板块整体议价空间较去年收窄0.46%,成交周期延长11.7天。二环路西显然也是合肥市的强势板块,涨幅远超合肥均值。以长江西路为界,路北是蜀山区,路南是高新区,从整体表现上来看,路南要比路北更为强势。高新区尤其是环大蜀山周边,今年以来,涨幅几乎是全市最大的板块。我在前面多次分析过,高新区这几年产业发展迅猛,吸引大量高端人才就业,形成较大的住房需求,但供给却始终没有跟上,造成严重的供小于求。

从我小密圈成员咨询来看,很多高新区的刚需,都在为买房感到头疼,因为可选余地不大。我们可以看到,环城高速以西,目前只有海亮九玺、祥源城、大富山庄、华纺新华城等几个二手房小区,刚需住宅非常有限。我在前面的文章中多次提到,高新区仍然是一个比较刚需的市场,但环大蜀山周边,密布大量高端住宅。比如大蜀山南麓和东麓,有诸如绿城桂花园,华润澜溪镇,保利西山林语,绿地乔治庄园,世贸国风,华邦蜀山别院,中海岭湖墅,旭辉湖山源著等洋房别墅类高端产品。

这些高端住宅,严重挤压了刚需空间,再加上高新区产业用地较多,客观上又造成住宅用地供应紧张,这种情况在蜀西尤为严重,这也是开发商热衷在蜀西拿地的原因。我们可以看到,成交和涨幅较大的几个小区,比如祥源城,御景城,保利梧桐语,大富山庄,海亮九玺等,基本都位于高新区创新产业园周边,成交大多为总价150w左右的小三房或者小两房。

但并非所有小区都在上涨,还有一些小区跌幅较大。比如兴园小区,主要是房龄偏老的回迁房;博澳丽苑和沃野花园,主要是品质或物业较差;加侨悦山国际(公寓)和金濠优活城,主要是公寓产品。尽量避免去投资或者购买这类相对劣质的资产。目前二环路西板块在售新房,大都是性价比相对较低的高层,或者价格较高的高端住宅,基本不值得投资。

蜀熙府备案价格1.71w,大致符合市场价。祥源金港湾据讲还剩最后一栋高层,均价1.53w,目前来看会比较难买。中南樾府放风价在1.8w ,性价比也不高。蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议 这两天央行再次降准,力度还相当大,从侧面说明目前经济形势不容乐观。降准的主要目的是为了提振民营经济,尤其是中小企业,释放的流动性会首先进入实体经济,但我认为对房地产影响非常有限。

目前国家房地产调控方针没有发生根本改变,“房住不炒”依然是地方政府的一道紧箍咒,因此不论是限购还是限贷,都难言放松。限购是需求层面,限贷是资金层面,只要这两方面没有开口,降准的大水很难漫盖到房地产。尽管降准对房地产的影响有限,但我认为这可能是一个见底信号,密封性再好的容器,也很难抵挡住水滴石穿的韧劲,房地产终究会被流动性相对宽松的环境浸润。

合肥房价在2017年略有回调,2018年则基本保持稳定,从国家短期政策层面来看,保持稳定依然是当前房地产调控的主调,因此我觉得2019年,合肥房价大概率还是保持平稳。从2018年合肥房价表现来看,尽管整体稳定,局部发生了较大的分化。这种分化表现为:劣质资产趁着风口过度补涨,然后随着市场降温慢慢回归原本价值,优质资产坐实涨幅之后,再创新高。

其实如果从市场整体来看,2018年部分优质小区涨幅甚至能够达到15%-20%,也有部分劣质小区跌幅能达到-10%以上,一正一负,竟有30%的利差。这说明,即使市场平淡期,如果操作得当,用劣质房产置换优质房产,一定程度上也能实现资产保值升值。前事不忘,后事之师,既然2019年合肥房价走势大概率会跟2018年相似,那么2018年合肥房地产市场的发展规律,为我们提供了一个资产优化配置的思路。

抛掉手中的劣质房产,置换更具升值潜力的优质房产,仍不失一种房产投资方式(微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。合肥口号为“大湖名城,创新高地”,所谓“大湖”,意为巢湖,滨湖当仁不让,所谓“创新”,是指科技创新,高新区名至实归。滨湖目前发展还未完全成熟,在未来5-8年内的地位仍难以撼动,合肥市重大政策和优质资源还会继续向滨湖倾斜。

高新区往西有相当广阔的拓展空间,我认为蜀西是合肥下一个最有希望接班滨湖的重点区域,再加上诸多高新技术产业和上风上水的绝佳位置,高新区未来有很大的投资潜力,我甚至认为不亚于滨湖。目前高新西新盘性价比大都不高,没有太多投资机会,但如果遇到价格低于1.5w或附近的次新楼盘,尤其距离地铁2号线或4号线较近的,都值得考虑。

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