假设你施工单位的工程款也是建筑商先垫资。2500万，先建1万方出来。那么你就得解决2500万的工程款问题。因为你不付款，建筑商就会停工。 滚动开发不起来。假设建筑商先垫资，报建费也是施工单位先帮你垫资，办好了4证，投资30%了，二级资质就先找关系先弄暂定资质去做贷款先，这个是靠关系才可以。这时候你又发现一个问题。
贷款额度问题。 一般国内所有的金融贷款机构，额度都是土地价值的50%，也就是你4000万买来的地块。只能给你2000万。资金还是按工程款进度付。是受监管的。这时候你发现2000万不够支付工程款和前期的费用。 你还是会遇到资金的难题。建筑商可没有你见得那么好说，100个里面80个都是聪明的。不是你一个人聪明而已。
要不你就分点利润给建筑商。但是你会发现银行的利息也要付。这时候你还需要办理预售证又得花一笔资金。才可以正常销售房子。不要侥幸地以为你的房子会非常好卖。你要从一开始就要做好计划。旁边的对标楼盘。会不会对你的楼盘售价和去化速度有影响。如果你卖房的速度慢的话。利息产生的费用也不小。而且银行政策现在属于对房地产高压线。
很多银行都不敢贷款给你除非你是百强地产品牌。中小房开的已经没有办法从银行贷款。就算贷款给你如果银行发现政策变化会抽贷。或者你办理预售证的时候需要你先把土地证先解押。因为你办理预售证需要你土地不能抵押，除非抵押债权方银行出许可证给你拿4证去房管局办理预售证。不然你就得必须还完银行的贷款才可以解押土地证出来。
这个是很多新的开发商不知道的事情，这个需要很谨慎。总结综合以上所有问题，你会发现，4000万，只能买得一个地块。或者更小一点地块都会面临。前期启动资金问题，银行贷款问题。楼盘销售去化率问题，楼盘附近的竞争对手问题。政策因素。你的资金远远不足以滚动开发。县城的土地资金与启动资金要1：1的投资比例才可以。
4000万的话你还得想办法筹够4000万。然后土地拿去抵押获得贷款2000万，就可以足够6000万来滚动项目。所以怎么样1：1投资也是需要8000万的资金在手才可以干。贷不贷款先不论。目前贷款政策与解决前景问题根据这些影响，大部分都是政策因素占很大成分。贷款政策问题。土地价格问题也是政fu提出的政策。
地理位置问题，商住比例问题，还有就是百强地产竞争激烈。特别注意的是贷款问题，全国的贷款机构例如地产基金，一般不去县城，只去地级市，偏向于123线城市地块，对商住比例有严格要求，商业不能超过30%，小编作为房地产金融行业领域这个必须要了解。不然你都不知道自己为什么贷不了款，同样百强地产要跟你合作开发也是很看重地块因素，看中商住比例，地方政策，是否限购，看你和公司是否严重失信，是否有借贷诉讼等等问题。
目前123线城市的市场基本饱满，会下沉到县城或者4-5线城市。你会发现竞争会更明显。地方政fu会比较欢迎百强品牌进入，他可以拉升周边的生活品质和概念。拉动房价增值。例如碧桂园就是一个例子。只要碧桂园到的地方。很多旁边的地块都会升值。那么地方政fu就可以卖地增加营收。大环境下合作开发最好所有在这种大环境下，不是大鱼吃小鱼就是，寻找合作对象。
将来会演变成，百强地产会利用小房开在县城或者地级市的，利用本地关系的优势，寻找好的地块合作。小房开只能先拿了地块，跟百强地产品牌合作开发。轻资产运作方式。代建方式。百强地产不用负担土地出让金。只需要植入品牌收取品牌管理费，输出自己专业的管理和营销团队，只需要支付工程款和报建费就可以把项目滚动开发起来。
出让金部分只针对地级市内的去化快优质地块。可以帮中小地产商支付部分土地出让金。123线最高配70%而中小房开支付30%土地款。 4-5线城市，只配50% 小房开需要支付50%土地款。所垫资费用也要支付利息，但是都会植入品牌代建。身为这个领域的我这点是了解得最清楚的。因为百强地产是上市公司需要并表资金流量增加营收。
所以不要考虑什么贷款，纯债方式。如果有这种想法，目前的环境已经不适合。而百强地产商可以开商票支付工程款。这个也是百强地产的优势。而且贷款机构也喜欢百强地产成熟的开发经验，建设和成本管理有优势。局面好控制。这种就是大环境下百强地产变相利用小房开自身本地政fu资源和关系获得优质地块的手段。所以我觉得你4000万的话拿了地块最好是找百强地产合作开发。
只要你拿地价格有优势。利润收益大可以分享一些利润出来给百强地产。减少风险。小编感悟如果您身边还有朋友做房地产的。可以转发我这篇文章给他。目前网上很少透露这些干货。包括很多银行，和地方的金融机构。一般这些都是接触地产基金，接触证券，信托，接触百强地产才可以了解这些政策以免盲目投资，面对风险容易临时抱佛脚。
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