我自己在光明住了几年，也在光明新区建筑工务局工作过，对光明的情况非常熟悉。未来两年后，我们将会看到很多住在外区的朋友选择在光明新区买房租房，甚至会有外区的企业搬迁至光明新区。光明新区现在就如它的名字一样热火，一样光明，我却想在此刻泼点冷水，让大家清醒清醒。
深圳光明新区未来两年会有多大发展？
光明新区作为深圳的城市副中心，未来两年的发展可以预见。具体发展有多大要看未来两年的GDP增幅，但官方数据跟咱们普通老百姓关系不大，下面主要谈谈跟咱们日常工作生活密切相关的事情。（请关注：红本在手）1,工资收入增加。最低基本工资标准肯定会有所提高，今年深圳的最低工资标准是2050元，根据深圳目前经济增长的形式，两年后基础工资肯定会有提高。
2,出行交通更便利。在建地铁6号线官方公布今年会开通试运营，整个深圳西北部结束无地铁历史；深圳规划环城高速也会经过光明；目前区内其它道路也在加快修整；总体来说，两年后光明新区居民出行方式会更便捷。3,城市面貌的改变。城市更新、棚户区改造、地铁规划等因素，会拆迁一部分老破旧农民房，老村。区内城市居住环境会有所提升。
加上深圳目前加强对城中村网格化管理力度，城中村脏乱差、安全隐患多的情况会有所好转。比如目前在做的电线入地、电动车充电桩、增加摄像头、增加消防器材、监控设备等等。4,产业升级的影响。经济发展促进产业升级，一部分粗放型低端加工作坊、环境污染工厂、利润低的企业将会淘汰或者被迫升级转型。同时，一部分学历低，无技能的城市建设者找工作会有一定困难。
5,居民生活成本提高。交通便利性、产业的升级、转型、转移，以及光明新区的整体城市人居环境、就业创业政策的提升。未来两年后，我们将会看到很多住在外区的朋友选择在光明新区买房租房，甚至会有外区的企业搬迁至光明新区。毫无疑问，人口规模、人口素质提升的同时，居民生活成本也会提高。地铁沿线的房租、店租、吃穿消费肯定会涨价。
深圳光明新区的房子升值空间大吗？值得购买吗？工作在南山在光明买房子怎么样？
光明新区的房子是否值得买，我在我的@大湾区房产投资 里面有详细分析。总的来说，目前已经到了阶段性高点。2019年光明楼市大热，几个新楼盘都是开盘即秒光，就连交通，学位，环境各方面都不怎样的正兆景嘉园89平三房也从去年的不到三百万涨到了四百多万，涨幅将近40%。光明新区现在就如它的名字一样热火，一样光明，然而我却想在此刻泼点冷水，让大家清醒清醒。
首先我们要明白，郊区房产大涨的基础是从郊区蝶变为市区的过程，因此投资郊区房产的关键是找出将来可能蝶变为市区的区域。那么问题来了，光明有可能成为市区吗？成为市区以后还有多大的上涨空间？变成市区的可能性有两个:一种情况是和市区融为一体，比如宝安中心，碧海。交通上深南大道、地铁1和11号线把宝中碧海跟福田南山无缝连接起来，地理空间上也是连绵无阻隔。
因机场和山脉的阻隔，深圳往西的市区边界大概率到碧海为止。机场北侧新填海出来的海洋新城虽然很有潜力，但估计至少要15-20年以上时间才能成型；另一种情况是自己发展成市区，比如上海的浦东，而这种模式大多数是失败的。比如天津的滨海新区，距离原市区50公里，光明新区的命运也不会好太多，况且它还只是深圳一个小小的郊区，距离南山三四十公里，当中有巨大的羊台山、塘朗山之隔，何德何能自己崛起为市区？光明很难复制当年龙华的奇迹，且龙华距离福田只有13公里，4号线、梅观、福龙、南坪、板银还有高铁以及在建的10号线、6号线，可以说举半市之力兴建十数年才有了今日的景象，但在通勤距离和便捷度上依然弱于市区。
假设光明前景大好，目前的规划都能落地，将来由偏远郊区建设成繁华市区，那么现在的5w多价格还能有多大的涨幅？请自己研究一下，从南山的后海中心15-20 w到西丽7-10w，价格衰减了多少，而跨过西丽还有石岩，石岩之后才是光明，暂且不说光明能有多强，即便是利好全部兑现，请问光明的产业能超过西丽？交通能超过宝安？教育能超过龙华？等光明从现在的五万涨到八万，这些地方得涨到多少？中科院深圳理工大学将落户光明区，光明科学城将在10-20年时间内建成比肩波士顿的一流国际科创中心。
我自己在光明住了几年，也在光明新区建筑工务局工作过，对光明的情况非常熟悉。最大的感受就是光明这几年确实发展迅猛，财政实力雄厚，在工务局时每年都为怎么把财政预算花完而绞尽脑汁。光明现在也就只有70万人口，前几年更是人烟稀少，大街上可以跑马，到处是考驾照的人在练车。而且15年之前也没人会关注到光明楼市，那时候光明也没几个楼盘，大部分楼盘均价在两万以内。
光明离南山与福田都在30多公里，前几年因为人少，南光高速和龙大高速还不怎么堵车，开车去南山和福田都在三四十分钟。这几年光明大开发，人口逐步增长，路上也逐渐开始拥堵了起来，到南山和福田都要接近一个小时，随着人口的日益增多，不排除以后要1.5小时。光明目前短期内即将开通的只有6号线，13号线一期只到石岩，二期虽然会经过光明，但是不知道猴年马月才能开通。
而且听说6号线在地上二层，13号线在地下二层，换乘非常麻烦，因此将来通过6号线换乘13号线到南山科技园是不太方便的。在光明目前已经大涨的情况下，我个人的看法是，光明已经提前透支了一部分预期，虽然明年仍然会跟随大势继续往上涨一点，但已经到了阶段性高点，投资不宜再追涨。19年我自己要买房的时候，我在光明与宝安中心两个片区考察了很久，那时光明和宝中其实都还未大涨，但我最终还是选择了宝安中心的天健时尚空间，买入过户后不到两月即涨了150万。
我当时没选择光明的原因并不是不看好光明，而是觉得投资周期太长，至少要五到十年才能看到明显效果，这么长时间同样的资金我可以在其他板块滚动两三次了。对于我们这种资金实力不够雄厚的人来说，资金是需要快速流转的，何况光明那时候也已经不便宜了。另一方面，个人觉得深圳的大格局已定。以后的核心区基本上会固定在福田到南山及宝安中心这一带，基本上不会再向之前那样转移了，一个城市的资源是有限的，经济发展也再难有过去那样迅猛。
虽然我对光明泼了这么多冷水，但对于自住或者长期投资的买家来说，相比于深圳其他区域，光明还是不错的，毕竟光明最大的优势是处在大湾区科技走廊上，而且政府手中有大量空地可供开发，如光明科学城占地99平方公里，是南山科技园的几倍，将来13号线将其与松山湖及南山科技园串联起来，形成一个真正的科技轴线。最后如果确实想要在光明买房，建议最好还是选择正地铁口楼盘，如龙光玖珑苔台，星河天地，绿地金融街等，其它的如正大城，光明一号，华润九里离地铁都有些距离，出行会受到影响。
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