商品房销售环节有哪些？
你好，谢谢邀请！商品房销售环节，作为一个房地产开发新项目，销售环节我认为有广义的销售环节和狭义的销售环节。一、狭义的销售环节一般仅指商品房取得预售证后可以开始对外销售开始。包括：楼盘宣传广告推广预售商品房面积预测报告办理商品房预售许可证印刷认购协议或商品房买卖合同拟定并经批准的销售价格销售场地布置及物料准备客户储备（行业称为蓄客）确定销售方式（自行团队销售或代理公司销售）确定开盘销售时间开盘安保次序维护开盘认购或签订商品房买卖合同、或网签合同收款或办理按揭的资料收取。
限购区域的还会有客户资料资格预审、主管部门系统录入、摇号确定购买资格、现场选房、认购或签订商品房买卖合同，其他同上。二、项目全周期环节除上述以外，还包括：1、拿地阶段的环节。如：产品市场定位、同区域楼盘情况、户型面积配比设定、区域人口、消费水平、购买能力等等前端工作。2、尾盘销售环节销售一般达到95%左右时，剩余产品的销售相关工作及后续交房等工作。
房地产营销有哪些好的方法？
房地产营销有哪些好的方法？这是一个比较大的话题，因为各个城市的开发商都在绞尽脑汁打着各种的广告来销售它们的房产。首先您得了解您楼盘周边的自然环境，要充分的利用周边的自然环境资源来为你开发的地产打广告。例如，山水及河流庄园，田园。有了这些优势都是可以作为营销的最好的广告，当然广告是营销的最直接的方式。例如楼盘周边的广告以及步行街商场都可以，找广告公司来设计属于你们自己特色的广告，这是第一，第二是营销团队的展现。
有着自己的营销团队，有着专业的素质以及营销能力，这是也是卖房的一个营销方式，营销人员直接面对的是客户，用怎么样温暖的语言以及至上的服务能赢得顾客对你们房屋的喜欢，这也是重中之重，其三就是你们楼盘的优惠条件，买商品的人都需要优惠，需要得到一些赠品，或者打折等优惠服务。当你们的楼盘推出优惠以及打折特色，以及赠送物品的服务，这样也是吸引眼球的一种方式。
一般来说，什么时候房地产开发商会有一些打折优惠活动？
朋友们好！一般来说，房地产开发商在房产已经完工，正式开盘的时候会有优惠，逢年过节的时候也会有一些打折优惠的活动，尾盘的时候也会有优惠。下面来分析一下。开盘优惠一般来说，房地产建成以后，正式开卖的时侯，是会有不少的优惠的。在刚开盘的时候，房产商也不知道好不好卖，因此，会把很多好房子拿出来卖，而且会有相当优惠的措施的。
一般来说，赶在房产刚刚开盘的那几天去买房子，一般都能够获得较大的优惠幅度，而且还能够挑到自己满意的好房子。有些房产商是采取预约的模式，如果你预约购房的话，会有预约金翻倍等很多优惠的措施和政策。因此，一般来说，刚开盘的时候是比较优惠的。逢年过节促销房产在售卖的过程中，房产逐步卖出去了，一般一些体量比较大的小区，可能都要卖几年房子。
在开发商售卖房产的过程中，一般来说，逢年过节的时候，开发商都会采取一些降价促销的措施，多回笼一些资金。一般来说，五一劳动节和十一国庆节是促销活动比较多的。一般逢年过节的时候，开发商都会做一些促销活动，或者是送装修，或者是优惠1两个点，一般房产能够优惠1个点钱就不少了，如果房产总价300万的话，优惠一个点就是3万块钱了。
因此，一般开发商会在逢年过节的时候进行促销。尾盘促销一般来说，开发商卖了几年房产以后，只剩下尾房了。这时候，开发商会降价把房产卖出去。一般来说尾盘的房子都是大面积总价高的房产，或者是原来用作开发商办公室的，这些房产面积大，总价高，也不算太好卖。到了最后，开发商还是想要回笼资金，这样的情况下，开发商就会找到一些房产中介帮忙把房子以较低的价格卖出去。
这样的优惠措施，不容易引起业主的反感，也不算是大降价，而是在单价一定的基础上适当的降低一些价格就把房产卖出去了。因此，一般开发商只剩尾盘的时候，会适当优惠。综上所述，开发商优惠打折，一般发生在楼盘刚开盘的时候，逢年过节的时候，还有就是尾盘的时候。感谢阅读！如果您喜欢我的观点，欢迎您关注我，也欢迎您加入我的免费投资圈子，可以进一步交流。
开发商卖房以后，一段时间以后销售活动结束，那些没卖掉的房子怎么解决的？
在一个项目销售到最后还有剩余一部分房源没有销售，这种房源行话叫做尾盘。开发商卖房以后，一段时间销售活动结束，那些没卖掉的房子有可能会搁置，有可能会继续销售，最后的结果还是会完全销售。开发商修建出来的房子，自己不可能居住，即使是居住，也只是一部分，剩余的房子搁置在那里，也就是搁置的一笔沉淀资金，这资金是有成本的，搁置越多的房源，占用的资金就越大，付出的资金成本也就越多，开发商是不会这么做的，因此，剩余的房源最后的结果还是会销售。
开发商尾盘有两种处置如果开发商很忙，一时半会没有时间来销售这尾盘，那就会暂时搁置，或者留一二个置业顾问销售；另一种情况是委托中介公司销售。①、为什么会暂时搁置开发商卖房以后，一段时间销售活动结束，这一般是某楼盘最后一期最后一次开盘。在一个楼盘或者一栋楼销售达到70%以上，那开发商的主要任务都已经完成了，剩余的房源，对于开发商来说，销售任务也不是要紧的事情。
开发商如果有其他事情很要紧，那开发商会把没有销售的房源暂时搁置，把主要的精力放在其他地方。剩下的一部分房源，一方面来说，只有一部分房源没有销售，这做广告推广的成本比较高，开发商不会像以前那么大规模地做广告来推广。另一方面，这剩余的房源只是一小部分房源，对整个公司的盈利，资金流动等都不会有太多的影响。因此，在这种情况下，剩余一小部分房源，如果开发商精力有限的话，就会暂时搁置在这里，等其他地方忙完了后，在把这些销售剩余的房子对外出售。
②、委托中介公司出售现在很多开发商在销售的时候，都是和中介公司联动销售，如果在最后一期最后一次开盘销售剩余不多的情况下，开发商会把这部分房源委托给中介公司销售。一方面中介公司有源源不断的客户，另一方面中介公司在销售的时候，也能够很好地为客户介绍楼盘的各种信息，以达到销售的目的，开发商只提供签订合同的程序，销售完后支付中介佣金就行了。
这既节约了开发商的人力，又能达到销售的目的，这是中介公司和开发商双赢的合作。如果某楼盘项目的销售已经结束了，你还想购买这项目的房子，那么你可以问一问楼盘附近的中介公司，说不定就还会有开发商委托的房源供你选择。购买尾盘注意事项这种销售剩余的尾盘，每个开发商销售的项目都会遇到，在购买这种尾盘的时候，要注意几点问题。
❶、房源有好有坏尾盘房源有两种情况，要么是前面购房人选择完后剩余的品质不太高的房源，比如低楼层、高楼层、采光不好的，视野景观不好的房源。这种房源或多或少可能都有点让你不满意的地方，就看你是否能够接受了。也有可能是开发商把最后一栋楼最好的、最优质房源的房源留下来、留在最后来销售。购买这种房源就比第一种业主选择剩余的房源更好，都是非常优质的房源，但有一个问题是这种房源不但品质好，而且又是准现房了，那这种房子的价格当然就要贵些。
❷、和开发商签订合同如果是开发商委托给中介公司销售的尾盘，一定是要和开发商签订合同，并且税费也是按照新房的税费来交纳；如果不是开发商的尾盘销售，那么中介公司销售的就是二手房，是二手房的要求来交纳税费。❸、实地查看房源尾盘一般是准现房或者本身就是现房了，你可以要求置业顾问或者中介把你喜欢的房子的钥匙带上，到现场实地查看房源实际情况，这样你就能更好地了解到你购买房子的品质如何。
❹、是否有抵押这一点很重要，尾盘一般有抵押，抵押的房子也可以购买。这时候你要问开发商，什么时候可以解除抵押，解除抵押后什么时候可以网签。如果是抵押的房子，你在交纳定金的时候，要适当地少交纳一点，这预防到开发商解除抵押的时间太长，影响到你的购房时间。如果解除抵押的时间太长，你是不是要考虑放弃购买，这样开发商占用你的资金情况就少，这种情况下，你放弃购买后有钱去购买其他房子。
从上面的分析来看，开发商卖房一段时间以后销售活动结束，那些没卖掉的房子还是会销售完毕的，如果开发商的事情比较多，也比较忙，开发商会把这剩余的房源暂时搁置，或者留一个、二个置业顾问继续销售，也有可能会委托中介公司销售。剩余的房源开发商是不会持有的，持有的房子就是一大笔资金，还会支付更多的资金成本，因此，最后的结果还是会销售完毕。
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