第三十五条 企业以公允价值计量负债，应当考虑不履约风险，并假定不履约风险在负债转移前后保持不变。不履约风险，是指企业不履行义务的风险，包括但不限于企业自身信用风险。第三十六条 企业以公允价值计量负债或自身权益工具，并且该负债或自身权益工具存在限制转移因素的，如果公允价值计量的输入值中已经考虑了该因素，企业不应当再单独设置相关输入值，也不应当对其他输入值进行相关调整。第三十七条 企业以公允价值计量活期存款等具有可随时要求偿还特征的金融负债的，该金融负债的公允价值不应当低于债权人随时要求偿还时的应付金额，即从债权人可要求偿还的第一天起折现的现值。16第十章 市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债的公允价值计量第三十八条 企业以市场风险和信用风险的净敞口为基础管理金融资产和金融负债的，可以以计量日市场参与者在当前市场条件下有序交易中出售净多头（即资产）或者转移净空头（即负债）的价格为基础，计量该金融资产和金融负债组合的公允价值。市场风险或信用风险可抵销的金融资产或金融负债，应当是由《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》规范的金融资产和金融负债，也包括不符合金融资产或金融负债定义但按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》进行会计处理的其他合同。与市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债相关的财务报表列报，应当适用其他相关会计准则。第三十九条 企业按照本准则第三十八条规定计量金融资产和金融负债组合的公允价值的，应当同时满足下列条件：（一）企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，企业以特定市场风险或特定对手信用风险的净敞口为基础，管理金融资产和金融负债的组合；（二）企业以特定市场风险或特定对手信用风险的净敞口为基础，向企业关键管理人员报告金融资产和金融负债组合的信息；（三）企业在每个资产负债表日以公允价值计量组合中的金17融资产和金融负债。第四十条 企业按照本准则第三十八条规定计量金融资产和金融负债组合的公允价值的，该金融资产和金融负债面临的特定市场风险及其期限实质上应当相同。企业按照本准则第三十八条规定计量金融资产和金融负债组合的公允价值的，如果市场参与者将会考虑假定出现违约情况下能够减小信用风险敞口的所有现行安排，企业应当考虑特定对手的信用风险净敞口的影响或特定对手对企业的信用风险净敞口的影响，并预计市场参与者依法强制执行这些安排的可能性。第四十一条 企业采用本准则第三十八条规定的，应当按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定确定相关会计政策，并且一经确定，不得随意变更。第十一章 公允价值披露第四十二条 企业应当根据相关资产或负债的性质、特征、风险以及公允价值计量的层次对该资产或负债进行恰当分组，并按照组别披露公允价值计量的相关信息。为确定资产和负债的组别，企业通常应当对资产负债表列报项目做进一步分解。企业应当披露各组别与报表列报项目之间的调节信息。其他相关会计准则明确规定了相关资产或负债组别且其分组原则符合本条规定的，企业可以直接使用该组别提供相关信息。18第四十三条 企业应当区分持续的公允价值计量和非持续的公允价值计量。持续的公允价值计量，是指其他相关会计准则要求或者允许企业在每个资产负债表日持续以公允价值进行的计量。非持续的公允价值计量，是指其他相关会计准则要求或者允许企业在特定情况下的资产负债表中以公允价值进行的计量。第四十四条 在相关资产或负债初始确认后的每个资产负债表日，企业至少应当在附注中披露持续以公允价值计量的每组资产和负债的下列信息：（一）其他相关会计准则要求或者允许企业在资产负债表日持续以公允价值计量的项目和金额。（二）公允价值计量的层次。（三）在各层次之间转换的金额和原因，以及确定各层次之间转换时点的政策。每一层次的转入与转出应当分别披露。（四）对于第二层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术和输入值的描述性信息。当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。（五）对于第三层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术、输入值和估值流程的描述性信息。当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。企业应当披露公允价值计量中使用的重要的、可合理取得的不可观察输入值的量化信息。19（六）对于第三层次的公允价值计量，企业应当披露期初余额与期末余额之间的调节信息，包括计入当期损益的已实现利得或损失总额，以及确认这些利得或损失时的损益项目；计入当期损益的未实现利得或损失总额，以及确认这些未实现利得或损失时的损益项目（如相关资产或负债的公允价值变动损益等）；计入当期其他综合收益的利得或损失总额，以及确认这些利得或损失时的其他综合收益项目；分别披露相关资产或负债购买、出售、发行及结算情况。（七）对于第三层次的公允价值计量，当改变不可观察输入值的金额可能导致公允价值显著变化时，企业应当披露有关敏感性分析的描述性信息。这些输入值和使用的其他不可观察输入值之间具有相关关系的，企业应当描述这种相关关系及其影响，其中不可观察输入值至少包括本条（五）要求披露的不可观察输入值。对于金融资产和金融负债，如果为反映合理、可能的其他假设而变更一个或多个不可观察输入值将导致公允价值的重大改变，企业还应当披露这一事实、变更的影响金额及其计算方法。（八）当非金融资产的最佳用途与其当前用途不同时，企业应当披露这一事实及其原因。第四十五条 在相关资产或负债初始确认后的资产负债表中，企业至少应当在附注中披露非持续以公允价值计量的每组资产和负债的下列信息：20（一）其他相关会计准则要求或者允许企业在特定情况下非持续以公允价值计量的项目和金额，以及以公允价值计量的原因。（二）公允价值计量的层次。（三）对于第二层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术和输入值的描述性信息。当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。（四）对于第三层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术、输入值和估值流程的描述性信息，当变更估值技术时，企业还应当披露
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