下跌的小区，除了后期回调的之外，更多的是公寓和回迁小区。比如信旺华府骏苑，新华国际公寓，丁香家园回迁房，这些小区大多品质较差或者居住体验不好，属于劣质资产，成交价格同时也相对较低。以潜山路为界，板块内的学区可分为50中新校望岳校区和50中东校望江路校区，看过我之前文章的同学都知道，50中新校望岳校区是一个2档中流水平的学区，50中东校望江路校区完全不入流（微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》）。
尽管如此，我们可以看到，跟潜山路东相比，50中新校望岳校区还体现出了一定的溢价，绝大部分小区均价接近或者超过2w ，这是一个准学区房的价格。我认为除了部分人认可学区价值及距离学校较近外，还有房龄、区位、品质等方面的优势。其实从信达西山银杏和金大地1912两个小区的成交来看，公寓单价不及住宅，说明50中新校望岳校区并未达到一所真学区的真正价值，但即使如此，学区内的房价表现坚挺，属于比较优质的板块。
板块内在售新小区有两个，分别是伟星国宾台和金隅南七里，目前都只剩下总价较高的大户型及洋房产品。国宾台备案价格在2.26w，这个价格是偏高的，伟星在合肥没有积累，品牌没有溢价，也没有学区优势，我认为基本透支了未来两年的升值空间。南七里洋房总价过高，投资价值也不高。长潜黄板块长潜黄板块共成交84套二手房，板块成交均价为18422元/平米，较去年全年（17549元/平米）上涨873元/平米，涨幅4.98%，远超平均水平。
板块整体议价空间较去年收窄1.71个百分点，成交周期延长12.4天。长潜黄板块的涨幅，从全市范围来看，都属于佼佼者，这很大程度上要得益于学区。我在之前的文章中分析过，50中西校和东校是合肥7所真学区中的2所，距离这两所学校最近的两个代表小区——安居苑和西园新村，涨幅都接近15%。其实除了距离初中最近之外，还有一个原因，那就是安居苑小学和西园小学，目前是区域内公认的最好的小学学区。
换句话说，安居苑和西园新村，除了距离上的优势，还有双学区优势，这才是它们受到追捧的最关键原因。我看了一下这两个小区的成交情况，安居苑多为90平米以下户型，西园新村基本都是60平米以下户型。由于安居苑比西园新村房龄要年轻13年左右，成交均价也要高出10%左右。今年50中西校学区扩容，合并新建的合作化路中学，在保持原有学区划分不变的前提下，将原本属于江淮学校的小区纳入覆盖范围。
这样一来，合作化路中学被扶正，周边小区一直悬而未决的学区问题得到圆满解决，江淮学校学区也进一步升级。于是我们看到属于双学区的通和易居南苑，无论从成交量还是成交价格上，都直线攀升，但相比之下，单学区的通和易居北苑，价格上要逊色很多。受学区变化影响，原属江淮学校学区的金域华府、邮电新村、领势公馆等，都迎来一定的上涨。
除了学区房价格在上涨外，有一部分小区存在下跌。在我看来，大溪地下跌，有一部分原因也是前期涨幅过高后期回调，而新华优阁这种非学区公寓，本身就是相对劣质的资产。长江路北板块长江路北板块共成交115套二手房，板块成交均价为14693元/平米，较去年全年（14883元/平米）下跌190元/平米，跌幅-1.28%，是唯一下跌的板块。
板块整体议价空间较去年收窄0.77%，成交周期延长27.7天，都是几个板块里面最长的。板块内小区整体规模小而杂，就成交量相对较大的几个小区而言，都存在较大的跌幅，比如公园道1号和凤凰城家家景园，这些小区房龄较老或者物业品质较差。还有松芝万象城和中央美域A区，主要成交为公寓，价格也存在较大幅度的回调。琥珀山庄房龄虽然较老，但是位置不错，琥珀中学也是准1档学区，房价表现也相对坚挺。
中央美域B区成交均价为板块内最高，涨幅可观，次新小区，品质物业相对较佳，应属难得的优质资产了。其实我们还应注意到一个现象，公园道1号商品房与回迁房的价格相差较多，差不多近40%。这说明，即使原地回迁的小区，除非是真学区房，也不要指望价格能跟周边商品房平起平坐，打算通过买老破小等拆迁曲线救国的同学，我想应该放弃这个念头了。
中国铁建青秀城二手房成交均价在1.55w，新房备案均价1.62w，考虑到殡仪馆等负面因素，性价比其实不高。长江路北板块整体相对劣质，如果考虑在此区域投资房产，我个人不建议。如果是刚需自住，也应尽量购买那些学区相对不错，房龄年轻，且物业和品质俱佳的小区。二环路西板块二环路西板块共成交391套二手房，板块成交均价为15970元/平米，较去年全年（15591元/平米）上涨379元/平米，涨幅2.43%。
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